Trh s nemovitostmi je „zvláštní“, co doporučují odborníci?

Podle zprávy Vietnamské asociace realitních makléřů dosáhla míra absorpce trhu v prvních 9 měsících roku 2025 z hlediska transakční situace velmi pozitivní úrovně – téměř 70 %, což odpovídá přibližně 60 000 transakcím, což je dvojnásobek oproti stejnému období loňského roku.

Realita je ale taková, že ačkoli reálná poptávka stále tvoří velkou část, vývoj na trhu je tažen větším cash flow z investic, protože ceny nemovitostí jsou na velmi vysoké úrovni.

Podle pana Nguyen Van Dinha, viceprezidenta Vietnamské realitní asociace, mnoho investorů v kontextu rostoucího inflačního tlaku a rozvoje infrastruktury tuto realitu vysvětluje jako bezpečný přístav a efektivní nástroj pro generování zisku.

Cash flow z investic se v současnosti zaměřuje především na produkty sloužící skutečným potřebám bydlení – produkty s dobrým potenciálem pronájmu a jasným potenciálem růstu ceny. To jsou hlavní faktory, které motivují investory k rozhodnutí „vložit peníze“.

„ Většina transakcí na dnešním trhu pochází od druhé skupiny kupujících nemovitostí – tedy od těch, kteří kupují nemovitosti za účelem investice, nikoli za účelem bydlení. To ukazuje, že nákupní a prodejní aktivity jsou poháněny především investičním cash flow, zatímco reálná poptávka po bydlení stále čelí obtížím, protože současné ceny jsou pro většinu lidí daleko za hranicí jejich dostupnosti ,“ uvedl pan Dinh.

Většinu transakcí na realitním trhu v současnosti provádějí investoři. (Ilustrační foto: Minh Duc).

Pan Vo Huynh Tuan Kiet, ředitel bytového oddělení společnosti CBRE Vietnam, rovněž uvedl, že nová nabídka v centru Ho Či Minova Města (dříve Ho Či Minovo Město) v současné době směřuje k uspokojení investičních potřeb, nikoli skutečných rezidenčních potřeb. Většina investorů se rozhodne, že kupující nebudou v nemovitosti bydlet, ale pouze si ji budou držet nebo pronajímat, takže produkt je umístěn výše, aby maximalizoval zisk.

„ Při současné cenové hladině cirkuluje peněžní tok na trhu téměř pouze mezi investory, zatímco kupující domů jsou velmi obtížně dostupní ,“ poznamenal pan Kiet.

Podobný trend ukazují i data ze skupiny DKRA. Z více než 2 000 transakcí zaznamenaných v prvních 9 měsících roku tvořili kupující nemovitostí pouze asi 30 %, zbývajících 70 % tvořili investoři. Skupina investorů má silnější finanční potenciál a je ochotna platit vysoké ceny, pokud vidí příležitost k zisku, zatímco skuteční kupující nemovitostí – s rozpočtem 1–2 miliardy VND – se k bytům v ceně od 4 do 5 miliard VND a více jen stěží dostanou.

Paní Pham Thi Mien, zástupkyně ředitele Vietnamského institutu pro výzkum a hodnocení trhu s nemovitostmi (VARS IRE), rovněž uvedla, že většina transakcí na primárním trhu pochází z poptávky skupiny lidí, kteří vlastní mnoho nemovitostí. Kromě toho má mnoho projektů dobrou míru absorpce díky „svezení se na vlně velkých projektů“ a těžení z místních fúzí.

Podle paní Mien budou ceny nemovitostí v krátkodobém horizontu nadále růst, protože očekávání investorů ohledně zisku zůstávají vysoká. Velký počet investorů si stále „žije dobře“ a není pod tlakem finanční páky. Nemají proto důvod upravovat prodejní ceny.

„ V kontextu udržování nízkých úrokových sazeb, pokračujícího přílivu levných peněžních toků na trh, důrazného provádění politik na podporu veřejných investic a stále nízké nabídky bydlení střední a dostupné cenové kategorie se investoři stále domnívají, že ceny nemovitostí budou i nadále růst ,“ zhodnotila paní Mienová.

Pan Le Dinh Chung - expert nemovitost také poznamenal, že v poslední době se nabídka bytů soustředila především do luxusního segmentu. Průměrná cena bytu se v současnosti pohybuje kolem 80 milionů VND/m². V poslední době bylo otevřeno mnoho nových projektů k prodeji za ceny nad 100 milionů VND/m².

Při současných cenách bydlení nemají běžní pracující, a to ani s platem 30 milionů VND/měsíc, téměř žádnou šanci vlastnit dům. Ti, kteří si mohou koupit za cenu 70–100 milionů VND/m², jsou především investoři, spekulanti a skupina lidí s extrémně vysokými příjmy, jako jsou například majitelé firem.

Pan Nguyen Quoc Anh, zástupce generálního ředitele společnosti PropertyGuru Vietnam, vysvětlil, proč je trend spekulativních nákupů nemovitostí ve Vietnamu tak vysoký, a uvedl, že je to částečně způsobeno... investiční kanál Toto se „snadno kupuje a snadno prodává“, má dobrou likviditu a vyšší zisky než jiné kanály, jako je zlato, akcie nebo banky. Výnosy z investic do nemovitostí patří k nejlepším ve Vietnamu za posledních 10 let a dosahují 197 % u bytů a 137 % u pozemků.

Dalším důvodem je, že daň z nemovitostí ve Vietnamu je nižší a otevřenější než v mnoha zemích v regionu a chybí jí sankce proti spekulacím a opouštění pozemkových aktiv.

Pan Nguyen Quoc Anh uvedl, že v současné době ve světě existuje 5 základních daní z nemovitostí: daň z vlastnictví, daň z příjmu, daň z registrace, daň z neobsazenosti (daň uplatňovaná na nemovitosti, které se dlouhodobě nevyužívají) a daň z rozvoje (rozvoj infrastruktury, inženýrských sítí, služeb v oblasti, kde se nemovitost nachází). V průměru se daň z vlastnictví nemovitosti v mnoha zemích pohybuje od 0,3 do 20 %, daň z registrace 2–6 % a daň z příjmu 14–45 %. Některé země zdaňují neobsazené nemovitosti 12–20 % a daň z rozvoje 1–3 %.

Ve Vietnamu musí kupující domů v současné době platit pouze první tři daně: daň z příjmu (2–5 %), daň z nemovitosti (0,03–0,2 %) a daň z registrace (0,5 %). „ Nízké daně kupujícím usnadňují investování do „rotace“ nemovitostí, kdy dnes koupí jednu nemovitost a zítra prodají jinou ,“ řekl.

Varování před rizikem „bubliny“

Podle pana Nguyen Van Dinha, když je stále méně kupujících domů, trh ztrácí rovnováhu mezi nabídkou a poptávkou, ceny jsou tlačeny nahoru, ale nejsou vázány na skutečnou poptávku, což může snadno vést k riziku bubliny.

Trh s příliš mnoha účastníky, investory, bude náchylný k cenové inflaci. (Ilustrace: Minh Duc).

„ Bez včasného politického zásahu se bydlení ve velkých městských oblastech stane pro pracující stále méně dostupným ,“ řekl pan Dinh.

Ekonom Dinh The Hien také zdůraznil, že je nutné vrátit trh zpět k jeho skutečné podstatě, tedy k uspokojování bytových potřeb většiny. Když dominují krátkodobé investice, byty již nejsou místem k bydlení, ale stávají se nástrojem k vytváření zisku, což neustále zvyšuje ceny a má sociální důsledky. Doporučil, aby stát brzy doplnil nabídku střední a dostupné bytové výstavby, aby vyvážil strukturu trhu.

Pan Nguyen Quang Huy - generální ředitel Fakulty financí a bankovnictví (Univerzita Nguyen Trai) - zhodnotil: Když kapitál proudí do nemovitostí, hodnota tohoto aktiva roste rychleji než produktivita práce a růst příjmů, což vytváří stále větší rozdíl mezi cenami bydlení a schopností lidí platit. To vede k tomu, že trh má tendenci fungovat na základě očekávání růstu cen namísto skutečné poptávky, což činí likviditu neudržitelnou a zvyšuje riziko bubliny.

Vzhledem k tomu, že obchodování je z velké části řízeno investory, stávají se trhy citlivějšími na změny politiky. Malá změna v úvěrech, úrokových sazbách nebo sentimentu může spustit řetězovou reakci, která vede ke zpomalení nebo lokální korekci. Toto riziko postihuje nejen spekulativní skupinu, ale pokud není pečlivě kontrolováno, může se rozšířit i na finanční systém, podniky a ekonomiku jako celek.

„ Proto jsou drastická opatření vlády k omezení růstu cen správným a strategickým krokem, jehož cílem je dlouhodobá stabilita ,“ zdůraznil pan Huy.

Zdroj: https://baolangson.vn/thi-truong-bat-dong-san-dien-bien-la-chuyen-gia-khuyen-cao-gi-5063967.html