Der Immobilienmarkt erholt sich, bei den faulen Bankschulden kommt es zu positiven Veränderungen …

Immobilien sind der „König“ der Sicherheiten

Im Kreditökosystem der Banken sind Immobilien seit langem die beliebteste und bevorzugte Art von Sicherheiten. Es ist kein Zufall, dass Banken Immobilien bevorzugen – ein Vermögenswert, der äußerst stabil ist, schwer zu beschädigen ist, kaum an Wert verliert und im Laufe der Zeit sogar dazu neigt, an Wert zu gewinnen.

Aufgrund dieser Eigenschaft werden Immobilien als eine Art „Mauer“ zur Risikominimierung bei Krediten betrachtet, da der Wert der Sicherheiten oft höher ist als der Kapitalsaldo. Dies hilft den Banken, einen Sicherheitspuffer bei der Kreditvergabe aufrechtzuerhalten.

Aus den Finanzberichten vieler Banken geht hervor, dass Immobilien einen überwältigenden Anteil am Hypothekenportfolio ausmachen, was die große Abhängigkeit des Systems vom Immobilienmarkt verdeutlicht.

Beider Agribank – einem der „Giganten“ der Bankenbranche – erreichte der Gesamtwert der hypothekarisch und verpfändeten Vermögenswerte der Kunden im Jahr 2024 3,19 Millionen Milliarden VND, ein Anstieg von mehr als 9 % im Vergleich zu 2023.

Davon entfielen allein 2,92 Billionen VND auf Immobilien, was einem Anstieg von über 10 % gegenüber dem Ende des letzten Jahres entspricht und andere Arten von Vermögenswerten wie bewegliches Eigentum (190.000 Milliarden VND) oder Wertpapiere (54.663 Milliarden VND) bei weitem übertrifft.

Nicht nur die Agribank, sondern auch andere große Namen wie BIDV oder VietinBank besitzen riesige Portfolios an hypothekarisch belasteten Vermögenswerten, hauptsächlich Immobilien. Konkret verzeichnete BIDV Ende 2024 einen Gesamtwert der verpfändeten, verpfändeten und diskontierten Vermögenswerte und Wertpapiere von bis zu 3,32 Millionen VND, während VietinBank fast 3,29 Millionen VND erreichte – was eine bemerkenswerte Ähnlichkeit zwischen den staatlichen „Giganten“ in ihrer eng mit dem Immobilienmarkt verknüpften Kreditstrategie zeigt.

Hinter diesem scheinbar soliden Bild verbergen sich jedoch Risse, die sich still und leise ausbreiten. Laut SSI Research hat sich die Zahl der uneinbringlichen Forderungen bei Banken im ersten Quartal 2025 nicht wesentlich verbessert, insbesondere bei Krediten im Zusammenhang mit Immobilienprojekten mit unvollständigen Rechtsdokumenten, bei denen es sowohl an Liquidität als auch an Vertrauen der Anleger mangelt.

Dies hatte zur Folge, dass ein Teil der mit diesen Projekten verbundenen Wohnungsbaudarlehen als uneinbringliche Forderungen neu eingestuft wurde, was die Quote uneinbringlicher Forderungen bei einer Reihe von Aktienbanken erhöhte.

Darüber hinaus steht der staatliche Geschäftsbankensektor auch unter Druck, weil er Kredite für Unternehmen aus der Baustoffbranche umstrukturieren muss – einer Nebenbranche, die unter einer Kettenreaktion im Zusammenhang mit dem Immobiliensektor leidet.

Die durchschnittliche Quote uneinbringlicher Forderungen bei 24 von SSI Research beobachteten Banken stieg im ersten Quartal 2025 sprunghaft auf 2,46 % und näherte sich im ersten Quartal 2023 ihrem Höchststand von 2,58 %. Bemerkenswert ist, dass die überfälligen Kredite in nur einem Quartal stark um 11,6 % zunahmen, wobei die Schulden der Gruppe 2 im Vergleich zum Vorquartal um 2,8 % und die uneinbringlichen Forderungen um 20,4 % zunahmen – ein beunruhigendes Zeichen dafür, dass die Risikospirale immer tiefer in das Kreditsystem eindringt.

In diesem Zusammenhang ist zu erwähnen, dass die Banken bei der Bildung von Risikovorsorgen nicht sehr proaktiv vorgehen. Die Deckungsquote für uneinbringliche Forderungen sank auf nur noch 88,7 % – den niedrigsten Stand der letzten fünf Jahre. Dies zeugt von einer gewissen „Nachsicht“ im Umgang mit Kreditrisiken.

Einem Bericht der VPBankS Securities Company zufolge erreichten die Rückstellungskosten der elf analysierten Banken im ersten Quartal 2025 lediglich 0,24 Prozent der ausstehenden Kredite – im Vergleich zu 0,30 Prozent im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Daraus ergibt sich ein Paradoxon: Die Zahl der uneinbringlichen Forderungen steigt, die Rückstellungen sinken jedoch, während der Druck zur Umsetzung der internationalen Rechnungslegungsstandards IFRS – mit vorsichtigeren Anforderungen an die Rückstellungen – immer größer wird.

Vietcombank, Sacombank , TPBank und VIB sind die Banken, die den stärksten Rückgang der Rückstellungskosten verzeichneten, was teilweise auf die Erwartungen einer Markterholung und die Unterstützungspolitik der Staatsbank zurückzuführen ist.

Experten warnen jedoch, dass Subjektivität in diesem Zeitraum das Bankensystem einer „Doppelbelastung“ aussetzen könnte, wenn sich der Immobilienmarkt nicht wie erwartet erholt.

Kurzfristig bleiben Experten optimistisch und gehen davon aus, dass die Quote der uneinbringlichen Forderungen in der ersten Hälfte des Jahres 2025 ihren Höhepunkt erreichen wird, bevor sie dank der Niedrigzinspolitik und der Umsetzung von Umschuldungslösungen wieder abkühlt.

Langfristig kann jedoch eine übermäßige Abhängigkeit von Immobilien als „Dreh- und Angelpunkt“ der Kreditvergabe das Bankensystem anfällig für unvorhersehbare Schwankungen auf diesem Markt machen, da der Wert der Sicherheiten nicht immer das tatsächliche Risiko des Kredits widerspiegelt.

Der Immobilienmarkt gewinnt wieder an Dynamik, was zu einer höheren Liquidität beitragen und den Verkauf von Sicherheiten zur Bewältigung uneinbringlicher Forderungen erleichtern wird.

Immobilienmarkt floriert, Qualität der Bankaktiva steigt

Während sich der Immobilienmarkt nach einer langen Phase der Stagnation allmählich erholt, zeigt die Vermögensqualität der Geschäftsbanken klare Anzeichen einer Verbesserung.

Viele Finanzexperten und unabhängige Analyseorganisationen sind sich einig, dass diese Erholung nicht nur den Cashflow von Immobilienunternehmen fördert, sondern auch einen positiven Beitrag zur Handhabung und Einziehung uneinbringlicher Forderungen leistet und dadurch die Kreditperformance verbessert und die Bilanzen der Banken verbessert.

Ein kürzlich von der VPBankS Securities Company veröffentlichter Branchenanalysebericht für das Bankwesen zeigt, dass die Finanzdaten der Banken für das erste Quartal 2025 zwar noch geprüft werden, die Posten „sonstige Erträge“ – insbesondere aus der Einziehung von Forderungen – jedoch einen deutlichen Anstieg verzeichnet haben, was die positiven Auswirkungen des Immobilienmarktes widerspiegelt.

Allein im Geschäftsjahr 2024 machten die Einnahmen aus der Begleichung uneinbringlicher Forderungen einen großen Teil der sonstigen Einkommensstruktur der drei größten staatlichen Geschäftsbanken aus: Vietcombank (84 %), BIDV (88 %) und VietinBank (79 %). Dies sind auch die drei Banken mit der höchsten Bilanzsumme und Kreditskala innerhalb der von VPBankS überwachten Gruppe von elf Banken.

Zu Beginn des ersten Quartals 2025 stiegen die Einnahmen aus der Einziehung uneinbringlicher Forderungen der drei oben genannten Banken weiterhin stark an, und zwar um bis zu 51 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Auch als Prozentsatz der ausstehenden Kredite stieg die Quote um 2 Basispunkte – ein Zeichen für die Effizienz bei der Einholung von Sicherheiten und der Handhabung ausstehender Schulden.

Um dies noch weiter zu verdeutlichen: SSI Research ist der Ansicht, dass die Liquidität des Immobilienmarktes im ersten Quartal 2025 zwar im Vergleich zum letzten Quartal 2024 etwas zurückgegangen ist, im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres jedoch immer noch deutlich zugenommen hat – insbesondere im Raum Hanoi um etwa 70–72 %.

Dies ist eine wichtige Grundlage, die den Banken dabei hilft, die Verwertung von Sicherheiten zu beschleunigen und so die in der Vorperiode bearbeiteten uneinbringlichen Forderungen zurückzuerhalten. Das Wachstum aus dieser Einnahmequelle wird zu einer wichtigen Stütze und gleicht den Rückgang der Einnahmen aus Dienstleistungsgebühren sowie die stagnierende Gewinnspanne im Devisen- und Anleihenhandel inmitten der volatilen globalen Finanzmärkte aus.

Herr Nguyen Xuan Binh, Leiter der Analyseabteilung der KB Securities Vietnam Company (KBSV), erklärte, der Grund für den starken Anstieg der Forderungsausfälle in den vergangenen Jahren sei der Rückgang der Gewinne bei Immobilienunternehmen gewesen, verbunden mit Schwierigkeiten bei der Kapitalbeschaffung über Anleihekanäle, wodurch der Cashflow zur Schuldentilgung blockiert worden sei.

Dank der gleichzeitigen Maßnahmen der Regierung zur Beseitigung rechtlicher Engpässe, zur Förderung öffentlicher Investitionen und einer flexiblen Geldpolitik zur Freigabe von Kreditströmen konnten jedoch viele Immobilienprojekte wieder aufgenommen werden, wodurch sich die Fähigkeit der Unternehmen zur Rückzahlung ihrer Schulden verbesserte.

„Der erfolgreiche Umgang mit vielen uneinbringlichen Forderungen im Immobiliensektor hilft den Banken nicht nur, ihre Forderungsausfälle zu reduzieren, sondern kann sogar Rückstellungen auflösen und so eine starke Triebkraft für das Gewinnwachstum im Jahr 2025 schaffen“, betonte Herr Binh.

Offensichtlich hat die kontrollierte Erholung des Immobilienmarktes positive Nebeneffekte, nicht nur für die Unternehmen der Branche, sondern hilft auch den Kreditinstituten, die Qualität ihrer Vermögenswerte zu verbessern, ihre finanzielle Basis zu festigen und ihre Widerstandsfähigkeit gegenüber potenziellen makroökonomischen Risiken in der kommenden Zeit zu erhöhen.

Quelle: https://baodaknong.vn/bat-dong-san-phuc-hoi-no-xau-ngan-hang-co-chuyen-bien-tich-cuc-252988.html