Das Risiko steigender Grundstückspreise „gefährdet“ die Entwicklung.

Preisschwankungen auf dem regionalen Markt im Zuge von Großprojekten haben zu künstlichen Grundstückspreisen geführt und Beratungsunternehmen gezwungen, Berechnungsmethoden zu wählen, um sicherzustellen, dass die von der Provinz an Investoren verpachteten Grundstücke zu einem angemessenen Preis angeboten werden. Die in der Provinz auf diese Grundstückspreise angewiesenen Großprojekte stellen aus vielerlei Hinsicht komplexe Probleme dar.

Ein Panoramablick auf NovaWorld Phan Thiet.

Es ist von entscheidender Bedeutung.

Das Projekt „Ocean Valley Tourist Complex“ in der Gemeinde Tien Thanh, Stadt Phan Thiet, auch bekannt als „NovaWorld Phan Thiet“, ist ein Großprojekt der Delta Valley – Binh Thuan Co., Ltd. mit einer Fläche von 1.000 Hektar und einer Küstenlinie von 7 km. Die erste Bauphase ist bereits in Betrieb und bietet eine Vielzahl von Annehmlichkeiten, darunter das 5-Sterne-Hotel Mövenpick Resort Phan Thiet, das 4-Sterne-Hotel Radisson Resort Phan Thiet, einen 36-Loch-PGA-Golfplatz, den Vergnügungspark Circus Land, den Bikini Beach Square mit Parkanlage, einen Sportkomplex sowie diverse Restaurants und Cafés. In letzter Zeit hat das Projekt fast 150.000 Besucher zum Übernachten, Erholen und für Unterhaltung angezogen. Dementsprechend haben sich bereits zahlreiche Dienstleistungsbetriebe für Anwohner und Touristen angesiedelt, darunter Mini-Hotels, Restaurants, Supermärkte, Cafés, Schönheitssalons, Wäschereien usw., die nach der Übergabe der Immobilien gemäß den Geschäftsplänen der Investoren in Betrieb gehen oder ihre Eröffnung vorbereiten. Insbesondere die Wiedereröffnung der NovaWorld Phan Thiet Wirtschafts- und Tourismusstadt am 19. Mai trägt weiterhin zu einem attraktiven Geschäftsumfeld bei, stimuliert Investoren und schafft gleichzeitig zahlreiche Arbeitsplätze. Darüber hinaus weckt das Projekt die Erwartungen, die das Volkskomitee der Provinz wie folgt einschätzte: „Wenn das gesamte Projekt in Betrieb genommen wird, entsteht nicht nur ein vorbildliches Touristenziel für die Provinz Binh Thuan, sondern die dazugehörige Verkehrsinfrastruktur trägt auch zur Vernetzung und zum Aufbau eines umfassenden Verkehrssystems in der Provinz bei und erleichtert die Umsetzung von Investitionsprojekten.“

Damit der Neustart jedoch wie erwartet erfolgreich verläuft, müssen die rechtlichen Hürden des Projekts schnellstmöglich beseitigt werden. Bereits im Mai 2023 wandte sich die Nova Real Estate Investment Group Joint Stock Company mit einem Antrag an die Provinzregierung von Binh Thuan und bat um Unterstützung bei der Lösung der rechtlichen Probleme der Novaland -Projekte in der Region, da diese sich in einer kritischen Lage befanden. Aufgrund unvollständiger rechtlicher Verfahren und täglicher Zinszahlungen von bis zu 50 Milliarden VND wurden die Umsatzerlöse und Projektkredite von den Banken zurückgehalten. Konkret forderte das Unternehmen die dringende Klärung zweier zentraler Punkte: die Möglichkeit, die Landnutzungsgebühren gemäß Gesetz in einer einzigen Zahlung über 50 Jahre zu entrichten, und die dringende Festlegung eines angemessenen Grundstückspreises, damit das Unternehmen die Landnutzungsgebühren zahlen und die rechtlichen Verfahren für Projekt und Vertrieb abschließen kann.

Die Festlegung konkreter Grundstückspreise ist kein neues Problem; sie dient als Mahnung, das Projekt planmäßig bis Ende 2025 abzuschließen. Die Provinzbehörden beschäftigen sich seit Langem mit diesem Thema und haben ihre Bemühungen zur Lösung koordiniert. Dennoch gab es unterschiedliche Meinungen und Hindernisse bei der Anwendung der Vorschriften, insbesondere bei einem so umfangreichen und vielseitig nutzbaren Projekt wie NovaWorld Phan Thiet, das in der Provinz Binh Thuan beispiellos ist. Daher wandte sich das Volkskomitee der Provinz Ende März 2023 mit einem Schreiben an das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt und bat um Unterstützung bei der Lösung der Schwierigkeiten bei der Festlegung konkreter Grundstückspreise zur Berechnung der Pachtgebühren für das Projekt Ocean Valley Tourist Complex.

Viele Hindernisse

Das obige Dokument belegt, dass dem Projekt „Ocean Valley Tourist Complex“ vom Volkskomitee der Provinz Landpachtverträge mit einer Gesamtfläche von 963 Hektar in acht Phasen gewährt wurden. Derzeit bereitet das Unternehmen den Antrag für die neunte Phase der Landpacht vor, die eine Fläche von 4,74 Hektar umfasst. In diesem Zusammenhang hat das Volkskomitee der Provinz in mehreren Dokumenten von 2017 bis heute beschlossen, den Landpreis gemäß der Landpreistabelle, multipliziert mit dem Landpreisanpassungskoeffizienten (Koeffizient K), zur Berechnung der Landpachtgebühren für die gepachtete Fläche vorläufig anzuwenden. Dementsprechend hat das Unternehmen nach Abzug von Vorauszahlungen für Entschädigung, Räumung und Umsiedlung vorläufige Landpachtgebühren an den Provinzhaushalt entrichtet, sodass ein Restbetrag von 139,33 Milliarden VND verbleibt.

Der konkrete Grundstückspreis für das vom Provinzvolkskomitee genehmigte Projekt steht jedoch noch nicht fest. Derzeit hat die Provinzbehörde für Landmanagement ein Beratungsunternehmen mit der Ermittlung des Grundstückspreises beauftragt. Nach Analyse und Bewertung des Umfangs und der Art des Projekts sowie der Marktbedingungen im Bewertungsgebiet schlug das Beratungsunternehmen die Anwendung der Überschussmethode gemäß Artikel 6 des Rundschreibens Nr. 36/2014 des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt vor. Dabei treten jedoch einige Schwierigkeiten auf. Eine davon ist die Bestimmung des Bewertungszeitpunkts, da Absatz 3, Artikel 108 des Landgesetzes von 2013 besagt: „Der Zeitpunkt für die Berechnung der Landnutzungsgebühren und Landpachtgebühren ist der Zeitpunkt, zu dem der Staat beschließt, Land zuzuweisen, Land zu verpachten, die Änderung des Landnutzungszwecks zu genehmigen oder Landnutzungsrechte anzuerkennen.“ Das Projekt erhielt zwischen 2014 und 2021 acht verschiedene Pachtentscheidungen des Provinzvolkskomitees. Der detaillierte Bauplan im Maßstab 1:500 wurde zu einem bestimmten Zeitpunkt genehmigt. Die unterschiedlichen Bewertungen führten zu Diskrepanzen zwischen dem Bewertungsdatum und dem Genehmigungsdatum des detaillierten Bauplans, was die Anwendung der Rechtsgrundlage und die Verarbeitung der Eingangsdaten erschwerte. Zudem datieren einige der Projektbewertungen vor Inkrafttreten des Landgesetzes von 2013. Daher bestehen unterschiedliche Auffassungen hinsichtlich der Rechtsgrundlage der Bewertungsmethodik, der Befugnis zu ihrer Anwendung und der konkreten Grundstücksbewertung zum jeweiligen Zeitpunkt.

Zusätzlich zu den vorgeschlagenen Leitlinien zu den oben genannten Inhalten hat das Volkskomitee der Provinz das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt um konkrete Vorgaben zu Investitionskapitalsätzen, Normen und Einheitspreisen sowie Methoden zur Berechnung der Baupreissteigerung gebeten, falls der Ausgabetermin der Investitionskapitalsätze und Investitionsschätzungen nicht mit dem Bewertungsstichtag übereinstimmt. Des Weiteren werden spezifische Kriterien benötigt, um den Grad der Ähnlichkeit zwischen vergleichbaren Vermögenswerten zu bestimmen, Methoden zum Nachweis der Ähnlichkeit zwischen vergleichbaren und den bewerteten Vermögenswerten sowie die Grundlage für die Bestimmung der Steigerungsrate der Miet- und Verkaufspreise für Vermögenswerte mit langen Geschäftszyklen. Dies ist notwendig, da es sich um ein Großprojekt mit vielen komplexen Investitions- und Geschäftspositionen handelt, darunter einige einzigartige Geschäftspositionen, die es in der Provinz Binh Thuan bisher nicht gibt. Daher würde eine baldige Lösung hinsichtlich des konkreten Grundstückspreises zur Berechnung der Pachtgebühren und eine zeitnahe Unterstützung des Betriebs von NovaWorld Phan Thiet nicht nur dem führenden Unternehmen der Region zugutekommen, sondern auch die Attraktivität eines neuen Touristenziels steigern und Binh Thuan zu einer führenden Position im regionalen Kurorttourismus verhelfen. Darüber hinaus wird dies einen geeigneten Ansatz für die Grundstückspreisgestaltung ermöglichen, sodass der Bau großer Industriegebiete wie dem in Ham Tan beginnen kann…

Bezüglich des Fortschritts bei der Genehmigung konkreter Grundstückspreise hat das Volkskomitee der Provinz dem Ständigen Ausschuss des Provinzparteikomitees in den Berichten Nr. 218/BC-UBND vom 26. Oktober 2022 und Nr. 186/BC-UBND vom 16. September 2022 Bericht erstattet. Dementsprechend sammelt die Saigon Thai Duong Valuation and Investment Joint Stock Company derzeit zusätzliche Informationen, um die Bewertungsergebnisse abzuschließen. Mehrere Unternehmen in der Provinz kooperieren und stellen Informationen zur Verfügung, um die Festlegung der Grundstückspreise für das Projekt zu unterstützen.

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