Proč je pro trh s nemovitostmi tak těžké „rozmrznout“?

Opatrný sentiment kupujících, nedostatek nových nabídek a četné právní proměnné způsobují pomalé zotavení likvidity pozemků, i když se jedná o segment, který přitahuje pozornost některých investorů.

Od pandemie covidu-19 nezaznamenal trh s pozemky žádné významné pozitivní signály, přičemž míra absorpce zůstala trvale nízká, obecně pod 20 %. Zpráva společnosti DKRA Consulting ukazuje, že v roce 2023 činila míra absorpce pozemků pouze kolem 10 %, v roce 2024 to bylo 15,15 % a v roce 2025 se likvidita zlepšila jen mírně, přičemž celková míra absorpce trhu se pohybovala kolem 18 %. Během uplynulého roku zaznamenal trh s pozemky nabízený k prodeji přibližně 9 450 pozemků s téměř 1 700 absorbovanými produkty.

Podobný trend vykazují i ​​online datové platformy. Podle online realitního webu Batdongsan se po lokálním nárůstu v dubnu poptávka po pozemkech rychle snížila a ve srovnání se stejným obdobím loňského roku klesla v průměru o 15–20 %, přičemž vyhledávání pozemků se mnohokrát snížilo o 30–40 %. Prodej pozemků v nově spuštěných projektech se udržel na přibližně 20–30 % dostupné nabídky.

Nha Tot mezitím odhaduje, že s výjimkou lokálního boomu po oznámení fúze provincií byl trh s pozemky v loňském roce obecně stagnující, přičemž počet kupujících se ve srovnání se stejným obdobím roku 2024 snížil o 35–50 % a ve většině oblastí dokonce klesl.

Nemovitosti v Ho Či Minově Městě, včetně pozemků a zemědělské půdy. Foto: Quynh Tran

Pan Phan Dinh Phuc, generální ředitel společnosti Seenee Vietnam, vysvětluje důvody pomalého oživení likvidity pozemků a domnívá se, že největší překážkou v současnosti je peněžní tok a sentiment investorů. V předchozím cyklu většina investorů ztrácela peníze investováním do pozemků – typu aktiva, které je skutečně „nemovité“, kupované hlavně za účelem vyčkání na zvýšení ceny před prodejem, aniž by během doby držení generovalo jakoukoli užitnou hodnotu nebo peněžní tok. Když trh klesá, nízká likvidita způsobuje, že mnoho kupujících pozemků má svůj kapitál vázaný na dlouhou dobu. Tato zkušenost vedla mnoho investorů k přehodnocení a ocenění segmentů, které mohou generovat peněžní tok, jako jsou byty, protože i když je ještě neprodali, nemovitost lze stále pronajímat.

Z hlediska nabídky analyzoval pan Vo Hong Thang, zástupce generálního ředitele skupiny DKRA, že trh s pozemky zažívá vážný nedostatek nových projektů, jelikož mnoho investorů z tohoto segmentu postupně odchází. V uplynulém roce tvořila nová nabídka pouze přibližně 13 % celkové primární nabídky, přičemž většina produktů na trhu byly zásoby z předchozích let. Tay Ninh , provincie s největším podílem nabídky pozemků na jihu, zaznamenala pouze dva nové projekty: rezidenční oblast Dragon Eden (146,8 hektaru) a městskou oblast Solia (20,5 hektaru). V Ho Či Minově Městě (po fúzi Binh Duong a Ba Ria - Vung Tau) se nabídka nabízená k prodeji skládá převážně ze stávajících zásob nebo z obnovy předchozích fází.

Nabídka a poptávka jsou proto v rozporu, přičemž přibližně 69 % poptávky se soustředí na nové projekty, o čemž svědčí i skutečnost, že projekty v Tay Ninh loni představovaly více než 53 % likvidity na pozemkovém trhu v jižní Číně.

Z obchodního hlediska je stále zřetelnější trend stahování pozemků. Mnoho developerů, jako například Thang Loi Group, Cat Tuong, Tran Anh a Khai Hoan Land, kteří tento segment dříve považovali za pilíř, jej již ve svých obchodních plánech do roku 2026 neupřednostňují.

Podle zástupce realitní společnosti je rozvoj pozemků stále obtížnější kvůli přísnějším právním předpisům, prudce rostoucím investičním nákladům od infrastruktury a poplatků za užívání pozemků až po občanskou vybavenost a zároveň se prodlužuje doba realizace. Naopak prodejní ceny jen těžko konkurují řadovým domům a bytům, což snižuje ziskové marže a projekt se dokonce stává nerentabilním. Tato realita donutila mnoho developerů k úpravám, což vedlo k nárůstu cen primárních pozemků o 20–30 % za poslední rok, zejména kvůli kompenzaci nákladů na rozvoj.

Odborníci se v prognózách pro rok 2026 domnívají, že investiční rovnováha na trhu s nemovitostmi se postupně mění, což otevírá možnost, že někteří investoři přehodnotí pozemky. Pan Phan Dinh Phuc poznamenal, že prudký nárůst cen bytů způsobuje, že se tento segment stává stále více nevyváženým ve srovnání s příjmy a použitelností. Když ceny bytů v mnoha oblastech překročí rozumné prahové hodnoty a blíží se cenám pozemků ve stejné lokalitě, rozdíl se stává méně přesvědčivým. Uvedl příklad Long An, kde ceny bytů dosáhly přibližně 35 milionů VND za metr čtvereční, zatímco pozemky v projektech s plánováním v měřítku 1/500 a kompletní infrastrukturou se pohybují pouze v rozmezí 20-25 milionů VND za metr čtvereční.

Podle pana Phuca však navrácení pozemků, pokud k němu dojde, nebude masové jako v předchozích cyklech, ale spíše selektivní, se zaměřením na oblasti s kompletní infrastrukturou, propojením, občanskou vybaveností, zaměstnaností a zejména reálným peněžním tokem od obyvatel. Nedostatek nové nabídky, ceny pozemků blížící se tržní hodnotě a stále vyšší nároky na kvalitu života budou tento segment i nadále přetvářet.

Stejný názor sdílí i realitní expert Tran Hoang, který se domnívá, že trh s pozemky prochází významnou změnou. Dříve mnoho projektů zahrnovalo pouze dělení pozemků, výstavbu vnitřních komunikací a prodej parcel. Nyní se podniky musí rozvíjet systematičtěji, investovat do infrastruktury, vybavení, škol, nákupních center a dalších základních služeb a přiblížit se k modelu kompletní městské oblasti. Tato změna vyplývá z nového pozemkového zákona, který vstoupil v platnost 1. srpna 2024 a který prakticky eliminuje tradiční metodu dělení a prodeje pozemků. Projekty musí před inspekcí a udělením pozemkového listu dokončit infrastrukturu, vybavení a bydlení podle plánu.

Podle odborníků by změny v modelech rozvoje spolu s impulsem z dopravní infrastruktury mohly v roce 2026 vést k nárůstu cen pozemků o 10–20 %. Cenové rozdíly mezi oblastmi však budou i nadále silně diferencované a budou odrážet rozdíly v lokalitě, produktu a místní poptávce. Je proto nepravděpodobné, že by ceny pozemků způsobily velké cenové nárůsty nebo podporovaly likviditu trhu jako dříve, i když k lokálnímu nárůstu cen může dojít.

Pan Phan Dinh Phuc se domnívá, že tento segment stále trpí psychologickými „jizvami“ po nedávném cyklu, zejména pokud jde o likviditu a schopnost generovat cash flow. Pouze projekty, které jsou dobře rozvinuté, tvoří skutečnou rezidenční komunitu a generují interní cash flow, mohou tuto slabinu překonat a tím položit základy pro udržitelné oživení trhu s pozemky.

Podle Vnexpress.net

Zdroj: https://baophutho.vn/vi-sao-dat-nen-kho-ra-bang-245736.htm