Někteří majitelé obchodů s komerčními službami (TMDV) v městských oblastech mají obavy, když je v osvědčení o právech k užívání pozemků, vlastnictví domů a dalších aktivech připojených k pozemkům uveden účel využití pozemku jako „městský veřejný pozemek“ (CCTP) nebo „obytný veřejný pozemek“ (CCKO).

Paní Le Quynh Anh, ředitelka společnosti Vision & Associates Legal LLC, se podělí o legalitu v poslední době kontroverzního typu komerčních nemovitostí (obchodů).

Podle pozemkového zákona z roku 2013 zahrnuje pozemky využívané pro veřejné účely pozemky pro dopravu, zavlažování, pozemky pro komunitní aktivity, veřejnou rekreaci a zábavu, tržní pozemky a další pozemky pro veřejné stavby.

Podle dodatku I vyhlášky 06/2021/ND-CP o klasifikaci děl podle funkce zahrnuje skupina veřejných děl komerční díla, jako jsou nákupní centra, supermarkety, tržnice, obchody; restaurace, prodejny potravin a nápojů a další komerční díla.

Z výše uvedených předpisů lze vyvodit, že veřejné pozemky lze využít i k výstavbě zařízení komerčních služeb.

Výstavba stánků (známých také jako obchody) pro obchodní účely investory na veřejných pozemcích města (VMP) a veřejných obytných plochách (VOP) pronajatých státem s jednorázovou platbou za pozemkový pronájem v rámci plánování projektů městských oblastí je tedy v souladu s ustanoveními zákona.

Proč obchody s komerčními službami říkají „veřejný pozemek“?

- Někteří majitelé obchodů s komerčními službami v městských oblastech Hanoje , naposledy ve Vinhomes Ocean Park, se obávají, když je v jejich osvědčení o právu k užívání pozemků, právu k vlastnictví domů a dalšího majetku připojeného k pozemkům účel jejich využití uveden jako: městský veřejný pozemek (CCTP) nebo obytný veřejný pozemek (CCKO). Můžete z pohledu právníka vysvětlit, proč jsou obchody s komerčními službami uváděny jako „veřejný pozemek“?

Jak jsem uvedl výše, skutečnost, že investoři staví stánky pro obchodní/obchodní a servisní účely na pozemcích CCTP a CCKO pronajatých státem a platí nájemné za pozemky jednorázově, není v rozporu s ustanoveními zákona.

A pokud jsou v rozhodnutích o přidělení pozemků, pronájmu pozemků a povolení ke změně účelu využití pozemků projektu pozemky pro výstavbu stánků a obchodů s komerčními službami určeny k veřejnému užívání ve městě nebo ve veřejných obytných oblastech, je zaznamenání tohoto účelu využití státním orgánem v Osvědčení o právech užívání pozemků, vlastnických právech k domu a dalším majetku připojeným k pozemkům uděleným výše uvedeným projektům v souladu s předpisy a pokyny Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí v úředním oznámení 3382/BTNMT-DD ze dne 15. května 2023.

Obchodní servis Vinhomes Ocean Park.jpg

- Někteří majitelé se také ptají, protože forma využití pozemku pro obchod s komerčními službami je sdílená. Jak to může ovlivnit práva zákazníků, paní?

Zákazníci v zásadě budou a musí požívat výhod odpovídajících typu produktu, který si zakoupili a který je konkrétně popsán v kupní smlouvě.

U typu produktu elektronického obchodu je produkt, který si zákazník kupuje, součástí stavebního projektu spojeného s právem společného užívání pozemku, což znamená, že zákazník má právo vlastnit konkrétní část projektu (stánek), kterou si vybral ke koupi, a zároveň má právo užívat celý pozemek pro výstavbu souvisejícího projektového bloku.

Jako vlastník bude mít zákazník plná práva podle ustanovení zákona, jako je právo užívat, právo držet a právo nakládat se stavebním dílem, které si zakoupil.

Zejména nedávno Národní shromáždění schválilo zákon o obchodování s nemovitostmi č. 29/2023/QH15, který vytváří jasný právní koridor pro nákup a prodej stavebních prací, podlahové plochy stavebních prací s právy na užívání pozemků formou sdíleného užívání.

Myslím, že se jedná o průlom, který řeší mnoho problémů a nedostatků na trhu s nemovitostmi v poslední době a zajišťuje práva organizací/jednotlivců podílejících se na investičních, stavebních a obchodních aktivitách, nákupu a prodeji tohoto typu produktů.

- Takže obavy zákazníků z „utrácení peněz za koupi, ale bez práva k užívání pozemku“ jsou neopodstatněné?

Především je třeba objasnit, že podle předpisů musí být koupě a prodej domů, staveb nebo podlahových ploch ve stavebnictví vždy spojen s právy k užívání pozemků. V případě koupě a prodeje samostatné stavby může být převod práv k užívání pozemků k celému pozemku a kupující bude mít právo pozemek užívat samostatně. V případě koupě části stavby musí být v tomto případě práva k užívání pozemků rozdělena a stanovena jako práva společného užívání mezi vlastníky stavby.

To je také důvod, proč zákon o podnikání s nemovitostmi z roku 2023 jasně stanoví podmínky pro prodej části podlahové plochy stavby: stavba musí být postavena na pozemku přiděleném státem s vybíraným poplatkem za užívání pozemků nebo na pozemku pronajatém s jednorázovým pozemkovým nájemným po celou dobu nájmu, protože podle pozemkového zákona lze pouze na tyto typy pozemků převést právo užívání pozemků. Například pozemky CCTP a CCKO používané k výstavbě obchodů s komerčními službami jsou pozemky pronajaté státem s jednorázovým pozemkovým nájemným vybíraným po celou dobu nájmu.

Pro snazší vizualizaci lze výše uvedený případ přirovnat k případu koupě bytu nebo komerčního prostoru v podzemí bytového domu. Vlastník má také právo vlastnit zakoupený byt nebo komerční prostor a má právo užívat pozemek pro výstavbu bytového domu.

Neexistuje nic takového, že by banka odmítla hypotéku.

- Z jiného úhlu pohledu některé názory uvádějí, že když jsou práva k užívání pozemků sdílena, je pro zákazníky obtížné získat hypotéku u bank nebo je banky dokonce odmítají. Jaká je realita?

Toto tvrzení je neopodstatněné. Podle článku 8.1 vyhlášky 21/2021/ND-CP zahrnuje majetek použitý k zajištění plnění závazků stávající majetek nebo majetek vytvořený v budoucnu, s výjimkou případů, kdy občanský zákoník nebo jiné příslušné zákony zakazují prodej, převod nebo jiný převod vlastnických práv v době uzavření zajišťovací smlouvy nebo zajišťovacího opatření.

Podle článku 9.1 zákona o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2014 musí domy a stavební práce uvedené do provozu splňovat následující podmínky:

- Mít zapsané vlastnictví domu a stavebních prací připojených k pozemku v osvědčení o právu k užívání pozemku. U domů a stavebních prací dostupných v investičních projektech v oblasti nemovitostí je dle ustanovení pozemkového zákona vyžadováno pouze osvědčení o právu k užívání pozemku.

- Žádné spory ohledně práv k užívání pozemků, vlastnictví domu nebo stavebních prací spojených s pozemkem;

- Není předmětem zabavení za účelem zajištění výkonu rozsudku.

Neexistuje žádný předpis, který by vyžadoval právo užívat pozemek samostatně, aby bylo možné jej zastavit u banky. Článek 10.1 vyhlášky 21/2021/ND-CP dokonce stanoví, že užívání aktiv připojených k pozemku k zajištění plnění závazků nesmí být souběžné s právem užívat pozemek.

Podle výše uvedených předpisů nejsou stánky a obchody, kterým byla vydána osvědčení o právu k užívání pozemků, právu k vlastnictví domu a majetku připojenému k pozemkům, předmětem sporu a nepodléhají zabavení za účelem zajištění výkonu rozhodnutí, které bude splňovat podmínky pro to, aby mohly být zastaveným majetkem, podobně jako byty a komerční prostory v podstavcích bytových domů.

- Ocenění produktů komerčních nemovitostí však nemusí být tak vysoké jako u produktů, které jste právě zmínil?

V zásadě je u tohoto typu produktu hodnota práv k užívání pozemků alokována do investičních nákladů produktu a samozřejmě při stanovení prodejní ceny produktu investor také alokoval hodnotu práv k užívání pozemků do prodejní ceny, tj. v podstatě je při stanovení hodnoty produktu nutné určit hodnotu práv k užívání pozemků alokovaných k produktu. Otázka vysoké nebo nízké ceny produktu při zastavování bankovních úvěrů závisí také na předpisech každé konkrétní banky v každém konkrétním okamžiku.

- Co sdělujete majitelům a zájemcům o rozmanité názory na tuto problematiku?

Jako osoba pracující v právní oblasti mohu pouze potvrdit, že současný právní rámec pro tento typ produktů je relativně úplný, jasný, přísný a lépe zajišťuje práva kupujících.

Ti, kteří již tento typ produktu vlastní nebo do něj chtějí investovat, si mohou prostudovat příslušné předpisy, aby získali správné posouzení produktu a také základ pro vhodná rozhodnutí.

Děkuju!

Předpisy v příloze 1 - Klasifikace děl podle účelu použití
(Vydáno usnesením vlády č. 06/2021/ND-CP ze dne 26. ledna 2021)

2. Veřejné práce:

c) Sportovní zařízení:

Stadion; tělocvična; cvičiště, závodiště pro sporty jako: golf, fotbal, tenis, volejbal, basketbal a další sporty; plavecký bazén.

d) Kulturní díla:

Konferenční centra, divadla, kulturní domy, kluby, kina, cirkusy, taneční sály; památky; muzea, knihovny, výstavy, zábavní zařízení...

e) Komerční budovy: Nákupní centra, supermarkety, tržnice, obchody; restaurace, prodejny potravin a nápojů a další komerční budovy.

g) Servisní práce:

- Hotely, penziony, motely; resorty; vily, apartmány a další ubytovací zařízení...

Mai Chi