Steigende Zinsen und veränderte Immobilienanlagestrategien.

Da viele Banken die Bauzinsen je nach Laufzeit auf etwa 10–14 % pro Jahr angepasst und gleichzeitig die Auszahlungsbedingungen verschärft haben, tritt der Markt in eine Phase der Konsolidierung ein. Investoren mit hohem Fremdkapitalanteil geraten zunehmend unter Druck, während Kapital tendenziell in Produkte mit realem Anlagewert und dem Potenzial für stabile Renditen fließt.

Zinsdruck

Nachdem die Geldpolitik eine Zeit lang die wirtschaftliche Erholung stützte, stiegen die Zinssätze seit Anfang 2026 wieder an, begleitet vom Druck, die Inflation einzudämmen und die Kreditvergabe zu regulieren. Insbesondere die Zinssätze für Immobilienkredite blieben ab April 2026 bei vielen Geschäftsbanken hoch, vor allem für mittel- und langfristige Wohnungsbaudarlehen. Viele dieser Kredite wiesen variable Zinssätze zwischen 11 und 14 % pro Jahr auf, was Kreditnehmer, die Fremdkapital nutzten, erheblich belastete.

Dementsprechend haben einige Banken folgende Zinssätze für Immobilienkredite festgelegt: Die VietcomBank bietet einen Zinssatz von ca. 9,6 % pro Jahr für die ersten 6 Monate mit festem Zinssatz und ca. 10,5 % pro Jahr für die ersten 12 Monate mit festem Zinssatz an. Nach Ablauf der zinsfreien Zeit berechnet sich der variable Zinssatz aus dem 24-monatigen Sparzins zuzüglich eines Aufschlags von ca. 3,3 %, jedoch nicht unter 11,1 % pro Jahr. Die BIDV bietet Immobilienkredite mit Zinssätzen von ca. 9,7 % pro Jahr für die ersten 6 Monate, ca. 10 % pro Jahr für die ersten 12 Monate und ca. 13,5 % pro Jahr für längere Festzinslaufzeiten an.

Die Zinssätze für Immobilienkredite werden bei vielen Banken weiterhin nach oben angepasst. Foto: Nguyen Quang

VietinBank hat ihren Festzins für Immobilienkredite auf über 12 % pro Jahr für die ersten 24 Monate angehoben. Danach gilt ein variabler Zinssatz, der jedoch nicht unter 14 % pro Jahr liegt. Auch VPBank bietet zahlreiche Wohnungsbaudarlehen und Immobilieninvestitionspakete mit Vorzugszinsen von rund 8–10 % pro Jahr in der Anfangsphase an. Anschließend schwanken die Zinsen je nach Bonität und Laufzeit um 12–14 % pro Jahr.

In diesem Kontext geht es bei Immobilieninvestitionen nicht mehr einfach nur darum, „zu kaufen und auf Preissteigerungen zu warten“. Steigende Kapitalkosten haben die Gewinnmargen spekulativer Aktivitäten deutlich verringert. Während viele Anleger früher bis zu 60–70 % des Immobilienwerts für kurzfristige Geschäfte von Banken leihen konnten, ist diese Strategie heute wesentlich riskanter geworden. Schon wenige Monate mit geringer Marktliquidität können zu hohen Zinszahlungen führen und das Kapital aufzehren. Viele Anleger, die auf hohe Renditen durch den Boom von Bauland in Vorstädten gehofft hatten, sehen sich nun mit einer anhaltenden Kapitalstagnation konfrontiert, da die Transaktionen zurückgehen.

Ein auffälliger Wandel besteht darin, dass sich die Investitionsstimmung von schnellem Wachstum hin zur Priorisierung von Cashflow-Sicherheit verlagert. Anstatt in Gebieten mit unzureichender Infrastruktur nach Grundstücken zu suchen, interessieren sich viele Investoren verstärkt für sofort nutzbare Objekte wie Mietwohnungen, Gewerbeimmobilien in dicht besiedelten Stadtgebieten oder Industrieimmobilien, die auf tatsächliche Produktionsbedürfnisse abgestimmt sind.

Auch die Immobilienbranche passt ihre Strategien an. Früher expandierten viele Unternehmen rasant mit großen Grundstücken, entwickelten Großprojekte und setzten stark auf Fremdkapital. Steigende Zinsen und strenge Kreditvergaberichtlinien führen jedoch zu zunehmendem finanziellen Druck. Statt ihre Projekte breit zu streuen, konzentrieren sich viele Bauträger nun auf Segmente mit guter Liquidität, echter Nachfrage und stabiler Aufnahmekapazität.

Dieser Trend ist besonders deutlich bei Unternehmen, die bezahlbaren Wohnraum, Sozialwohnungen oder Projekte mit langfristigem Betriebspotenzial entwickeln. Grund dafür ist, dass die Regierung derzeit Förderprogramme für Sozialwohnungen mit deutlich niedrigeren Zinssätzen als dem allgemeinen Marktdurchschnitt anbietet; in einigen Programmen liegen die Zinssätze bei etwa 4,6–5,4 % pro Jahr.

Experten gehen davon aus, dass sich der Markt derzeit in einer Phase der Marktbereinigung befindet und dass Unternehmen mit starker Finanzkraft, solidem Risikomanagement und bedarfsorientierter Projektentwicklung einen Wettbewerbsvorteil haben werden. Umgekehrt könnten Unternehmen, die zu stark auf Fremdkapital angewiesen sind oder ineffiziente Projekte umsetzen, unter erheblichen Restrukturierungsdruck geraten.

Chancen für langfristige Investoren

Laut Dr. Tran Xuan Luong (stellvertretender Direktor des vietnamesischen Instituts für Immobilienmarktforschung) ändert sich mit steigenden Zinsen auch die Wahrnehmung des Immobilienwerts durch Investoren. Während früher die Preissteigerungsmarge der am häufigsten genannte Faktor war, gewinnen heute die tatsächliche Nutzungseffizienz, die Ertragskraft und das langfristige Betriebspotenzial an Bedeutung. Steigende Zinsen erzeugen zwar kurzfristig Druck, tragen aber gleichzeitig zu einer gesünderen Marktentwicklung bei. Mit sinkenden spekulativen Kapitalflüssen kann sich der Markt wieder an realen Werten und der tatsächlichen Nachfrage orientieren.

„Trotz zahlreicher Herausforderungen am Markt bleibt der Immobiliensektor eine wichtige langfristige Anlageklasse, insbesondere in Großstädten mit hoher Urbanisierungsrate. Das Problem liegt darin, dass Investoren umdenken müssen. Anstatt kurzfristige Gewinne anzustreben, ist es nun sinnvoller, in Anlagen zu investieren, die konjunkturschwankungen standhalten, einen stabilen Cashflow generieren und aufgrund von Infrastruktur, Bevölkerungswachstum und tatsächlichem Nutzungsbedarf Wertsteigerungspotenzial aufweisen“, analysierte Dr. Tran Xuan Luong.

Experten sind der Ansicht, dass trotz steigender Zinsen weiterhin zahlreiche Chancen für langfristig orientierte Immobilieninvestoren mit soliden finanziellen Mitteln bestehen. Foto: Doan Thanh

Darüber hinaus ist Dr. Tran Xuan Luong der Ansicht, dass Anleger angesichts hoher Zinssätze und eines Marktes, der in eine starke Konsolidierungsphase eintritt, ihre Denkweise ändern müssen: von der "Spekulation auf Trends" hin zu Investitionen auf der Grundlage realer Werte und der Fähigkeit, einen stabilen Cashflow zu generieren, wobei sie gleichzeitig gezwungen sind, langfristige finanzielle Zwänge sorgfältig zu berücksichtigen.

Investoren sollten Immobilien priorisieren, die einem realen Wohnbedarf entsprechen, über vollständige rechtliche Dokumentation, eine gut ausgebaute Infrastruktur und unmittelbares Entwicklungspotenzial verfügen, da diese in einem stark differenzierten Markt als wertbeständigere Anlagen gelten. Insbesondere bietet sich jetzt eine günstige Gelegenheit, Portfolios zu restrukturieren und langfristige Strategien gegenüber kurzfristigen Spekulationen zu priorisieren. Immobilien, die einem realen Wohnbedarf dienen, sich in Gebieten mit integrierter Infrastruktur befinden oder ein stabiles gewerbliches Potenzial aufweisen, werden ihren Wert im neuen Marktzyklus voraussichtlich besser halten.

„Im Zeitraum 2026-2027 wird sich der Markt von einem schnellen Wachstum hin zu einer selektiveren Entwicklung verlagern, in der sich das Kapital eher auf Produkte mit praktischem Nutzen konzentriert, anstatt kurzfristigen Preissteigerungserwartungen nachzujagen“, kommentierte Dr. Tran Xuan Luong.

Quelle: https://hanoimoi.vn/lai-suat-leo-cao-va-cach-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-936065.html