Seien Sie vorsichtig, wenn Sie in Grundstücke ohne rotes Buch investieren

Das überarbeitete Landgesetz 2024 wurde soeben von der Nationalversammlung verabschiedet und tritt am 1. August in Kraft. Ein Punkt, der viele Menschen interessiert, ist die Regelung zur Erteilung von Landnutzungsberechtigungen (allgemein bekannt als rote Bücher) für Grundstücke ohne Landnutzungsberechtigungsdokumente.

Vorausschauendes Einkaufen

Konkret legt Artikel 138 des geänderten Landgesetzes fest, dass Haushalte und Einzelpersonen, die Land ohne Dokumente nutzen, aber nicht gegen Landgesetze verstoßen, und zwar nicht in Fällen, in denen Land vor dem 1. Juli 2014 ohne entsprechende Genehmigung zugeteilt wurde, Anspruch auf eine Landnutzungsberechtigung haben. Dieses Gesetz beschreibt zudem zahlreiche Fälle, die für die Erteilung einer solchen Berechtigung in Betracht kommen.

Viele sind der Ansicht, dass die oben genannte Regelung nach ihrem Inkrafttreten das Problem der Erteilung von Nutzungsrechtsbescheinigungen für seit Generationen bestehende und stabile Landnutzungen lösen wird. Dies sind häufige Fälle, insbesondere in ländlichen Gebieten.

Angesichts des schleppenden Immobilienmarktes sind die meisten Investitionsmöglichkeiten unattraktiv. Einige haben das Risiko auf sich genommen, Land ohne Grundbucheintrag in ländlichen Gebieten zu kaufen, in der Erwartung, dass das Land nach Inkrafttreten des Landgesetzes einen Grundbucheintrag erhalten und der Verkaufspreis dadurch um ein Vielfaches steigen wird.

Viele Menschen suchen nach Grundstücken ohne rotes Buch in der Gemeinde Quang Khe, Bezirk Dak G'long, Provinz Dak Nong .

Im Gespräch mit einem Reporter der Zeitung Nguoi Lao Dong erklärte Bui Cong, ein Immobilienmakler aus der Provinz Dak Nong, dass er in den letzten Monaten vermehrt Anfragen von Kunden erhalten habe, die landwirtschaftliche Flächen ohne Grundbucheintrag erwerben möchten. Laut Cong suchen die Kunden hauptsächlich nach Flächen mit einem grünen Grundbucheintrag (Waldland), nach Flächen ohne Grundbucheintrag, die sich im Besitz langjähriger Bewohner befinden, oder nach Flächen mit einem Auszug aus dem Grundbuchauszug (die Grundstücksgrenzen sind vermessen und markiert). „Ich habe gerade den Verkauf von zwei Grundstücken an zwei Kunden in Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi vermittelt. Sie kauften landwirtschaftliche Flächen ohne Grundbucheintrag und ließen nach dem Kauf umgehend die Grenzsteine ​​setzen. Sie gaben an, die Grundstücke gekauft zu haben, um auf den Grundbucheintrag zu warten, sobald das neue Gesetz am 1. August in Kraft tritt“, so Cong.

Laut Herrn Cong sind Wald- und Agrarflächen ohne Eintragung ins Grundbuch derzeit sehr günstig, nur 400–500 Millionen VND/ha (10.000 m²). Flächen mit Eintragung ins Grundbuch sind hingegen 2–3 Mal so teuer.

„Früher zögerten alle, landwirtschaftliche Flächen ohne Zertifikat zu kaufen, weil sie Angst hatten, die nötigen Genehmigungen nicht zu bekommen. Nur Einheimische handelten untereinander mit solchen Flächen. In letzter Zeit suchen viele gezielt danach und bitten mich, sie zu finden. Vielleicht wissen sie, dass das neue Gesetz die Ausstellung von Zertifikaten ermöglicht und diese Art von Land zu einem sehr günstigen Preis angeboten wird, weshalb sie versuchen, große Mengen davon zu kaufen“, betonte Herr Cong.

Auch Frau Kim, Angestellte eines Immobilienmaklerunternehmens in Binh Phuoc und Tay Ninh, berichtete, dass sich in letzter Zeit viele Menschen gemeldet hätten, die große Flächen für landwirtschaftliche Zwecke erwerben möchten. Einige fragten sogar nach Land ohne Grundbucheintrag, solange der Preis stimme. „Letzte Woche hat mein Unternehmen ein über 12 Hektar großes Grundstück mit Durianbäumen und anderen Obstbäumen im Bezirk Loc Ninh in der Provinz Binh Phuoc vermittelt und verkauft. Der Preis lag bei über 7 Milliarden VND. Von diesen 12 Hektar sind nur 3 Hektar im Grundbuch eingetragen, der Rest ist noch nicht registriert“, so Frau Kim.

Ein riskanter Trend

Rechtsanwältin Nguyen Phuong Lien von der Kanzlei SENLAW erklärte, dass das neue, demnächst in Kraft tretende Landgesetz die Ausstellung von Eigentumsurkunden erleichtern werde. Der Kauf von Land ohne Urkunde stelle jedoch eine riskante und abenteuerliche Investition dar. Käufer und Investoren sollten daher die Vor- und Nachteile sorgfältig abwägen, bevor sie Land kaufen oder verkaufen. „Grundstücke ohne rechtliche Dokumente sind oft deutlich günstiger als solche mit staatlich anerkannten Rechten. Allerdings bergen sie viele Risiken. So ist es für den Käufer schwierig, die Herkunft des Grundstücks, Informationen über die Parzelle und den Bebauungsplan zu überprüfen. Da keine Nutzungsberechtigung vorliegt, kann er außerdem nicht sicherstellen, dass das Grundstück nicht umstritten oder übereignet ist oder dass es zu Überschneidungen bei Grundstücksverkäufen und Eigentumskonflikten kommt. In diesem Fall ist der Käufer auf die Ehrlichkeit des Verkäufers angewiesen. Darüber hinaus sind seine grundlegenden Rechte als Grundstücksnutzer eingeschränkt, da er das Grundstück nicht übertragen, verschenken, vererben, beleihen, die Nutzungsart ändern oder verpachten kann. Möchte er auf dem Grundstück bauen, muss er zudem die Genehmigungsverfahren zur Nutzungsänderung und die Ausstellung der Nutzungsberechtigung abwarten“, analysierte Rechtsanwalt Lien.

Dr. Pham Anh Khoi, Generaldirektor der Real Estate Financial Services Company (FINA), sagte als jemand, der im Immobiliensektor tätig ist, dass man erst nach dem 1. August, wenn die Gesetze in Bezug auf Immobilien- und Grundstücksgeschäfte in Kraft treten und angewendet werden, die Wirksamkeit der Entscheidungen einiger Leute beurteilen könne, die "Abkürzungen" nehmen, um Land ohne rote Bücher zu kaufen.

„Es ist allgemein bekannt, dass landwirtschaftliche Flächen, insbesondere Flächen ohne Zertifikat, sehr günstig sind. Mit der Erteilung eines Zertifikats steigt der Preis um ein Vielfaches. Allerdings weiß niemand sicher, ob diese Flächen ohne Zertifikat in Planungsverfahren einbezogen sind, Gegenstand von Streitigkeiten sind oder überhaupt für ein Zertifikat in Betracht gezogen werden.“

Landwirtschaftliche Flächen bergen großes Potenzial, wenn sie kultiviert und in moderne Technologien für die landwirtschaftliche Produktion investiert werden, um die Wirtschaftlichkeit zu steigern. Wer jedoch landwirtschaftliche Flächen ohne entsprechende Genehmigung erwirbt, um später die Nutzung zu ändern, das Land in Parzellen aufzuteilen und zu verkaufen, wird damit Schwierigkeiten haben und dies wird durch das Bodenrecht und andere immobilienbezogene Gesetze nicht gefördert“, kommentierte der Experte.

Tatsächlich haben Immobilien- und Finanzexperten wiederholt empfohlen, dass Anleger mit überschüssigem Kapital und Immobilieninvestoren Investitionen in Immobilien in abgelegenen und peripheren Provinzen sorgfältig abwägen. Vor einer Investition sollten Wirtschaftlichkeit, Nutzungspotenzial, mögliche Vorteile, Cashflow, Rentabilität, Liquidität usw. sowie insbesondere absehbare Risiken berücksichtigt werden.

Quelle: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm