Wir brauchen eine Politik des offenen Straßenverkehrs.

Dunkle Flure, keine Brandmeldeanlage, bröckelnde Böden und abblätternde Wände innen wie außen … so sieht es in Dutzenden von D-Klasse-Wohnungen (schwer beschädigt, gefährlich) in Ho-Chi-Minh-Stadt aus, die auf Rettung warten. Doch aus vielerlei Gründen liegen die Rettungsarbeiten noch immer nahezu brach.

Laut einem Bericht des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es in der Stadt 474 alte Wohngebäude, die vor 1975 errichtet wurden, darunter 16 Gebäude der Kategorie D (von denen 14 im Zeitraum 2016–2017 inspiziert wurden), deren Zustand sich zunehmend verschlechtert. Die Sanierung dieser alten Wohngebäude verläuft jedoch aus verschiedenen Gründen, vor allem aufgrund der bestehenden Mechanismen, sehr schleppend.

Betrachtet man den Prozess seit 2016, so beschränkt sich der Abriss und Neubau von Wohnungen anstelle alter, schwer beschädigter und baufälliger Gebäude im Wesentlichen auf die Umsiedlung und vorübergehende Unterbringung der Bewohner. Beispielsweise wurde das Wohnhaus Nr. 440 in der Tran Hung Dao Straße (Bezirk 11, Distrikt 5) zwar als Gebäude der Gefahrenklasse D eingestuft, seine Tragfähigkeit entsprach jedoch nicht den Anforderungen einer normalen Nutzung. Dennoch dauerte es fast sechs Jahre, nachdem das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt eine dringende Umsiedlung gefordert hatte, bis die Lokalregierung die Bewohner von einem Umzug überzeugen konnte.

Es gibt viele Meinungen darüber, dass die Sanierung alter Wohnungen noch schwieriger ist als der Bau von Sozialwohnungen. Der größte Engpass sind die Entschädigungsfragen und die Räumung des Geländes. Darüber hinaus benötigen manche Entscheidungen die Zustimmung der Mehrheit oder aller Bewohner, um umgesetzt werden zu können.

Die Sanierung alter Wohnungen lässt sich oft in zwei Gruppen unterteilen. Die eine Gruppe besteht darin, Wohnungen mit minimaler Fläche zu errichten, um die Umsiedlungsauflagen vor Ort zu erfüllen. Die andere Gruppe errichtet große Gewerbewohnungen, um Kunden anzulocken.

Ein Vertreter eines Immobilienunternehmens, das an der Sanierung alter Wohnanlagen in Ho-Chi-Minh-Stadt beteiligt war, erklärte, dass die Gewinne nach Abzug aller Kosten, einschließlich der Kosten für vorübergehende Unterbringung, Umsiedlung und Entschädigung, gemäß den bisherigen Bestimmungen sehr gering ausfielen, weshalb Unternehmen kein Interesse zeigten. Zudem sei es für Unternehmen sehr schwierig, die Befreiung von Grundnutzungsgebühren, Pacht und Nutzungsänderungsgebühren für die gesamte dem Projekt zugeordnete Fläche umzusetzen, da der Finanzsektor noch nicht zugestimmt habe. Darüber hinaus gebe es derzeit keinen Mechanismus zur Bewertung der Fläche für den Bau von Nebenanlagen wie Fluren, Treppen und Dachgeschossen.

Kürzlich wurde die Frage der Sanierung und des Neubaus von Wohngebäuden durch das Wohnungsgesetz 2023 detaillierter geregelt. Gleichzeitig wurden zahlreiche Bestimmungen in Bezug auf die Zustimmungsrate der Bevölkerung und Anreizmechanismen für Investoren, die Investitionsprojekte zur Sanierung und zum Neubau von Wohngebäuden durchführen, legalisiert.

Insbesondere sind Investoren von Nutzungsgebühren und Pachtzahlungen für Grundstücke befreit, die im Rahmen von Investitionsprojekten zur Sanierung und zum Neubau alter Mehrfamilienhäuser gebührenpflichtig sind. Ein weiterer Meilenstein in den neuen Regelungen zur Sanierung und zum Neubau alter Mehrfamilienhäuser ist das Wohnungsgesetz von 2023. Es löst das Problem, dass nach Umsiedlungen zwar Wohnungen vorhanden sind, aber nicht genügend Platz für Neubauprojekte zur Verfügung steht. Zudem ermöglicht es die Umsetzung von Sanierungsprojekten im Sinne der Zusammenlegung alter, niedriger Mehrfamilienhäuser (Zusammenlegung mehrerer Gebäude an einem Standort, Sanierung und Neubau eines Hochhauses mit ausreichend Wohnraum für die Bewohner der alten Gebäude).

Die oben beschriebenen Erfahrungen wurden vom Volkskomitee des 3. Bezirks von Ho-Chi-Minh-Stadt bei der Entwicklung eines Plans zur Zusammenlegung von 43 Wohngebäuden in der Region und zum Neubau von drei großen Wohnanlagen genutzt, um ausreichend Wohnraum für die Umsiedlung von Bewohnern im Bezirk zu schaffen. Dies trägt nicht nur zur Vergrößerung der Grünflächen und der Nutzflächen für die Bevölkerung bei, sondern verschönert auch das Stadtbild. Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, kommentierte dies wie folgt: „Diese Lösung behebt das Problem der Vernachlässigung von Umsiedlungsprojekten an anderen Standorten, insbesondere solcher Projekte, die den Bedürfnissen in Bezug auf Verkehr, Wohnen, medizinische Versorgung, Bildung, Gewerbe usw. nicht gerecht werden und dazu führen, dass die umgesiedelten Personen nicht einziehen.“

Es wird erwartet, dass der oben beschriebene Mechanismus und die Erfahrungen, die Ho-Chi-Minh-Stadt gesammelt hat, einen Wendepunkt darstellen und den Plan zur Sanierung und zum Wiederaufbau von Wohngebäuden fördern werden, die in Hanoi , Hai Phong und vielen anderen Orten einen gefährlichen Zustand erreicht haben.

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