Premierminister Pham Minh Chinh hat das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt beauftragt, die Einrichtung eines Handelsplatzes für Landnutzungsrechte (LUR) zu leiten und in Abstimmung mit dem Bauministerium und den zuständigen Behörden zu prüfen. Ziel der Einrichtung des LUR-Handelsplatzes ist die Institutionalisierung der Resolution 18 der 5. Zentralkonferenz in ihrer 13. Amtszeit. Ziel ist die kontinuierliche Innovation und Perfektionierung von Institutionen und Richtlinien, die Verbesserung der Effektivität und Effizienz der Landbewirtschaftung und -nutzung sowie die Schaffung von Impulsen für die Entwicklung unseres Landes zu einem Industrieland mit hohem Einkommen.
Positives Signal
Bislang prüfen die zuständigen Ministerien und Sektoren noch die Einrichtung einer Börse für Landnutzungsrechte, sodass es noch nicht viele Informationen gibt. Experten und Unternehmen der Immobilienbranche halten dies jedoch für eine richtige, innovative und gute Marktpolitik.
Der Finanz- und Immobilienexperte Dr. Pham Anh Khoi erklärte, dass es in Vietnam bereits eine Börse, eine Rohstoffbörse und eine neu gegründete Anleihenbörse gebe. Diese liefen alle sehr gut und brachten allen Beteiligten Vorteile. Käufer und Verkäufer würden nicht überteuert, was allen Beteiligten Zeit und Kosten spare.
Laut Herrn Khoi werden in Industrieländern bis zu 99 % des Immobilienvermögens über Börsen gehandelt, und niemand kauft oder verkauft direkt untereinander. In Vietnam wurden an privaten Börsen lange Zeit hauptsächlich zukünftige Immobilien ohne Nutzungsrecht (Wohnungen, Projekthäuser) gehandelt, während Wohnhäuser und Landnutzungsrechte nicht über Börsen gehandelt wurden.
Herr Ngo Duc Son, Generaldirektor der DRH Holdings Joint Stock Company, bewertete die Regierungspolitik zur Einrichtung eines Handelsplatzes für Landnutzungsrechte positiv für den Immobilienmarkt. Denn bei einem Handelsplatz müssen die Grundstücksnutzungsrechte vor der Transaktion streng von den Parteien geprüft werden. Ein klarer und transparenter Transaktionsmechanismus schützt die Sicherheit von Käufern und Verkäufern. Käufer können das Nutzungsrecht durch die notarielle Beglaubigung und die Registrierung der Namensänderung einfach und schnell erwerben, was den Verwaltungsaufwand minimiert. Der Handelsplatz erleichtert zudem die Verwaltung von Grundstückspreisen und die Berechnung von Steuern, wodurch Verluste bei Steuererklärungen und -zahlungen reduziert werden.
Herr Tran Khanh Quang, Direktor der Viet An Hoa Real Estate Company, sagte, dass die Regierung bei der Einrichtung des Handelsplatzes für Landnutzungsrechte möglicherweise alle Funktionen und Werte der Vermögenswerte für Landnutzungsrechte ausnutzen möchte, um allen Parteien Vorteile zu verschaffen.
Insbesondere wenn es einen Handelsplatz für Landnutzungsrechte gibt, finden Landfondsunternehmen, die Transaktionen durchführen oder kooperieren möchten, leicht geeignete Partner. Tatsächlich ist die Nachfrage seit langem sehr groß, doch manchmal finden die Parteien nicht zueinander. Viele Unternehmen möchten Projekte entwickeln, aber es ist sehr schwierig, Einheiten mit geeigneten Landfonds zu finden, insbesondere landwirtschaftliche Landfonds.
Auch für Privatpersonen ist es einfach, Landnutzungsrechte über den Parkett zu kaufen und zu verkaufen und so Krisen, Preisfieber und Preisdruck zu vermeiden. Gleichzeitig ist der Staat sehr praktisch bei der Verwaltung von Immobilientransaktionen und vermeidet so den Verlust von Steuergeldern und die Verschwendung von Zeit bei Überprüfungsverfahren und Bewertungen. „Meiner Meinung nach können wir uns den Handelsplatz für Landnutzungsrechte ähnlich dem aktuellen Rohstoffhandelsmodell vorstellen, bei dem das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt die Verwaltungsbehörde ist und die Abteilungen für natürliche Ressourcen und Umwelt der Kommunen an der Operation teilnehmen“, sagte Herr Tran Khanh Quang.
Experten und Unternehmen sind sich einig, dass die Einrichtung eines Handelsplatzes für Landnutzungsrechte dem Immobilienmarkt sehr zugute kommt. Foto: TAN THANH
Das Wichtigste ist der Betriebsmechanismus.
Aus Unternehmenssicht erklärte Herr Ngo Duc Son, dass die Verwaltungsbehörde bei der Prüfung der Einrichtung und des Betriebs eines Handelsplatzes für Landnutzungsrechte eine Reihe von Fragen berücksichtigen müsse, beispielsweise: Wie soll der Apparat organisiert werden? Wie werden Transaktionen abgewickelt, wenn es sich bei den Vermögenswerten um Landnutzungsrechte mit Hausbesitz handelt? Müssen Personen und Unternehmen Landnutzungsrechte über den Parketthandel kaufen und verkaufen? Gesetze und Vorschriften in Bezug auf Land, Beglaubigung, Wohnungsbau, Handel usw. sind noch offen.
Dr. Pham Anh Khoi beschäftigt sich mit weiteren Fragen, beispielsweise: Wie funktioniert der Parketthandel? Wer wird ihn beaufsichtigen? Ist er staatlich organisiert oder wird er vom Staat verwaltet? „Wichtig sind Öffentlichkeit und Transparenz, um Menschen, Unternehmen und Organisationen mit Landnutzungsrechten zur Teilnahme zu bewegen. Darüber hinaus bedarf es eines angemessenen marktbasierten Anreizsystems, um Teilnehmer am Parketthandel für Landnutzungsrechte, auch ausländische Investoren, zu gewinnen. Dies wird dem vietnamesischen Immobilienmarkt sehr zugutekommen“, räumte Herr Khoi ein.
Pham Lam, Vizepräsident der vietnamesischen Immobilienmaklervereinigung, erklärte, es sei noch zu früh, die Wirksamkeit und die Auswirkungen des Handelsplatzes für Landnutzungsrechte zu beurteilen, da die entsprechenden Inhalte noch nicht nachgewiesen seien. Die Aufforderung der Regierung an die zuständigen Ministerien und Zweigstellen, die Einrichtung eines Handelsplatzes für Landnutzungsrechte zu prüfen, gilt jedoch als bahnbrechender Schritt zur Förderung eines transparenteren und komfortableren Immobilienmarktes. „Das größte Problem dieses Handelsplatzes ist der vernünftige und zuverlässige Betriebsmechanismus angesichts der vielen noch offenen Fragen im Zusammenhang mit dem Immobilienvermögensrecht“, so der Experte.
Dr. Pham Anh Khoi schlug vor, dass die Regierung die Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen im Immobilienbereich vorantreiben sollte, bevor sie mit der Einrichtung eines Handelsplatzes beginnt. Denn es ist ein langer Weg, die Eigentumsrechte von Menschen und Unternehmen zu klären, bevor Landnutzungsrechte auf dem Handelsplatz geschaffen werden.
Wichtig sind nach wie vor die richtigen Mechanismen, Techniken und die Rechtmäßigkeit, damit alles reibungslos abläuft. Die von der Regierung vorgeschlagenen Maßnahmen sind zwar gut für den Markt, schaffen aber manchmal einen Mechanismus des Gebens und Forderns. Wenn der Kauf und Verkauf von Landnutzungsrechten über die Börse einen Mechanismus des Gebens und Forderns beinhaltet, wird es für die Teilnehmer sicherlich schwierig. Sobald die Regierung die Börse für Landnutzungsrechte organisiert und umgesetzt hat, muss sie daher über den bestmöglichen Mechanismus für die Teilnehmer verfügen, indem sie diese ermutigt und nicht gezwungen werden. Dies kann leicht zu Transaktionen um des Gebens willen führen, die nicht der ursprünglichen Ausrichtung entsprechen.
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