Eine Manifestation von „Landdurst“ oder nur „virtuellem Fieber“?

In der Nacht vom 19. auf den frühen Morgen des 20. August 2024 endete die Versteigerung von 19 Grundstücken in der Gemeinde Tien Yen im Bezirk Hoai Duc mit einem „finalisierten“ Grundstückspreis von 133 Millionen VND/m2, 30-mal höher als der Ausgangspreis.

Die Versteigerung von Grundstücken in den Vororten von Hanoi dauerte 18 Stunden und sorgte in den sozialen Netzwerken für Aufregung. Bilder von Hunderten von Investoren, die Schlange standen und sich geschäftig anmeldeten, um an der Auktion teilzunehmen, waren zu sehen.

Die Grundstücksversteigerung dauerte bis fast 4:00 Uhr am 20. August 2024 (Foto: Huu Thang).

Die beiden Grundstücke mit dem niedrigsten Zuschlagspreis bei dieser Auktion lagen bei 91,3 Millionen VND/m2, was aber immer noch 12,5-mal höher war als der Startpreis.

Dieses Bild ist nicht allzu neu, denn vor knapp einem halben Monat etablierte die „Feuerpfanne“ der Grundstücksauktionen in Thanh Oai auch ein neues Preisniveau für das vorstädtische Grundstückssegment.

Die Landauktion, die letztes Wochenende im Bezirk Thanh Oai in Hanoi stattfand, zog Tausende von Teilnehmern an. Der höchste Zuschlagspreis lag bei über 100 Millionen VND/m² und war damit achtmal höher als der ursprüngliche Startpreis von nur 8,6 Millionen VND/m² bis 12,5 Millionen VND/m².

Makler übertragen das Land direkt nach der Auktion (Foto: Huu Thang).

Demnach belief sich der Gesamtbetrag, den der Bezirk Thanh Oai bei der jüngsten Auktion einnahm, auf 404,6 Milliarden VND. Die Differenz zum Startpreis betrug 349 Milliarden VND und war damit etwa achtmal höher als der ursprüngliche Startpreis.

Was Hoai Duc betrifft, so erwartet dieser Bezirk, bei der Auktion mehr als 186 Milliarden VND einzunehmen, also mehr als das elffache des Ausgangspreises.

Auf dem Vorstadtgrundstücksmarkt werden vor der Auktion Grundstücke für 20-30 Millionen VND/m2 verkauft.

Laut der aktuellen Marktumfrage von Nguoi Dua Tin und dem zusammenfassenden Bericht einiger elektronischer Handelsplattformen wie Batdongsan.com.vn ist der Verkaufspreis von Grundstücken in der Gemeinde Thanh Cao (Bezirk Thanh Oai, Hanoi) in den letzten Jahren tatsächlich tendenziell gestiegen.

Allerdings ist der durchschnittliche Grundstückspreis in dieser Gegend in den letzten vier Jahren nur um etwa 80 % gestiegen – vom üblichen Niveau von 15 Millionen VND/m2 im Jahr 2020 auf 27 Millionen VND/m2 im Jahr 2024, ohne dass es zu einem plötzlichen Anstieg um das Zehnfache wie bei der oben genannten Auktion gekommen wäre.

Der Höchstpreis für das Grundstück bei der Auktion in Hoai Duc liegt zwei- bis dreimal über dem üblichen Preisniveau (Foto: Huu Thang).

Im Vergleich zum üblichen Verkaufspreis von 27 Millionen VND/m2 im zweiten Quartal 2024 ist der Auktionspreis für Grundstücke in der Gemeinde Thanh Cao bei der Auktion am 10. August 2024 mit 63 bis 100 Millionen VND/m2 also 2,3 bis 3,7 Mal höher.

In den benachbarten Gebieten des Bezirks Thanh Oai schwanken die Preise ebenfalls im Bereich von 20 bis 30 Millionen VND/m2.

Für die Region Tien Yen, Hoai Duc und Hanoi wurde im zweiten Quartal 2024 der höchste Verkaufspreis für das Grundstückssegment mit nur 43 Millionen VND/m2 verzeichnet, mit einer Wachstumsrate von über 48 % im letzten Jahr.

Allerdings lag der Grundstückserlös bei der jüngsten Auktion immer noch zwei- bis dreimal über dem üblichen Preisniveau.

Für benachbarte Gebiete im Bezirk Hoai Duc beträgt der Preis im zweiten Quartal 2024 nur 22 bis 62 Millionen VND/m2.

Die explodierenden Grundstückspreise sind Ausdruck der Marktdurst.

Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, erklärte zur Situation, dass sich der Grundstücksmarkt ab dem zweiten Quartal 2025 stark erholen werde. Die aktuellen Erholungswellen seien nur in einigen Gebieten lokal begrenzt.

Daten von Batdongsan.com.vn zeigen außerdem, dass die Nachfrage nach Grundstücken im ganzen Land im zweiten Quartal 2024 im Vergleich zum ersten Quartal 2024 um 33 % gestiegen ist.

Der Experte kam jedoch zu dem Schluss, dass es sich dabei nur um eine lokale Verbesserung in einigen Gebieten, insbesondere in den nördlichen Provinzen, handele. In Hanoi hingegen stieg das Interesse an Grundstücken um 75 Prozent.

„Insbesondere das große Interesse und der Preisanstieg in den Vororten von Hanoi sind auf Planungsfaktoren und Auktionsaktivitäten zurückzuführen“, sagte Herr Quoc Anh.

Herr Nguyen Quoc Anh – Stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn.

Insbesondere im ersten Halbjahr 2024 verzeichneten die Suchanfragen für Grundstücke in Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That und Quoc Oai einen Anstieg von 48 % auf 104 %, was zu einem Anstieg der Grundstückspreise in diesen Vorstadtbezirken von 4 % auf 24 % im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2023 führte.

Herr Nguyen Quoc Anh sagte, dass es drei Hauptfaktoren gebe, die den Grundstücksmarkt stark beeinflussten, darunter die regionale Wirtschaft oder, makroökonomischer betrachtet, die nationale Wirtschaft; Infrastrukturplanung und Bevölkerung sowie die Anbindung an andere Orte.

„Neben den traditionellen Märkten steigen die Preise in vielen neuen Märkten, in denen Informationen zur Infrastrukturplanung bekannt gegeben werden, üblicherweise um 10 bis 30 Prozent, und mancherorts steigen die Grundstückspreise innerhalb kurzer Zeit um das Zwei- bis Dreifache.“

Derzeit werden Planungsinformationen in großem Umfang veröffentlicht, das ganze Land gleicht einem Großprojekt, das mit synchroner Planung umgesetzt wird. Diese positiven Informationen beflügeln die Liquidität und den Preis des Grundstückssegments", analysierte der Experte.

Herr Quoc Anh betonte jedoch auch, dass es bei der Risikoanalyse anhand von Infrastrukturinformationen Orte gebe, an denen die Grundstückspreise je nach Nachfrage und Potenzial steigen, es aber auch Orte gebe, an denen die Preise aufgrund von Gerüchten steigen und sich negativ auf den Markt auswirken können.

Herr Nguyen Van Dinh sagte, dass die hohen Grundstückspreise den Durst des Immobilienmarktes widerspiegeln.

Aus einer anderen Perspektive sagte Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS), dass Grundstücksauktionen die Aufmerksamkeit vieler Teilnehmer auf sich ziehen und die Preise dramatisch in die Höhe getrieben werden, was den „Durst“ der Menschen nach Grundstücken deutlich zeige.

In den letzten Jahren ist die Zahl der Projekte, Grundstücke und Immobilienprodukte mit „sauberen“ Rechtsdokumenten äußerst gering, sie kommen nur in sehr geringen Mengen auf den Markt und sind praktisch nicht existent.

Daher wird der Start eines Projekts mit vollem Rechtsstatus und unter staatlicher Verwaltung große Aufmerksamkeit bei Investoren erregen, die bereit sind, enorme Summen zu zahlen, um das Land zu „behalten“.

Versteckte Risiken durch Landumarmung

Obwohl er glaubt, dass die hohen Grundstückspreise teilweise auf den „Durst“ des Marktes zurückzuführen sind, mahnte Herr Dinh die Anleger gleichzeitig zur Vorsicht, denn obwohl Grundstückstransaktionen zu einem Hotspot geworden sind, handelt es sich bei ihnen immer noch nicht um ein Segment mit hoher Liquidität. In manchen Gegenden ist der Markt heiß begehrt, in anderen gibt es aber auch Gebiete, in denen Preisinflation mit der Absicht auftritt, den Markt zu manipulieren.

Es ist durchaus möglich, dass sich Investoren zusammentun, um an Auktionen teilzunehmen und dadurch die Grundstückspreise in benachbarten Gebieten näher an das neue Preisniveau zu treiben, um Gewinne zu erzielen. Ganz zu schweigen davon, dass Hanoi ein wichtiges Stadtgebiet mit begrenzten Grundstücken und dichter Bevölkerung ist. Das Immobilienangebot reicht nie aus, um die Nachfrage zu decken. Daher ist es durchaus möglich, dass Investoren diese Psychologie ausnutzen, um Gewinne zu erzielen.

Unabhängig davon, ob der Grundstückspreis tatsächlich so hoch ist oder nicht, müssen wir uns darum kümmern, ob die erfolgreichen Investoren die Zahlung in Zukunft tatsächlich leisten werden. Die Geschichte der Auktion ohne Anzahlung im Fall Thu Thiem gibt uns weiterhin einen realistischeren Einblick in die Situation des Grundstücksfiebers", erklärte Herr Dinh.

Experten äußern Bedenken hinsichtlich möglicher Risiken durch die Landumarmung (Foto: Huu Thang).

Herr Nguyen Quoc Anh weist darauf hin, dass die hohen Auktionserlöse die Kosten für die Rodung neuer Grundstücke verteuern und äußert seine Befürchtung, dass die Landbesitzer in der Umgebung angesichts der Tatsache, dass der Auktionserlös zwei- bis dreimal so hoch ist wie der Durchschnitt, den Verkaufspreis ihrer Grundstücke in die Höhe treiben werden.

Die plötzlich hohen Grundstückspreise können auch einen Trend zur Grundstücksspekulation auslösen, da viele Menschen sich auf den Kauf von Grundstücken stürzen, in der Hoffnung, vom weiteren Anstieg der Grundstückspreise zu profitieren.

Dies kann jedoch dazu führen, dass das Geld im Land stagniert, anstatt in andere wirtschaftliche Aktivitäten zirkuliert zu werden.

Nach einer schwierigen Marktphase werde die allgemeine Psychologie der Immobilienkäufer und -investoren vorsichtiger sein als zuvor, so der Experte.

Daher empfiehlt er Käufern und Investoren, den Markt sorgfältig zu untersuchen und sich anhand objektiver Informationsquellen über Preisschwankungen zu informieren, bevor sie sich entscheiden, Geld für ein Produkt auszugeben.

Die Grundstücksversteigerung in Thanh Oai ist völlig transparent und folgt dem korrekten Verfahren.

Als Reaktion auf widersprüchliche Informationen, denen zufolge die Projektumsetzung, die Festlegung des Anfangspreises und die Organisation der Versteigerung der Landnutzungsrechte für 68 Grundstücke im Gebiet Ngo Ba, Dorf Thanh Than, Gemeinde Thanh Cao, Bezirk Thanh Oai am 10. August nicht transparent gewesen seien, hat das Volkskomitee des Bezirks Thanh Oai dem Volkskomitee von Hanoi soeben einen Bericht zu der oben genannten Angelegenheit gesandt.

In dem Bericht heißt es, dass die Auktion gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes von 2024, des Auktionsgesetzes von 2016 und den Entscheidungen des Volkskomitees von Hanoi im Zusammenhang mit der Verkündung von Vorschriften zu Auktionen von Landnutzungsrechten zur Zuteilung von Land mit Landnutzungsgebühren oder zur Pacht von Land in Hanoi organisiert wurde.

Die Überprüfung ergab, dass insgesamt 1.550 Kunden Registrierungsunterlagen zur Teilnahme an der Auktion eingereicht hatten, was 4.201 Dokumenten entspricht. Davon waren 1.439 Kunden zur Teilnahme an der Auktion berechtigt, was 3.923 Dokumenten entspricht.

Durch die Überprüfung und Durchsicht von Dokumenten und aktuellen Leitfäden kam das Volkskomitee des Distrikts Thanh Oai zu dem Schluss, dass der Umsetzungsprozess gemäß den Anweisungen durchgeführt wurde und dass Objektivität, Transparenz und die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen gewährleistet waren. Zudem kam es zu keiner Landhortung, Preissteigerungen oder Wucherei durch die jüngste Auktion in der Gemeinde Thanh Cao.

Das Volkskomitee des Bezirks Thanh Oai bestätigte, dass die Organisation der Projektumsetzung, des Landerwerbs, der Baurodung, des Infrastrukturbaus, der Festlegung des Startpreises und der Auswahl der Auktionsorganisation, der Veröffentlichung der Dokumente und der Organisation der Auktion der Landnutzungsrechte den gesetzlichen Bestimmungen entsprochen habe und dass die Auktion ehrlich, öffentlich, transparent, fair und objektiv organisiert worden sei.

Die Gebote der Kunden richten sich nach der Nachfrage und den Marktbedingungen. Die Auktion erfolgt gemäß den geltenden Verfahren unter Aufsicht der Strafverfolgungsbehörden und der Bevölkerung.

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm