Industrieimmobilien werden im Jahr 2024 vor neuen Herausforderungen stehen.

Laut dem kürzlich von MBS veröffentlichten Immobilienmarktbericht wird das Land Ende 2023 über 416 etablierte Industrieparks mit einer Gesamtfläche von rund 129.900 Hektar Naturfläche verfügen. Die gesamte Industriefläche beträgt etwa 89.200 Hektar, was einem Anstieg von 1,5 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht.

Die Gesamtfläche der verpachteten Industrieparks erreichte rund 51.800 Hektar, ein Anstieg um 2.800 Hektar bzw. etwa 5,7 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum; die Auslastung lag bei rund 57,7 %. Bezogen auf die in Betrieb genommenen Industrieparks betrug die Auslastung rund 72,4 %. Der Mietpreis im Süden blieb mit 168 USD/m² stabil, während er im Norden um 10 % auf 123 USD/m² stieg.

Vietnam bleibt im Rahmen der China+1-Strategie ein bevorzugtes Ziel für Investitionen in die Fertigungsindustrie. Im Jahr 2023 stiegen die registrierten und die ausgezahlten ausländischen Direktinvestitionen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 32,1 % bzw. 3,5 %. Dies ist ein gutes Wachstum angesichts der schwierigen Weltwirtschaftslage , in der viele Länder ihre Geldpolitik verschärft haben.

In Vietnam investiertes ausländisches Direktkapital (Foto: Statistisches Zentralamt)

Insbesondere verfügt Vietnam dank unterzeichneter Handelsabkommen sowie attraktiver Arbeits- und Stromkosten weiterhin über zahlreiche Wettbewerbsvorteile, die in den kommenden Jahren dazu beitragen, ausländische Direktinvestitionen effektiv anzuziehen. Darüber hinaus werden im Zeitraum von 2022 bis 2025 zahlreiche Infrastruktur- und wichtige Verkehrsprojekte – sowohl Straßen- als auch Wasserstraßen – finanziert, was ein starkes Wirtschaftswachstum zur Folge haben wird.

Der MBS-Bericht hob zudem den Trend hervor, dass ausländische Direktinvestitionen verstärkt in den Sekundärmarkt fließen. Im Norden verzeichnete dieser Kapitalzufluss einen deutlichen Anstieg von 20 % im Jahr 2018 auf 53 % im Jahr 2023.

Im Süden dürfte der Anteil der ausländischen Direktinvestitionen (FDI) im Sekundärmarkt ebenfalls steigen, von 21,6 % im Jahr 2022 auf 23,2 %. So hat beispielsweise die Provinz Ba Ria-Vung Tau mehr als 1 Milliarde US-Dollar an FDI-Kapital angezogen; Binh Phuoc verzeichnete über 40 FDI-Projekte mit einem Gesamtvolumen von 758 Millionen US-Dollar, 3,4-mal so viel wie im gleichen Zeitraum.

Der Grund dafür liegt in den großen, vermietbaren Flächen der Industrieparks. Dadurch beträgt die Auslastung des Marktes für Gewerbegebiete des Typs 2 lediglich 63 %, während sie im Markt für Gewerbegebiete des Typs 1 bereits 90 % erreicht hat (in Ho-Chi-Minh-Stadt und Binh Duong sogar 95 % und in Dong Nai und Long An über 80 %). Zudem ist die Grundstücksmiete im Markt für Gewerbegebiete des Typs 2 nur halb so hoch wie im Markt für Gewerbegebiete des Typs 1.

Darüber hinaus folgt der vietnamesische Industrieimmobilienmarkt dem globalen Trend der „Grünung“, um ausländische Direktinvestitionen in die Hightech-Branche zu lenken. Auch in Südostasien verzeichnete die „Grünung“ ein starkes Wachstum mit einem Anstieg der Projektzahlen um 12 % im Jahr 2021 und 21 % im Jahr 2022. Dies führt dazu, dass traditionelle Industrieparks, die lediglich Produktionsanlagen, Wohnungen und sonstige Infrastruktur umfassen, ihren Wettbewerbsvorteil verlieren.

Der Trend zur „Ökologisierung“ wird dazu führen, dass alte Industrieparks ihren Wettbewerbsvorteil verlieren.

Neben den unterstützenden Faktoren wiesen viele Unternehmen auch auf die neuen Herausforderungen hin, denen sich Vietnams Industriepark-Immobilienmarkt gegenübersieht. An erster Stelle steht der verschärfte Wettbewerb um ausländische Direktinvestitionen in der Region. Insbesondere Indien und Indonesien verfügen in diesem Markt über zahlreiche Vorteile. So hat Indien beispielsweise einen Fonds für unbebautes Land von 460.000 Hektar und 1,5 Billionen US-Dollar für die Infrastrukturentwicklung bereitgestellt und gewährt Steuerbefreiungen für neue Investitionsprojekte. Dadurch konnte das Land viele große internationale Unternehmen für den Markt gewinnen.

Als Nächstes stellt sich die allgemeine Problematik, die sich ab dem 1. Januar 2024 durch die offizielle Einführung des globalen Mindeststeuersatzes von 15 % ergibt. Unternehmen mit einem Umsatz von über 750 Millionen Euro, die in Vietnam von Investitionsförderungsmaßnahmen profitieren, müssen zusätzlich einen globalen Mindeststeuersatz von 15 % entrichten. Dies beeinträchtigt die Steuervergünstigungen (Steuerbefreiungen, Steuerermäßigungen) Vietnams und führt zu einem Verlust des Wettbewerbsvorteils des heimischen Marktes.

Schließlich besteht das Risiko von Stromausfällen während der Spitzenzeiten, insbesondere da der El-Niño-Zyklus voraussichtlich länger und stärker ausfallen wird als zuvor. Die Gefahr von Produktionsausfällen durch Stromausfälle hat einige Investoren veranlasst, ihre Investitionspläne in Vietnam zu stornieren.

Quelle: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-cong-nghiep-se-doi-dien-voi-nhung-thach-thuc-moi-trong-nam-2024-post283133.html