Mängel bei der Berechnung der Gebühren für die Landnutzung.

Das Projekt wandelt sich von profitabel zu verlustbringend.

Laut dem Leiter eines renommierten Immobilienunternehmens in Ho-Chi-Minh-Stadt stellt die Berechnung der Grundstücksnutzungsgebühren, einschließlich der zusätzlichen Gebühren, derzeit das größte Hindernis für Immobilienprojekte dar. Früher wurden viele Projekte von der Stadt bevorzugt behandelt, da die Gebühren vorläufig berechnet werden konnten, um Bau- und Verkaufsbeginn zu ermöglichen. Nun, nachdem Projekte abgeschlossen sind und die Bewohner schon seit vielen Jahren dort wohnen, werden die Gebühren zum aktuellen Zeitpunkt berechnet, nicht mehr ab dem Zeitpunkt der Grundstückszuweisung. Dies hat nicht nur für Unternehmen, sondern auch für Wohnungskäufer erhebliche Verluste und Frustration verursacht.

Das Lakeview City-Projekt wird von Ho-Chi-Minh-Stadt zur Zahlung einer zusätzlichen Landnutzungsgebühr von über 4,664 Milliarden VND verpflichtet, was dem Unternehmen Schwierigkeiten und Verluste beschert.

Das Gesetz sieht vor, dass die Bewertung von Grundstücken und die Berechnung der Nutzungsrechte zum Zeitpunkt der Entscheidung über die Zuteilung von Land, die Genehmigung einer Nutzungsänderung oder die Zuteilung von Land vor Ort erfolgen. In der Praxis bewerten die Behörden jedoch bei jeder Änderung, die die Berechnung der Nutzungsrechte verzögert, das Land und die Nutzungsrechte zum aktuellen Zeitpunkt. Erschwerend kommt hinzu, dass Unternehmen den Fortschritt und die zu zahlenden Beträge nicht proaktiv steuern können. Ihnen fehlt das Fachwissen, und sie sind nicht befugt, mit den Behörden eine angemessene Berechnungsmethode für die Nutzungsrechte zu erörtern.

Daher müssen Unternehmen ein anderes Bewertungsunternehmen beauftragen, um ein faires Ergebnis zu erzielen. Derzeit sind sie weiterhin auf die Berechnungen der Behörden angewiesen und dürfen diese nicht anfechten. Gleichzeitig wird die Grundsteuer aus Sicherheitsgründen von staatlichen Beamten sehr hoch angesetzt. Bei vielen Projekten wurde die Grundsteuer zuvor vorläufig auf einen bestimmten Betrag berechnet, den die Unternehmen zur Festlegung des Verkaufspreises nutzten. Nun, nach vielen Jahren, fällt die Neuberechnung durch die Behörden um ein Vielfaches höher aus als die vorläufige Berechnung. „Dies führt dazu, dass viele profitable Projekte plötzlich hohe Verluste erleiden und einige Unternehmen sogar zahlungsunfähig sind“, sagte die Person.

In einem an den Premierminister und das Finanzministerium gerichteten Schreiben, in dem er dem Entwurf eine Stellungnahme gab, schlug Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, vor, dass bei einer Entscheidung zur Anpassung des Bebauungsplans die Grundsteuer für das gesamte Projekt zum Zeitpunkt der Anpassungsentscheidung neu berechnet werden sollte. Die bereits vom Unternehmen gezahlte Grundsteuer sollte bei der erneuten Genehmigung des Bebauungsplans neu berechnet und von der neu berechneten Grundsteuer abgezogen werden, wobei der abgezogene Betrag die zu zahlende Grundsteuer nicht übersteigen darf.

Hat das Unternehmen die Grundsteuer vor der Anpassung des detaillierten Projektplans nicht entrichtet, ist diese zum Zeitpunkt der Plananpassung fällig. Bereits gezahlte Grundsteuer wird unter Berücksichtigung der Inflation neu berechnet und mit der neu berechneten Grundsteuer verrechnet. Der Abzugsbetrag darf die Höhe der fälligen Grundsteuer nicht übersteigen. Gleichzeitig sind Säumniszuschläge zu entrichten, wenn das Unternehmen eine Zahlungsaufforderung erhalten hat.

Herr Chau führte als Beispiel ein Wohnbauprojekt im 7. Bezirk (Ho-Chi-Minh-Stadt) an, das auf einem 5,2 Hektar großen Grundstück errichtet wurde. Die zuständige staatliche Behörde hatte im Januar 2021 einen Bebauungsplan mit einem Flächennutzungskoeffizienten von 3,05 und einer maximalen Bebauungsdichte von 35 % erlassen. Das Projekt umfasst ein maximal 27-stöckiges Wohngebäude mit 903 Wohnungen und ein Reihenhausgebiet mit 110 Reihenhäusern. Im März 2021 zahlte das Unternehmen 850 Milliarden VND an Grundstücksnutzungsgebühren. Anschließend beantragte der Investor eine Anpassung des Bebauungsplans, wodurch der Flächennutzungskoeffizient auf 4,57, die maximale Bebauungsdichte auf 40 % und die Gesamtzahl der Wohnungen auf 1.355 Einheiten erhöht wurden. Dies wurde im März 2024 von der zuständigen staatlichen Behörde genehmigt. Laut dem Entwurf des Dekrets müsste das Projekt eine zusätzliche Landnutzungsgebühr von 425 Milliarden VND zahlen, aber nach dem Vorschlag von Herrn Chau müsste das Unternehmen nur eine zusätzliche Landnutzungsgebühr von 325 Milliarden VND zahlen.

„Wenn das Unternehmen die Immobilien bereits verkauft und den Erlös vereinnahmt hat, muss es gemäß der Berechnungsmethode im Verordnungsentwurf eigene Mittel zur Kompensation verwenden, was zu Verlustrisiken führt. Ist das Projekt noch nicht verkauft, wird die Grundsteuer dem Verkaufspreis hinzugerechnet, was die Immobilienpreise in die Höhe treibt, und letztendlich tragen die Käufer die Kosten“, rechnete Herr Chau vor.

Nur noch ein Fall kommt für die Befreiung von der Grundmiete in Frage.

Dem Dekretentwurf zufolge ist derzeit nur ein einziger Fall der Landnutzung zu Produktions- und Geschäftszwecken in Investitionsfördersektoren innerhalb von Investitionsfördergebieten von der Grundsteuer befreit. Der Entwurf hat die Fälle, die für eine Befreiung von der Grundsteuer in Frage kommen, im Vergleich zu den geltenden Bestimmungen deutlich eingeschränkt. Sollte diese Regelung verabschiedet werden, besteht die Befürchtung, dass Investoren, einschließlich ausländischer Investoren, nicht mehr von der Befreiung von der Grundsteuer profitieren werden, da diese Gebiete nicht mehr als Investitionsfördergebiete gelten.

Laut Herrn Le Hoang Chau sieht der Entwurf des Dekrets keine Befreiung von Landnutzungsgebühren mehr während der Bauphase eines Projekts oder nach Ablauf der Befreiungsfrist für Pachtgebühren für Land- und Wasserflächen während der Bauphase vor. Daher übernimmt er nicht die in Dekret 46 festgelegte Investitionsförderungspolitik. Die neue Regelung hat die im Investitionsgesetz 2020 und in der Entscheidung 29 des Premierministers zu besonderen Investitionsanreizen festgelegte Sonderförderungspolitik für Investitionen außer Kraft gesetzt. Dies könnte sich negativ auf die Investitionsförderung auswirken und die Attraktivität des vietnamesischen Investitionsstandorts für ausländische Investoren mindern.

„Dies ist ein äußerst wichtiges Thema, dem die Regierung und die zuständigen staatlichen Stellen besondere Aufmerksamkeit widmen müssen, bevor sie das Dekret erlassen, um einen überlegenen, wettbewerbsfähigen Rahmen für Investitionsanreize zu schaffen, der nationale und ethnische Interessen kurz-, mittel- und langfristig sichert und gleichzeitig die legitimen Interessen der Investoren gewährleistet. Dies ist insbesondere angesichts des starken Wettbewerbs zwischen den Ländern um ausländische Direktinvestitionen (ADI) von Bedeutung, vor allem in den Bereichen Finanzen, Hochtechnologie, Chips und Halbleiter; beispielsweise haben selbst die USA erst kürzlich Gesetze zu Chips und Halbleitertechnologie verabschiedet“, erklärte Herr Chau.

Rechtsanwalt Tran Minh Cuong (Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt) analysierte, dass das Bodengesetz zwar eine stabile jährliche Bodenrente über einen Fünfjahreszyklus ab dem Zeitpunkt der staatlichen Verpachtung vorsieht und die damit verbundene Nutzungsänderung im Zusammenhang mit der Umwandlung in eine staatliche Bodenrente mit jährlicher Rentenzahlung ermöglicht, die Anpassungsrate jedoch für jeden Zeitraum von der Regierung reguliert wird, die Erhöhung der Bodenrente aber der Inflationsrate entsprechen oder darunter liegen kann. Der Verordnungsentwurf sieht jedoch vor, dass die Anpassungsrate für die Bodenrentenerhöhung der Inflationsrate entsprechen soll. Daher sollte die Verordnung eine Begrenzung der Bodenrentenerhöhung für jeden Fünfjahreszyklus auf maximal 15 % des Verbraucherpreisindexes vorsehen. Dies hilft Unternehmen, finanzielle Risiken zu reduzieren und sich auf Investitionen in Großprojekte mit langen Amortisationszeiten vorzubereiten.

Nach Rücksprache mit Unternehmen ist die vietnamesische Handelskammer (VCCI) ebenfalls der Ansicht, dass die im Entwurf vorgesehene Befreiungs- und Reduzierungsregelung im Vergleich zur aktuellen Regelung in Dekret 46 weniger attraktiv ist. Gemäß den geltenden Bestimmungen gibt es Fälle, in denen Unternehmen vollständig von der Pacht befreit sind, nicht nur für eine bestimmte Anzahl von Jahren reduziert. Zu den Fällen, in denen gemäß den geltenden Bestimmungen eine vollständige Befreiung von der Pacht für die gesamte Pachtdauer besteht, gehören: Investitionsprojekte in besonders priorisierten Investitionssektoren in Gebieten mit besonders schwierigen sozioökonomischen Bedingungen; Projekte, bei denen mit staatlichen Mitteln Studentenwohnheime errichtet werden, wobei die mit der Verwaltung und Nutzung des Grundstücks für die Studentenunterkünfte beauftragte Einheit die Pachtkosten nicht in den Pachtpreis einrechnen darf; landwirtschaftliche Flächen für ethnische Minderheiten; Flächen für Schutzaufforstungsprojekte, Landgewinnungsprojekte usw. Daher sollte das Dekret die Fälle, die für eine Pachtbefreiung in Frage kommen, erweitern, anstatt die Pacht lediglich zu reduzieren. Gelingt dies, werden Investitionen in benachteiligte Gebiete oder Sektoren mit besonderen Anreizen angezogen.

Quelle: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm