Der vietnamesische Immobilienmarkt hat sich in letzter Zeit positiv entwickelt. Der Wohnungsmarkt in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt verzeichnete einen deutlichen Aufschwung, begleitet von stark steigenden Preisen. Grundstücksauktionen in vielen Regionen, insbesondere in Hanoi, trieben die Preise in die Höhe. Zahlreiche Immobilienprojekte von Unternehmen wie Phat Dat Real Estate (PDR) und Novaland (NVL) konnten ihre rechtlichen Probleme lösen und ihre Objekte wieder auf den Markt bringen.

Normalerweise sind Immobilienaktien in solchen Zeiten bei institutionellen Anlegern, darunter auch ausländischen Investoren, sehr gefragt, um von einem Aufwärtstrend zu profitieren. Es gibt jedoch Anzeichen dafür, dass Immobilienaktien das Interesse ausländischer Organisationen verlieren. Viele Unternehmen beschleunigen zudem ihre Desinvestitionen aus Immobilienunternehmen.

Laut einer Mitteilung der Khang Dien House Investment and Trading JSC (KDH) hat Vietnam Ventures Limited unter VinaCapital den Verkauf von fast 1,54 Millionen KDH-Aktien im Zeitraum vom 5. Dezember 2024 bis zum 3. Januar 2025 registriert, um ihr Anlageportfolio umzustrukturieren.

Bei erfolgreichem Verkauf wird der Anteil von Vietnam Ventures Limited an Khang Dien von 0,89 % auf 0,73 % sinken.

Im September verkaufte der Fonds erfolgreich 9,54 Millionen KDH-Aktien von insgesamt knapp 12 Millionen registrierten KDH-Aktien. Seit Juli hat Vietnam Ventures Limited insgesamt fast 11,1 Millionen KDH-Aktien veräußert.

NhaKhangDien ThePriviaBinhTan.gif
Ein Projekt des Khang Dien House. Foto: KDH

Überraschenderweise weisen selbst Immobilienunternehmen, deren Aktien ihren Wert behalten, nicht die in ihren Finanzberichten dargestellte positive Finanzlage auf.

Khang Dien House erzielt Gewinne in Milliardenhöhe, warum ziehen ausländische Investoren ihre Anteile ab?

Khang Dien House verfügt über ein Grundkapital von mehr als 10 Billionen VND, die Marktkapitalisierung erreichte am 3. Dezember fast 33,2 Billionen VND (ca. 1,3 Milliarden USD). KDH erzielte über viele Jahre hinweg, beispielsweise von 2020 bis 2022, einen Nachsteuergewinn von über 1 Billion VND. Im Jahr 2023 fielen die Ergebnisse zwar schwächer aus, dennoch konnte KDH einen Gewinn von fast 730 Milliarden VND verbuchen.

Dem Finanzbericht zufolge weist Nha Khang Dien recht positive Geschäftsergebnisse mit einem Umsatz von etwa 2.200-4.600 Milliarden VND/Jahr und Gewinnen in Höhe von meist mehreren tausend Milliarden VND/Jahr selbst in den schwierigsten Zeiten auf.

Die Bruttogewinnmarge ist sehr hoch und beträgt oft bis zu 50 % des Umsatzes. Das bedeutet, dass der Verkauf von 2 Dong einen Bruttogewinn von 1 Dong erzielt. Allein im Jahr 2023 wird die Bruttogewinnmarge bis zu 75 % des Umsatzes erreichen, was bedeutet, dass der Erlös von 4 Dong einen Bruttogewinn von etwa 3 Dong einbringt.

Trotz dieser positiven Aussichten und eines Nachsteuergewinns in Billionenhöhe pro Jahr gelang es den KDH-Aktien nicht, einen Durchbruch zu erzielen, und ausländische Fonds zogen sich weiterhin von ihren Anteilen ab.

Zunächst einmal könnte Vinacapitals Desinvestition dem allgemeinen Markttrend folgen und die Erwartungen nicht erfüllen. Die Geschäftsaussichten sind nicht unbedingt rosig, und die tatsächlichen Gewinne von KDH könnten geringer ausfallen.

In den ersten neun Monaten des Jahres 2024 meldete KDH einen Bruttogewinn von fast 832 Milliarden VND bei einem Gesamtumsatz von fast 1.232 Milliarden VND, Finanzaufwendungen von 141 Milliarden VND, sonstige Aufwendungen von 104 Milliarden VND und Zinsaufwendungen von mehr als 45 Milliarden VND... Der Gewinn nach Steuern betrug mehr als 410 Milliarden VND.

Bei einem Volumen von mehreren zehn Milliarden KDH ist der Zinsaufwand von 45 Milliarden VND sehr überraschend, viel zu gering, und würde normalerweise die Aufmerksamkeit vieler Investoren auf sich ziehen.

Aber entspricht das wirklich der Wahrheit?

Im Finanzbericht der ersten neun Monate ist ersichtlich, dass KDH kurzfristige Kredite in Höhe von 1.100 Milliarden VND und langfristige Kredite in Höhe von über 6.708 Milliarden VND aufgenommen hat, insgesamt also 7.708 Milliarden VND. Bei einem angenommenen jährlichen Kreditzins von 8–10 % belaufen sich die gesamten Zinszahlungen in neun Monaten auf etwa 540–580 Milliarden VND. Sollte dies zutreffen, könnte KDH Verluste erleiden.

Aus der Kapitalflussrechnung geht außerdem hervor, dass KDH in den ersten neun Monaten des Jahres 2024 Zinsen in Höhe von mehr als 580,6 Milliarden VND zahlen musste, während in der Gewinn- und Verlustrechnung nicht mehr als 45 Milliarden VND ausgewiesen sind.

Diese Zahl könnte darauf zurückzuführen sein, dass KDH Zinsaufwendungen aktiviert, im Vermögenswert und im Inventar erfasst hat.

Die Lagerbestände der KDH erreichten Ende September 2024 fast 22,450 Milliarden VND, ein deutlicher Anstieg gegenüber 18,787 Milliarden VND im gleichen Zeitraum des Vorjahres.

Dies ist auch nicht das erste Mal, dass KDH diese Methode anwendet. In ihrem selbst erstellten Bericht für 2023 wies KDH Zinsaufwendungen von mehr als 143 Milliarden VND aus, die nach der Prüfung auf 217 Milliarden VND korrigiert wurden.

Im Jahr 2022 verzeichnete KDH Zinsen in Höhe von 9,3 Milliarden VND, die tatsächlich gezahlten Zinsen beliefen sich jedoch auf über 496 Milliarden VND.

Auch im Jahr 2024 werden viele Immobilienunternehmen noch mit zahlreichen Schwierigkeiten konfrontiert sein, darunter Anleiheschulden, Bankkredite und große Lagerbestände.

Laut Vietstock erreichte der Aktienbestand von über 100 Unternehmen der Wohnimmobilien- und Gewerbeparkbranche an den drei Börsen im dritten Quartal einen neuen Rekordwert von über 530 Billionen VND, ein Plus von 12 % gegenüber Jahresbeginn. Novaland (NVL) führte mit über 145 Billionen VND, ein Anstieg von 5 % gegenüber Jahresbeginn. Vingroup (VIC) verzeichnete einen Bestand von über 128,2 Billionen VND, ein Plus von 38 % gegenüber Quartalsbeginn.

Die Wohnungspreise erreichen Hunderte von Millionen pro Quadratmeter, Immobilienkonzerne präsentieren stolz ihre Gewinne . In den Vororten steigen die Wohnungspreise auf Hunderte von Millionen pro Quadratmeter, auch die Preise für versteigertes Bauland schnellen in die Höhe. Die Maklerprovisionen einiger Immobilienfirmen sind sprunghaft angestiegen. Hat der Immobilienmarkt tatsächlich wieder an Fahrt aufgenommen?