Probleme des Bodenrechts

Der zusammenfassende Bericht zu den Themen der Interpellation, die der Generalsekretärder Nationalversammlung, Bui Van Cuong, kürzlich an die Delegierten richtete, stellte fest, dass die Regierung zahlreiche Maßnahmen ergriffen und zahlreiche Dokumente herausgegeben habe, um die Schwierigkeiten auf diesem Markt zu beseitigen. So forderte sie den Premierminister in Telegrammen und Dokumenten auf, Ministerien und Kommunen zu einer Umstrukturierung des Immobilienmarktes aufzufordern. Dieser Markt, einschließlich des Wohnungsmarktes, ist jedoch aufgrund von Rechtsverfahren, Grundstücksfonds und Investitionskapital weiterhin mit Schwierigkeiten und Engpässen konfrontiert.

Wegen fehlendem „Wohnland“ nicht genehmigt

Einige Verwaltungsverfahren für Investitionen sind umständlich und behindernd, die Marktsegmente sind weiterhin verzerrt, und in diesen Markt investiertes Kreditkapital birgt weiterhin viele potenzielle Risiken. Aufgrund dieser Schwierigkeiten müssen Immobilienunternehmen Investitionen und Bauprojekte einstellen, was auch Bauunternehmer, Materiallieferanten und viele andere Branchen in Schwierigkeiten bringt. „Grundstücksbezogene Rechtliche Probleme, wie die Festlegung von Grundstückspreisen, Landnutzungsgebühren, die Räumung von Grundstücken oder Vorschriften zur Investorenauswahl, die sich mit den Vorschriften für Investitionen, Ausschreibungen und Grundstücke überschneiden, stellen erhebliche Hindernisse für die Erholung und Entwicklung des Immobilienmarktes dar“, so die Bewertungsagentur.

In Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es mehr als 100 Immobilienprojekte, bei denen Schwierigkeiten bestehen und deren Lösung untersucht wird. Darüber hinaus hat das Ministerium für Planung und Investitionen dem Volkskomitee der Stadt kürzlich auch über die Umsetzung der Investitionsgenehmigungen für Immobilienprojekte in der Region Bericht erstattet.

Dementsprechend erfüllen 62 der 117 Projektdossiers, die die Genehmigung von Investitionsrichtlinien beantragen und von dieser Agentur bearbeitet werden, nicht die Bedingungen, um als Investoren für gewerbliche Wohnungsbauprojekte (NƠTM) zu gelten, da sie nicht über Wohngrundstücke verfügen oder ihnen gemäß den Bestimmungen des Wohnungsbaugesetzes von 2014 nicht die Übertragung sämtlicher Wohngrundstücke zusteht.

Daher empfahl das Ministerium für Planung und Investitionen dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt, die Investitionspolitik nicht zu genehmigen, da sie nicht den Bestimmungen des Investitionsgesetzes und des Wohnungsbaugesetzes entspreche. Dies bereitet Immobilienunternehmen Sorgen, da es zu einer Blockade der Projektumsetzung führen könnte.

Der Abbau rechtlicher Hindernisse trägt zur reibungslosen Umsetzung von Immobilienprojekten bei und fördert die Marktentwicklung. Foto: HOANG TRIEU

Laut MSc. Nguyen Nhat Khanh, Dozent an der juristischen Fakultät der Universität für Wirtschaft und Recht (VNU-HCM), ist die Ablehnung der Investitionspolitik dieser 62 Projekte aus rechtlicher Sicht völlig angemessen. Aus wirtschaftlicher Sicht und im Hinblick auf die Entwicklung des Immobilienmarktes weist dies jedoch viele Punkte auf, die nicht wirklich angemessen sind.

Denn um ein neues ländliches Projekt umsetzen zu können, müssen die Unternehmen über einen ausreichend großen Grundstücksfonds verfügen. Tatsächlich beträgt die Zahl der Projekte mit 100 % Wohngrundstücken oder einem Teil davon jedoch nicht mehr als 5 % der Gesamtzahl der neuen ländlichen Projekte auf dem Markt.

Die oben genannten strengen Vorschriften zur Landnutzung bereiten Unternehmen bei der Umsetzung von NƠTM-Projekten große Schwierigkeiten. Sollten wir keine Lösung finden, könnten Hunderttausende Milliarden VND, die in die Umsetzung dieser Projekte investiert wurden, „stecken bleiben“. Dies würde zu einer Verschwendung von Investitionskapital führen und das Wohnungsproblem nicht lösen.

Um die oben genannten Projekte zu realisieren, sind laut Meister Nguyen Nhat Khanh rechtliche und organisatorische Lösungen erforderlich. Aus rechtlicher Sicht muss die Nationalversammlung die Vorschriften zu Landnutzungsformen prüfen und ändern, um NƠTM-Projekte im Wohnungsbaugesetz umzusetzen. Dabei dürfen die Landnutzungsformen für Projekte nicht mehr beschränkt werden, sondern müssen wie bisher nur Wohnbauland umfassen. Gleichzeitig muss die Einhaltung der lokalen Landnutzungs- und Bauplanung sichergestellt werden.

„Aus Managementsicht kann das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt in naher Zukunft die Investoren dieser 62 Projekte unterstützen, indem es Ausschreibungen für Projekte organisiert, bei denen Land genutzt wird, um Investoren auszuwählen, die die Bedingungen für die Umsetzung des NƠTM-Projekts erfüllen (wenn der Staat den Zuschlag erhält, wird er Land zur Umsetzung des NƠTM-Projekts zuteilen oder pachten) oder den Zweck des NƠTM-Projekts in sozialen Wohnungsbau umwandeln, um nicht an die Form der Landnutzung gebunden zu sein“, äußerte Meister Khanh seine Meinung.

Viele Regelungen müssen überarbeitet werden

In der offiziellen Depesche „Vorschlag zur Änderung von Punkt b, Klausel 1, Punkt a, Klausel 4 und Klausel 6, Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes (geändert), um Bedingungen für Verhandlungen zwischen Investoren über den Erhalt von Landnutzungsrechten für Landarten im Einklang mit der Planung zur Umsetzung neuer Projekte zur ländlichen Entwicklung zu schaffen“, die an die Nationalversammlung gesandt wurde, schlug Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, vor, Punkt b, Klausel 1, Punkt a, Klausel 4 und Klausel 6, Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes (geändert) zu ändern, um Bedingungen für Verhandlungen zwischen Unternehmen und Investoren über den Erhalt von Landnutzungsrechten oder den Besitz von Landnutzungsrechten für Landarten oder den Besitz von Landnutzungsrechten im Einklang mit der Landnutzungsplanung, Stadtplanung und Bauplanung zur Umsetzung neuer Projekte zur ländlichen Entwicklung zu schaffen.

Herr Chau wies außerdem darauf hin, dass die Regelung in Punkt b, Absatz 1, Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes (geändert) nur Vereinbarungen über den Erhalt des Rechts zur Nutzung von Wohngrundstücken oder über die Notwendigkeit der Nutzung von Wohngrundstücken oder von Wohngrundstücken und anderen Grundstücken zulässt. Sie ist daher inhaltlich enger gefasst als die aktuellen Regelungen des Bodengesetzes von 2013 und schafft somit keine günstigen Bedingungen für Investoren beim Zugang zu Grundstücken und gewährleistet nicht die gesetzlichen und legitimen Rechte und Interessen der Landnutzer.

Laut Herrn Chau wird es Investoren bei Verabschiedung dieser Regelung in den nächsten zehn Jahren nicht mehr gestattet sein, „die Erlangung von Nutzungsrechten für Wohngrundstücke und andere Grundstücke“ zur Umsetzung des Projekts „Neue ländliche Entwicklung“ zu vereinbaren. Es wird also keinen Fall mehr geben, in dem ein Investor die Bedingung „Nutzungsrechte für Wohngrundstücke und andere Grundstücke“ erfüllt, wie in Klausel 6, Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes (in der geänderten Fassung) festgelegt.

Bezüglich der Probleme mit künftigem Wohnraum erklärte Bui Xuan Cuong, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees von Ho Chi Minh-Stadt, bei einem kürzlich vom Wirtschaftsausschuss der Nationalversammlung und dem Bauministerium organisierten Workshop zur Kommentierung des (geänderten) Gesetzesentwurfs zum Immobiliengeschäft, dass es in der Stadt bei künftigen Bauprojekten für gewerblichen Wohnraum zu zahlreichen Problemen gekommen sei. Daher müsse die zuständige Behörde über ein Genehmigungsdokument für das Projekt verfügen, das zum Verkauf künftiger Wohnungen berechtigt sei. Dies habe zahlreiche Konsequenzen, insbesondere die Ausstellung von Eigentumszertifikaten für NƠTM-Käufer in Bezug auf die Bestimmungen des Bodengesetzes.

Laut Herrn Bui Xuan Cuong schreibt Absatz 2, Artikel 25 des Entwurfs des Gesetzes über Immobiliengeschäfte (geändert) vor, dass künftige Häuser und Bauwerke über eine der folgenden Arten von Landnutzungsdokumenten verfügen müssen (Landzuteilungsentscheidung, Landpachtvertrag, Landpachtvertrag, Zertifikat über Landnutzungsrechte, Zertifikat über Hauseigentum und Landnutzungsrechte, Zertifikat über Landnutzungsrechte, Hauseigentum und andere mit dem Land verbundene Vermögenswerte …).

Gleichzeitig ist es Landnutzern gemäß dem geltenden Landgesetz gestattet, Landnutzungsrechte zu übertragen, zu pachten, unterzupachten, zu schenken, mit einer Hypothek zu belasten und Kapitaleinlagen zu leisten, sofern sie über eine entsprechende Bescheinigung verfügen.

Falls dem Landnutzer die Erfüllung finanzieller Verpflichtungen aufgeschoben wird oder er noch finanzielle Verpflichtungen hat, muss er diese erfüllen, bevor er seine Rechte ausüben kann. Das heißt, falls dem Investor ein Grundstück zugeteilt wird, er aber seine Zahlungsverpflichtungen in Bezug auf die Landnutzungsgebühren nicht erfüllt, kann er seine Rechte als Landnutzer gemäß den Bestimmungen des Landrechts, einschließlich des Rechts auf Übertragung von Landnutzungsrechten, nicht ausüben.

Daher empfiehlt das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt dem Redaktionsausschuss, die Angaben zu den Grundstücksbedingungen für das Genehmigungsverfahren für künftige Wohn- und Bauvorhaben zu prüfen und anzupassen, da „der Investor seinen finanziellen Verpflichtungen nachgekommen ist und über eine Bescheinigung über das Landnutzungsrecht verfügt“. Dadurch sollen rechtliche Probleme im nächsten Schritt, insbesondere bei der Ausstellung von Bescheinigungen, vermieden werden.

Planungsanpassung nach der Übertragung zulassen

Der stellvertretende Vorsitzende des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt, Bui Xuan Cuong, erklärte, der Entwurf des Gesetzes über Immobiliengeschäfte sehe bei der Übertragung von Immobilienprojekten grundsätzlich vor, dass bei der Übertragung des gesamten oder eines Teils des Projekts die Ziele und die Planung des Projekts unverändert bleiben. Dies sei ungünstig, da viele Investoren nach Erhalt des Projekts die Planung anpassen müssten, um das Projekt zu verbessern. Laut Bui Xuan Cuong ziele die Projektanpassung darauf ab, das Projekt zu optimieren. Der entscheidende Punkt sei die Erhöhung des Flächennutzungskoeffizienten und die Einhaltung der Bestimmungen des Stadtplanungsgesetzes. Investoren müssten sich gemäß den Vorschriften anpassen und zusätzliche finanzielle Verpflichtungen eingehen. Das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt schlug vor, diese Regelung zu überarbeiten, um während des Umsetzungsprozesses nicht mit den Bestimmungen des Stadtplanungsgesetzes in Konflikt zu geraten, da dies andernfalls den Umsetzungsprozess nach Erhalt der Projektübertragung beeinträchtigen würde.

Seminar „Rechtliche Hürden für Immobilien abbauen“

Am 9. November organisierte die Zeitung Nguoi Lao Dong ein Seminar zum Thema „Beseitigung rechtlicher Hindernisse für Immobilien“, um die Meinungen der Gäste anzuhören und aufzunehmen und so Lösungen zu finden, um Engpässe zu beseitigen, den Fluss auf dem Immobilienmarkt zu entlasten und ein stabiles und nachhaltiges Wirtschaftswachstum zu fördern ...

(*) Siehe Lao Dong Zeitung, Ausgabe vom 8. November

Quelle: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm