Laut dem kürzlich von MBS veröffentlichten Immobilienmarktbericht verfügt das Land bis Ende 2023 über 416 etablierte Industrieparks (IPs) mit einer Gesamtfläche von rund 129.900 Hektar. Die gesamte Industriefläche beträgt rund 89.200 Hektar, was einem Anstieg von 1,5 % gegenüber dem gleichen Zeitraum entspricht.
Davon belief sich die Gesamtfläche der gepachteten Industrieparks auf rund 51.800 Hektar, ein Anstieg um 2.800 Hektar bzw. rund 5,7 % im gleichen Zeitraum. Die Auslastung lag bei rund 57,7 %. Die Auslastung der bereits in Betrieb genommenen Industrieparks betrug rund 72,4 %. Der Mietpreis im Süden blieb stabil bei 168 USD/m², während er im Norden um 10 % auf 123 USD/m² stieg.
Vietnam bleibt im Rahmen der China+1-Strategie ein beliebtes Ziel für Produktionskapitalströme. Im Jahr 2023 stiegen das registrierte und das ausgezahlte ausländische Direktinvestitionskapital im gleichen Zeitraum um 32,1 % bzw. 3,5 %. Dies ist eine gute Wachstumsrate angesichts der schwierigen Weltwirtschaft , in der viele Länder ihre Geldpolitik verschärften.
In Vietnam investiertes ausländisches Direktkapital (Foto: General Statistics Office)
Insbesondere Vietnam verfügt dank unterzeichneter Handelsabkommen sowie attraktiver Arbeits- und Stromkosten weiterhin über zahlreiche Wettbewerbsvorteile, die in den kommenden Jahren dazu beitragen, ausländische Direktinvestitionen effektiv anzuziehen. Darüber hinaus werden im Zeitraum 2022 bis 2025 zahlreiche Infrastruktur- und wichtige Verkehrsprojekte im Straßen- und Wasserverkehr vorangetrieben, was zu einem starken Wirtschaftswachstum führen wird.
Der MBS-Bericht wies auch auf den Trend hin, dass ausländische Direktinvestitionen stark in den Sekundärmarkt fließen. Im Norden verzeichnete das Kapital in diesem Markt einen deutlichen Anstieg von 20 % im Jahr 2018 auf 53 % im Jahr 2023.
Auch im Süden steigt der Anteil ausländischer Direktinvestitionen in den Sekundärmarkt tendenziell von 21,6 % im Jahr 2022 auf 23,2 %. So hat beispielsweise die Provinz Ba Ria-Vung Tau mehr als 1 Milliarde US-Dollar an ausländischem Direktinvestitionskapital angezogen; Binh Phuoc hat mehr als 40 ausländische Direktinvestitionsprojekte mit einem Gesamtkapital von 758 Millionen US-Dollar angezogen – 3,4-mal mehr als im gleichen Zeitraum.
Der Grund dafür ist, dass die Auslastung des Typ-2-Marktes dank der großen vermietbaren Industrieparkflächen nur 63 % beträgt, während der Typ-1-Markt 90 % erreicht hat (HCMC, Binh Duong erreichten 95 % und Dong Nai, Long An über 80 %). Außerdem beträgt die Grundstückspacht im Typ-2-Markt nur die Hälfte des Preises im Typ-1-Markt.
Darüber hinaus folgt auch der Industrieimmobilienmarkt in Vietnam dem globalen Trend der „Ökologisierung“, um ausländische Direktinvestitionen in die Hightech-Industrie zu locken. Auch in Südostasien verzeichnet die „Ökologisierung“ ein starkes Wachstum: Die Anzahl der Projekte stieg 2021 und 2022 um 12 % bzw. 21 %. Dies hat dazu geführt, dass traditionelle Industrieparks mit ausschließlich Produktionsanlagen, Wohnungen und anderen Versorgungsleistungen ihren Wettbewerbsvorteil verloren haben.
Der Trend zur „Ökologisierung“ wird dazu führen, dass alte Industrieparks ihren Wettbewerbsvorteil verlieren.
Neben den unterstützenden Faktoren wiesen viele Unternehmen auch auf neue Herausforderungen hin, denen sich der vietnamesische Industriepark gegenübersieht. Zunächst ist da der zunehmende Wettbewerb um ausländische Direktinvestitionen in der Region. Insbesondere Indien und Indonesien verfügen über herausragende Vorteile auf diesem Markt. Indien beispielsweise hat einen 460.000 Hektar großen Fonds für sauberes Land und 1,5 Milliarden US-Dollar für den Ausbau der Infrastruktur eingerichtet und bietet Steuerbefreiungen für neue Investitionsprojekte. Dadurch konnte das Land viele große Unternehmen weltweit für den Markt gewinnen.
Als nächstes tritt das weltweite Problem auf, dass ab dem 1. Januar 2024 die globale Mindeststeuer von 15 % offiziell eingeführt wird. Unternehmen mit einem Umsatz von über 750 Millionen Euro, die von der vietnamesischen Investitionsförderungspolitik profitieren, müssen einen zusätzlichen globalen Mindeststeuersatz von 15 % zahlen. Dies beeinträchtigt Vietnams Steueranreize (Steuerbefreiungen, Steuerermäßigungen) und führt zudem dazu, dass der heimische Markt einen Vorteil verliert.
Schließlich besteht das Risiko von Stromausfällen während der Spitzenzeiten, insbesondere wenn der El-Niño-Zyklus voraussichtlich länger und stärker ausfällt als zuvor. Das Risiko von Stromausfällen, die die Produktion beeinträchtigen, hat einige Investoren dazu veranlasst, ihre Investitionspläne in Vietnam aufzugeben.
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