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| Um sich zu retten, müssen Immobilienunternehmen ihre Ressourcen proaktiv überprüfen und bestehende Projekte überprüfen. (Quelle: Dan Tri) |
Was sollten Unternehmen tun, um nicht „auf einem Berg an Vermögenswerten zu ertrinken“?
Informationen auf Congluan.vn zufolge ist der Immobilienmarkt seit Mitte Mai 2022 aus vielen Gründen in eine Stagnation geraten, beispielsweise aufgrund der Epidemie, des Marktwachstumszyklus, des Rückgangs des Wirtschaftswachstums , der Marktschwierigkeiten, einer Reihe restriktiver Kreditrichtlinien und Unternehmensanleihen.
Die Zinssätze sind seit Ende 2022 hoch geblieben und sind zu Beginn dieses Jahres leicht gesunken, stellen aber für Unternehmen immer noch eine hohe Belastung dar.
Der Druck steigender Finanzierungskosten bei gleichzeitig knappem Cashflow, weil Waren nicht verkauft werden können, Kapital aus Anleihen nicht mobilisiert werden kann oder Kreditvergabestandards nicht eingehalten werden können, schwächt die „Gesundheit“ der Unternehmen zunehmend.
Die anhaltend schwierige Situation betrifft nicht nur die Marktteilnehmer im Immobiliensektor, sondern führt auch zu einer Stagnation in einer Reihe weiterer damit verbundener Branchen.
Daten aus einer VAR-Umfrage unter Mitgliedern, die Immobiliendienstleistungsunternehmen sind, zeigen, dass bei einer anhaltend schwierigen Marktlage bis zu 23 % der Unternehmen ihren Betrieb nur bis zum Ende des dritten Quartals 2023 aufrechterhalten können, 43 % der Unternehmen können jedoch bis Ende 2023 überleben.
Sollte es nicht gelingen, rechtzeitig einen Ausstieg zu finden, dürfte der Markt mit dem Ausstieg zahlreicher Unternehmen konfrontiert sein – von Immobilieninvestment- und -entwicklungsunternehmen bis hin zu Immobiliendienstleistern und Immobilienmaklern. Viele Arbeitnehmer werden ihren Arbeitsplatz verlieren, was sich negativ auf die soziale Sicherheit auswirken wird.
Die Regierung hat kürzlich eine Reihe von Maßnahmen erlassen, die Unternehmen bei der Stundung und Verschiebung von Schulden unterstützen. Um sich zu retten, müssen Immobilienunternehmen jedoch proaktiv ihre Ressourcen und bestehende Projekte überprüfen. Nur potenzielle Projekte, deren Umsetzung die Unternehmen leisten können, sollten beibehalten werden. Fördern Sie Investitionen, Joint Ventures und Partnerschaften und verkaufen Sie Teile oder alle Projekte, die nicht fortgeführt werden können.
Nguyen Van Dinh, Vorsitzender von VARs, erklärte, Unternehmen müssten proaktiv Kunden/Investoren suchen oder professionelle Einheiten kontaktieren, um Kontakte zu denjenigen zu knüpfen, die bei Investitionen kooperieren oder das Projekt zurückkaufen möchten. Um schnell eine Einigung zu erzielen, müssten Unternehmen ihre Erwartungen dämpfen und sogar bereit sein, einen Verkauf mit Verlust zu akzeptieren. „Sie können keine Schwierigkeiten haben, aber dennoch Gewinn fordern.“
In Wirklichkeit haben sich viele Unternehmen, die nur versuchen, über die Runden zu kommen, obwohl ihre Kapazitäten nicht ausreichen, mit allen möglichen „Zinsen auf Zinsen“ in eine Sackgasse manövriert. Dann ernten sie die bittere Frucht einer riesigen Verschuldung, deren Zinsen um ein Vielfaches höher sind als die Kapitalsumme.
Der VAR-Bericht zeigt, dass der Markt für Fusionen und Übernahmen (M&A) seit über einem Jahr eine allmähliche Zunahme der Spannungen verzeichnet.
Einige Unternehmen investieren viel Geld in Fusionen und Übernahmen, um ihren Markt zu erweitern und ihre Gewinnmargen zu verbessern. Viele Investorengruppen verfügen über hohe Cashflows, suchen nach Möglichkeiten und sind bereit, in potenzielle Projekte zu investieren.
Darunter ist der Kapitalfluss ausländischer Investoren zu nennen, der in Vietnam bereits stattgefunden hat und auch in Zukunft weiter fließen wird. Die meisten dieser Investoren streben Projekte mit relativ vollständigen Rechtsdokumenten an, um Risiken zu vermeiden.
„Dies bietet Investoren die Möglichkeit, viele saubere Projekte zu betreiben, Projekte zu verkaufen oder zu kooperieren und so für beide Seiten Mehrwert zu schaffen. Unternehmen können so ihren Cashflow verwalten, um Schulden zu begleichen und Insolvenzen zu vermeiden. Oder sie können Cashflow generieren, um andere Projekte weiter umzusetzen. So können sie den Verlust und die Verschwendung von Landressourcen verhindern, die Produktion und Geschäftstätigkeit wieder aufnehmen und Waren auf den Markt bringen“, kommentierte Herr Dinh.
Eigenheimkäufer warten auf Zinssenkungen
Die Mobilisierungszinssätze der Banken sind in den letzten Monaten kontinuierlich stark gesunken und bilden die Grundlage für die „Abkühlung“ der Kreditzinsen. Die Realität zeigt jedoch, dass die Kreditzinsen, insbesondere für Eigenheimkredite für Privatkunden, nach wie vor hoch sind und der finanzielle Druck immer größer wird.
Der Umfrage zufolge beträgt der Hypothekenzinssatz für Bestandskunden bei der Joint Stock Commercial Bank for Foreign Trade of Vietnam (Vietcombank) etwa 10,7 %/Jahr; bei der Joint Stock Commercial Bank for Investment and Development of Vietnam (BIDV) 9,1 – 10,9 %/Jahr; bei der Military Commercial Joint Stock Bank (MB) etwa 13–14 %/Jahr; bei der Vietnam Technological and Commercial Joint Stock Bank (Techcombank) 10–12,1 %/Jahr; bei der An Binh Commercial Joint Stock Bank (ABBank) 14,6–15,4 %/Jahr...
Für neue Kreditnehmer beträgt der günstigste Zinssatz im Juni bei der Vietnam Maritime Commercial Joint Stock Bank (MSB) 4,99 % pro Jahr. Die Tien Phong Commercial Joint Stock Bank (TPBank) und die Saigon Commercial Joint Stock Bank (SCB) bieten Hypothekendarlehen zu 7,8–7,9 % pro Jahr an; die Orient Commercial Joint Stock Bank (OCB) zu 8,49 % pro Jahr. Dies sind allesamt Vorzugszinssätze, die nur für einen kurzen Zeitraum gelten. Danach wird der variable Zinssatz marktgerecht berechnet und liegt voraussichtlich bei etwa 13,5 % pro Jahr.
Die Tatsache, dass die Staatsbank die operativen Zinssätze innerhalb von weniger als drei Monaten dreimal gesenkt hat und die Einlagenzinsen der Banken im Vergleich zum „Höchststand“ zu Jahresbeginn stark gefallen sind, lässt einen Rückgang der Kreditzinsen erwarten.
Doch in Wirklichkeit müssen sich die Kunden weiterhin anstrengen, um jeden Monat ihre Bankkredite abzubezahlen und weiterhin auf sinkende Zinsen zu warten. Manchmal sitzen sie sogar wie auf heißen Kohlen, weil sie nicht wissen, ob die Zinsen fallen oder weiter steigen werden.
Ein Bankchef erläuterte, dass die Kreditzinsen nicht mit dem Rückgang der Einlagenzinsen Schritt halten konnten. Die meisten Kreditinstitute mussten sich im letzten Quartal 2022 auf hohe Zinsen einstellen. Daher seien die Kreditzinsen mit einer gewissen Verzögerung zu senken. Jede Bank passe die Zinssätze je nach Kapitalkosten und finanzieller Leistungsfähigkeit unterschiedlich an. Insbesondere bei Altkrediten sei es in Zeiten hoher Kapitalkosten noch schwieriger, die Zinsen zu senken.
Dem Analyseteam der Vietcombank Securities Company Limited (VCBS) zufolge sanken die Kreditzinsen aufgrund politischer Verzögerungen langsamer als die Einlagenzinsen; gleichzeitig konzentrierte sich die Zinssenkung vor allem auf eine Reihe vorrangiger Unternehmen und Branchen.
Darüber hinaus zeigten die Finanzberichte von 27/28 börsennotierten Banken für das erste Quartal 2023, dass die Kosten für Einlagenzinsen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um mehr als 50 % gestiegen sind; bei neun Banken waren es sogar mehr als 100 %. Auch die Kosten für Kreditzinsen und die Zinsen für die Ausgabe von Wertpapieren stiegen bei den meisten Banken. Dies erklärt teilweise, warum die Kreditzinsen nicht wie erwartet gesenkt werden konnten.
Bei der Bewertung der Zinsaussichten geht die SSI Securities Corporation gemäß dem Basisszenario davon aus, dass die Zinssätze von jetzt an bis zum Jahresende um weitere 50 bis 100 Basispunkte sinken und im Jahr 2024 weiter sinken könnten.
Can Tho will eine rund 10.000 Hektar große Flughafenstadt bauen
Laut dem elektronischen Informationsportal der Stadt Can Tho schlug Herr Tran Viet Truong, Vorsitzender des Volkskomitees der Stadt Can Tho, auf dem Forum „Aussichten für Investitionen in den Infrastrukturbau – wirtschaftliche Entwicklung im Mekong-Delta“ die Planung einer etwa 10.000 Hektar großen Flughafenstadt vor.
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| Can Tho bei Nacht. (Quelle: Elektronisches Informationsportal der Stadt Can Tho) |
Herr Tran Viet Truong schlug dem Bauministerium insbesondere vor, die Koordinierung und Konsultation zu priorisieren, um der Regierung frühzeitig die Genehmigung für das Investitionsprojekt zur Modernisierung und Erweiterung des internationalen Flughafens Can Tho vorzulegen. Ziel ist es, regionale Standards zu erfüllen und zusätzliche Häfen für den Luftfrachtverkehr gemäß der nationalen Flughafenplanung zu bauen. Dies ist eine Voraussetzung dafür, dass Can Tho als Grundlage für die Planung einer Flughafenstadt mit einer Fläche von rund 10.000 Hektar dienen kann.
Can Tho verfügt derzeit über den internationalen Flughafen Can Tho, der in den 1960er Jahren mit einer 1.800 m x 30 m großen Start- und Landebahn erbaut wurde. Das Projekt wurde anschließend renoviert und auf eine 3.000 m lange und 45 m breite Start- und Landebahn erweitert. Dadurch ist die Bahn für Flugzeuge des Typs A320, A321 und ähnliche Flugzeuge geeignet und verbindet Can Tho mit Hanoi und anderen Orten. Das Passagierterminal erstreckt sich über eine Fläche von fast 21.000 m² und befördert jährlich 3 bis 5 Millionen Passagiere.
Laut dem vom Volkskomitee der Stadt Can Tho erwähnten Plan sieht die Flughafenplanung eine Fläche von rund 2.000 Hektar vor, um ein Zentrum für die Vernetzung, Produktion, Verarbeitung und Verteilung landwirtschaftlicher Produkte aus der Mekong-Delta-Region zu errichten. Besondere Priorität wird dem Aufbau eines Luftverkehrslogistiksystems, von Flusshäfen und eines zentralen Lagersystems zur Konservierung landwirtschaftlicher Produkte eingeräumt.
Beseitigung von Schwierigkeiten bei der C4-Unterteilungsplanung und der allgemeinen Planung von Bien Hoa
Bei der Arbeitssitzung mit Abteilungen und Zweigstellen zur lokalen Planungsarbeit am vergangenen Wochenende forderte Herr Cao Tien Dung, Vorsitzender des Volkskomitees der Provinz Dong Nai, das Volkskomitee der Stadt Bien Hoa auf, sich dringend mit dem Bauministerium abzustimmen, um die Arbeit mit Projektinvestoren an Vorschlägen zur Anpassung der Detailplanung, den Gründen für die Anpassung der C4-Unterteilungsplanung und der allgemeinen Planung der Stadt Bien Hoa fortzusetzen.
Gleichzeitig wies Herr Dung darauf hin, dass sich das Bauamt mit den Abteilungen, Zweigstellen und dem Volkskomitee der Stadt Bien Hoa abstimmen und die gesetzlichen Bestimmungen überprüfen solle. Insbesondere seien die Bestimmungen zu den Bedingungen für die Anpassung der detaillierten Projektplanung zu beachten, um einen ausreichenden Anteil an Grünflächen, öffentlichen Bauvorhaben und sozialer Infrastruktur gemäß der zuvor genehmigten Planung sicherzustellen. Diese Inhalte müssen bis zum 12. Juni fertiggestellt und dem Volkskomitee der Provinz gemeldet werden.
Der Unterbezirk C4 der Stadtplanung von Bien Hoa umfasst ein Gebiet von rund 1.500 Hektar und umfasst die gesamte Gemeinde Long Hung und einen Teil des Bezirks Tam Phuoc in Bien Hoa, Provinz Dong Nai. In der Vergangenheit haben Investoren in diesem Unterbezirk Stadt- und Wohnprojekte umgesetzt, wie zum Beispiel: das Wohngebietsprojekt Long Hung, das Stadtgebiet Dong Nai WaterFront, das Stadtgebiet Aquacity und das gehobene Stadtgebiet mit kommerziellen Dienstleistungen auf der Insel Phuoc Hung.
Das Projekt zur Anpassung der Generalplanung der Stadt Bien Hoa wurde im Juli 2014 vom Volkskomitee der Provinz Dong Nai genehmigt, und die Unterteilungsplanung C4 wurde im September 2016 genehmigt. Zum Zeitpunkt der Genehmigung der Generalplanung und der Unterteilungsplanung C4 waren die detaillierten Planungsdokumente von 1/500 der zuvor genehmigten Projekte jedoch noch nicht vollständig aktualisiert, was zu Inkonsistenzen und Abweichungen zwischen den Planungen auf allen Ebenen führte. Aufgrund dieser Abweichungen mussten viele Stadtgebiete vorübergehend ihre Bau- und Geschäftstätigkeit einstellen, darunter auch das Projekt der Novaland Group.
In einer offiziellen Mitteilung an den Premierminister im vergangenen Mai hatte Herr Dung mehrere Probleme mit Immobilienprojekten in Bien Hoa angesprochen. Darin schlug er dem Premierminister vor, die Genehmigung der Richtlinie des Volkskomitees der Provinz Dong Nai zu erwägen, ein Dossier zur lokalen Anpassung der allgemeinen Planung von Bien Hoa vorzubereiten. Gleichzeitig räumte das Volkskomitee der Provinz Dong Nai ein, dass es sich um lokale Mängel bei der Erstellung, Bewertung und Genehmigung von Planungen handele.
Der Vorsitzende von Dong Nai forderte von den Investoren in Immobilienprojekten in der Region einen umfassenden Bericht über den aktuellen Stand der Projektumsetzung. Anschließend wird das Volkskomitee der Provinz eine Zusammenfassung erstellen und dem Bauministerium und dem Premierminister Bericht erstatten. Hinsichtlich der Bedingungen für den Verkauf künftiger Wohnungen in der Region gemäß der genehmigten Detailplanung wies Herr Dung das Bauministerium an, die Abwicklung zu prüfen, damit Unternehmen auch künftig gesetzeskonform Wohnungen verkaufen können.
Das drastische Eingreifen aller Regierungsebenen und Fachbehörden in der Hoffnung auf eine baldige Lösung der Schwierigkeiten und Mängel wird den Menschen und Unternehmen Vertrauen geben, zur Wiederherstellung der Produktion und der Geschäftstätigkeit beitragen und die sozioökonomische Entwicklung fördern.
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Quelle
![[Foto] Der Vorsitzende der Nationalversammlung, Tran Thanh Man, besucht die vietnamesische Heldin Ta Thi Tran](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/20/765c0bd057dd44ad83ab89fe0255b783)
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