„Manipulace s nemovitostmi není o nic méně sofistikovaná než s akciemi“

Vzhledem k tomu, že manipulace s nemovitostmi nejsou o nic méně nebezpečné než podobné chování s akciemi, delegáti Národního shromáždění navrhli jejich zákaz, aby se zabránilo manipulaci s cenami a vzniku bublin na trhu.

Návrh zákona o podnikání v oblasti nemovitostí (ve znění pozdějších předpisů) doplňuje řadu zakázaných činů v oblasti podnikání v oblasti nemovitostí, jako je padělání dokumentů, úmyslné falšování a nezveřejňování informací o nemovitostech uvedených do obchodu; podvod, podvádění zákazníků...

Pan Trinh Xuan An (člen Výboru pro národní obranu a bezpečnost na plný úvazek) ve svém projevu na zasedání Národního shromáždění 31. října navrhl zařadit manipulaci s cenami nemovitostí do seznamu zakázaných činností v této obchodní oblasti.

Analyzoval, že manipulace s trhem s nemovitostmi není o nic méně nebezpečná než podobné chování na akciovém trhu. Manipulace probíhá nejen prostřednictvím nabídek za vysoké ceny a následného opuštění vkladů, ale také využitím jednoho projektu k „zvýšení“ ceny jiného projektu, což vede k bublině a vytváření cenové hladiny, která je ve srovnání se skutečností závratně vysoká.

„Pokud se to nebude řešit důkladně, vytvoří se bublina, jako v případě čínské realitní společnosti China Evergrande Group,“ řekl pan An a dodal, že je nutné v zákoně zakázat manipulaci a cenové dohody s nemovitostmi a konkrétně vyloučit konkrétní případy.

Pan Trinh Xuan An (člen Výboru pro národní obranu a bezpečnost na plný úvazek) vystoupil 31. října ráno na diskusním zasedání o návrhu zákona o podnikání v nemovitostech (ve znění pozdějších předpisů). Foto: Média Národního shromáždění — Pan Trinh Xuan An (člen Výboru pro národní obranu a bezpečnost na plný úvazek) vystoupil 31. října ráno na diskusním zasedání o návrhu zákona o podnikání v nemovitostech (ve znění pozdějších předpisů). Foto: *Média Národního shromáždění*

Stejný názor sdíleli pan Nguyen Huu Thong (zástupce vedoucího delegace provincie Binh Thuan ) a Trinh Lam Sinh (zástupce vedoucího delegace provincie An Giang) a navrhli doplnit předpisy zakazující manipulaci a narušování trhu s nemovitostmi.

Pan Thong poznamenal, že běžné jsou tajné dohody v aukcích práv k užívání pozemků a aukce zaměřené na nafukování cen v okolních oblastech. To způsobuje růst cen pozemků a lidé, kteří bydlení skutečně potřebují, si nemohou koupit pozemky a postavit si domy.

Mezitím pan Nguyen Van Manh (člen Hospodářského výboru) zmínil také zakázané jednání v oblasti nemovitostí a uvedl, že předpisy týkající se výběru a používání peněz na nákup a prodej nemovitostí na splátkový koupě v budoucnu od kupujícího a splátkového koupě jsou nezákonné. Ve srovnání se současnými předpisy tento návrh zákona eliminuje akt mobilizace a nezákonného přivlastňování kapitálu, který podle pana Manha neúmyslně vytváří mezery v používání kapitálu investory a také vytváří další kanály pro mobilizaci kapitálu.

Navrhl zachovat předpisy týkající se zákazu nelegálního povolání, aby se omezilo toto chování v praxi.

Předpisy o kaucích pro budoucí transakce s bydlením (bydlení, nemovitosti na papíře) se v diskusním zasedání setkaly také s mnoha připomínkami. Návrh zákona v současné době navrhuje dvě možnosti. Jednou z nich je, že investor projektu může vybírat kauce pouze tehdy, pokud jsou bytové a stavební práce způsobilé k zahájení podnikání. Nebo investor vybírá kauce dle dohody se zákazníkem, pokud má projekt posouzený státním orgánem a jeden z dokumentů o právu k užívání pozemku. Maximální výše kauce je regulována vládou, ale ne více než 10 % prodejní nebo nájemní ceny.

Paní Tran Hong Nguyen (zástupkyně vedoucího právního výboru) zvolila možnost 1, protože se domnívala, že představuje menší riziko pro kupujícího – slabou stranu transakce. Kauce se skládá až poté, co nemovitost splňuje obchodní podmínky a obě strany podepíší smlouvu, čímž se omezí vznik sporů.

Pokud investor obdrží zálohu, když má projekt schválený základní návrh nebo jeden z dokumentů o právu k užívání pozemku (možnost 2), ponese kupující podle paní Nguyen mnoho rizik, protože doba od obdržení zálohy až po realizaci projektu je dlouhá.

Trh s nemovitostmi je ve skutečnosti v poslední době komplikovaný, investoři projektů využívají záloh a smluv o kapitálových vkladech k svévolnému získávání kapitálu. „Mnoho projektů, které obdržely zálohy po 5 nebo 10 letech, dosud nebylo realizováno, takže je nutné mít předpisy, které „zpřísní“ zálohy pro realitní projekty, které vzniknou v budoucnu,“ vyjádřil svůj názor místopředseda právního výboru.

Mezitím pan Nguyen Dai Thang (zástupce vedoucího specializované delegace provincie Hung Yen) a pan Pham Van Hoa zvolili možnost č. 2, protože se domnívali, že předpisy jasně definují, v jakých případech může investor vyzvednout zálohu, její výši a jsou veřejné a transparentní.

Pan Pham Van Hoa uvedl, že investor nemá 100% kapitál na realizaci projektu a musí si půjčit od banky. Záloha ve výši 10 % z hodnoty prodávaného bytu také odpovídá realitě. „U domu v hodnotě 1 miliardy znamená záloha 10 % 100 milionů, u domu v hodnotě 4 miliard znamená zálohu 400 milionů. Myslím, že pro zákazníky tato částka není při koupi domu velká. Zákazníci skládají zálohu předem, někdy investor prodá dům za nižší cenu,“ řekl.

Investor má navíc k dispozici dokumenty o právech k užívání pozemků, aby mohl obdržet zálohu, a podle něj „nejsou nepoctivé“. Návrh zákona proto musí stanovit flexibilní pravidla, aby investor mohl mobilizovat kapitál k realizaci projektu a vytvořit tak důvěru mezi investorem a zákazníkem.

Diskutovány byly také předpisy o plnění finančních závazků k pozemkům při převodu realitních projektů . Na 5. zasedání (červen) předseda Hospodářského výboru Vu Hong Thanh při prezentaci vysvětlující a přijímající zprávy stálému výboru Národního shromáždění uvedl, že mnoho názorů souhlasí s požadavkem „povinného plnění závazků“ před převodem projektů. Objevily se však i názory, že by měly být vytvořeny podmínky pro investory, kteří již nemají dostatečnou kapacitu.

Stálý výbor Národního shromáždění proto navrhl dvě možnosti.

Zaprvé , v případě, že investor převede, ale nesplní finanční závazky vůči státu týkající se pozemku projektu nebo převedené části projektu, se obě strany mohou dohodnout, že budou nadále plnit nesplněné finanční závazky.

Za druhé , pokud má převádějící investor rozhodnutí o přidělení nebo pronájmu pozemku k realizaci projektu od příslušného státního orgánu a splnil finanční závazky týkající se pozemku projektu (poplatky za užívání pozemků, nájemné za pozemky, daně, poplatky atd.), není vyžadován certifikát o právu k užívání pozemku pro celý převáděný projekt nebo jeho část.

Stálý výbor Národního shromáždění zvolil možnost 1. Tato možnost zajišťuje přísné předpisy a zabraňuje výběru nekvalifikovaných investorů k převodu projektů a dosahování zisku.

Pan Pham Van Hoa souhlasil s volbou možnosti 1, což znamená, že když investor převede projekt nebo jeho část na jinou osobu, bude muset příjemce plnit finanční závazky vůči státu. Pan Hoa uvedl, že stát tím nic neztratí, protože finanční závazky budou i nadále plněny.

„Investoři, kteří jsou „podvyživení“ a již nejsou schopni pokračovat v nových projektech, je musí převést a nutit je ke splnění jejich finančních závazků předtím, než budou moci provést transakce, se nedoporučuje,“ uvedl.

Pan Pham Van Hoa vyjádřil svůj názor na diskuzi o návrhu zákona o podnikání v oblasti nemovitostí (ve znění pozdějších předpisů) ráno 31. října. Foto: Média Národního shromáždění — Pan Pham Van Hoa vyjádřil svůj názor na diskuzi o návrhu zákona o podnikání v oblasti nemovitostí (ve znění pozdějších předpisů) ráno 31. října. Foto: *Média Národního shromáždění*

Pan Trinh Xuan An, člen Výboru pro národní obranu a bezpečnost na plný úvazek, rovněž uvedl, že při převodu realitních projektů je zapotřebí flexibility. Navrhl, aby strany měly možnost vyjednat si vlastní finanční závazky vůči státu.

Stálý člen Výboru pro vědu, techniku a životní prostředí Nguyen Ngoc Son je znepokojen tím, že v současné době existuje mnoho různých chápání významu pojmu „převod celého nebo části realitního projektu“.

Pan Son zmínil skutečnost, že vyšetřovací a inspekční orgány se také potýkají s obtížemi při řešení projektů, které mění investory, například prostřednictvím převodu práv k užívání pozemků a majetku připojeného k pozemkům, prodeje majetku připojeného k pozemkům. Proto navrhl, aby návrh zákona jasně definoval pojem a způsob převodu majetku, aby se zabránilo jeho vykořisťování.

Očekává se, že Národní shromáždění bude 27. listopadu hlasovat o schválení návrhu zákona o podnikání v oblasti nemovitostí (ve znění pozdějších předpisů).

Pan Minh

Zdrojový odkaz