Fehlerbehebung bei Wohnungsbauprojekten

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Die Aufhebung der Vorschrift, wonach Unternehmen, die in gewerbliche Wohnungsbauprojekte investieren, 20 Prozent ihres Grundstücksfonds für Investitionen in den sozialen Wohnungsbau reservieren müssen, schafft nicht nur günstige Bedingungen für Investoren, um Projekte schnell und unkompliziert umzusetzen, sondern kann auch das Ziel der Entwicklung von Sozialwohnungen für die Kommunen beschleunigen.

Im Entwurf des Wohnungsgesetzes (geändert) wurde diese Bestimmung gestrichen.

Das Bauministerium hat gerade ein Dokument als Antwort auf die Petition der Wähler in der Provinz Thai Nguyen herausgegeben, in dem es um Investitionsprojekte zum Bau von Gewerbewohnungen und städtischen Gebieten mit einer Landnutzungsgröße von 2 Hektar oder mehr in Sonder- und Typ-I-Stadtgebieten oder 5 Hektar oder mehr in Typ-II- und Typ-III-Stadtgebieten geht. In detaillierten Planungsprojekten, die von den zuständigen Behörden genehmigt wurden, müssen 20 % der gesamten Wohnbaufläche reserviert werden und es muss in den Bau technischer Infrastruktursysteme für den sozialen Wohnungsbau investiert werden.

Den Wählern zufolge müssen die Gemeinden auf Grundlage dieser Regelung bei der detaillierten Planung einer Reihe von Projekten in dem Gebiet Landmittel für den Bau von Sozialwohnungen bereitstellen. Aktuelle Umfragen zeigen jedoch, dass die Nachfrage der Bevölkerung in städtischen Gebieten (die zur Provinz gehören) nach Sozialwohnungen noch immer gering ist und ein Teil der Bevölkerung nicht über die Mittel verfügt, um Sozialwohnungen zu kaufen oder zu mieten. Dies führt zu einer Verschwendung von Land und zu Schwierigkeiten bei der Verwaltung der für den Bau von Sozialwohnungen bereitgestellten Landmittel. Daher schlugen die Wähler vor, den Inhalt des Dekrets Nr. 49/2021/ND-CP vom 1. April 2021 zu prüfen und der Regierung vorzulegen, um eine flexiblere Zuteilung von Landmitteln für den Bau von Sozialwohnungen entsprechend der tatsächlichen Situation vor Ort zu ermöglichen.

Sozialwohnungsprojekt zur Miete für Arbeiter mit einem Umfang von 1.040 Wohnungen im Bezirk Thanh My Loi, Stadt Thu Duc, Ho-Chi-Minh-Stadt. Foto: QUOC ANH

Zu diesem Thema teilte das Bauministerium mit, dass es vor Kurzem eine Reihe von Mängeln und Unzulänglichkeiten bei der Umsetzung der Politik zur Entwicklung von sozialem Wohnungsbau untersucht und bewertet habe. Dazu gehört auch die Regelung zur Reservierung von 20 % des Grundstücksfonds für die Entwicklung von sozialem Wohnungsbau gemäß Artikel 5 des Regierungserlasses Nr. 100/2015/ND-CP vom 20. Oktober 2015. Die Regelung dient als Grundlage für die Untersuchung, Entwicklung und Vorlage bei der Regierung zur Verkündung des Erlasses Nr. 49/2021/ND-CP zur Änderung und Ergänzung mehrerer Artikel des Erlasses Nr. 100/2015/ND-CP, um die Mängel und Unzulänglichkeiten dieser Regelung zu beheben.

Zusätzlich zu den bestehenden Problemen und Schwierigkeiten bei den Vorschriften, die im Dekret unter der Autorität der Regierung geändert und ergänzt wurden, ist es zur vollständigen Überwindung der oben genannten Probleme und Mängel auch erforderlich, das Wohnungsgesetz (unter der Autoritätder Nationalversammlung ) zu ändern.

Derzeit hat die Regierung den Entwurf des Wohnungsbaugesetzes (in geänderter Fassung) der 15. Nationalversammlung zur Stellungnahme in der 5. Sitzung vorgelegt und wird voraussichtlich in der 6. Sitzung angenommen. Dementsprechend sieht Artikel 80 des Entwurfs des Wohnungsgesetzes (geändert) vor, dass Grundstücke für den Bau von Sozialwohnungen aus der Regelung herausgenommen werden, die Investoren von gewerblichen Wohnungsbau- und Stadtgebietsbauprojekten verpflichtet, 20 % des Grundstücksfonds für Bauinvestitionen zurückzuhalten; Die Ergänzung der Vorschriften zur Landzuteilung für den sozialen Wohnungsbau liegt in der Verantwortung des Volkskomitees der Provinz. Insbesondere muss das Volkskomitee der Provinz bei der Erstellung und Genehmigung der Provinzplanung, der Flächennutzungsplanung, der Bauplanung und der Stadtplanung gemäß dem genehmigten Wohnungsbauprogramm und -plan ausreichende Landmittel für die Entwicklung von Sozialwohnungen bereitstellen.

Kann die Immobilienpreise senken

Herr Nguyen Hong Luong, Vorstandsvorsitzender der Ho Chi Minh City Social Housing Development Investment Joint Stock Company, sagte, dass die bisherige Regelung, die von Unternehmen, die gewerbliche Wohnungsbauprojekte umsetzen, verlangt, 20 % des Landfonds für die Umsetzung von Sozialwohnungen zurückzuhalten, nicht der Realität entspräche. Da die Investitions- und Betriebskosten für Gewerbewohnungen, Luxuswohnungen und sogar Superluxuswohnungen viel höher sind als für Sozialwohnungen, ist es unmöglich, beide Typen in einem Projekt zu kombinieren.

Daher ist es vernünftig, dass der Entwurf des Wohnungsgesetzes (geändert) diese Bestimmung nicht enthält. Sicherlich werden sich viele Investoren dafür entscheiden, den Staat dafür zu bezahlen, dass er bei der Projektumsetzung proaktiv ist. Dies wird auch die Grundlage für die Umsetzung des von der Regierung genehmigten Projekts zur Schaffung von 1 Million Sozialwohnungen sein. Zu diesem Zeitpunkt könnte der Stückpreis für den Bau von Sozialwohnungen für Verbraucher auf etwa 20 Millionen VND/m2 sinken.

Auch Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), bewertete die Entscheidung des Bauministeriums, die Regelung aufzuheben, wonach 20 % des Grundstücksfonds für Investitionen in den sozialen Wohnungsbau reserviert sind, als sehr vernünftig. Um das Projekt proaktiv umsetzen zu können, müssen jedoch Regelungen hinzugefügt werden, die den Investoren das Recht einräumen, von Anfang an zwischen dem Bau von Sozialwohnungen in kommerziellen Wohnbauprojekten, dem Austausch gleichwertiger Sozialwohnungsgrundstücke oder der Zahlung von Landnutzungsgebühren an den Staat zu wählen. Von da an kommt es bei der Lizenzierung und Inspektion von Projekten nicht mehr zu Verwirrungen zwischen den lokalen Behörden und den Fachagenturen. Wenn wir diese Option der Regierung überlassen, wird die Umsetzung der Projekte auch weiterhin blockiert und schwierig bleiben, wie es schon seit langem der Fall ist.

Tatsächlich haben sich Investoren für den sozialen Wohnungsbau, insbesondere die Nam Long Investment Corporation, derzeit nur für wenige mittelpreisige Stadtprojekte entschieden. Projekte im oberen Preissegment können jedoch nicht umgesetzt werden, sodass die meisten Investoren lieber ihr Geld an den Staat zahlen. Durch diesen Plan erhält der Staat zusätzliche Einnahmen in Höhe von 20 %, anstatt wie bisher Landnutzungsgebühren zahlen zu müssen.

Vorschlag für konzentrierte Projektentwicklung

In dem kürzlich veröffentlichten Bericht über die Umsetzung von Sozialwohnungsprojekten in Ho-Chi-Minh-Stadt im Zeitraum 2016–2025 wies das Planungs- und Architekturamt von Ho-Chi-Minh-Stadt offen darauf hin, dass die Anforderung für alle kommerziellen Wohnungsbauinvestitionsprojekte in städtischen Gebieten ab Typ III und höher, 20 % des Landfonds für den Bau von Sozialwohnungen zu reservieren, nicht der Realität entspricht und nicht umsetzbar ist, da dieser Landfonds nicht über genügend Mindestfläche verfügt, um in einen unabhängigen Sozialwohnungsblock zu investieren, der Standards gewährleistet.

Wenn andererseits Sozialwohnungen in Form von Reihenhäusern in kommerziellen Stadtgebietsprojekten (oft in „Golden Land“-Lagen) entwickelt werden, können diese potenziell negative und unfaire Aspekte beinhalten. Bei Menschen mit niedrigem Einkommen, die in Sozialwohnungen in kommerziellen Wohnprojekten der gehobenen und sehr gehobenen Preisklasse leben, stehen allein die Kosten für die Verwaltung und den Betrieb der Gebäude sowie für andere wesentliche Dienstleistungen in diesen Projekten in keinem Verhältnis zu ihrem Einkommen.

Aufgrund praktischer Mängel schlug das Planungs- und Architekturamt von Ho-Chi-Minh-Stadt dem Bauministerium vor, für Ho-Chi-Minh-Stadt als besonderes Stadtgebiet spezielle Regelungen mit anderen Verwaltungsanforderungen als für viele Provinzen und Städte mit geringer Urbanisierungsdichte zu erlassen.

Das Amt für Planung und Architektur hat dem Bauministerium vorgeschlagen, eine Untersuchung einzuleiten, die es einem Investor, der im selben Bezirk viele Projekte umsetzt, ermöglicht, Grundstücke zu tauschen, um konzentriert Sozialwohnungen in einem Projekt zu errichten und so günstige Bedingungen für Investoren zu schaffen, damit diese Geschäfte tätigen, diese nutzen und reibungslos wirtschaften können. Alternativ könnten andere Regelungen und Lösungen für die Anziehungspolitik für Investitionen und Anreize für Investitionen in Sozialwohnungen geschaffen werden, die Arbeitnehmern und Menschen mit niedrigem Einkommen zugutekommen.

Darüber hinaus empfahl das Amt für Planung und Architektur dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt, die Volkskomitees der Bezirke und der Stadt Thu Duc damit zu beauftragen, auf Grundlage der tatsächlichen Bedingungen, Bedürfnisse und Fortschritte bei der Überprüfung und Anpassung der Planungsprojekte 1/2000 vor Ort Dokumente zur Anpassung der Planungsprojekte 1/2000 vorzubereiten, um Sozialwohnungsprojekte und Projekte zur Entwicklung gewerblichen Wohnraums durch Sozialwohnungsregelungen zu aktualisieren, die von den zuständigen Behörden zur detaillierten Planung in die Zonenplanungsprojekte aufgenommen wurden, und Landmittel für den Sozialwohnungsbau entsprechend bereitzustellen.

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Quelle