Reihenhäuser lassen sich auch mit Preissenkungen weiterhin schwer verkaufen.

Báo Thanh niên•22/01/2024

Kontinuierliche Preissenkungen

Laut Recherchen der Zeitung Thanh Nien hat die Zahl der zum Verkauf angebotenen Reihenhäuser in ehemals begehrten und schwer zu findenden Wohngebieten wie dem 7. Bezirk, Phu Nhuan, Binh Thanh und Tan Binh in den letzten Monaten stark zugenommen. Auffällig ist, dass es zwar viele Verkäufer, aber nur wenige Käufer gibt.

Frau Phuong Di (Einwohnerin des Bezirks Nha Be in Ho-Chi-Minh-Stadt) berichtete, dass sie seit fast einem Jahr versucht, ihr dreistöckiges Haus mit einer Grundstücksfläche von 140 m² zu verkaufen. Sie hat den Preis von 13 Milliarden VND auf 12 Milliarden VND gesenkt. Obwohl viele potenzielle Käufer das Haus besichtigt und dessen Schönheit und den günstigen Preis gelobt haben, kam es bisher nicht zu einem Verkauf. Frau Phuong Di erklärte, dass sie bei ernsthaftem Interesse alle Möbel überlassen würde. Sollte der Käufer die Möbel nicht übernehmen wollen, würde sie die Kosten vom Verkaufspreis abziehen.

„Viele Kunden haben sich das Haus angesehen. Alle loben seine Schönheit und den guten Preis, doch die hohe Summe lässt sie zögern. Denn für den Kauf müssten sie einen Bankkredit aufnehmen, und heutzutage haben nur wenige Menschen so viel Bargeld zur Verfügung. Angesichts der aktuellen Wirtschaftskrise und der gesunkenen Einkommen schreckt die Notwendigkeit, für den Hauskauf einen Kredit aufzunehmen, viele Kunden ab“, sagte Frau Phuong Di.

Nhà phố giảm giá vẫn khó bán- Ảnh 1. — Viele Reihenhäuser finden trotz Preissenkungen immer noch keine Käufer.

Im Bezirk Tan Binh bietet Herr Tuan sein 42 m² großes, eingeschossiges Haus in der Ly Thuong Kiet Straße zum Verkauf an. Der ursprüngliche Preis lag bei 4,3 Milliarden VND, wurde aber inzwischen um 800 Millionen VND auf 3,5 Milliarden VND gesenkt. Trotz zahlreicher Maklerangebote und intensiver Werbung ist das Haus noch immer unverkauft. Unweit von Herrn Tuans Haus, ebenfalls in einer Seitengasse der Ly Thuong Kiet Straße, bietet Frau Diem ihr eingeschossiges Haus für 3,8 Milliarden VND an, wobei der Preis verhandelbar ist.

Im Stadtteil Tan Thuan, Bezirk 7, wurde Anfang 2023 ein Haus mit einer Fläche von knapp 30 Quadratmetern für 5 Milliarden VND zum Verkauf angeboten, fand aber keinen Käufer. Nun hat der Eigentümer den Preis auf 4 Milliarden VND gesenkt, doch das Haus ist trotz seines Neubaus und der guten Erreichbarkeit mit dem Auto weiterhin unverkauft. Laut Herrn Trong, einem Immobilieninvestor aus Bezirk 7 und Bezirk Nha Be, sahen sich viele Investoren in letzter Zeit gezwungen, Immobilien zu relativ niedrigen Preisen zu verkaufen. Angesichts der aktuellen wirtschaftlichen Schwierigkeiten und der Liquiditätsknappheit halten jedoch alle ihr Geld lieber zurück.

„Momentan kann sich jeder mit ausreichend Bargeld oder Startkapital bei Banken Geld leihen, um notleidende Immobilien zu erwerben und auf eine Erholung des Immobilienmarktes zu warten. Ich suche auch nach erstklassigen Objekten, deren Eigentümer durch Bankkredite belastet sind, um diese zu vermieten oder Ferienimmobilien für geschäftliche Zwecke zu erwerben. Bankkredite haben derzeit Zinssätze von etwa 6–7 % pro Jahr. Bei einer Laufzeit von zwei Jahren liegt der Zinssatz bei etwa 12–14 %, und viele Banken bieten sogar noch niedrigere Zinssätze an. Gleichzeitig sind die Preise vieler zum Verkauf stehender Immobilien im Vergleich zum allgemeinen Marktdurchschnitt um 10–20 % oder sogar mehr gesunken. Wer also über ausreichend Bargeld verfügt und keinen Bankkredit benötigt oder sich nur einen kleinen Betrag leiht, um diese Immobilien zu halten, wird beim späteren Verkauf definitiv einen Gewinn erzielen. Dies gilt insbesondere für Immobilien in Top-Lagen, die vermietet werden können. Die Mieteinnahmen können einen Teil der Zinsen decken“, berechnete Herr Trong.

Der Markt wird sich im zweiten Quartal erholen.

Laut den meisten Experten leidet der Markt für Reihenhäuser in bestehenden Wohngebieten von Ho-Chi-Minh-Stadt trotz deutlicher Preissenkungen derzeit unter Liquiditätsproblemen. Immobilienexperte Tran Khanh Quang analysierte, dass Reihenhäuser im Wert von 20 bis 30 Milliarden VND selbst mit Preisnachlässen oft schwer zu verkaufen sind. Reihenhäuser im Preissegment von 5 bis 7 Milliarden VND sind aufgrund der Vermietungsschwierigkeiten für Käufer weniger attraktiv. Während der Markt in den Vorjahren gegen Jahresende gute Transaktionen verzeichnete, verläuft er dieses Jahr eher schleppend. Dies liegt daran, dass die meisten Käufer von Reihenhäusern Investoren sind, die auf Mieteinnahmen und Wertsteigerungen spekulieren. Diese Investoren besitzen jedoch bereits mehrere Immobilien und haben selbst Schwierigkeiten, diese zu verkaufen, was weitere Käufe erschwert.

Wenn der Preis eines Reihenhauses an der Straße um 30–40 % sinkt, findet es möglicherweise sofort einen Käufer. Selbst eine geringe Preissenkung erschwert den Verkauf jedoch. Immobilien, die vermietet werden können und einen Mietstrom generieren, sind leichter zu verkaufen und gefragter. Auch Geschäfts- und Bürogebäude, deren Preise um etwa 20 % gesenkt werden, verkaufen sich in der Regel sofort. Kleine Reihenhäuser mit zwei bis drei Etagen sind hingegen sehr schwer zu veräußern.

Immobilienexperte Tran Khanh Quang

„Wenn die Preise für Reihenhäuser an der Straße um 30–40 % fallen, lassen sie sich sofort verkaufen. Bei einer geringeren Preissenkung bleibt der Verkauf hingegen schwierig. Immobilien, die vermietet werden können und einen Cashflow generieren, sind leichter zu verkaufen und gefragter. Auch Geschäfts- und Bürogebäude, deren Preise um etwa 20 % gesenkt werden, finden schnell Abnehmer. Kleine Reihenhäuser mit zwei bis drei Etagen sind sehr schwer zu veräußern. Aktuell gibt es positive Anzeichen: Viele Menschen besichtigen Immobilien und möchten kaufen, zögern aber noch, da sie die anhaltenden wirtschaftlichen Schwierigkeiten und die noch nicht erfolgte Markterholung befürchten“, prognostizierte Herr Tran Khanh Quang.

Währenddessen nennt Herr Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan.com.vn in der südlichen Region, vier Gründe für die sinkenden Preise von Reihenhäusern bei gleichzeitig geringer Nachfrage. Erstens sind Immobilien in niedrigen Gebäuden deutlich teurer als das durchschnittliche Einkommen der Bevölkerung. Der Kauf erfordert eine hohe Summe und oft einen Kredit. Angesichts des aktuellen wirtschaftlichen Abschwungs, der sich auf die Einkommen auswirkt, und der hohen Zinsen wird dieses Segment weniger Käufer anziehen.

Des Weiteren besteht aktuell ein Trend hin zu geräumigen und sicheren Wohnräumen. Für diesen Preis bietet sich in den Vororten die Möglichkeit, ein größeres Haus mit mehr Platz, einer schöneren Lage, besserer Infrastruktur und einer besseren Umgebung zu erwerben. Eine andere Gruppe bevorzugt Wohnungen mit umfassendem Komfort und Sicherheit gegenüber beengten Reihenhäusern. Schließlich ist die Rendite für diese Immobilienart nicht so hoch wie erwartet. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist geringer als die nach Wohnungen, und das Preiswachstum sowie die Renditeentwicklung sind nicht mehr so rasant wie bei Grundstücken und Reihenhäusern in Satellitenstädten. Dies führt zu einer sinkenden Investitionsnachfrage nach dieser Immobiliengruppe.

Die meisten Experten sind sich einig, dass die Anleger trotz stark gesunkener Kreditzinsen und einer sich erholenden Marktlage weiterhin vorsichtig agieren und auf weitere Preisrückgänge warten, was zu einer geringeren Liquidität führt. Typischerweise fällt ein schwacher Immobilienmarkt mit einer schwierigen Wirtschaftslage zusammen, weshalb die Menschen dazu neigen, Bargeld zu horten oder auf Banksparkonten anzulegen. Die Erholung der Liquidität in diesem Segment hängt daher von der Gewinnspanne, dem Zugang zu Bankkapital und der Möglichkeit weiterer Zinssenkungen ab. Viele gehen davon aus, dass dieses Segment mit der Erholung der Wirtschaft und dem starken Zinsrückgang im zweiten Quartal 2024 wieder an Dynamik gewinnen könnte.

Laut Statistiken des Online-Immobilienportals batdongsan.com.vn sanken die durchschnittlichen Angebotspreise für diese Immobilienart im dritten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorquartal um 3–6 %. Konkret gingen die Preise im Bezirk Binh Thanh um 1 %, im Bezirk Binh Tan um 6 %, im Bezirk Tan Binh um 2 %, im Bezirk Tan Phu um 2 %, in Thu Duc um 5 % und im Bezirk 12 um 2 % zurück.

Quellenlink