Ist Sozialwohnung wirklich so günstig?

VTV.vn - Angesichts der Tatsache, dass die Verkaufspreise vieler Sozialwohnungsbauprojekte in Hanoi fast 30 Millionen VND/m² erreichen, ist der Traum vom Eigenheim für Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen noch in weiter Ferne.

Foto: Ngoc Hien

„Erschließung“ von Wohnmöglichkeiten, doch die Realität ist noch weit entfernt

Die neue Regelung gemäß Dekret 261/2025/ND-CP hat den Kreis der Erwerbsberechtigten für Sozialwohnungen (NƠXH) deutlich erweitert, indem die Einkommensgrenze auf 20 bis 40 Millionen VND pro Monat angehoben wurde. Diese Anpassung soll Arbeitnehmern den Zugang zu Wohnraum erleichtern. Doch angesichts der tatsächlichen Verkaufspreise und Zahlungsbedingungen von NƠXH-Projekten in Hanoi wird vielen klar, dass der Traum vom eigenen Zuhause noch in weiter Ferne liegt.

Laut einem Bericht des Bauamts Hanoi wurden seit Ende 2024 zahlreiche Sozialwohnungsbauprojekte in Hanoi begonnen, deren Verkaufspreise jedoch stark angestiegen sind. Vor 2023 schwankten die Verkaufspreise für Sozialwohnungen in der Hauptstadt zwischen 13 und 17 Millionen VND/m².

Einer der höchsten Preise liegt derzeit im Sozialwohnungsgebiet Thuong Thanh (Reisstadt Long Chau) mit einem Preis von 29,4 Millionen VND/m² (inkl. MwSt., exkl. Instandhaltungskosten). Die Wohnungen dort sind seit dem 1. Oktober im Verkauf. Käufer müssen je nach Lage zwischen 940 Millionen und 2 Milliarden VND investieren, um hier ein Haus zu erwerben. Der bisherige Rekord lag bei einem Sozialwohnungsprojekt in Ha Dinh, Gemeinde Tan Trieu, Bezirk Thanh Tri (alt), mit einem voraussichtlichen Verkaufspreis von 25 Millionen VND/m².

Perspektive des Sozialwohnungsbauprojekts Rice City Long Chau mit einem Preis von 27 Millionen VND/m². Foto: BIC Vietnam.

Frau Nguyen Thu Trang, 29 Jahre alt, Buchhalterin bei einem Handelsunternehmen im Stadtteil Cau Giay und derzeit Mieterin eines Zimmers im Stadtteil Phu Dien, erzählte: „Ich habe über vier Jahre gespart und zusätzlich etwas Geld von meinen Eltern bekommen. Jetzt habe ich etwa 120 Millionen Yuan. Ich möchte mich für eine Sozialwohnung im Trung-Van-Projekt anmelden, eine 50 m² große Wohnung zum Preis von über einer Milliarde Yuan. Um einen Bankkredit zu bekommen, benötige ich jedoch mindestens 20 % Eigenkapital, also etwa 200 Millionen Yuan. Das reicht aber nicht. Obwohl der Zinssatz von 5,4 % wirklich niedrig ist, ist es schwierig, überhaupt einen Kredit aufzunehmen.“

Frau Trang verdient monatlich etwa 18 Millionen VND. Nach Abzug von Miete, Lebenshaltungskosten und einem Geldüberweisungsbetrag in die Heimat bleibt ihr kaum etwas übrig. „Ich würde sogar einen langfristigen Kredit aufnehmen, solange ich eine feste Bleibe habe. Aber bei diesen Kosten ist der Traum von einer Sozialwohnung noch immer unerreichbar“, sagte sie.

Im Fall von Herrn Duy Anh, 29 Jahre alt, einem Techniker aus Hanoi, geriet das Paar in Schwierigkeiten, da der Kaufpreis ihre finanziellen Möglichkeiten überstieg, obwohl sie über ausreichend Kapital verfügten. Er erklärte, dass sie seit ihrer Heirat mit Unterstützung beider Eltern und ihren Ersparnissen von etwa 300 Millionen VND den Kauf einer Wohnung in einem Sozialwohnungsgebiet im Stadtbezirk Long Bien geplant hatten.

„Eine 55 m² große Wohnung kostet etwa 1,6 Milliarden VND. Wenn wir 1,3 Milliarden VND für 20 Jahre aufnehmen, müssten wir monatlich etwa 8 Millionen VND inklusive Zinsen und Tilgung zahlen. Meine Frau und ich verdienen über 30 Millionen VND, was zunächst viel klingt, aber nach Abzug der Lebenshaltungskosten und der Ausgaben für unsere beiden Kinder bleibt nichts übrig. Obwohl wir das nötige Startkapital haben, trauen wir uns nicht, den Kreditvertrag zu unterschreiben, aus Angst, darin zu ertrinken“, rechnete Duy Anh vor.

Die oben genannten Beispiele aus dem wahren Leben zeigen, dass die größte Hürde heutzutage nicht nur im Mangel an Startkapital liegt, sondern auch im Verkaufspreis von Sozialwohnungen, der selbst für Menschen mit einem stabilen Einkommen weit über deren Bezahlbarkeit hinausgeht.

Immobilienexperten zufolge besteht das aktuelle Paradoxon darin, dass immer mehr Menschen Anspruch auf Sozialwohnungen haben, die tatsächliche Kreditvergabe jedoch aufgrund der oft überhöhten Verkaufspreise und der hohen Eigenkapitalanforderungen gering ist. Dadurch rückt der Traum vom sozialen Wohnungsbau – obwohl er auf dem Papier näher rückt – in der Realität noch in weite Ferne.

Um sozialen Wohnraum wirklich "bezahlbar" zu machen

Finanzielle Förderprogramme sind in Wirklichkeit nur ein kurzfristiges Schmerzmittel. Steigen die Kosten für den sozialen Wohnungsbau weiter an – von Grundstücken und Baumaterialien bis hin zu Projektmanagementkosten –, wird es den Menschen selbst bei sinkenden Kreditzinsen schwerfallen, sich eine Wohnung zu leisten.

Experten zufolge müssen die preistreibenden Faktoren jedoch genauer untersucht werden, um zu verstehen, warum Sozialwohnungen immer teurer werden. Laut Architekt Ngo Minh Tam von der Covic Consulting & Construction Joint Stock Company liegt das Problem nicht nur in den Kosten für Material, Grundstück und Arbeitskräfte, sondern auch in der Umsetzungsfähigkeit der Investoren und dem unzureichenden Preismanagement.

„Es ist unmöglich, absolut billigen sozialen Wohnraum zu fordern, wenn die Inputkosten steigen. Noch besorgniserregender ist jedoch die Situation, in der sich der Baufortschritt verzögert, Kosten entstehen und diese dann alle in den Verkaufspreis einfließen. In diesem Fall sind es letztendlich die Menschen, die die Kosten der Verzögerung tragen“, analysierte Herr Tam.

Diese Ansicht wurde auch vom stellvertretenden Bauminister Nguyen Van Sinh auf der Konferenz zur Überprüfung der Fortschritte im sozialen Wohnungsbau Mitte Oktober bekräftigt: „Wir brauchen Wohnungen mit echtem Wert, die wir an Menschen mit echtem Wohnbedarf verkaufen können. Die Preise für Sozialwohnungen in Hanoi sind auf einem Rekordhoch. Die Ursache könnte in der geringen Investitionsbereitschaft der Investoren oder in der Ausnutzung der lockeren Politik zur Preissteigerung liegen. Die Stadt muss umgehend Kontrollen und Überprüfungen durchführen, damit die Menschen weiterhin die Möglichkeit haben, Wohnungen zu kaufen.“

Der stellvertretende Minister schlug vor, dass Hanoi die Verwaltungsverfahren für Sozialwohnungsbauprojekte einer Sonderbehandlung unterstellen solle, um sowohl den Fortschritt zu beschleunigen als auch die anhaltenden Kosten zu senken – einer der Gründe für die unangemessen steigenden Preise.

Steigen die Kosten für den sozialen Wohnungsbau weiter an – von Grundstücken und Baumaterialien bis hin zu Projektmanagementkosten –, wird es selbst bei sinkenden Kreditzinsen für viele Menschen schwierig bleiben, sich eine Wohnung zu leisten. Foto: VGP.

Bei der ersten Sitzung des Zentralen Lenkungsausschusses für Wohnungspolitik und Immobilienmarkt Ende September 2025 forderte Premierminister Pham Minh Chinh die Ministerien, Behörden und lokalen Gebietskörperschaften auf, die Preise für Immobilien und Sozialwohnungen nach realen Marktmechanismen und entsprechend dem Einkommen der Bevölkerung zu regulieren.

Die Preise für gewerblichen Wohnraum müssen mit den Gegebenheiten des Marktes, der Wirtschaft und den Lebensumständen und Möglichkeiten der Bevölkerung im Einklang stehen; Ziel ist es, Wohnraum für alle zu schaffen und so zur Verbesserung des materiellen und geistigen Lebens der Menschen beizutragen.

Demnach bedarf es einer umfassenden Lösung. Eine enge Zusammenarbeit und Koordination zwischen Staat und Unternehmen sowie zwischen Zentral- und Lokalregierungen ist unerlässlich. Fiskal- und Geldpolitik müssen mit Bodenpolitik und anderen politischen Maßnahmen abgestimmt werden. Der Staat muss die Grundstücks- und Immobilienpreise durch Finanzinstrumente, insbesondere Steuern, Gebühren und Abgaben, regulieren. Er muss Mechanismen und Maßnahmen zur Senkung der Zinssätze und zur Verbesserung der Kreditkonditionen schaffen und die Einkommensgrenzen für den Erwerb von Sozialwohnungen den jeweiligen Gegebenheiten und Regionen entsprechend anpassen.

Die Politik hat sich zwar gelockert, doch die Kluft zwischen Einkommen und Wohnungspreisen stellt weiterhin ein Problem dar, das behoben werden muss. Die Lösung des Problems des sozialen Wohnungsbaus liegt nicht allein in der Vergabe von Vorzugswohnungen oder der Regulierung des Einkommens, sondern auch in der Kontrolle der Verkaufspreise, um Wohnraum wirklich bezahlbar zu machen. Dann wird der Traum vom Eigenheim für Arbeitnehmer kein unerreichbarer Traum mehr sein.

Quelle: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-co-thuc-su-re-100250806130222727.htm