Beseitigung von Hindernissen im Zusammenhang mit dem Grundstücksrecht.

Ein zusammenfassender Bericht zu den Fragen des Generalsekretärs der Nationalversammlung, Bui Van Cuong, der kürzlich an die Delegierten versandt wurde, stellt fest, dass die Regierung zahlreiche Maßnahmen ergriffen und Dokumente veröffentlicht hat, um die Schwierigkeiten auf diesem Markt zu beheben. Dazu gehören Telegramme und Anweisungen des Premierministers an Ministerien und Kommunen, den Immobilienmarkt zu restrukturieren. Dennoch besteht auf diesem Markt, einschließlich des Wohnungsmarktes, weiterhin die Belastung durch rechtliche Verfahren, die Verfügbarkeit von Bauland und Investitionskapital.

Der Antrag wurde wegen fehlenden „Wohnbaulandes“ abgelehnt.

Einige administrative Verfahren im Zusammenhang mit Investitionen sind umständlich und stellen Hindernisse dar; die Marktsegmente sind weiterhin unausgewogen; und Investitionskredite in diesem Markt sind nach wie vor mit hohen Risiken verbunden. Aufgrund dieser Schwierigkeiten müssen Immobilienunternehmen Investitions- und Bauprojekte stoppen, was wiederum Probleme für Bauunternehmen, Materiallieferanten und viele andere Branchen mit sich bringt. „Rechtliche Hürden im Zusammenhang mit Grundstücken, wie etwa die Festlegung von Grundstückspreisen, Nutzungsgebühren, Räumungsgenehmigungen oder Vorschriften zur Investorenauswahl, die sich mit Investitions-, Ausschreibungs- und Grundstücksvorschriften überschneiden, stellen erhebliche Hindernisse für die Erholung und Entwicklung des Wohnungsmarktes dar“, so das Fazit der Prüfbehörde.

In Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es über 100 Immobilienprojekte, bei denen derzeit Hindernisse festgestellt werden und deren Lösung geprüft wird. Darüber hinaus hat die Planungs- und Investitionsabteilung kürzlich dem Volkskomitee der Stadt über den Stand der Genehmigung von Investitionsrichtlinien für Immobilienprojekte in der Region berichtet.

Demzufolge erfüllen von den 117 Projektdossiers, die derzeit von dieser Behörde bearbeitet werden und die die Genehmigung von Investitionsrichtlinien beantragen, 62 Projekte nicht die Voraussetzungen, um Investor eines gewerblichen Wohnbauprojekts zu sein, da sie kein Wohnbauland besitzen oder nicht das gesamte Wohnbauland erworben haben, wie im Wohnungsbaugesetz von 2014 vorgeschrieben.

Das Planungs- und Investitionsministerium empfahl daher dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt, den Investitionsplan nicht zu genehmigen, da er nicht den Bestimmungen des Investitionsgesetzes und des Wohnungsgesetzes entspreche. Dies hat in der Immobilienbranche Besorgnis ausgelöst, da es den Projektablauf gefährden könnte.

Die Beseitigung rechtlicher Hindernisse wird die Umsetzung von Immobilienprojekten erleichtern und die Marktentwicklung ankurbeln. (Foto: HOANG TRIEU)

Laut Nguyen Nhat Khanh, Masterabsolvent und Dozent an der Rechtsfakultät der Wirtschaftsuniversität (Vietnam National University Ho Chi Minh City), ist die Ablehnung der Investitionsrichtlinien für diese 62 Projekte aus juristischer Sicht völlig gerechtfertigt. Im Hinblick auf die wirtschaftlichen Aussichten und die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt weist diese Entscheidung jedoch einige Aspekte auf, die nicht uneingeschränkt zutreffen.

Denn die Realisierung eines gewerblichen Wohnbauprojekts erfordert von den Unternehmen einen ausreichend großen Grundstücksbestand. In Wirklichkeit machen Projekte, die zu 100 % aus Wohngrundstücken oder zu einem Teil aus Wohngrundstücken bestehen, jedoch nicht mehr als 5 % aller gewerblichen Wohnbauprojekte auf dem Markt aus.

Die oben genannten strengen Vorschriften bezüglich der Landnutzungsarten stellen daher ein großes Problem für Unternehmen dar, die den Bau von Sozialwohnungsbauprojekten planen. Werden diese Hindernisse nicht beseitigt, könnten Hunderttausende Milliarden Dong, die in diese Projekte investiert werden, „feststecken“, was zu verschwendetem Investitionskapital und einer ungelösten Wohnungsnot führen würde.

Zur Umsetzung der genannten Projekte sind laut Masterabsolvent Nguyen Nhat Khanh sowohl rechtliche als auch organisatorische Lösungen erforderlich. Aus rechtlicher Sicht sollte die Nationalversammlung die Bestimmungen zur Landnutzung für die Umsetzung von Sozialwohnungsbauprojekten im Wohnungsgesetz umgehend prüfen und ändern. Dabei sollte die Landnutzung nicht länger auf andere Projektarten beschränkt werden, sondern – wie bisher – auf Wohnbauland, sondern unter Einhaltung der lokalen Bau- und Flächennutzungsplanung sichergestellt werden.

„Aus Managementperspektive kann das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt die Investoren dieser 62 Projekte zunächst unterstützen, indem es eine Ausschreibung für Landnutzungsprojekte organisiert, um Investoren auszuwählen, die die Bedingungen für die Umsetzung des sozialen Wohnungsbauprojekts erfüllen (wenn sie den Zuschlag erhalten, wird der Staat ihnen Land zuweisen oder verpachten, um das soziale Wohnungsbauprojekt umzusetzen), oder indem es den Zweck von sozialem Wohnungsbau in sozialen Wohnungsbau ändert, sodass sie nicht an die Landnutzungsvorschriften gebunden sind“, erklärte Frau Khanh.

Viele Vorschriften müssen geändert werden.

In dem offiziellen Schreiben „Vorschlag zur Änderung von Punkt b, Absatz 1, Punkt a, Absatz 4 und Absatz 6 von Artikel 128 des Entwurfs des Landgesetzes (geändert) zur Schaffung von Bedingungen für Investoren, um den Erwerb von Landnutzungsrechten für Grundstückstypen zu vereinbaren, die der Planung zur Durchführung von Sozialwohnungsbauprojekten entsprechen“, das an die Nationalversammlung gerichtet war, schlug Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbandes von Ho-Chi-Minh-Stadt, vor, Punkt b, Absatz 1, Punkt a, Absatz 4 und Absatz 6 von Artikel 128 des Entwurfs des Landgesetzes (geändert) zu ändern, um Bedingungen für Unternehmen und Investoren zu schaffen, um den Erwerb von Landnutzungsrechten oder bestehenden Landnutzungsrechten für Grundstückstypen zu vereinbaren, die der Landnutzungsplanung, der Stadtplanung und der Bauplanung zur Durchführung von Sozialwohnungsbauprojekten entsprechen.

Herr Chau wies zudem darauf hin, dass die Regelung in Punkt b, Absatz 1, Artikel 128 des Entwurfs des geänderten Landgesetzes lediglich Vereinbarungen über den Erwerb von Nutzungsrechten für Wohnbauland zulässt oder bestehende Nutzungsrechte für Wohnbauland oder Wohnbauland und anderes Land voraussetzt. Ihr Anwendungsbereich ist daher enger gefasst als die geltenden Regelungen des Landgesetzes von 2013, wodurch der Zugang von Investoren zu Land nicht erleichtert und die legitimen Rechte und Interessen der derzeitigen Landnutzer nicht gewahrt werden.

Laut Herrn Chau wird es Investoren in den nächsten 10 Jahren, falls diese Verordnung verabschiedet wird, nicht mehr gestattet sein, „über den Erwerb von Nutzungsrechten an Wohn- und anderen Grundstücken zu verhandeln“, um Sozialwohnungsbauprojekte durchzuführen, und daher wird kein Investor mehr die in Artikel 128 Absatz 6 des Entwurfs des geänderten Landgesetzes festgelegte Bedingung „über bestehende Nutzungsrechte an Wohn- und anderen Grundstücken zu verfügen“ erfüllen können.

Bezüglich der Schwierigkeiten im Zusammenhang mit im Bau befindlichen Wohnbauprojekten erklärte Bui Xuan Cuong, Vizepräsident des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt, auf einem kürzlich vom Wirtschaftsausschuss der Nationalversammlung und dem Bauministerium organisierten Workshop zu den Entwürfen für Änderungen des Immobiliengesetzes, dass in der Stadt zahlreiche Probleme bei der Vermarktung von im Bau befindlichen Wohnbauprojekten aufgetreten seien. Insbesondere müssten die Behörden schriftliche Genehmigungen für Projekte erteilen, die die Voraussetzungen für den Verkauf von im Bau befindlichen Wohnungen erfüllten, was zu vielen Komplikationen führe, insbesondere im Hinblick auf die Ausstellung von Eigentumsurkunden an Käufer von Gewerbeimmobilien unter Bezugnahme auf die Bestimmungen des Bodengesetzes.

Laut Herrn Bui Xuan Cuong legt Absatz 2, Artikel 25 des Entwurfs des Gesetzes über das Immobiliengeschäft (geändert) die Bedingungen fest, unter denen künftige Wohnungsbau- und Bauprojekte über eines der folgenden Dokumente zur Landnutzung verfügen müssen (Entscheidung über die Landzuweisung, Landpacht; Landpachtvertrag; Zertifikat über Landnutzungsrechte; Eigentumszertifikat für Wohnraum und Landnutzungsrechte; Zertifikat über Landnutzungsrechte, Eigentum an Wohnraum und anderen mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerten...).

Nach dem geltenden Landgesetz sind Landnutzer berechtigt, ihre Landnutzungsrechte zu übertragen, zu verpachten, unterzuverpachten, zu verschenken, zu verpfänden und als Kapital einzubringen, wenn sie über eine Landnutzungsbescheinigung verfügen.

Wird Landnutzern eine Fristverlängerung für die Erfüllung ihrer finanziellen Verpflichtungen gewährt oder werden diese als Schulden verbucht, müssen sie diese Verpflichtungen erfüllen, bevor sie ihre Rechte ausüben können. Das bedeutet: Erhält ein Investor Land zugeteilt, kommt er seinen finanziellen Verpflichtungen hinsichtlich der Landnutzungsgebühren jedoch nicht nach, kann er die ihm nach dem Landrecht zustehenden Rechte, einschließlich des Rechts zur Übertragung von Landnutzungsrechten, nicht ausüben.

Das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt schlägt daher vor, dass der zuständige Ausschuss den Inhalt der Bestimmungen zu den Grundstücksbedingungen für das Genehmigungsverfahren von Wohnbau- und Bauprojekten, die zu gewerblichen Zwecken errichtet werden, prüft und anpasst. Darin soll festgelegt werden, dass „der Investor alle finanziellen Verpflichtungen erfüllt haben und über eine Baugenehmigung verfügen muss“. Ziel ist es, das Auftreten von Rechtsproblemen in den nachfolgenden Schritten, insbesondere bei der Ausstellung von Bescheinigungen an die Bewohner, zu minimieren.

Ermöglicht Anpassungen der Planung nach dem Eigentumsübergang.

Der stellvertretende Vorsitzende des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt, Bui Xuan Cuong, bezeichnete den Entwurf des Immobiliengesetzes, der den Grundsatz für die Übertragung von Immobilienprojekten festlegt – dass die Übertragung eines gesamten oder eines Teils eines Projekts die Unveränderlichkeit der Projektziele und -planung gewährleisten muss – als „ungünstig“. Er argumentierte, dass viele Investoren nach dem Erwerb eines Projekts Anpassungen an der Planung vornehmen müssten, um es zu optimieren. Laut Bui Xuan Cuong zielen diese Projektanpassungen darauf ab, das Projekt zu optimieren, letztendlich den Flächennutzungskoeffizienten zu erhöhen und dem Stadtplanungsgesetz zu entsprechen. Investoren nehmen diese Anpassungen gemäß den Vorschriften vor und gehen dabei zusätzliche finanzielle Verpflichtungen ein. Das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt schlug daher eine Änderung dieser Regelung vor, um Konflikte mit dem Stadtplanungsgesetz während der Umsetzung zu vermeiden, da diese den Projektfortschritt nach dem Erwerb negativ beeinflussen würden.

Seminar „Beseitigung rechtlicher Hindernisse für Immobilien“

Am 9. November veranstaltete die Zeitung Nguoi Lao Dong ein Seminar mit dem Titel „Beseitigung rechtlicher Hindernisse für Immobilien“, um die Meinungen der Gäste anzuhören und zu sammeln und so Lösungen zu finden, um Engpässe zu beseitigen, den Fluss des Immobilienmarktes zu entlasten und ein stabiles und nachhaltiges Wirtschaftswachstum zu fördern.

(*) Siehe Nguoi Lao Dong Zeitung, Ausgabe vom 8. November.

Quelle: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm