Das Paradoxon des Wohnungsmarktes in Ho-Chi-Minh-Stadt und der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum

Das Problem des bezahlbaren Wohnraums steckt in einer Teufelskreis aus Nachfrage und Einkommen fest.

Viele beklagen sich darüber, dass es schwierig sei, für 5 Milliarden VND eine zufriedenstellende Wohnung im Stadtzentrum zu erwerben. Tatsächlich gibt es jedoch zahlreiche Altbauten oder Wohnungen in den Vororten, die bereits für 2–3 Milliarden VND angeboten werden, aber kaum Interesse wecken. Dieses Bild verdeutlicht die große Diskrepanz zwischen dem tatsächlichen Bedarf und den finanziellen Möglichkeiten der Wohnungskäufer und spiegelt die starke Ungleichheit auf dem städtischen Wohnungsmarkt wider.

An Wohnungen im Wert von 2-3 Milliarden VND mangelt es nicht.

Laut CBRE Vietnam erreichte der durchschnittliche Preis für Reihenhäuser in Ho-Chi-Minh-Stadt im zweiten Quartal 160–300 Millionen VND/m², ein Anstieg von 9 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Die Preise für Wohnungen schwankten zwischen 82 und 220 Millionen VND/m², was einem Anstieg von 29 % entspricht. In zentralen Lagen gestaltete sich die Suche nach einer Wohnung mit einem Budget von 5 Milliarden VND schwierig. Aktuelle Umfragen zeigten jedoch, dass in den Vororten oder bei Projekten, deren Fertigstellung 10–20 Jahre zurückliegt, das Angebot an Wohnungen unter 3 Milliarden VND weiterhin recht groß ist. Das Problem liegt darin, dass diese Objekte oft nicht den zunehmend strengen Kriterien der Käufer entsprechen.

Herr Huynh Van Hung (aus Dong Thap ) berichtete, dass er eine Anzeige für eine Wohnung in Ho-Chi-Minh-Stadt im Preisbereich von 2 Milliarden VND für seinen Sohn, der dort studieren sollte, geschaltet hatte. Daraufhin erhielt er umgehend Anfragen von Dutzenden Maklern, die ihm neue und gebrauchte Wohnungen in Stadtteilen und Gemeinden weit außerhalb des Zentrums anboten, üblicherweise zu Preisen zwischen 2 und 3 Milliarden VND. Schließlich entschied er sich für eine knapp 50 m² große Wohnung im Vinhomes Grand Park (Stadtteil Long Binh) für 2,6 Milliarden VND, da sein Sohn so bequem in der Nähe studieren konnte.

Laut einer Umfrage eines Reporters der Zeitung Nguoi Lao Dong werden derzeit viele Zweitwohnungen in Projekten weit außerhalb des Zentrums, wie beispielsweise Moonlight Boulevard (Bezirk An Lac); Green Town Binh Tan (Gemeinde Vinh Loc); Vision, Conic Boulevard (Bezirk Tan Tao); Akari City (Bezirk An Lac); Westgate (Gemeinde Binh Chanh); SaigonIntela (Binh Hung) ... für nur 2-3 Milliarden VND zum Verkauf angeboten, nicht so viel, wie viele Leute denken.

Der Apartmentkomplex Sunrise Riverside (Gemeinde Nha Be) kostet derzeit 2,5-3 Milliarden VND pro Wohnung.

Selbst im Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt, der seit Jahren ein begehrtes Viertel ist, gibt es viele bezahlbare Wohnungen, wie zum Beispiel Vinhomes Central Park (Stadtteil Long Binh), 9 View Apartment (Stadtteil Phuoc Long) und The Art Gia Hoa (Stadtteil Phuoc Long). Allerdings ist es für Verkäufer nicht immer einfach, Käufer zu finden. Frau Hong (wohnhaft im Apartmentgebäude Green River, Stadtteil Binh Dong) berichtete, dass sie ihre über 70 Quadratmeter große Wohnung monatelang zum Verkauf angeboten hatte, bevor sie einen Käufer fand, obwohl der Preis nur 2,7 Milliarden VND betrug. Der Hauptgrund dafür ist, dass es sich um eine Sozialwohnung handelt, sodass der Käufer das Eigentum nicht sofort übertragen kann. Daher verläuft die Transaktion sehr langsam, obwohl die Lage recht zentral ist und die Infrastruktur hervorragend.

Es ist bemerkenswert, dass der Preisunterschied pro Quadratmeter deutlich sichtbar ist. Neubauprojekte in Zentrumsnähe kosten selten unter 50 Millionen VND/m², während Projekte, die vor über zehn Jahren fertiggestellt wurden, nur noch bei 31–37 Millionen VND/m² liegen. Beispielsweise wird im Projekt Phu Hoang Anh (Gemeinde Nha Be) eine 129 m² große Wohnung für rund 4,5 Milliarden VND angeboten, was 35 Millionen VND/m² entspricht. Die Attraktivität ist jedoch gering, da das Projekt schnell verfallen ist, die Gestaltung nicht optimal ist und die Fläche im Vergleich zur Nachfrage zu groß ist. Benachbarte Projekte hingegen kosten bis zu 70–90 Millionen VND/m² und haben deutlich stärker an Wert gewonnen.

Diskrepanz zwischen Bedarf und finanziellen Möglichkeiten

Herr Ta Trung Kien, Direktor des Immobilienunternehmens Viet A, gab bekannt, dass er innerhalb von nur zwei Wochen 70 der verbleibenden 100 Wohnungen und Officetels des Projekts Sunrise Riverside (Gemeinde Nha Be) verkauft hat. Es handelt sich um kleine Wohnungen mit einer Fläche von nur 50–55 m², die zu Preisen zwischen 2,5 und 3,3 Milliarden VND pro Wohnung angeboten werden. Dank der umfassenden Ausstattung können Käufer sofort einziehen oder vermieten. Hinzu kommt die günstige Finanzierungspolitik der Bank, die lediglich ein Startkapital von etwa 1,2 bis 1,5 Milliarden VND erfordert. „Unsere Kunden sind hauptsächlich junge Paare oder Singles mit Auto, die eine komfortable und moderne Wohnung suchen“, so Herr Kien.

Das größte Problem ist laut Herrn Kien nach wie vor die Diskrepanz zwischen Nachfrage und finanziellen Möglichkeiten. „Käufer wünschen sich oft geräumige Wohnungen mit zwei bis drei Schlafzimmern in zentraler Lage, mit vollständiger Bonitätsprüfung und Unterstützung der Bank für Ratenzahlungen. Mit finanziellen Mitteln von 3 Milliarden VND ist es jedoch nahezu unmöglich, diese Kriterien zu erfüllen“, so Herr Kien.

Herr Vo Hong Thang, stellvertretender Generaldirektor der DKRA Group Real Estate Services Company, bestätigte, dass es in Ho-Chi-Minh-Stadt, insbesondere in den Vororten oder der alten Provinz Binh Duong , keinen Mangel an Wohnungen unter 3 Milliarden VND gibt. Diese Projekte liegen jedoch oft weit außerhalb des Zentrums oder sind ältere Wohnungen ohne moderne Annehmlichkeiten und Serviceleistungen. „Junge Leute legen heutzutage Wert auf Ausstattung, Wohnumfeld und Betriebsführung und lehnen daher ältere Wohnungen oft ab, selbst wenn diese günstig sind. Hinzu kommt, dass rechtliche Faktoren einen starken Einfluss auf die Verkaufspreise haben, da Projekte mit vollständigen Unterlagen und umfassender Ausstattung in der Regel 10 bis 30 Prozent teurer sind als Projekte mit weniger Transparenz“, erklärte Herr Thang.

Er analysierte, dass Käufer für den Erwerb einer 2,5 Milliarden VND teuren Wohnung mit einem Darlehen 1 bis 1,5 Milliarden VND Eigenkapital benötigen. Die übrigen Käufer brauchen ein stabiles monatliches Einkommen von 35 bis 40 Millionen VND über einen Zeitraum von zehn Jahren, um die Schulden zu tilgen. Diese Gruppe von Menschen mit ausreichendem Einkommen möchte jedoch oft keine alten, schlecht ausgestatteten Wohnungen kaufen, sondern sucht eher nach gehobenen Projekten im Zentrum, die 7 bis 10 Milliarden VND kosten. Im Gegensatz dazu können Menschen mit einem durchschnittlichen monatlichen Einkommen von 15 bis 20 Millionen VND kaum genug sparen, um eine 2 bis 3 Milliarden VND teure Wohnung zu erwerben. Daher befindet sich das Problem des bezahlbaren Wohnraums in einem Teufelskreis aus Nachfrage und Einkommen: Wenn Käufer bereit sind, gibt es keine zufriedenstellenden Angebote, und wenn die verfügbaren Angebote ihre Zahlungsfähigkeit übersteigen, …

Experten zufolge wird der Wohnungsmarkt in Zukunft weiterhin stark differenziert sein. Sozialwohnungsprojekte können den Bedarf von Geringverdienern teilweise decken, doch mit einem Einkommen von 10–15 Millionen VND pro Monat ist der Kauf einer Wohnung nicht einfach. „Selbst Gruppen mit einem Einkommen von über 20 Millionen VND pro Monat können die Vorteile der Sozialwohnungsförderung kaum nutzen. Dies zeigt, dass die Kluft zwischen Angebot und Nachfrage bestehen bleibt, insbesondere angesichts knapper Grundstücke und steigender Projektentwicklungskosten“, betonte Herr Thang.

Quelle: https://nld.com.vn/nghich-ly-thi-truong-can-ho-196250915220522779.htm