Schwierigkeiten bei der Berechnung der Landnutzungsgebühren

Das Projekt wandelt den Gewinn in Verlust um

Der Leiter eines renommierten Immobilienunternehmens in Ho-Chi-Minh-Stadt erklärte, das größte Problem bei Immobilienprojekten sei heutzutage die Berechnung der Grunderwerbsteuer (LUR), einschließlich der zusätzlichen LUR. Früher habe die Stadt vielen Projekten Anreize geboten, die LUR nur vorübergehend zu berechnen, damit Unternehmen Bau und Verkauf vorantreiben konnten. Doch nun, da die Häuser bereits übergeben und jahrelang bewohnt sind, werde die LUR erst jetzt berechnet, nicht mehr ab dem Zeitpunkt der Grundstücksübergabe. Dies habe nicht nur Unternehmen, sondern auch Wohnungskäufern großen Schaden und Frustration bereitet.

Die Stadt Ho-Chi-Minh-Stadt forderte vom Lakeview City-Projekt die Zahlung einer zusätzlichen Landnutzungsgebühr von mehr als 4,664 Milliarden VND, was das Unternehmen in eine schwierige Lage brachte und zu Verlusten führte.

Das Gesetz sieht vor, dass die Berechnung der Grundstücksbewertung und der Grundsteuer zum Zeitpunkt der Grundstückszuweisung, der Änderung des Nutzungszwecks oder der tatsächlichen Zuweisung erfolgt. In der Praxis führt jedoch jede Änderung, die eine Verzögerung der Grundsteuerberechnung zur Folge hat, zu einer erneuten Bewertung des Grundstücks und der Grundsteuer durch die zuständige Behörde. Erschwerend kommt hinzu, dass Unternehmen keinen Einfluss auf den Fortschritt und die Höhe der zu zahlenden Beträge nehmen können. Ihnen fehlt die Expertise, und sie dürfen mit der zuständigen Behörde keine angemessene Berechnungsmethode für die Grundsteuer erörtern.

Daher müssen Unternehmen ein anderes Bewertungsunternehmen beauftragen, um ein zufriedenstellendes Ergebnis zu erzielen. Derzeit sind sie jedoch weiterhin auf die Berechnungen der Behörden angewiesen und dürfen keinen Einspruch erheben. Sicherheitshalber werden die Landnutzungsrechte von staatlichen Beamten zudem sehr hoch angesetzt. Bei vielen Projekten wurden die Landnutzungsrechte zuvor temporär auf einen bestimmten Wert festgelegt, den die Unternehmen zur Preisgestaltung nutzten. Nun, nach vielen Jahren, haben die Behörden die Landnutzungsrechte neu berechnet, und der Wert ist um ein Vielfaches höher als der vorherige. „Dies führt dazu, dass viele ehemals profitable Projekte plötzlich hohe Verluste erleiden und Unternehmen die Verträge nicht einmal mehr abschließen können“, sagte er.

Nachdem er dem Premierminister und dem Finanzministerium ein Dokument zur Stellungnahme zum Entwurf übermittelt hatte, schlug Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, vor, dass bei einer Änderung des Bebauungsplans die Grundsteuer für das gesamte Projekt neu berechnet werden sollte. Die bereits vom Unternehmen entrichtete Grundsteuer würde bei der erneuten Genehmigung des Bebauungsplans neu berechnet und von der neu berechneten Grundsteuer abgezogen. Der abgezogene Betrag dürfe die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer nicht übersteigen.

Hat das Unternehmen die Grundsteuer vor der Anpassung des detaillierten Projektplans nicht entrichtet, ist diese zum Zeitpunkt der Plananpassung zu entrichten. Die gegebenenfalls bereits gezahlte Grundsteuer wird unter Berücksichtigung der Inflation neu berechnet und mit der neu berechneten Grundsteuer verrechnet. Der Abzug darf die Höhe der zu entrichtenden Grundsteuer nicht übersteigen. Bei Erhalt einer Zahlungsaufforderung ist zudem eine Säumnisgebühr zu entrichten.

Herr Chau führte ein Wohnbauprojekt im 7. Bezirk (Ho-Chi-Minh-Stadt) an, das auf einem 5,2 Hektar großen Grundstück errichtet wurde. Eine zuständige staatliche Behörde hatte im Januar 2021 einen Bewilligungsbescheid mit einem Flächennutzungskoeffizienten von 3,05 und einer maximalen Bebauungsdichte von 35 % erteilt. Das Projekt umfasst ein Apartmentgebäude mit maximal 27 Stockwerken und 903 Wohnungen sowie ein Reihenhausgebiet mit 110 Reihenhäusern. Im März 2021 zahlte das Unternehmen 850 Milliarden VND an Grundsteuer. Anschließend beantragte der Investor eine Anpassung der Detailplanung, um den Flächennutzungskoeffizienten auf das 4,57-Fache zu erhöhen, eine maximale Bebauungsdichte von 40 % zu erreichen und die Gesamtzahl der Wohnungen auf 1.355 zu steigern. Die zuständige staatliche Behörde genehmigte dies im März 2024. Laut Verordnungsentwurf ist für das Projekt eine zusätzliche Grundsteuer in Höhe von 425 Milliarden VND fällig, nach dem Vorschlag von Herrn Chau hingegen nur 325 Milliarden VND.

„Wenn das Unternehmen das Objekt verkauft und den Erlös erhalten hat, muss es gemäß der Berechnungsmethode des Verordnungsentwurfs die Kosten selbst tragen, was zu einem Verlustrisiko führt. Ist das Projekt noch nicht verkauft, wird die Grundstücksnutzungsgebühr dem Verkaufspreis hinzugerechnet und treibt so den Hauspreis in die Höhe. In diesem Fall trägt letztendlich der Hauskäufer die Kosten“, rechnete Herr Chau vor.

Es gibt nur noch einen Fall der Befreiung von der Grundmiete.

Dem Verordnungsentwurf zufolge gibt es derzeit nur einen Fall von Landnutzung zu Produktions- und Geschäftszwecken im Investitionsförderungsgebiet, der von der Grundsteuer befreit ist. Der Entwurf hat die Fälle der Grundsteuerbefreiung im Vergleich zu den geltenden Bestimmungen deutlich eingeschränkt. Sollte diese Verordnung verabschiedet werden, würden viele Investoren, darunter auch ausländische, nicht mehr von der Grundsteuerbefreiung profitieren, da sich diese Gebiete nicht im Investitionsförderungsgebiet befinden.

Darüber hinaus sieht der Dekretentwurf laut Herrn Le Hoang Chau keine Befreiung von Landnutzungsgebühren mehr während der Bauphase oder nach Ablauf der Befreiung von Grundstücks- und Wasserflächennutzungsgebühren während dieser Phase vor. Somit übernimmt er nicht die in Dekret 46 festgelegte Investitionsförderungspolitik. Die neue Regelung hebt die im Investitionsgesetz 2020 und in Beschluss 29 des Premierministers zur Regelung von Investitionsförderungsmaßnahmen festgelegten Sondermaßnahmen auf. Dies könnte sich negativ auf die Investitionsförderung auswirken und die Attraktivität Vietnams für ausländische Investoren mindern.

„Dies ist ein sehr wichtiges Thema, daher müssen die Regierung und die zuständigen staatlichen Stellen vor Erlass des Dekrets besondere Sorgfalt walten lassen, um einen Rahmen für herausragende und wettbewerbsfähige Investitionsanreize zu schaffen, der sowohl nationale und ethnische Interessen kurz-, mittel- und langfristig sichert als auch die legitimen Interessen der Investoren wahrt. Dies gilt insbesondere angesichts des starken Wettbewerbs zwischen den Ländern um ausländische Direktinvestitionen (ADI), vor allem in den Bereichen Finanzen, Hochtechnologie, Chip- und Halbleitertechnologie. Selbst die USA haben kürzlich ein Gesetz zu Chip- und Halbleitertechnologie verabschiedet“, erklärte Herr Chau.

Rechtsanwalt Tran Minh Cuong (Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt) analysierte, dass das Bodengesetz zwar eine stabile jährliche Bodenrente über einen Fünfjahreszyklus ab dem Zeitpunkt der staatlichen Verpachtung vorsieht, jedoch eine Änderung der Landnutzung im Zusammenhang mit dem Übergang zu einer staatlichen Bodenverpachtung mit jährlicher Rentenzahlung ermöglicht. Die Anpassungsrate wird von der Regierung für jeden Zeitraum festgelegt, wobei die Erhöhung der Bodenrente der Inflationsrate entsprechen oder darunter liegen kann. Der Verordnungsentwurf sieht jedoch vor, dass die Bodenrentenanpassung der Inflationsrate entsprechen soll. Daher sollte die Verordnung eine Begrenzung der Bodenrentenerhöhung pro Fünfjahreszyklus auf maximal 15 % des Verbraucherpreisindexes vorsehen. Dies hilft Unternehmen, finanzielle Risiken zu reduzieren, Investitionen in Großprojekte zu ermöglichen und Kapital im Laufe der Zeit zurückzugewinnen.

Nach Rücksprache mit Unternehmen erklärte die vietnamesische Industrie- und Handelskammer (VCCI), dass die im Entwurf vorgesehene Befreiungsregelung im Vergleich zur aktuellen Regelung in Dekret 46 weniger attraktiv sei. Denn laut den geltenden Bestimmungen gibt es Fälle, in denen Unternehmen vollständig von der Pacht befreit sind, nicht nur eine Reduzierung der Pacht für eine bestimmte Anzahl von Jahren. Zu den Fällen, in denen gemäß den geltenden Bestimmungen eine vollständige Befreiung von der Pacht für die gesamte Pachtdauer gilt, gehören: Investitionsprojekte im Rahmen spezieller Investitionsanreize in Gebieten mit besonderen sozioökonomischen Schwierigkeiten; Projekte, bei denen mit staatlichen Mitteln Studentenwohnheime errichtet werden, wobei die mit der Verwaltung und Nutzung für die Studierenden beauftragte Einheit die Pachtkosten nicht in den Mietpreis einrechnen darf; landwirtschaftliche Produktionsflächen für ethnische Minderheiten; Flächen für Schutzwaldpflanzungsprojekte, Wiederaufforstungsprojekte usw. Daher sollte das Dekret Regelungen in Richtung einer Ausweitung der Fälle von Pachtbefreiungen anstelle einer bloßen Pachtreduzierung in Betracht ziehen. Dies würde Investitionskapital in schwierige oder besonders förderfähige Bereiche lenken.

Quelle: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm