Problemlösung bei Wohnbauprojekten

Người Lao Động•19/09/2023

Die Abschaffung der Pflicht für Unternehmen, die in gewerbliche Wohnbauprojekte investieren, 20 % ihres Landes für den Bau von Sozialwohnungen bereitzustellen, ermöglicht nicht nur eine schnellere und bequemere Projektdurchführung für die Investoren, sondern kann auch das Ziel der Entwicklung von Sozialwohnungen für die Gemeinden beschleunigen.

Im Entwurf des geänderten Wohnungsgesetzes wurde diese Bestimmung gestrichen.

Das Bauministerium hat kürzlich ein Dokument herausgegeben, in dem es auf eine Petition von Wählern in der Provinz Thai Nguyen antwortet. Darin wird gefordert, dass bei gewerblichen Wohnbauprojekten und Stadtentwicklungsprojekten mit einer Grundstücksfläche von 2 Hektar oder mehr in Sondergebieten und städtischen Gebieten des Typs I bzw. 5 Hektar oder mehr in städtischen Gebieten des Typs II und III 20 % der gesamten Wohnbaufläche in den von den zuständigen Behörden genehmigten detaillierten Bebauungsplänen, in denen die technische Infrastruktur bereits vorhanden ist, für den Bau von Sozialwohnungen reserviert werden müssen.

Laut den Wählern verpflichtet diese Verordnung die Kommunen, bei der Erstellung detaillierter Pläne für bestimmte Projekte in der Region Flächen für den Bau von Sozialwohnungen bereitzustellen. Umfragen zeigen jedoch, dass die Nachfrage nach Sozialwohnungen in städtischen Gebieten (innerhalb der Provinzen) weiterhin gering ist und ein Teil der Bevölkerung nicht über die Mittel verfügt, um Sozialwohnungen zu kaufen oder zu mieten. Dies führt zu Flächenverschwendung und Schwierigkeiten bei der Verwaltung der für den Sozialwohnungsbau bereitgestellten Flächen. Daher schlagen die Wähler vor, die Regierung aufzufordern, den Inhalt des Dekrets Nr. 49/2021/ND-CP vom 1. April 2021 zu überarbeiten, um die Flächenzuweisung für den Sozialwohnungsbau flexibler zu gestalten und der tatsächlichen Situation in den Kommunen besser gerecht zu werden.

In Thanh My Loi, Thu Duc City, Ho-Chi-Minh-Stadt, befindet sich ein Sozialwohnungsbauprojekt für Arbeiter mit 1.040 Wohnungen. Foto: QUOC ANH

Das Bauministerium erklärte zu diesem Thema, dass es in der Vergangenheit eine Reihe von Mängeln und Unzulänglichkeiten bei der Umsetzung der Richtlinien für den sozialen Wohnungsbau untersucht und bewertet habe. Dies betraf unter anderem die Regelung zur Zuweisung von 20 % der Grundstücke für den sozialen Wohnungsbau gemäß Artikel 5 des Regierungsdekrets Nr. 100/2015/ND-CP vom 20. Oktober 2015. Darauf aufbauend wurden das Dekret Nr. 49/2021/ND-CP erarbeitet und der Regierung zur Verkündung vorgelegt. Mit diesem Dekret wurden einige Artikel des Dekrets Nr. 100/2015/ND-CP geändert und ergänzt, um einige Mängel und Unzulänglichkeiten dieser Regelung zu beheben.

Neben den bestehenden Problemen und Hindernissen in den Vorschriften, die im Dekret unter der Autorität der Regierung geändert und ergänzt wurden, ist es zur vollständigen Überwindung der vorgenannten Probleme und Unzulänglichkeiten auch notwendig, das Wohnungsgesetz (unter der Autorität der Nationalversammlung ) zu ändern.

Der Entwurf des geänderten Wohnungsgesetzes wurde von der Regierung der 15. Nationalversammlung zur Stellungnahme in der 5. Sitzung vorgelegt und soll voraussichtlich in der 6. Sitzung verabschiedet werden. Artikel 80 des geänderten Gesetzesentwurfs sieht vor, dass die Pflicht zur Bereitstellung von 20 % der Fläche für den sozialen Wohnungsbau für Investoren von gewerblichen Wohnbauprojekten und städtischen Gebieten aufgehoben wurde. Zudem wurde eine Bestimmung hinzugefügt, wonach die Bereitstellung von Land für den sozialen Wohnungsbau in der Verantwortung des Volkskomitees der Provinz liegt. Konkret muss das Volkskomitee der Provinz bei der Erstellung und Genehmigung der Provinzplanung, der Flächennutzungsplanung, der Bauplanung und der Stadtplanung gemäß dem genehmigten Wohnungsbauprogramm und -plan ausreichend Land für den sozialen Wohnungsbau bereitstellen.

Das könnte die Hauspreise senken.

Herr Nguyen Hong Luong, Vorstandsvorsitzender der Ho Chi Minh City Social Housing Investment and Development Joint Stock Company, hält die bisherige Regelung, nach der Unternehmen 20 % ihrer Grundstücke für Sozialwohnungsbauprojekte bereitstellen mussten, für unpraktisch. Er argumentiert, dass die Verwaltungs-, Investitions- und Betriebskosten für Gewerbeimmobilien, Luxuswohnungen und sogar Ultra-Luxuswohnungen deutlich höher seien als die für Sozialwohnungen, wodurch es unmöglich sei, beide Wohnformen in einem einzigen Projekt zu kombinieren.

Daher ist der Ausschluss dieser Bestimmung aus dem Entwurf des geänderten Wohnungsgesetzes angemessen. Viele Bauträger werden sicherlich die staatliche Förderung ihrer Projekte in Anspruch nehmen. Dies bildet auch die Grundlage für die Umsetzung des von der Regierung genehmigten Plans zum Bau von einer Million Sozialwohnungen. In diesem Fall könnten die Baukosten für Sozialwohnungen auf etwa 20 Millionen VND/m² sinken.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), bewertete die Aufhebung der Regelung durch das Bauministerium, wonach 20 % der Grundstücke für den sozialen Wohnungsbau reserviert werden mussten, als sehr vernünftig. Er schlug jedoch vor, Regelungen einzuführen, die es Investoren ermöglichen, zwischen dem Bau von Sozialwohnungen innerhalb von kommerziellen Wohnbauprojekten, dem Tausch von Grundstücken gegen gleichwertige Sozialwohnungen oder der Zahlung von Nutzungsgebühren an den Staat von Anfang an zu wählen, um Projekte proaktiv umzusetzen. Dies würde Verwirrung bei den lokalen Behörden und zuständigen Stellen bei der Genehmigungserteilung und Projektprüfung vermeiden. Bleibt diese Entscheidung allein beim Staat, wird die Projektdurchführung weiterhin so behindert und schwierig sein wie in der Vergangenheit.

Aktuell entscheiden sich nur wenige mittelpreisige Stadtentwicklungsprojekte, wie beispielsweise die Nam Long Investment Corporation, für den Bau von Sozialwohnungen. Hochpreisige Projekte lassen sich damit jedoch nicht realisieren, weshalb die meisten Bauträger stattdessen an die Regierung zahlen. Dadurch erzielt die Regierung zusätzliche Einnahmen in Höhe von 20 %, anstatt wie bisher Gebühren für die Landnutzung entrichten zu müssen.

Vorschlag zur Entwicklung eines zentralisierten Projekts.

In einem kürzlich veröffentlichten Bericht über die Umsetzung von Sozialwohnungsbauprojekten in Ho-Chi-Minh-Stadt von 2016 bis 2025 wies das Planungs- und Architekturamt von Ho-Chi-Minh-Stadt offen darauf hin, dass die Anforderung, dass alle kommerziellen Wohnbauprojekte in Städten des Typs III und höher 20 % des Landes für den Bau von Sozialwohnungen bereitstellen müssen, nicht der Realität entspricht und nicht durchführbar ist, da dieses Land nicht über die Mindestfläche verfügt, die für die Investition in einen eigenständigen Sozialwohnungsblock erforderlich ist, der den Standards entspricht.

Andererseits könnte die Entwicklung von Sozialwohnungen in Form von Reihenhäusern innerhalb kommerzieller Stadtentwicklungsprojekte (oft in Toplagen) negative Folgen und Ungerechtigkeiten nach sich ziehen. Wenn Menschen mit geringem Einkommen in Sozialwohnungen innerhalb gehobener oder sehr gehobener Wohnprojekte ziehen, wären allein die Kosten für Gebäudemanagement und notwendige Dienstleistungen für ihr Einkommen unverhältnismäßig hoch.

Aufgrund praktischer Mängel schlug das Planungs- und Architekturamt von Ho-Chi-Minh-Stadt dem Bauministerium vor, spezifische Vorschriften für Ho-Chi-Minh-Stadt zu erlassen, ein besonderes Stadtgebiet mit Managementanforderungen, die sich von vielen Provinzen und Städten mit geringerer Urbanisierungsdichte unterscheiden.

Das Planungs- und Architekturdepartement schlägt vor, dass das Bauministerium prüft, ob es einem Investor mit mehreren laufenden Projekten im selben Bezirk/Landkreis ermöglicht werden kann, Grundstücke zu tauschen, um Sozialwohnungen in einem einzigen Projekt zu konzentrieren und so die Geschäftstätigkeit, die Nutzung und den Betrieb des Investors zu erleichtern; oder ob es andere Regelungen und Lösungen in Bezug auf Richtlinien und Mechanismen zur Anwerbung und Förderung von Investitionen in Sozialwohnungen für Arbeitnehmer und einkommensschwache Bevölkerungsgruppen einführt.

Darüber hinaus empfahl das Planungs- und Architekturamt dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt, die Volkskomitees der Bezirke und der Stadt Thu Duc zu beauftragen, auf der Grundlage der tatsächlichen Gegebenheiten, Bedürfnisse und des Fortschritts bei der Überprüfung und Anpassung der Planungsprojekte im Maßstab 1:2000 in ihren jeweiligen Gebieten überarbeitete Planungsdokumente im Maßstab 1:2000 zu erstellen, um die von den zuständigen Behörden in der Detailplanung genehmigten Sozialwohnungsbauprojekte und gewerblichen Wohnbauprojekte mit Sozialwohnungen in die Bebauungspläne aufzunehmen und entsprechend Land für den Bau von Sozialwohnungen zuzuweisen.

Quelle