Kontinuierliche Preissenkung
Laut Berichten von Thanh Nien ist in den letzten Monaten die Zahl der zu reduzierten Preisen angebotenen Reihenhäuser in ehemals schwer zu findenden Gebieten wie Distrikt 7, Phu Nhuan, Binh Thanh und Tan Binh stark gestiegen. Erwähnenswert ist, dass es zwar viele Verkäufer, aber nur wenige Käufer gibt.
Frau Phuong Di (wohnhaft im Bezirk Nha Be, Ho-Chi-Minh-Stadt) sagte, sie verkaufe seit fast einem Jahr ihr dreistöckiges Haus mit 140 m² Grundstücksfläche. Der Preis sei von 13 Milliarden VND auf 12 Milliarden VND reduziert worden. Obwohl viele Kunden das Haus besichtigten und das schöne Haus und den guten Preis lobten, lief der Verkauf nicht. Frau Phuong Di reduzierte nicht nur den Preis, sondern sagte auch, dass sie dem Kunden, falls er zum Kauf bereit sei, alle Möbel im Haus schenken würde. Falls der Kunde die Möbel nicht abnehme, würde sie den Betrag vom Verkaufspreis abziehen.
„Viele Kunden kamen, um sich das Haus anzusehen. Alle lobten es als schön und der Preis war gut, aber der Kaufpreis war ziemlich hoch, sodass die Kunden zögerten. Denn wenn sie es kaufen wollten, hätten sie einen Kredit bei der Bank aufnehmen müssen, und heutzutage haben nur wenige Menschen so viel Bargeld in ihrem Haus. Doch während der Wirtschaftsrezession sanken die Einkommen, sodass die Notwendigkeit, für den Hauskauf einen Kredit bei der Bank aufzunehmen, die Kunden entmutigte“, sagte Frau Phuong Di.
Viele Reihenhäuser haben trotz Preissenkungen immer noch Schwierigkeiten, Kunden zu finden.
Im Bezirk Tan Binh verkauft Herr Tuan ein 42 m² großes Haus in der Ly Thuong Kiet Straße zum ursprünglichen Preis von 4,3 Milliarden VND. Der Preis wurde nun um 800 Millionen VND auf 3,5 Milliarden VND reduziert. Obwohl er mit mehreren Maklern einen Vertrag abgeschlossen und das Haus überall beworben hat, ist es noch nicht verkauft. Unweit von Herrn Tuans Haus, ebenfalls in der Gasse der Ly Thuong Kiet Straße, verkauft Frau Diem ihr eigenes vierstöckiges Haus für 3,8 Milliarden VND. Der Preis ist noch verhandelbar.
Im Bezirk Tan Thuan, Distrikt 7, wurde Anfang 2023 ein knapp 30 Quadratmeter großes Haus vom Eigentümer für 5 Milliarden VND zum Verkauf angeboten, doch niemand kaufte es. Der Eigentümer hat den Preis inzwischen auf 4 Milliarden VND gesenkt, doch das Haus ist immer noch nicht verkäuflich, obwohl es neu gebaut ist und die Gasse mit dem Auto befahrbar ist. Laut Herrn Trong, einem Immobilieninvestor im 7. Distrikt Nha Be, mussten viele „überforderte“ Investoren viele Immobilien zu recht günstigen Preisen anbieten. Doch derzeit ist die wirtschaftliche Lage schwierig, Bargeld ist knapp, sodass jeder sein Geld zur Sicherheit zurückhält.
„Jeder, der über Bargeld oder Startkapital verfügt, kann sich derzeit Geld von der Bank leihen, um überbewertete Häuser zu kaufen und auf die Erholung des Immobilienmarktes zu warten. Das ist das Wichtigste. Ich suche auch nach Häusern in Straßenlage, deren Eigentümer von der Bank überbewertet wurden, um sie zu vermieten oder Resorts für gewerbliche Zwecke zurückzukaufen. Bankkredite haben derzeit einen Zinssatz von etwa 6–7 % pro Jahr. Bei einer Laufzeit von zwei Jahren liegt der Zinssatz bei etwa 12–14 %, und viele Banken bieten sogar günstigere Zinssätze an. Inzwischen sind die Preise vieler Häuser zum Verkauf um 10–20 % gesunken und liegen damit sogar unter dem allgemeinen Marktniveau. Wer also über Bargeld verfügt, muss sich kein oder nur ein geringes Geld von der Bank leihen, um diese Immobilien zu halten. Beim späteren Verkauf wird er definitiv einen Gewinn erzielen. Insbesondere bei Immobilien in Straßenlage, die vermietet werden können, können die Mieteinnahmen einen Teil der Zinsen decken“, rechnete Herr Trong vor.
Im zweiten Quartal wird sich der Markt erholen.
Den meisten Experten zufolge kämpft der Markt für Reihenhäuser in bestehenden Wohngebieten von Ho-Chi-Minh-Stadt derzeit trotz starker Preisrückgänge mit Liquiditätsproblemen. Immobilienexperte Tran Khanh Quang analysierte, dass Reihenhäuser im Wert von 20 bis 30 Milliarden VND trotz Preissenkungen oft schwer zu handeln sind. Häuser im Wert von 5 bis 7 Milliarden VND lassen sich dagegen nur schwer veräußern, da sich die Räumlichkeiten nur schwer vermieten lassen. Während der Markt in den Vorjahren zum Jahresende noch gute Umsätze verzeichnete, ist er derzeit noch recht am Boden. Denn die meisten Käufer von Reihenhäusern sind Investoren, die vermieten, um Cashflow zu generieren, und auf steigende Preise warten. Obwohl diese Menschen bereits viel Vermögen besitzen und die Investoren selbst nicht verkaufen können, zögern sie, weitere Immobilien zu kaufen.
Immobilienexperte Tran Khanh Quang
„Wenn der Preis für Reihenhäuser mit Straßenfront um 30–40 % fällt, können sie sofort verkauft werden. Aber auch bei einem leichten Rückgang wird es schwierig sein, sie zu veräußern. Immobilien, die vermietet werden können und Cashflow generieren, werden leichter zu verkaufen sein und stärker nachgefragt sein; ebenso werden Dienstleistungsgebäude und Büros zur Miete, die um etwa 20 % reduziert sind, sofort verkauft werden. Kleine Reihenhäuser mit zwei bis drei Stockwerken sind sehr schwer zu verkaufen. Momentan gibt es positive Anzeichen, viele Leute gehen hin, um sie zu besichtigen, viele Leute wollen sie kaufen, sind aber noch zögerlich, weil sie befürchten, dass die Wirtschaftslage weiterhin schwierig ist und sich der Markt noch nicht erholt hat“, prognostizierte Herr Tran Khanh Quang.
Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan.com.vn in der südlichen Region, nannte als Gründe für den Preisrückgang bei Reihenhäusern, obwohl immer noch wenige Transaktionen stattfinden, vier Faktoren. Erstens liegen die Preise für niedrige Gebäude deutlich über dem Durchschnittseinkommen. Wer kauft, benötigt einen hohen Geldbetrag und muss sich oft einen Teil leihen. Während die aktuelle Wirtschaftsrezession die Einkommen beeinflusst, erschweren hohe Zinsen die Käufergewinnung in diesem Segment.
Ein weiterer Trend ist die Suche nach sicherem, offenem Wohnraum. Wer etwas weiter in die Vororte zieht, kann sich für diesen Preis ein größeres Haus mit viel Platz, Fläche, Landschaft und Infrastruktur kaufen. Eine andere Gruppe entscheidet sich für Wohnungen, um mit allem Komfort und Sicherheit zu leben, anstatt in engen Reihenhäusern zu hausen. Schließlich ist die Gewinnspanne dieser Art nicht so hoch wie erwartet. Die Nachfrage nach privaten Mietwohnungen ist geringer als die nach Wohnungen, und die aktuellen Verkaufspreise und Investitionsrenditen steigen nicht so schnell wie bei Grundstücken und Reihenhäusern. Dies führt zu einem Rückgang der Investitionsnachfrage nach dieser Produktgruppe.
Die meisten Meinungen bestätigen zudem, dass die Anleger trotz des starken Rückgangs der Bankzinsen und der Erholung des Marktes weiterhin zögern und auf stärkere Preissenkungen warten, was zu einem Rückgang der Liquidität führt. Eine Flaute am Immobilienmarkt ist in der Regel auch mit einer schwierigen Wirtschaftslage verbunden, sodass Menschen dazu neigen, Bargeld zu horten oder Ersparnisse bei Banken anzulegen. Die Erholung der Liquidität in diesem Segment hängt daher von der Gewinnausschöpfungsrate, dem Zugang zu Bankkapital sowie der Fähigkeit zur Zinssenkung ab. Viele Kommentare besagen, dass sich die Wirtschaft erholt und die Zinsen stark sinken, sodass dieses Segment im zweiten Quartal 2024 wieder aktiv werden könnte.
Laut Statistiken der Online-Immobilienbörse batdongsan.com.vn sanken die Verkaufspreise dieser Art im dritten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorquartal durchschnittlich um 3–6 %. Konkret sanken die Preise im Bezirk Binh Thanh um 1 %, in Binh Tan um 6 %, in Tan Binh um 2 %, in Tan Phu um 2 %, in Thu Duc City um 5 % und in Bezirk 12 um 2 %.
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