Das geänderte Landgesetz von 2024, das kürzlich von der Nationalversammlung verabschiedet wurde, tritt am 1. August in Kraft. Von besonderem Interesse ist die Regelung zur Erteilung von Landnutzungsberechtigungen (allgemein bekannt als Landtitel) für Grundstücke ohne bestehende Landnutzungsberechtigungsdokumente.
Sichern Sie sich frühzeitig Käufe
Konkret sieht Artikel 138 des geänderten Landgesetzes vor, dass Haushalte und Einzelpersonen, die derzeit Land ohne Dokumente nutzen, aber nicht gegen Landgesetze verstoßen und deren Landzuteilung nicht vor dem 1. Juli 2014 ohne ordnungsgemäße Genehmigung erfolgte, Anspruch auf eine Landnutzungsberechtigung haben. Dieser Artikel beschreibt zudem einige Fälle, die für die Ausstellung einer solchen Berechtigung in Betracht kommen.
Viele glauben, dass die genannte Verordnung mit ihrem Inkrafttreten das Problem der Vergabe von Nutzungsrechten für seit Generationen bestehende, traditionelle Landnutzungsformen lösen wird. Solche Fälle sind nach wie vor häufig, insbesondere in ländlichen Gebieten.
Angesichts eines schleppenden Immobilienmarktes, auf dem die meisten Investitionsmöglichkeiten unattraktiv sind, haben einige das Risiko auf sich genommen, Land ohne Landtitel in ländlichen Gebieten zu kaufen, in der Hoffnung, dass sich der Verkaufspreis um ein Vielfaches erhöhen wird, wenn das Landgesetz in Kraft tritt und Landtitel ausgestellt werden.
In der Gemeinde Quang Khe, Bezirk Dak G'long, Provinz Dak Nong , suchen viele Menschen nach Möglichkeiten, Land ohne Eigentumsurkunde zu kaufen.
Im Gespräch mit einem Reporter der Zeitung Nguoi Lao Dong erklärte Bui Cong, ein Immobilienmakler aus der Provinz Dak Nong, dass er in den letzten Monaten vermehrt Anfragen von Kunden erhalten habe, die landwirtschaftliche Flächen ohne Eigentumsurkunde erwerben möchten. Laut Cong suchen die Kunden hauptsächlich nach Flächen mit grünen Titeln (Waldland), Flächen ohne rote Titel, die sich jedoch im Besitz von langjährigen Landwirten befinden, oder Flächen mit Landvermessungsnachweisen (vermessene und mit Grenzmarkierungen versehene Flächen). „Ich habe gerade den Verkauf von zwei Grundstücken an zwei Kunden aus Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi vermittelt. Sie kauften landwirtschaftliche Flächen ohne Eigentumsurkunde und ließen direkt nach dem Kauf Grenzmarkierungen setzen. Sie gaben an, die Grundstücke gekauft zu haben, um auf die Beantragung der Eigentumsurkunden zu warten, sobald das neue Gesetz am 1. August in Kraft tritt“, berichtete Cong.
Laut Herrn Cong sind Wald- und Agrarflächen ohne Eigentumsurkunde derzeit sehr günstig, nur 400–500 Millionen VND/Hektar (10.000 m²). Grundstücke mit Eigentumsurkunde sind hingegen 2–3 Mal so teuer.
„Früher, als es um landwirtschaftliche Flächen ohne Eigentumsurkunde ging, zögerten alle, weil sie befürchteten, nach dem Kauf keine Formalitäten erledigen zu können. Nur Einheimische handelten untereinander mit solchen Flächen zum Anbau. In letzter Zeit suchen viele aktiv danach und beauftragen mich mit der Suche. Wahrscheinlich haben sie von dem neuen Gesetz zur Ausstellung von Eigentumsurkunden erfahren und davon, dass diese Art von Land so günstig ist, weshalb sie so viel davon kaufen“, betonte Herr Cong.
Auch Frau Kim, Angestellte eines Immobilienmaklerunternehmens in den Provinzen Binh Phuoc und Tay Ninh, berichtete, dass sie in letzter Zeit vermehrt Anfragen von Interessenten für große landwirtschaftliche Grundstücke erhalten habe. Einige hätten sogar angefragt, ob sie Land ohne Grundbucheintrag erwerben könnten, solange der Preis stimme. „Letzte Woche hat mein Unternehmen den Kauf eines über 12 Hektar großen Grundstücks im Bezirk Loc Ninh der Provinz Binh Phuoc vermittelt. Das Grundstück ist derzeit mit Durianbäumen und anderen Obstbäumen bepflanzt und wurde für über 7 Milliarden VND verkauft. Von diesen 12 Hektar sind nur 3 Hektar im Grundbuch eingetragen; der Rest ist noch nicht registriert“, so Frau Kim.
Ein riskanter Trend
Rechtsanwältin Nguyen Phuong Lien von der Kanzlei SENLAW erklärte, dass das neue, demnächst in Kraft tretende Landgesetz die Ausstellung von Landtiteln an Bürger erleichtern werde. Der Kauf von Land ohne Titel sei jedoch eine riskante und potenziell sehr gefährliche Anlageform. Bürger und Investoren müssten daher die Vor- und Nachteile beim Kauf oder Verkauf von Land im Zuge dieser Entwicklung sorgfältig abwägen. „Grundstücke ohne rechtliche Dokumente sind in der Regel deutlich günstiger als solche mit offiziell anerkanntem Eigentum. Dies birgt jedoch viele Risiken. Käufer von Grundstücken ohne rechtliche Dokumente haben Schwierigkeiten, die Herkunft des Landes, Informationen über das Grundstück und dessen Planungsstatus zu überprüfen. Da kein Nutzungsrechtsnachweis vorliegt, können Käufer außerdem nicht sicher sein, dass das Grundstück nicht Gegenstand von Streitigkeiten oder Übergriffen ist oder dass es Überschneidungen bei Grundstückstransaktionen und Eigentumskonflikte gibt. In diesem Fall sind Käufer auf die Ehrlichkeit des Verkäufers angewiesen. Auch ihre grundlegenden Nutzungsrechte können eingeschränkt sein, da sie das Grundstück nicht übertragen, verschenken, vererben, beleihen, die Nutzungsart ändern oder verpachten können. Wenn sie auf dem Grundstück bauen möchten, müssen sie die Verfahren zur Nutzungsänderung und zur Erlangung eines Nutzungsrechtsnachweises abwarten…“, analysierte Anwalt Lien.
Dr. Pham Anh Khoi, Generaldirektor der Real Estate Financial Services Company (FINA), erklärte als jemand, der im Immobiliensektor tätig ist, dass man erst nach dem 1. August, wenn die Gesetze in Bezug auf Immobilien- und Grundstücksgeschäfte in Kraft treten und angewendet werden, die Effektivität der „Abkürzungsentscheidungen“ einiger Leute beurteilen könne, Grundstücke ohne Eigentumsnachweis zu kaufen.
„Jeder weiß, dass landwirtschaftliche Flächen, insbesondere Flächen ohne Eigentumsnachweis, sehr günstig sind. Wird ihnen jedoch ein Eigentumsnachweis erteilt, steigt ihr Preis um ein Vielfaches. Allerdings kann niemand sicher sein, ob diese Flächen ohne Eigentumsnachweis Planungsbeschränkungen unterliegen, Gegenstand von Streitigkeiten sind oder ob überhaupt ein Eigentumsnachweis beantragt wird.“
„Landwirtschaftliche Flächen bergen großes Potenzial, wenn sie kultiviert und durch Investitionen in moderne Agrartechnologien wirtschaftlich effizienter gestaltet werden. Wer jedoch landwirtschaftliche Flächen oder Grundstücke ohne Eigentumsurkunde erwirbt, um später deren Nutzungszweck zu ändern, sie aufzuteilen und Parzellen zu verkaufen, stößt auf Schwierigkeiten und wird nach dem Bodenrecht und anderen immobilienrechtlichen Gesetzen nicht gefördert“, kommentierte der Experte.
Tatsächlich raten Immobilien- und Finanzexperten Anlegern mit überschüssigem Kapital sowie Immobilieninvestoren wiederholt dazu, Investitionen in Grundstücke und Häuser in abgelegenen und vorstädtischen Provinzen sorgfältig abzuwägen. Vor einer Investition müssen sie die Wirtschaftlichkeit, das Nutzungspotenzial, die Vorteile, den Cashflow, die Rendite, die Liquidität und insbesondere die absehbaren Risiken berücksichtigen.
Quelle: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm
Kommentar (0)