Das Projekt zum Bau von einer Million Sozialwohnungen droht auf dem Papier zu bleiben.

Das Projekt von 1 Million Sozialwohnungen darf nicht auf dem Papier stehen

Anfang April 2023 genehmigte die Regierung das Projekt „Investition in den Bau von mindestens 1 Million Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks im Zeitraum 2021 – 2030“.

Bislang, nach über einem Jahr Projektlaufzeit, scheint die Zahl der Sozialwohnungsprojekte stagniert zu haben. Insbesondere Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, die beiden größten Städte Vietnams, sind stark nach diesem Wohnungssegment dürstend, doch die Geschwindigkeit der Projektfertigstellung und -genehmigung lässt kaum Fortschritte erwarten.

Laut dem jüngsten Bericht des Bauministeriums vom vergangenen Wochenende wurden im zweiten Quartal 2024 landesweit neun Sozialwohnungsprojekte umgesetzt. Davon wurden drei Projekte mit 1.120 Wohneinheiten im Quartal fertiggestellt, ein Projekt in Thai Nguyen mit 395 Wohneinheiten begann mit dem Bau, und fünf Projekte wurden für Investitionen genehmigt.

Allein in Hanoi gab es im zweiten Quartal 2024 keine abgeschlossenen, begonnenen oder genehmigten Investitionsprojekte. Ho-Chi-Minh-Stadt verzeichnete lediglich ein abgeschlossenes Projekt mit einer bescheidenen Anzahl von nur 368 Einheiten. Im zweiten Quartal gab es in Ho-Chi-Minh-Stadt ebenfalls keine laufenden Projekte, und die Stadt genehmigte in diesem Quartal keine Investitionsprojekte.

Nach Angaben des Bauministeriums wurden zwischen 2021 und dem zweiten Quartal 2024 landesweit 79 Projekte mit einem Umfang von 40.679 Wohneinheiten abgeschlossen, was 4 % des Projekts entspricht. Obwohl fast die Hälfte des Projekts abgeschlossen ist, liegt die Anzahl der Sozialwohnungen noch weit vom von der Regierung gesetzten Ziel entfernt.

Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, die beiden größten Städte Vietnams, sind hungrig nach Sozialwohnungen. Foto: BDS

Derzeit gibt es in Vietnam 128 Projekte mit Baubeginn, die 111.688 Wohnungen umfassen. Sollten diese Projekte nicht in Verzug geraten, wird Vietnam in den nächsten ein bis zwei Jahren insgesamt 152.367 Wohnungen bauen und damit 15,2 % des Projektfortschritts erreichen.

Darüber hinaus haben die Kommunen kürzlich Investitionsrichtlinien für 412 Projekte mit einem Umfang von 409.449 Wohnungen genehmigt. Werden diese Projekte planmäßig umgesetzt, wird Vietnam in den nächsten vier bis fünf Jahren insgesamt 561.816 Sozialwohnungen haben, was fast 56,2 % des Projekts entspricht. Um das gesetzte Ziel zu erreichen, muss Vietnam daher Hunderte weiterer Sozialwohnungsprojekte genehmigen. Manche Experten gehen davon aus, dass bei anhaltender Umsetzungsdynamik der letzten Zeit die Zahl der Sozialwohnungen auf dem Papier bleiben könnte.

Auf einer Konferenz im Februar 2024 kamen die Verantwortlichen des Bauministeriums zu folgender Einschätzung: „Einige Orte wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt sind Großstädte mit einer hohen Konzentration an Geringverdienern und einer sehr hohen Nachfrage nach Sozialwohnungen. Die Ergebnisse sind jedoch noch sehr begrenzt und zeigen, dass die Orte weder entschlossen noch proaktiv sind.“

Darüber hinaus wurde in vielen Orten, wie beispielsweise Vinh Phuc, Ninh Binh, Nam Dinh, Long An und Quang Ngai, dem Bau von Sozialwohnungen keine Beachtung geschenkt. In diesen Provinzen gab es von 2021 bis Anfang Februar 2024 keine Sozialwohnungsprojekte.

Als Grund nennt das Bauministerium, dass die Sozialwohnungspolitik nicht rechtzeitig angepasst wurde. Dies führe zu zahlreichen Einschränkungen, wie fehlenden Grundstücksfonds, begrenztem Kreditkapital und langen Umsetzungszeiten. Obwohl Gesetzesänderungen wie das Wohnungsbaugesetz und das Immobilienwirtschaftsgesetz verabschiedet wurden, treten sie erst Anfang 2025 in Kraft. Daher wurden weder Anreize für Investoren noch Verfahrensvereinfachungen umgesetzt.

Um die Fertigstellung des 1-Million-Wohnungsbauprojekts zu unterstützen, haben Regierung, Ministerien und Sektoren verschiedene Lösungen vorgeschlagen. Die wichtigste davon ist ein Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND zur Förderung des Baus von Sozialwohnungen, Arbeiterwohnungen sowie der Renovierung und des Wiederaufbaus alter Wohnhäuser.

Dieses Unterstützungspaket wurde jedoch erst im April 2023 angekündigt. Bis zum Ende des zweiten Quartals 2024, also nach 14 Monaten Umsetzung, wurden lediglich 1.234 Milliarden VND ausgezahlt, was 1,03 % des gesamten Kreditpakets entspricht.

Auch bei der Veranstaltung im Februar 2024 zeigte sich Vizepremierminister Tran Hong Ha „unzufrieden“, weil dieses Kreditpaket sehr langsam ausgezahlt wurde. Daher forderte Vizepremierminister Tran Hong Ha die Staatsbank auf, die Umsetzung des Anreizpakets in Höhe von 120.000 Milliarden VND zu überprüfen und neu zu bewerten und einen Plan zur vorübergehenden Entschädigung und zur Regelung der Zinskompensation für Sozialwohnungskredite auszuarbeiten.

Kürzlich, Mitte August 2024, wies Premierminister Pham Minh Chinh das Bauministerium an, die Leitung zu übernehmen und in Abstimmung mit dem Ministerium für Planung und Investitionen, dem Finanzministerium und der Staatsbank ein Kreditpaket in Höhe von 30.000 Milliarden VND zu entwickeln. Ziel ist die Bereitstellung von Krediten für Kauf, Miete, Mietkauf, Bau oder Renovierung von Häusern zur Umsetzung sozialpolitischer Maßnahmen. Dieses Kreditpaket wird der Bank für Sozialpolitik zur Umsetzung zugewiesen.

Davon werden 15.000 Milliarden VND aus der Ausgabe von Staatsanleihen und 15.000 Milliarden VND aus dem anvertrauten lokalen Haushaltskapital stammen.

Werden neue Gesetze dazu beitragen, das Angebot an Sozialwohnungen zu erhöhen?

Zusätzlich zu den Kreditpaketen der Regierung besagen einige Meinungen, dass drei neue Gesetze im Zusammenhang mit dem Immobilienmarkt – darunter das Wohnungsbaugesetz 2023, das Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 und das Grundstücksgesetz 2024 – einen Neustart für die Bereitstellung von Sozialwohnungen bedeuten werden.

Herr Nguyen Hoang Nam, Generaldirektor von G-Home, sagte: „Das Gesetz mit den stärksten Auswirkungen auf den sozialen Wohnungsbau ist das Wohnungsbaugesetz 2023. Dieses Gesetz enthält eine Reihe neuer Punkte, die die Schwierigkeiten für Unternehmen erheblich verringern. So wird beispielsweise die Grundstücksbewertungsphase vereinfacht, was dazu beiträgt, den Prozess der Entwicklung von Sozialwohnungen deutlich zu verkürzen.“

Hinzu kam, dass nach den bisherigen Regelungen Menschen, die Anspruch auf Sozialwohnungen hatten, nicht über ausreichend Geld verfügten, während Angehörige der Mittelschicht, die nicht über genügend Geld für den Erwerb von Gewerbewohnungen verfügten, die Voraussetzungen für den Erwerb von Sozialwohnungen nicht erfüllten. Hinzu kamen überlappende und komplizierte Regelungen zu Haushalts- und Haushaltsregistrierungsfragen. Das Wohnungsbaugesetz 2023 hat jedoch die meisten dieser offenen Fragen gelöst.

Laut Herrn Nam verabschiedete die Regierung Ende Juli das Dekret 100, das eine Reihe von Artikeln des Wohnungsbaugesetzes zur Entwicklung und Verwaltung von Sozialwohnungen detailliert beschreibt. Dieses Dekret bringt viele Durchbrüche mit sich.

So legt beispielsweise Dekret 100 fest, dass für den Zugang zu Sozialwohnungen ein Einkommenserfordernis von 15 Millionen VND/Monat für eine Einzelperson und von 30 Millionen VND/Monat für ein Paar erforderlich ist.

Unterdessen war gemäß den bisherigen Regelungen die Voraussetzung für den Erwerb einer Sozialwohnung ein persönliches Einkommen von unter 11 Millionen VND/Monat/Person. Dies ist jedoch sehr schwierig umzusetzen, da diese Personen zur Gruppe der Geringverdiener gehören und nicht unbedingt ein Haus kaufen müssen oder nicht über ausreichende Voraussetzungen verfügen, um den Kredit zurückzuzahlen.

Ganz zu schweigen vom Risiko, Kredite an die falsche Zielgruppe zu vergeben, wenn in der Familie ein Ehepartner weniger als 11 Millionen VND/Monat verdient, der andere aber Hunderte Millionen verdient (selbstständig). Dies ist auch für Banken ein schwieriges Thema bei der Bestimmung der Kreditzielgruppe.

„Wenn sich das Gesamteinkommen eines Haushalts (einschließlich eines Paares) nähert und die Schwelle von 30 Millionen VND/Monat nicht überschreitet, wird es Wohnungssuchenden leichter gemacht, auf bevorzugte Kreditunterstützungspakete des Staates zuzugreifen“, sagte Herr Nam.

Herr Nam sagte außerdem, dass in Industrieländern derzeit jeder Fünfte in einer Sozialwohnung lebt. Angesichts der deutlichen Lockerung des Gesetzes erwartet Herr Nam daher ein weiteres Rundschreiben, um alle Schwierigkeiten zu beseitigen und Investoren beim Bau von Sozialwohnungen mehr Sicherheit zu geben.

Zusätzlich zu den bestehenden Fördermaßnahmen benötigt die Regierung jedoch weitere Maßnahmen, die stark und drastisch genug sind, um Großinvestoren zur Beteiligung an Sozialwohnungsprojekten zu bewegen. So schlug beispielsweise die Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) vor, die Standardrendite für Investoren in Sozialwohnungsprojekte auf 15 % statt der derzeitigen 10 % zu erhöhen.

Dinh Tran

Quelle: https://www.congluan.vn/de-an-xay-dung-mot-trieu-can-ho-nha-o-xa-hoi-co-nguy-co-nam-tren-giay-post308741.html