Begonnen und dann „vertuscht“
Anlässlich des 30. April 2022 koordinierte das Bauamt von Ho-Chi-Minh-Stadt gemeinsam mit Unternehmen die Durchführung von Spatenstichen und den Baubeginn für eine Reihe von Sozialwohnungsprojekten. Nach über einem Jahr sind jedoch fast alle der oben genannten Projekte immer noch inaktiv und „unter Dach und Fach“. Wir kontaktierten die Verantwortlichen der Xuan Mai Company, dem Investor des Sozialwohnungsprojekts im Eco Green Urban Area (Bezirk 7), und erfuhren, dass das Projekt nach dem Spatenstich am 30. April bis zum Abschluss der Formalitäten und Rechtsverfahren gestoppt wurde.
Das Projekt befindet sich derzeit noch in der ersten Phase der Ausweitung der Investitionspolitik. Auch das Sozialwohnungsprojekt Dragon E-Home der Dragon Village Company in Thu Duc City wurde nach dem ersten Spatenstich bis zum Abschluss der Rechtsverfahren gestoppt. Auch das Sozialwohnungsprojekt der Dien Phuc Thanh Company in Thu Duc City befindet sich in rechtlichen Schwierigkeiten und kann die nächsten Schritte nicht durchführen.
Der erste Spatenstich für das Sozialwohnungsprojekt im Eco Green Urban Area erfolgte im April 2022, wurde aber bisher vertuscht.
Frau Huynh Thi Bach Van, Vorstandsvorsitzende der Thien Phat Company, dem Investor des Arbeiterwohnungsprojekts (NOCN) in der Exportzone Linh Trung II (Thu Duc City), erklärte, das Projekt ihres Unternehmens sei nach der Grundsteinlegung ebenfalls auf Eis gelegt worden. Die Projektunterlagen wurden dem Vorstand der Export- und Industriezonen von Ho-Chi-Minh-Stadt vorgelegt, sind dort aber bis heute nicht eingegangen.
„Der Staat hat zahlreiche Fördermaßnahmen eingeführt und Unternehmen dazu aufgerufen, in Sozialwohnungen und Gewerbewohnungen zu investieren. Bislang haben die Unternehmen jedoch keinerlei Anreize erhalten, wie etwa eine Erhöhung des Koeffizienten auf das 1,5-Fache im Vergleich zu Gewerbewohnungen, Anreize bei den Landnutzungsgebühren, die Aufnahme von Fremdkapital zu Vorzugszinsen oder Steuerermäßigungen. Während des gesamten Verfahrens haben die Unternehmen keinerlei Unterstützung erhalten. Die Unternehmen wollen einen gesellschaftlichen Beitrag leisten und streben nicht nach Profit, aber das ist sehr schwierig. Es gibt zu viele Probleme, die die Projektumsetzung verzögern“, so Frau Van.
Herr Vo Minh Hoang, Generaldirektor der Ho Chi Minh City Social Housing Development Investment Joint Stock Company, ist auf Investitionen in sozialen Wohnungsbau spezialisiert. Er äußerte sich enttäuscht darüber, dass die Sozialwohnungsbaupolitik zwar richtig sei und viele Anreize biete, aber derzeit in den meisten Phasen feststecke. So sei beispielsweise ein Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND für Unternehmen nicht verfügbar. Um dieses Kapital aufzunehmen, benötigt das Projekt eine Baugenehmigung. Die Erteilung einer Baugenehmigung dauert zwei bis drei Jahre. Gleichzeitig seien die Unternehmen bereits in der ersten Phase der Genehmigung der Investitionspolitik festgefahren, sodass sie kein Vorzugskapital aufnehmen könnten.
Neben dem Kapital haben Unternehmen auch Schwierigkeiten mit der Landfinanzierung. Derzeit gibt es zwei Möglichkeiten: Selbstverhandlung, Entschädigung, Räumung oder staatlich zugeteiltes Land. Beide Quellen sind jedoch schwierig. Eine weitere Schwierigkeit besteht darin, dass Unternehmen, die Sozialwohnungsprojekte durchführen, nur einen Gewinn von 10 % erzielen. Der Verkaufspreis und das Verkaufsobjekt müssen jedoch über das Bauamt abgewickelt werden, wobei Kosten anfallen, die nicht im Verkaufspreis enthalten sind. „Um Unternehmen zu fördern, bietet der Staat zahlreiche Anreize, die die meisten jedoch nicht nutzen können. Daher hoffe ich, dass der Staat die Unternehmen unterstützt. Zu viele Hindernisse schrecken Unternehmen von der Teilnahme an der Entwicklung ab“, erklärte Herr Hoang.
Herr Le Huu Nghia, Direktor der Le Thanh Company – einem auf Sozialwohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt spezialisierten Unternehmen –, räumte ein, dass die Regierung zahlreiche Fördermaßnahmen eingeführt habe, um die Sozialisierung in diesem Bereich zu fördern. Für Unternehmen sei es jedoch sehr schwierig und zeitaufwändig, Projektumsetzungsverfahren abzuschließen. Früher konnten die Verfahren zur Projektumsetzung parallel durchgeführt werden, heute liegen sie beim Ministerium für Planung und Investitionen. Der erste und wichtigste Schritt sei dabei die Genehmigung der Investitionspolitik parallel zur Genehmigung des Investors.
Derzeit stecken nicht nur der gewerbliche Wohnungsbau, sondern auch der soziale Wohnungsbau in dieser ersten Phase fest, was die Umsetzung weiterer Phasen unmöglich macht. Dies zeigt sich daran, dass in der Vergangenheit kein neues Sozialwohnungsprojekt umgesetzt wurde. Daher ist es trotz vieler und attraktiver Anreize sehr schwierig, diese Anreize zu fördern, wenn die Umsetzung und Umsetzung der Maßnahmen vor Ort ineffektiv ist und die rechtlichen Verfahren nicht abgeschlossen sind.
Bevorzugte Sozialwohnungspolitik ist schwer zu erreichen Unternehmen
Lassen Sie nicht „Teppich oben, Nägel darunter“ liegen
Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, analysierte, dass es zwar viele Fördermaßnahmen für den sozialen Wohnungsbau gebe, Unternehmen jedoch aufgrund zahlreicher Engpässe bei Kapital, Recht, Verfahren und Prozessen kein Interesse an einer Teilnahme hätten. Das größte Hindernis sei die Umsetzung der Maßnahmen. Das erste Problem sei die Vergünstigung von Krediten. Zwar sieht das Wohnungsbaugesetz von 2014 Kreditanreize für Käufer, Mieter und Investoren von Sozialwohnungen vor. Seit Ende 2015 habe der Staat jedoch den mittelfristigen Haushalt nicht mehr für den sozialen Wohnungsbau ausgegeben, sodass keine Finanzierungsquelle mehr bestehe.
Bis Ende 2017 hattedie Nationalversammlung 400 Milliarden VND für dieses Programm und anschließend weitere 4.000 Milliarden VND bewilligt. Tatsächlich fehlte jedoch die Finanzierung. Bislang wurde im mittelfristigen Haushaltsplan für 2021–2025 die Zuweisung von Kreditquellen für den sozialen Wohnungsbau nicht klar geregelt. Daher hatten Unternehmen und Bürger bisher keinen Zugang zu dieser Kapitalquelle.
Bisher hat die Regierung ein Förderpaket in Höhe von 120 Milliarden VND angekündigt, das als Vorzugspaket für Sozialwohnungen gilt. Der Zinssatz beträgt jedoch bis zu 8,2 % pro Jahr, während der aktuelle Kreditzinssatz der Social Policy Bank bei 4,8 % pro Jahr liegt. Der Zinssatz ist zu hoch und die Kreditlaufzeit beträgt nur fünf Jahre. Daher trauen sich die Menschen nicht, Kredite für den Kauf oder die Anmietung von Sozialwohnungen aufzunehmen. Unternehmen, die diese Kapitalquelle gerne nutzen möchten, können aufgrund rechtlicher Probleme keinen Kredit aufnehmen. Aufgrund dieser Hindernisse wurden trotz langer Ankündigung nur weniger als 100 Milliarden VND aus diesem Paket ausgezahlt.
„Das 120.000-Milliarden-VND-Paket ist kein Vorzugspaket für Sozialwohnungen, sondern eigentlich ein Kreditpaket mit 1,5 bis 2 % niedrigeren Zinsen als der Marktzins. Daher empfehle ich dem Bauministerium, das 110.000-Milliarden-VND-Paket wie das zuvor erfolgreiche 30.000-Milliarden-VND-Paket weiter umzusetzen. Das 110.000-Milliarden-VND-Paket ist wirklich ein Vorzugspaket und muss erneuert werden. Wenn dieses Paket genehmigt wird, werden die Menschen es wagen, Kredite aufzunehmen, um Häuser zu kaufen, und hoffen, das Programm für eine Million Sozialwohnungen abzuschließen“, schlug Herr Chau vor.
Zu den Anreizen, insbesondere zur langsamen Auszahlung des 120.000 Milliarden VND umfassenden Pakets, erklärte Dr. Can Van Luc, Mitglied des Nationalen Finanz- und Geldpolitikbeirats, dies sei auf den zunächst festen und dann variablen Zinssatz zurückzuführen. Dies sei nicht nachhaltig, da es unmöglich sei, einen festen Zinssatz von 8,2 % pro Jahr über viele Jahre aufrechtzuerhalten. Dieser Zinssatz sei derzeit auch für Investoren und Eigenheimkäufer unattraktiv, da es sich um ein langfristiges Darlehen handele.
Um die Nachfrage nach Sozialwohnungen anzukurbeln, sollte daher ein Fonds für die Entwicklung von Sozialwohnungen geschaffen werden. Der Premierminister hat das Finanzministerium und das Bauministerium beauftragt, dieses Paket zu prüfen und die Mobilisierung von Maßnahmen, ausländischen Investmentfonds und internationalen Investmentfonds zur Beteiligung zu ermöglichen. Auch Länder wie Singapur und Südkorea setzen diesen Fonds erfolgreich ein, und der Zinssatz liegt bei nur etwa 50 % des Marktzinses. Bei diesem Zinssatz sind Eigenheimkäufer und Investoren finanziell gut aufgestellt. Die noch immer umständlichen und unrealistischen Verwaltungsverfahren müssen vereinfacht werden, um Unternehmen die Teilnahme zu ermöglichen.
Gerade fast 100 Milliarden VND ausgezahlt
In Bezug auf das Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND teilte die Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement (Bauministerium) mit, dass 20 Provinzen eine Liste mit 52 Projekten veröffentlicht haben, die im Rahmen des 120.000 Milliarden VND-Kreditprogramms kreditwürdig sind und einen Kreditbedarf von 25.884 Milliarden VND haben. Davon haben 49 Sozialwohnungsprojekte einen Kreditbedarf von 24.655 Milliarden VND und drei Projekte zur Renovierung und zum Wiederaufbau alter Wohnungen einen Kreditbedarf von 1.229 Milliarden VND. Bisher wurden einige Sozialwohnungsprojekte in den Gemeinden mit einem Kapital von rund 83,1 Milliarden VND bzw. 1.095 Milliarden VND ausgezahlt.
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