Immobilien sind der „König“ der Sicherheiten
Im Bankenkredit-Ökosystem sind Immobilien seit langem die beliebteste und bevorzugte Art von Sicherheiten. Es ist kein Zufall, dass Banken Immobilien bevorzugen – eine Anlageform, die äußerst stabil, schwer zu beschädigen und schwer an Wert zu verlieren ist und im Laufe der Zeit sogar tendenziell an Wert gewinnt.
Aufgrund dieser Eigenschaft werden Immobilien als eine Art „Mauer“ zur Risikominimierung bei Krediten betrachtet, da der Wert der Sicherheiten oft höher ist als der Kapitalsaldo. Dies hilft den Banken, einen Sicherheitspuffer bei der Kreditvergabe aufrechtzuerhalten.
Aus den Finanzberichten vieler Banken geht hervor, dass Immobilien einen überwältigenden Anteil am Hypothekenportfolio ausmachen, was die große Abhängigkeit des Systems vom Immobilienmarkt verdeutlicht.
Beider Agribank – einem der „Giganten“ der Bankenbranche – erreichte der Gesamtwert der hypothekarisch und verpfändeten Vermögenswerte der Kunden im Jahr 2024 3,19 Millionen Milliarden VND, ein Anstieg von mehr als 9 % im Vergleich zu 2023.
Davon entfielen allein 2,92 Billionen VND auf Immobilien, was einem Anstieg von über 10 % gegenüber dem Ende des letzten Jahres entspricht und andere Arten von Vermögenswerten wie bewegliches Eigentum (190.000 Milliarden VND) oder Wertpapiere (54.663 Milliarden VND) bei weitem übertrifft.
Nicht nur die Agribank, sondern auch andere große Namen wie die BIDV oder die VietinBank verfügen über ein riesiges Portfolio an hypothekarisch belasteten Vermögenswerten, hauptsächlich Immobilien. Konkret verzeichnete die BIDV Ende 2024 einen Gesamtwert der Vermögenswerte, der verpfändeten, verpfändeten und diskontierten Wertpapiere von bis zu 3,32 Millionen VND, während die VietinBank fast 3,29 Millionen VND erreichte – was eine bemerkenswerte Ähnlichkeit zwischen den staatlichen „Giganten“ in ihren eng mit dem Immobilienmarkt verbundenen Kreditstrategien zeigt.
Hinter diesem scheinbar soliden Bild verbergen sich jedoch Risse, die sich unbemerkt ausbreiten. Laut SSI Research hat sich die Zahl der uneinbringlichen Forderungen bei Banken im ersten Quartal 2025 nicht wesentlich verbessert, insbesondere bei Krediten im Zusammenhang mit Immobilienprojekten, deren rechtliche Verfahren noch nicht abgeschlossen sind – was sowohl die Liquidität als auch das Vertrauen der Anleger beeinträchtigt.
Dies hatte zur Folge, dass ein Teil der mit diesen Projekten verbundenen Wohnungsbaudarlehen als uneinbringliche Forderungen neu eingestuft wurde, was die Quote uneinbringlicher Forderungen bei einer Reihe von Aktienbanken erhöhte.
Darüber hinaus steht der staatliche Geschäftsbankensektor auch unter Druck, weil er Kredite für Unternehmen aus der Baustoffbranche umstrukturieren muss – einer Nebenbranche, die unter einer Kettenreaktion im Zusammenhang mit dem Immobiliensektor leidet.
Die durchschnittliche Quote uneinbringlicher Forderungen der 24 von SSI Research beobachteten Banken stieg im ersten Quartal 2025 auf 2,46 % und erreichte damit ihren Höchststand von 2,58 % im ersten Quartal 2023. Bemerkenswert ist, dass die überfälligen Kredite in nur einem Quartal um 11,6 % zunahmen. Davon stiegen die Schulden der Gruppe 2 um 2,8 % und die uneinbringlichen Forderungen um 20,4 % im Vergleich zum Vorquartal – ein beunruhigendes Zeichen dafür, dass die Risikospirale immer tiefer in das Kreditsystem eindringt.
In diesem Zusammenhang ist anzumerken, dass die Banken bei der Bildung von Risikovorsorgen nicht sehr proaktiv vorgegangen sind. Die Deckungsquote für uneinbringliche Forderungen sank auf lediglich 88,7 % – den niedrigsten Stand der letzten fünf Jahre. Dies zeugt von einer gewissen Nachsicht im Umgang mit Kreditrisiken.
Einem Bericht der VPBank Securities Company zufolge erreichten die Rückstellungskosten der elf analysierten Banken im ersten Quartal 2025 nur noch 0,24 % der ausstehenden Kredite – gegenüber 0,30 % im Vorjahreszeitraum. Dies verdeutlicht ein Paradoxon: Die Zahl der uneinbringlichen Forderungen steigt, die Rückstellungen sinken jedoch, während der Druck zur Umsetzung der internationalen Rechnungslegungsstandards IFRS – mit vorsichtigeren Anforderungen an die Rückstellung – immer größer wird.
Vietcombank, Sacombank , TPBank und VIB sind die Banken, die den stärksten Rückgang der Rückstellungskosten verzeichneten, was teilweise auf die Erwartungen einer Markterholung und die Unterstützungspolitik der Staatsbank zurückzuführen ist.
Experten warnen jedoch, dass Subjektivität in diesem Zeitraum das Bankensystem einer „Doppelbelastung“ aussetzen könnte, wenn sich der Immobilienmarkt nicht wie erwartet erholt.
Kurzfristig bleiben Experten optimistisch und gehen davon aus, dass die Quote der uneinbringlichen Forderungen in der ersten Hälfte des Jahres 2025 ihren Höhepunkt erreichen wird, bevor sie dank der Niedrigzinspolitik und der Umsetzung von Umschuldungslösungen wieder abkühlt.
Langfristig kann jedoch eine übermäßige Abhängigkeit von Immobilien als „Dreh- und Angelpunkt“ der Kreditvergabe das Bankensystem anfällig für unvorhersehbare Schwankungen auf diesem Markt machen, da der Wert der Sicherheiten nicht immer das tatsächliche Risiko des Kredits widerspiegelt.
Immobilienmarkt floriert, Qualität der Bankaktiva steigt
Während sich der Immobilienmarkt nach einer langen Phase der Stagnation allmählich erholt, zeigt die Vermögensqualität der Geschäftsbanken klare Anzeichen einer Verbesserung.
Viele Finanzexperten und unabhängige Analyseorganisationen sind sich einig, dass diese Erholung nicht nur den Cashflow von Immobilienunternehmen fördert, sondern auch einen positiven Beitrag zur Handhabung und Einziehung uneinbringlicher Forderungen leistet und dadurch die Kreditperformance verbessert und die Bilanzen der Banken verbessert.
Ein kürzlich von der VPBankS Securities Company veröffentlichter Branchenanalysebericht für das Bankwesen zeigt, dass die Finanzdaten der Banken für das erste Quartal 2025 zwar noch geprüft werden, die Posten „sonstige Erträge“ – insbesondere aus der Einziehung von Forderungen – jedoch einen deutlichen Anstieg verzeichnet haben, was die positiven Auswirkungen des Immobilienmarktes widerspiegelt.
Allein im Geschäftsjahr 2024 machten die Erträge aus der Begleichung uneinbringlicher Forderungen einen großen Teil der sonstigen Einkommensstruktur der drei größten staatlichen Geschäftsbanken aus: Vietcombank (84 %), BIDV (88 %) und VietinBank (79 %). Dies sind auch die drei Banken mit der höchsten Bilanzsumme und Kreditskala innerhalb der von VPBankS überwachten Gruppe von elf Banken.
Im ersten Quartal 2025 stiegen die Erträge der drei Banken aus der Einziehung uneinbringlicher Forderungen weiter stark an, um bis zu 51 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Im Verhältnis zu den ausstehenden Krediten stieg dieser Index ebenfalls um zwei Basispunkte – ein Zeichen für die Effizienz bei der Einziehung von Sicherheiten und der Bearbeitung ausstehender Forderungen.
Um dies noch weiter zu verdeutlichen: SSI Research ist der Ansicht, dass die Liquidität des Immobilienmarktes im ersten Quartal 2025 zwar im Vergleich zum letzten Quartal 2024 etwas zurückgegangen ist, im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres jedoch immer noch deutlich zugenommen hat – insbesondere im Raum Hanoi um etwa 70–72 %.
Dies ist eine wichtige Grundlage für Banken, um die Liquidierung von Sicherheiten zu beschleunigen und so uneinbringliche Forderungen aus der Vorperiode einzutreiben. Das Wachstum aus dieser Einnahmequelle wird zu einer wichtigen Stütze und gleicht den Rückgang der Gebühreneinnahmen sowie die stagnierenden Gewinne aus dem Devisen- und Anleihenhandel angesichts der zahlreichen Schwankungen auf den globalen Finanzmärkten aus.
Herr Nguyen Xuan Binh, Leiter der Analyseabteilung der KB Securities Vietnam Company (KBSV), erklärte, der Grund für den starken Anstieg der Forderungsausfälle in den vergangenen Jahren sei der Rückgang der Gewinne bei Immobilienunternehmen gewesen, verbunden mit Schwierigkeiten bei der Kapitalbeschaffung über Anleihekanäle, wodurch der Cashflow zur Schuldentilgung blockiert worden sei.
Dank der gleichzeitigen Maßnahmen der Regierung zur Beseitigung rechtlicher Engpässe, zur Förderung öffentlicher Investitionen und einer flexiblen Geldpolitik zur Freigabe von Kreditströmen konnten jedoch viele Immobilienprojekte wieder aufgenommen werden, wodurch sich die Fähigkeit der Unternehmen zur Rückzahlung ihrer Schulden verbesserte.
„Der erfolgreiche Umgang mit vielen uneinbringlichen Forderungen im Immobiliensektor hilft den Banken nicht nur, ihre Forderungsausfälle zu reduzieren, sondern kann sogar Rückstellungen auflösen und so eine starke Triebkraft für das Gewinnwachstum im Jahr 2025 schaffen“, betonte Herr Binh.
Offensichtlich hat die kontrollierte Erholung des Immobilienmarktes positive Nebeneffekte, nicht nur für die Unternehmen der Branche, sondern hilft auch den Kreditinstituten, die Qualität ihrer Vermögenswerte zu verbessern, ihre finanzielle Basis zu festigen und ihre Widerstandsfähigkeit gegenüber potenziellen makroökonomischen Risiken in der kommenden Zeit zu erhöhen.
Quelle: https://baodaknong.vn/bat-dong-san-phuc-hoi-no-xau-ngan-hang-co-chuyen-bien-tich-cuc-252988.html
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