Das überarbeitete Landgesetz 2024 wurde gerade von der Nationalversammlung verabschiedet und tritt am 1. August in Kraft. Einer der Punkte, der viele Menschen interessiert, ist die Regelung zur Erteilung von Landnutzungsrechtszertifikaten (allgemein bekannt als „rote Bücher“) für Grundstücke ohne Landnutzungsrechtsdokumente.
Präventivjagd
Artikel 138 des überarbeiteten Bodengesetzes sieht insbesondere vor, dass Haushalte und Einzelpersonen, die Land ohne Dokumente nutzen, ohne gegen Bodengesetze zu verstoßen und denen vor dem 1. Juli 2014 kein Land ohne entsprechende Genehmigung zugeteilt wurde, für die Erteilung von Landnutzungsrechten in Betracht gezogen werden. Das Gesetz beschreibt auch viele Fälle, in denen Landnutzungsrecht-Zertifikate erteilt werden können.
Viele Meinungen besagen, dass mit dem Inkrafttreten der oben genannten Regelung das Problem der Erteilung von Landnutzungszertifikaten für Fälle gelöst wird, in denen die Landnutzung ursprünglich von Vorfahren hinterlassen wurde und dauerhaft genutzt wird. Dies sind nach wie vor häufige Fälle, insbesondere in ländlichen Gebieten.
Angesichts des schleppenden Immobilienmarktes sind die meisten Investitionskanäle unattraktiv. Manche sind das Risiko eingegangen, in ländlichen Gebieten Grundstücke ohne rotes Grundbuch zu kaufen, in der Erwartung, dass sich der Verkaufspreis um ein Vielfaches erhöhen würde, wenn das Landgesetz in Kraft tritt und die Grundstücke rotes Grundbuch erhalten.
Viele Menschen möchten in der Gemeinde Quang Khe im Bezirk Dak G'long in der Provinz Dak Nong Land ohne rotes Grundstücksbuch kaufen.
In einem Gespräch mit einem Reporter der Zeitung Nguoi Lao Dong sagte Herr Bui Cong, ein Immobilienmakler aus der Provinz Dak Nong, dass er in den vergangenen Monaten von vielen Kunden „Bestellungen“ erhalten habe, die landwirtschaftliche Grundstücke ohne „Red Book“ kaufen wollten. Laut Herrn Cong fragen die Kunden hauptsächlich nach Grundstücken mit „Green Book“ (Waldland), Grundstücken ohne „Red Book“, die sich aber im Besitz langjähriger Bewohner befinden, oder Grundstücken mit einem Auszug (Grundstücksgrenzen wurden vermessen und markiert). „Ich habe gerade den Verkauf von zwei Grundstücken an zwei Kunden in Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi vermittelt. Sie kauften landwirtschaftliche Grundstücke ohne „Book“ und ließen nach dem Kauf sofort die Grenze abstecken. Sie sagten, sie kauften das Land, um auf das „Book“ zu warten, wenn das neue Gesetz ab dem 1. August in Kraft tritt“, sagte Herr Cong.
Laut Herrn Cong sind Wald- und Ackerland ohne „Red Books“ derzeit sehr günstig, nur 400 – 500 Millionen VND/ha (10.000 m2). Land mit „Red Books“ hingegen ist zwei- bis dreimal so teuer.
„Früher hatten alle Angst, wenn es um landwirtschaftliche Flächen ohne Zertifikat ging, weil sie befürchteten, den Papierkram nicht erledigen zu können. Nur die Einheimischen kauften und verkauften die Flächen untereinander, um sie zu bewirtschaften. In letzter Zeit sind viele Leute auf die Suche gekommen und haben bei mir bestellt, um sie zu finden. Vielleicht wissen sie, dass das neue Gesetz die Ausstellung von Zertifikaten erlaubt und der Preis für diese Art von Land zu niedrig ist, deshalb wollen sie so viel davon kaufen“, betonte Herr Cong.
Frau Kim, eine Mitarbeiterin einer Immobilienmaklerfirma in Binh Phuoc und Tay Ninh, sagte, dass in letzter Zeit viele Leute Kontakt aufgenommen hätten, um große landwirtschaftliche Grundstücke zu kaufen. Einige Leute wollten sogar Land ohne Eintragung ins Grundbuch, solange der Preis stimmt. „Letzte Woche hat meine Firma ein über 12 Hektar großes Grundstück mit Durian- und anderen Obstbäumen im Bezirk Loc Ninh in der Provinz Binh Phuoc konsultiert und verkauft. Der Kaufpreis liegt bei über 7 Milliarden VND. Von diesen 12 Hektar stehen nur 3 Hektar im Grundbuch, der Rest ist noch nicht registriert“, sagte Frau Kim.
Ein riskanter Trend
Rechtsanwalt Nguyen Phuong Lien von der Kanzlei SENLAW erklärte, das neue Landgesetz, das bald in Kraft tritt, werde die Ausstellung von Zertifikaten erleichtern. Der Kauf von Land ohne Zertifikat sei jedoch eine riskante und abenteuerliche Anlageform. Anleger und Investoren müssten daher die Vor- und Nachteile beim Kauf oder Verkauf von Land abwägen, wenn sie diesem Trend folgen. „Grundstücke ohne Rechtsdokumente sind oft deutlich günstiger als Grundstücke mit staatlich anerkannten Rechten. Allerdings birgt der Kauf zahlreiche Risiken. So ist es für den Käufer beispielsweise schwierig, Herkunft, Grundstücksinformationen und Planungsstatus zu überprüfen, wenn er ein Grundstück ohne Rechtsdokumente kauft. Da außerdem keine Nutzungsrechtsbescheinigung vorliegt, kann der Käufer kaum sicherstellen, dass das Grundstück nicht umstritten ist oder nicht übergriffen wird und dass es zu sich überschneidenden Grundstücksverkäufen oder Eigentumskonflikten kommt. In diesem Fall ist der Käufer auf die Ehrlichkeit des Verkäufers angewiesen. Andernfalls werden die Grundrechte des Käufers als Landnutzer eingeschränkt, da er das Land nicht übertragen, verschenken, erben, verpfänden, die Nutzung ändern oder pachten kann. Wenn er auf dem Land bauen möchte, muss er zudem warten, bis die Verfahren zur Beantragung der Nutzungsumwandlung und der Ausstellung der Nutzungsrechtsbescheinigung abgeschlossen sind“, analysierte Rechtsanwalt Lien.
Dr. Pham Anh Khoi, Generaldirektor der Real Estate Financial Services Company (FINA), ist in der Immobilienbranche tätig und erklärte, dass die Gesetze zum Immobilien- und Grundstücksgeschäft erst nach dem 1. August in Kraft treten und angewendet werden würden. Erst dann könne man die Wirksamkeit der Entscheidung mancher Leute beurteilen, „Abkürzungen zu nehmen“ und Grundstücke ohne rotes Grundbuch zu kaufen.
„Jeder weiß, dass landwirtschaftliche Flächen, insbesondere solche ohne Zertifikat, sehr günstig sind. Wenn ihnen ein Zertifikat erteilt wird, steigt der Preis um ein Vielfaches. Allerdings ist niemand sicher, ob für diese Flächen ohne Zertifikat eine Bebauung vorliegt, ob sie umstritten sind oder ob sie für ein Zertifikat in Betracht gezogen werden oder nicht.
„Agrarland bietet großes Potenzial, wenn es für den Anbau genutzt wird und in Spitzentechnologie für die landwirtschaftliche Produktion investiert wird, um die Wirtschaftlichkeit zu steigern. Wer Ackerland kauft, also Land ohne Genehmigung, um später den Nutzungszweck zu ändern, das Land in Parzellen aufzuteilen und zu verkaufen, wird es schwierig haben und wird im Bodengesetz und anderen Gesetzen im Zusammenhang mit Immobilien nicht gefördert“, kommentierte dieser Experte.
Tatsächlich haben Immobilien- und Finanzexperten wiederholt empfohlen, dass Personen mit ungenutztem Kapital und Immobilieninvestoren sorgfältig überlegen sollten, bevor sie in Immobilien in abgelegenen und peripheren Provinzen investieren. Vor einer Investition müssen Wirtschaftlichkeit, Auslastung, potenzielle Vorteile, Cashflow, Rentabilität, Liquidität usw. berücksichtigt werden, insbesondere vorhersehbare Risiken.
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Quelle: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm
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