Ich sitze mit dem Grundstück fest.
Herr Thanh (Stadtteil Cat Lai, Ho-Chi-Minh-Stadt) besaß zwei Jahre lang ein Eckgrundstück in einem Wohngebiet nahe eines Industriegebiets in Binh Duong (heute Ho-Chi-Minh-Stadt), konnte es aber trotz zahlreicher Verkaufsversuche nicht veräußern. Im Jahr 2024 hatte er über 7 Milliarden VND für den Kauf des Grundstücks ausgegeben, in der Hoffnung, dass die Grundstückspreise nach der Entwicklung des Industriegebiets ähnlich wie bei früheren Preisanstiegen stark steigen würden.
Die Preise sind jedoch nahezu unverändert geblieben, und die Liquidität ist sehr gering. Am meisten bedauert er, dass im gleichen Zeitraum viele Wohnungsbauprojekte um mindestens 30–40 % verteuert wurden, während auch andere Anlageformen wie Aktien deutliche Preissteigerungen verzeichneten.
Ein ähnlicher Fall ereignete sich bei Herrn Hung (Stadtteil Binh Trung, Ho-Chi-Minh-Stadt). Im Jahr 2024 hob er sein gesamtes Guthaben von seinem Wertpapierkonto ab, um zwei Grundstücke im Wert von fast 2 Milliarden VND im Gebiet Dau Tieng (ehemals Provinz Binh Duong) zu erwerben, von dem er sich eine Wertsteigerung durch die geplante Entwicklung zu einem Industrie- und Wohngebiet versprach.
Nach zwei Jahren blieben die Grundstückspreise jedoch nahezu unverändert, und Eigentumsübertragungen gestalteten sich schwierig. Rückblickend ist er der Ansicht, dass die Rendite deutlich höher ausgefallen wäre, hätte er die Aktien behalten oder in Wohnungen investiert.
Der Grundstücksmarkt ist träge (Foto: KC).
Die obigen Berichte spiegeln teilweise die aktuellen Entwicklungen auf dem Grundstücksmarkt wider. Daten von Batdongsan.com.vn vom Mai zeigen, dass das Interesse an Grundstücken landesweit im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 40 % gesunken ist – der stärkste Rückgang aller Immobilienarten. Allein in Hanoi ging das Interesse um 55 % zurück, in der ehemaligen Ho-Chi-Minh-Stadt-Region um 16 %.
Diese Einheit stellte fest, dass die Nachfrage nach Grundstücken in Hanoi über viele Gebiete verteilt ist, während sie sich in Ho-Chi-Minh-Stadt hauptsächlich auf wenige Gebiete wie den 9. Bezirk, Thu Duc City, Cu Chi und den ehemaligen 2. Bezirk konzentriert. Die Verkaufspreise weisen in einigen Gebieten weiterhin einen Aufwärtstrend auf, der sich jedoch hauptsächlich auf die zentrale Region konzentriert.
Der Experte Ngo Thanh Huan zitierte Umfragedaten, die zeigen, dass viele Gebiete, die einst „Hotspots“ für Investitionen in Grundstücke und landwirtschaftliche Flächen waren, wie Binh Phuoc, Bao Loc, Hoa Binh und Thai Nguyen, die Höchstpreise von 2022 noch nicht wieder erreicht haben. Gleichzeitig verzeichneten einige andere Regionen deutliche Preisanstiege, was die zunehmende Differenzierung der Kapitalströme auf dem Markt widerspiegelt.
Laut Herrn Huan orientieren sich viele Investoren in Zeiten rasanten Marktwachstums bei ihren Investitionen vor allem an Erwartungen hinsichtlich Stadtplanung oder Infrastrukturprojekten, anstatt fundamentale Faktoren wie Bevölkerungsgröße, Potenzial zur Schaffung von Arbeitsplätzen oder den tatsächlich nutzbaren Wert der Immobilien zu berücksichtigen.
Allein das Auftauchen von Informationen über Stadtplanung kann in vielen Gebieten innerhalb kurzer Zeit zu einem sprunghaften Anstieg der Grundstückspreise führen. Phu My (Ba Ria – Vung Tau), Duc Trong, Bao Loc, Phan Thiet, Binh Phuoc sowie nördliche Orte wie Hoa Binh, Bac Giang und Bac Ninh haben solche Preissteigerungen bereits erlebt.
Cashflow-Verschiebungen
Der Experte Ngo Thanh Huan ist jedoch der Ansicht, dass sich die Lage seit dem Markteinbruch Ende 2022 deutlich verändert hat. Die Liquidität von Grundstücken in dünn besiedelten Gebieten außerhalb des Stadtzentrums ist um mehr als 80 % gesunken, während sich Wohnungen und andere Immobilien mit realem Cashflow-Potenzial innerhalb eines Jahres sowohl bei den Transaktionen als auch bei den Verkaufspreisen deutlich schneller erholt haben. Bis heute haben viele Gebiete, in denen die Grundstückspreise zuvor hauptsächlich aufgrund spekulativer Erwartungen gestiegen waren, ihr früheres Preisniveau noch nicht wieder erreicht.
Laut Herrn Huan ist dies das wichtigste Signal im aktuellen Immobilienmarkt und wird zukünftige Trends prägen. Das Geld verschwindet nicht; vielmehr fließt es in hochwertige Objekte, die Cashflow generieren, über Infrastruktur, transparente Rechtsrahmen und einen realen Nutzwert verfügen.
Der Experte Tran Quang Trung teilt diese Ansicht und glaubt, dass die Zeit von jetzt bis zum Jahresende und insbesondere das kommende Jahr eine Zeit sein wird, in der Investoren ihre Immobilienportfolios proaktiv umstrukturieren müssen, anstatt wie in früheren Zyklen weiterhin aus Herdenmentalität oder Emotionen heraus zu investieren.
Seiner Ansicht nach muss man zunächst das gesamte Portfolio überprüfen, um zu beurteilen, welche Vermögenswerte beibehalten werden sollten, welche Vermögenswerte vorrangig hinzugefügt werden müssen und was die wichtigste Investition in der Strategie für die nächsten 5-10 Jahre sein wird.
Herr Trung betonte, dass Liquidität im aktuellen Kontext mindestens genauso wichtig, wenn nicht sogar wichtiger als die erwartete Rendite sei. Daher müssten Anleger Markttrends und Veränderungen der Käufernachfrage antizipieren, um zu bestimmen, welches Segment den nächsten Zyklus anführen werde.
Laut Experten sind im Gegensatz zu früheren Zeiten die Planungsrichtung, die Infrastrukturentwicklung und die Stadterweiterung heute klarer, und Planungsinformationen sind öffentlich und transparent zugänglich. Daher sollten Investoren ihre langfristigen Investitionsentscheidungen nicht von steigenden Grundstückspreisen leiten lassen, sondern auf der Planung basieren.
Er argumentierte, dass Strategien, die einst hohe Gewinne abwarfen, wie die Aufteilung von Land zum Verkauf oder Investitionen auf der Grundlage lokaler Trends, im neuen Kontext nicht mehr geeignet seien.
Um Immobilien mit nachhaltigem Wert auszuwählen, müssen Investoren grundlegende Faktoren wie Bevölkerungsgröße, Geschwindigkeit des Infrastrukturausbaus, Potenzial für die Schaffung von Arbeitsplätzen und die vorhandene Infrastruktur priorisieren. Gebiete mit U-Bahn-Anbindung, Schulen, Krankenhäusern, Einkaufszentren und anderen wichtigen Infrastrukturprojekten bieten im Vergleich zu Gebieten, deren Wertentwicklung lediglich auf Planungserwartungen beruht, ein höheres Potenzial für langfristige Wertsteigerungen.
Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dat-nen-het-thoi-la-ga-de-trung-vang-20260630104615828.htm
