Unbequeme Methode zur Berechnung der Landnutzungsgebühr

Das Projekt macht aus Gewinnen Verluste.

Der Leiter eines bekannten Immobilienunternehmens in Ho-Chi-Minh-Stadt erklärte, das größte Problem bei Immobilienprojekten sei heute die Berechnung der Grundnutzungsgebühren (LUR), einschließlich der zusätzlichen LUR. Früher wurden viele Projekte von der Stadt gefördert, um vorübergehend LUR zu berechnen, damit Unternehmen bauen und verkaufen konnten. Doch jetzt, wenn die Häuser übergeben wurden und die Menschen viele Jahre darin gelebt haben, werden die LUR zum aktuellen Zeitpunkt berechnet und nicht ab dem Zeitpunkt der Grundstücksübergabe. Dies hat nicht nur den Unternehmen, sondern auch den Hauskäufern großen Schaden und Frustration bereitet.

Ho-Chi-Minh-Stadt verlangte für das Lakeview City-Projekt eine zusätzliche Landnutzungsgebühr von über 4.664 Milliarden VND, wodurch das Unternehmen in eine schwierige Lage geriet und Verluste erlitt.

„Das Gesetz sieht vor, dass der Zeitpunkt für die Grundstücksbewertung und die Berechnung der Grundsteuer der Zeitpunkt ist, an dem über die Zuteilung von Grundstücken, die Änderung des Nutzungszwecks oder die Zuteilung von Grundstücken im Feld entschieden wird. Tatsächlich ist es jedoch so, dass die zuständige Behörde das Grundstück und die Grundsteuer zum aktuellen Zeitpunkt neu bewertet, wenn es zu einer Änderung kommt, die die Berechnung der Grundsteuer verzögert. Eine weitere Schwierigkeit besteht darin, dass das Unternehmen weder bei der Bearbeitung noch bei der Festlegung des zu zahlenden Geldbetrags die Initiative ergreifen kann. Das Unternehmen verfügt nicht über das nötige Fachwissen und darf angemessene Methoden zur Berechnung der Grundsteuer nicht mit der zuständigen Behörde besprechen.

Daher müssen Unternehmen ein anderes Bewertungsunternehmen beauftragen, um ein stimmiges Ergebnis zu erzielen. Derzeit sind Unternehmen noch auf die Berechnungen der Behörden angewiesen und dürfen keine Einwände erheben. Gleichzeitig werden die Landnutzungsrechte von staatlichen Stellen sicherheitshalber sehr hoch angesetzt. Bei vielen Projekten wurden in der Vergangenheit die Landnutzungsrechte vorläufig auf einen bestimmten Wert berechnet, und die Unternehmen nutzten diesen Wert, um den Verkaufspreis für ihre Kunden zu strukturieren. Jetzt, nach vielen Jahren, haben die Behörden die Landnutzungsrechte neu berechnet, und der Wert ist um ein Vielfaches höher als der vorläufige Wert. Dies führt dazu, dass viele rentable Projekte plötzlich schwere Verluste erleiden und die Unternehmen nicht einmal in der Lage sind, den Deal abzuschließen“, sagte er.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, hat dem Premierminister und dem Finanzministerium soeben ein Dokument mit einer Stellungnahme zum Entwurf übermittelt und vorgeschlagen, dass bei einer Entscheidung zur Anpassung der Detailplanung die Grundsteuer für das gesamte Projekt zum Zeitpunkt der Entscheidung zur Anpassung der Planung neu berechnet werden soll. Die vom Unternehmen zuvor gezahlte Grundsteuer wird zum Zeitpunkt der erneuten Genehmigung der Planung neu berechnet und nach der Neuberechnung von der Grundsteuer abgezogen. Der abgezogene Betrag darf die zu zahlende Grundsteuer nicht übersteigen.

Hat das Unternehmen die Grundsteuer vor der Anpassung der Detailplanung des Projekts nicht entrichtet, muss es die Grundsteuer zum Zeitpunkt der Planungsanpassung entrichten. Der Betrag der gezahlten Grundsteuer (sofern vorhanden) wird zum Zeitpunkt der Planungsanpassung unter Berücksichtigung des Inflationsfaktors neu berechnet und nach der Neuberechnung von der Grundsteuer abgezogen. Der abgezogene Betrag darf den Betrag der zu zahlenden Grundsteuer nicht übersteigen. Gleichzeitig muss das Unternehmen die verspätete Zahlung der Grundsteuer leisten, wenn eine Zahlungsaufforderung für die Grundsteuer vorliegt.

Herr Chau verwies auf ein gewerbliches Wohnbauprojekt im 7. Bezirk (HCMC), das auf einem 5,2 Hektar großen Grundstück errichtet wurde. Für dieses Grundstück erließ eine zuständige staatliche Behörde im Januar 2021 einen Landzuteilungsbeschluss mit einem Flächennutzungskoeffizienten von 3,05 und einer maximalen Baudichte von 35 %. Das Projekt umfasst ein Mehrfamilienhaus mit einer maximalen Höhe von 27 Stockwerken und 903 Wohnungen sowie ein niedriges Reihenhausgebiet mit 110 Reihenhäusern. Im März 2021 zahlte das Unternehmen 850 Milliarden VND an Grundsteuer. Anschließend beantragte der Investor eine Anpassung der Detailplanung, um den Landnutzungskoeffizienten auf das 4,57-fache zu erhöhen, was einer maximalen Baudichte von 40 % entspricht, wodurch sich die Gesamtzahl der Wohnungen auf 1.355 erhöht. Die Genehmigung der zuständigen staatlichen Behörde erfolgte im März 2024. Laut dem Dekretentwurf muss für das Projekt eine zusätzliche Landnutzungssteuer von 425 Milliarden VND entrichtet werden, doch laut Herrn Chau‘s Vorschlag muss das Unternehmen nur eine zusätzliche Landnutzungssteuer von 325 Milliarden VND entrichten.

„Wenn das Unternehmen verkauft und das Geld eingenommen hat, muss es nach der Berechnungsmethode des Dekretentwurfs aus eigener Tasche zahlen, was zu einem Verlustrisiko führt. Wenn das Projekt nicht verkauft wurde, wird das Landnutzungsrecht zum Verkaufspreis hinzugerechnet und treibt so den Hauspreis in die Höhe. Ab diesem Punkt trägt der Käufer die letztendliche Last“, rechnete Herr Chau vor.

Es gibt nur noch einen Fall der Befreiung von der Grundrente.

Laut dem Verordnungsentwurf gibt es derzeit nur einen Fall von Landnutzung für Produktions- und Geschäftszwecke im Investitionsförderungssektor im Investitionsförderungsgebiet, der von der Pacht befreit ist. Der Entwurf hat die Fälle der Pachtbefreiung im Vergleich zu den geltenden Regelungen deutlich eingeschränkt. Sollte diese Regelung verabschiedet werden, werden viele Investoren, auch ausländische, nicht mehr von der Pachtbefreiung profitieren, da diese Orte nicht zum Investitionsförderungsgebiet gehören.

Darüber hinaus sieht der Dekretsentwurf laut Herrn Le Hoang Chau keine Befreiung von Landnutzungsgebühren während der Bauphase und nach Ablauf der Befreiung von Land- und Wasserpacht während der Bauphase mehr vor und übernimmt somit nicht die derzeitige Investitionsanreizpolitik des Dekrets 46. Die neue Regelung hebt die im Investitionsgesetz 2020 und im Beschluss 29 des Premierministers zur Regelung besonderer Investitionsanreize festgelegte spezielle Investitionsanreizpolitik auf. Dies könnte sich negativ auf die Investitionsanziehungspolitik auswirken und die Attraktivität des vietnamesischen Investitionsumfelds in den Augen ausländischer Investoren verringern.

„Dies ist ein sehr großes Problem. Deshalb müssen die Regierung und die zuständigen staatlichen Stellen vor der Verabschiedung des Dekrets besondere Aufmerksamkeit darauf verwenden, einen Rahmen für eine bevorzugte Investitionspolitik zu schaffen, die überlegen und äußerst wettbewerbsfähig ist und sowohl die nationalen als auch die ethnischen Interessen kurz-, mittel- und langfristig sichert und gleichzeitig die legitimen und rechtlichen Interessen der Investoren wahrt. Dies gilt insbesondere im Kontext des harten Wettbewerbs zwischen den Ländern um ausländische Direktinvestitionen (FDI), vor allem in den Bereichen Finanzen, Hochtechnologie, Chips und Halbleitertechnologie; bezeichnenderweise haben sogar die USA gerade ein Gesetz zu Chips und Halbleitertechnologie erlassen“, meinte Herr Chau.

Rechtsanwalt Tran Minh Cuong (Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt) analysierte, dass das Bodengesetz zwar eine feste jährliche Bodenpacht für einen 5-Jahres-Zyklus ab dem Zeitpunkt der staatlichen Landverpachtung vorsieht, jedoch eine Änderung der Landnutzung im Zusammenhang mit dem Übergang zu einer staatlichen Landpacht mit jährlicher Bodenpachtzahlung zulässt. Die Anpassungsrate wird von der Regierung für jeden Zeitraum geregelt, die Erhöhung der Bodenpacht kann jedoch gleich oder niedriger als die Inflation sein. Der Dekretentwurf sieht jedoch vor, dass die Rate der Bodenpachterhöhung der Inflation entspricht. Deshalb muss das Dekret eine Begrenzung der Erhöhung der Bodenpacht für jeden 5-Jahres-Zyklus in Betracht ziehen, sodass sie den Anstieg des Verbraucherpreisindex (VPI) nicht übersteigt, jedoch nicht mehr als 15 % beträgt. Dies hilft Unternehmen, finanzielle Risiken zu reduzieren, bereit zu sein, in große Projekte zu investieren und im Laufe der Zeit Kapital zurückzugewinnen.

Nach Rücksprache mit Unternehmen erklärte die Vietnamesische Industrie- und Handelskammer (VCCI), dass die Befreiungs- und Ermäßigungsregelung im Entwurf im Vergleich zur aktuellen Regelung in Dekret 46 weniger attraktiv sei. Denn gemäß den geltenden Vorschriften gibt es Fälle, in denen Unternehmen vollständig von der Pacht befreit sind und nicht nur die Pacht für eine bestimmte Anzahl von Jahren ermäßigt wird. Zu den Fällen, in denen gemäß den geltenden Vorschriften für die gesamte Pachtdauer 100 % der Pacht befreit sind, gehören: Investitionsprojekte im Bereich besonderer Investitionsanreize in Gebieten mit besonderen sozioökonomischen Schwierigkeiten; Projekte, bei denen Land zum Bau von Studentenwohnheimen mit Mitteln aus dem Staatshaushalt genutzt wird, wobei die mit der Verwaltung und Nutzung für Studenten beauftragte Einheit die Pachtkosten nicht in den Pachtpreis einbeziehen darf; landwirtschaftliche Flächen für ethnische Minderheiten; Flächen für die Umsetzung von Schutzwaldpflanzprojekten, Wiederaufforstungsprojekten usw. Daher muss das Dekret Regelungen in Richtung einer Ausweitung der Fälle von Pachtbefreiungen statt bloßer Pachtermäßigungen in Betracht ziehen. Dadurch wird Investitionskapital in schwierige oder besonders bevorzugte Gebiete gelenkt.

Quelle: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm