Sind Sozialwohnungen wirklich bezahlbar?

VTV.vn - Da die Verkaufspreise vieler Sozialwohnungsprojekte in Hanoi fast 30 Millionen VND/m² erreichen, bleibt der Traum vom Eigenheim für Menschen mit mittlerem und niedrigem Einkommen in weiter Ferne.

Foto: Ngoc Hien

Die Erschließung von Möglichkeiten zum Eigenheimerwerb bleibt eine ferne Realität.

Der neue Mechanismus gemäß Dekret 261/2025/ND-CP hat die Kriterien für den Erwerb von Sozialwohnungen deutlich erweitert, indem die Einkommensgrenze auf 20–40 Millionen VND pro Monat angehoben wurde. Diese Anpassung wird als „Türöffner“ zum Wohneigentum für Arbeitnehmer gesehen. Betrachtet man jedoch die tatsächlichen Verkaufspreise und Zahlungsbedingungen von Sozialwohnungsprojekten in Hanoi , wird vielen klar, dass der Traum vom Eigenheim noch in weiter Ferne liegt.

Laut einem Bericht des Bauamts Hanoi wurden seit Ende 2024 zahlreiche Sozialwohnungsbauprojekte in Hanoi begonnen, die Verkaufspreise sind jedoch stark gestiegen. Vor 2023 lagen die Verkaufspreise für Sozialwohnungen in der Hauptstadt zwischen 13 und 17 Millionen VND/m².

Einer der höchsten Preise liegt derzeit für das Sozialwohnungsbauprojekt Thuong Thanh (Reisstadt Long Chau) bei 29,4 Millionen VND/m² (inkl. MwSt., exkl. Instandhaltungskosten). Der Verkauf der Wohnungen begann am 1. Oktober. Käufer müssen je nach Größe zwischen 940 Millionen und 2 Milliarden VND investieren, um dort eine Wohnung zu erwerben. Der bisherige Rekord lag bei einem Sozialwohnungsbauprojekt in Ha Dinh, Gemeinde Tan Trieu, Bezirk Thanh Tri (ehemals), mit einem vorläufigen Verkaufspreis von 25 Millionen VND/m².

Visualisierung des Sozialwohnungsbauprojekts Rice City Long Chau mit einem Preis von 27 Millionen VND/m². Foto: BIC Vietnam.

Frau Nguyen Thu Trang, 29 Jahre alt, Buchhalterin bei einem Handelsunternehmen im Stadtbezirk Cau Giay und derzeit Mieterin einer Wohnung im Stadtbezirk Phu Dien, erzählte: „Ich spare seit über vier Jahren, zusätzlich zu etwas Geld von meinen Eltern, und habe jetzt nur noch etwa 120 Millionen VND. Ich möchte mich für den Kauf einer Sozialwohnung im Trung-Van-Projekt anmelden, einer 50 m² großen Wohnung zum Preis von über einer Milliarde VND. Um einen Bankkredit zu bekommen, benötige ich jedoch mindestens 20 % Eigenkapital, also etwa 200 Millionen VND. Und das reicht mir nicht. Obwohl der Zinssatz von 5,4 % sehr niedrig ist, ist es trotzdem schwierig, einen Kredit zu erhalten.“

Frau Trang verdient monatlich etwa 18 Millionen VND. Nach Abzug von Miete, Lebenshaltungskosten und einem Geldüberweisungsbetrag in ihre Heimat bleibt ihr kaum etwas übrig. „Ich würde auch einen langfristigen Kredit aufnehmen, solange ich eine sichere Wohnung habe. Aber bei solchen Preisen ist der Traum von einer Sozialwohnung unerreichbar“, sagte sie.

Im Fall von Duy Anh, 29, einem Techniker aus Hanoi, standen er und seine Frau vor dem Problem, dass der Preis ihre finanziellen Möglichkeiten überstieg, obwohl sie über ausreichend Kapital verfügten. Er erzählte, dass sie seit ihrer Heirat mit Unterstützung beider Elternpaare und dank ihrer Ersparnisse etwa 300 Millionen VND angespart hatten und planten, sich für den Kauf einer Wohnung in einer Sozialwohnungsanlage im Stadtteil Long Bien anzumelden.

„Eine 55 m² große Wohnung kostet etwa 1,6 Milliarden VND. Wenn wir 1,3 Milliarden VND über 20 Jahre leihen, müssten wir monatlich etwa 8 Millionen VND zahlen, inklusive Zinsen und Tilgung. Meine Frau und ich verdienen über 30 Millionen VND, was eigentlich ausreichen sollte, aber nach Abzug der Lebenshaltungskosten und der Ausgaben für unsere beiden Kinder bleibt nichts übrig. Selbst mit dem Startkapital trauen wir uns noch nicht, den Vertrag zu unterschreiben, weil wir Angst haben, dass uns das Geld ausgeht“, rechnete Duy Anh vor.

Diese Geschichten aus dem wahren Leben zeigen, dass das größte Hindernis heutzutage nicht nur der Mangel an Startkapital ist, sondern auch die Tatsache, dass der Verkaufspreis von Sozialwohnungen weit über der Bezahlbarkeit selbst von Menschen mit einem stabilen Einkommen liegt.

Immobilienexperten zufolge besteht das aktuelle Paradoxon darin, dass zwar immer mehr Menschen Kredite erhalten, der tatsächliche Zugang zu Kapital jedoch aufgrund exorbitanter Preise und hoher Anzahlungsanforderungen gering ist. Dadurch bleibt der „Traum vom sozialen Wohnungsbau“ – obwohl er auf dem Papier näher rückt – in der Realität weiterhin unerreichbar.

Um sozialen Wohnraum wirklich "bezahlbar" zu machen

In Wirklichkeit sind finanzielle Unterstützungsmaßnahmen nur ein „vorübergehendes Schmerzmittel“. Wenn die Inputkosten für sozialen Wohnungsbau weiter steigen, von Grundstücken und Materialien bis hin zu Projektmanagementkosten, dann wird es den Menschen auch bei sinkenden Kreditzinsen schwerfallen, sich den Kauf zu leisten.

Experten argumentieren jedoch, dass ein tiefergehender Blick auf die preisbestimmenden Faktoren notwendig sei, um zu verstehen, warum Sozialwohnungen immer teurer werden. Laut Architekt Ngo Minh Tam von der Covic Consulting & Construction Joint Stock Company liegt das Problem nicht nur in den Kosten für Material, Grundstück oder Arbeitskräfte, sondern auch in der Umsetzungsfähigkeit der Investoren und dem mangelhaften Preismanagement.

„Es ist unmöglich, absolut billigen sozialen Wohnraum zu fordern, wenn die Produktionskosten steigen. Noch besorgniserregender ist jedoch die Situation, in der sich der Bau verzögert, zusätzliche Kosten entstehen und diese dann auf den Verkaufspreis umgelegt werden. In diesem Fall tragen die Menschen letztendlich die Kosten der Verzögerungen“, analysierte Herr Tam.

Diese Ansicht wurde auch vom stellvertretenden Bauminister Nguyen Van Sinh auf der Konferenz zur Überprüfung der Fortschritte im sozialen Wohnungsbau Mitte Oktober bekräftigt: „Wir brauchen Wohnungen mit echtem Wert, die wir an Menschen verkaufen können, die wirklich eine Wohnung benötigen. Die Preise für Sozialwohnungen in Hanoi befinden sich derzeit auf Rekordniveau, möglicherweise aufgrund mangelnder Investitionskraft oder der Ausnutzung einer laschen Politik zur Preissteigerung. Die Stadt muss unverzüglich Inspektionen, Überprüfungen und Kontrollen durchführen, um sicherzustellen, dass die Menschen weiterhin die Möglichkeit haben, eine Wohnung zu kaufen.“

Der stellvertretende Minister schlug vor, dass Hanoi den Verwaltungsverfahren für Sozialwohnungsbauprojekte Priorität einräumen sollte, um sowohl den Fortschritt zu beschleunigen als auch die langwierigen Kosten zu senken – einer der Gründe für die unangemessen hohen Preise.

Steigen die Produktionskosten für sozialen Wohnungsbau weiter an – von Grundstücken und Baumaterialien bis hin zu Projektmanagementkosten –, wird es selbst bei sinkenden Kreditzinsen für viele Menschen schwierig bleiben, sich eine Wohnung zu leisten. Foto: VGP.

Bei der ersten Sitzung des Zentralen Lenkungsausschusses für Wohnungspolitik und Immobilienmarkt Ende September 2025 forderte Premierminister Pham Minh Chinh die Ministerien, Sektoren und lokalen Behörden auf, die Preise für Immobilien und Sozialwohnungen nach realen Marktmechanismen und im Einklang mit den Einkommen der Bevölkerung zu regulieren.

Die Preise für gewerblichen Wohnraum müssen den Marktprinzipien, der Wirtschaft und den Bedingungen und Möglichkeiten der Bevölkerung entsprechen; Ziel ist es, sicherzustellen, dass alle Bürger über Wohnraum verfügen und so zu einer Verbesserung ihres materiellen und geistigen Lebens beitragen.

Demnach ist eine umfassende und ganzheitliche Lösung erforderlich; dazu gehören eine enge Zusammenarbeit und Koordination zwischen Staat und Wirtschaft, zwischen Zentral- und Lokalregierungen sowie die Integration der Fiskal- und Geldpolitik mit der Bodenpolitik und anderen Politikbereichen. Der Staat muss die Grundstücks- und Immobilienpreise durch Finanzinstrumente, insbesondere Steuern, Gebühren und andere finanzpolitische Maßnahmen, regulieren; Mechanismen und Maßnahmen zur angemessenen Senkung der Zinssätze und zur Verkürzung der Kreditlaufzeiten schaffen; und die Einkommensgrenzen für den Erwerb von Sozialwohnungen an die jeweiligen Gegebenheiten und lokalen Gegebenheiten anpassen.

Obwohl sich die Rahmenbedingungen verbessert haben, bleibt die Kluft zwischen Einkommen und Immobilienpreisen ein dringendes Problem, das angegangen werden muss. Die Lösung des Problems des sozialen Wohnungsbaus liegt nicht nur in Vorzugskonditionen oder Einkommensgrenzen, sondern auch in der Preiskontrolle, um wirklich bezahlbaren Wohnraum zu gewährleisten. Nur so wird der Traum vom Eigenheim für Arbeitnehmer nicht länger unerreichbar bleiben.

Quelle: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-co-thuc-su-re-100250806130222727.htm