Die Steuern auf Immobilien mit zwei angegebenen Preisen sollen verschärft werden.

Das Finanzministerium hat der Regierung einen Verordnungsentwurf vorgelegt, der Bestimmungen und Maßnahmen zur Organisation und Umsetzung des Einkommensteuergesetzes enthält. Besonders hervorzuheben ist der Vorschlag, die Steuern bei ungewöhnlich niedrigen angegebenen Preisen neu zu berechnen.

Banktransaktionen sollten verpflichtend sein.

Laut diesem Entwurf richtet sich der steuerpflichtige Wert bei Immobilienübertragungen nach dem Vertragspreis. Konkret beträgt die Einkommensteuer auf Immobilienübertragungen 2 % des Übertragungspreises. Der Zeitpunkt der Ermittlung des steuerpflichtigen Einkommens ist der Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Übertragungsvertrags oder die Eintragung des Nutzungs- bzw. Eigentumsrechts an der Immobilie.

Die vom Finanzministerium vorgeschlagene Steuerberechnung stößt auf gemischte Reaktionen.

FOTO: DINH SON

Der Verordnungsentwurf legt ausdrücklich fest, dass der Grundstücksübertragungspreis dem im Übertragungsvertrag zum Zeitpunkt der Übertragung angegebenen Preis entspricht. Ist im Übertragungsvertrag kein Grundstückspreis angegeben oder liegt dieser unter dem Grundstückspreis der Grundstückspreistabelle und dem Grundstückspreisanpassungskoeffizienten (K-Koeffizient), so richtet sich der Grundstücksübertragungspreis nach der zum Zeitpunkt der Übertragung geltenden Grundstückspreistabelle und dem gegebenenfalls geltenden K-Koeffizienten.

Werden sowohl Nutzungsrechte als auch mit dem Grundstück verbundene Vermögenswerte wie Häuser und Bauwerke übertragen, so wird der Wert der Nutzungsrechte, falls im Vertrag kein Grundstückspreis angegeben ist oder dieser unter dem Listenpreis liegt, anhand des örtlichen Listenpreises und des Koeffizienten K berechnet. Liegt der Wert des Hauses oder der Bauwerke im Vertrag unter dem von der Provinzregierung festgelegten Schwellenwert für die Registrierungsgebühr, so verwendet die Steuerbehörde den von der örtlichen Behörde ermittelten Preis.

Herr Nguyen Van Hoa, Vorsitzender des Notarverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, bewertete diesen Vorschlag als angemessen und notwendig, da die Praxis der Angabe „zweier Preise“ bei Immobilientransaktionen seit vielen Jahren besteht und zu Steuerausfällen sowie einer Verzerrung der Markttransparenz führt. Die alleinige Verwendung der mit dem K-Koeffizienten multiplizierten Grundstückspreistabelle oder des von der Gemeinde festgelegten Preises als Mindestgrundlage löst das Problem jedoch nur teilweise. Um es wirksam zu bekämpfen, sind zusätzliche, aufeinander abgestimmte Maßnahmen erforderlich, wie beispielsweise die verpflichtende Abwicklung von Immobilientransaktionen über Banken. Gleichzeitig ist eine Datenverknüpfung zwischen Notaren, Finanzbehörden, Grundbuchämtern und Banken notwendig; es muss eine Datenbank mit tatsächlichen Transaktionspreisen aufgebaut werden; und vor allem muss die Verantwortung aller Beteiligten für die wahrheitsgemäße Angabe ihrer Transaktionen gestärkt werden.

„Ich bin der Ansicht, dass die Verantwortung für die Bewertung nicht bei Notaren liegen sollte. Notare sind weder Bewertungsstellen noch Finanzbehörden. Ihre Aufgabe besteht vielmehr darin, die Parteien über ihre rechtlichen Verpflichtungen aufzuklären und sie darauf hinzuweisen sowie die Bereitstellung der Transaktionsdaten gemäß den gesetzlichen Bestimmungen zu koordinieren. Werden diese Lösungen gleichzeitig umgesetzt, trägt die Politik dazu bei, Doppelpreisgeschäfte zu reduzieren, Einnahmeverluste für den Staatshaushalt zu bekämpfen und die Transparenz und Rechtssicherheit auf dem Immobilienmarkt zu erhöhen“, so Nguyen Van Hoa.

Der Vorschlag des Finanzministeriums verfolgt grundsätzlich das richtige Ziel, Steuerhinterziehung zu bekämpfen und Markttransparenz zu gewährleisten. Damit er jedoch umsetzbar und fair ist, ist es entscheidend, dass die Grundstückspreise die tatsächlichen Marktwerte widerspiegeln, der K-Koeffizient angemessen ist und der Anwendungsmechanismus flexibel gestaltet ist, damit Steuern nicht zu einer Belastung für legitime Transaktionen werden.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt

Die Angst, den Menschen eine zusätzliche Belastung aufzuerlegen.

Laut Immobilienexperte Tran Khanh Quang ist die vom Finanzministerium vorgeschlagene Steuerberechnung für „verdächtige“ Immobilientransaktionen nur teilweise gerechtfertigt. Bisher empfahlen sowohl lokale Behörden als auch Experten, für die Steuerberechnung einen Multiplikator von 2 % auf die Grundstückspreistabelle anzuwenden. Dies ist die präziseste Methode, da sie keine Einnahmeverluste gewährleistet, einfach zu berechnen ist und die Marktpreise genau widerspiegelt. Denn die Grundstückspreistabellen in Provinzen wie Ho-Chi-Minh-Stadt liegen nach jahrelangen Anpassungen bereits bei rund 80 % der Marktpreise. Die Hinzunahme eines Koeffizienten K würde die Steuern erheblich erhöhen und die Bürger stärker belasten.

Viele Meinungen legen nahe, dass die Grundstückspreistabellen die tatsächlichen Marktpreise widerspiegeln sollten und der Koeffizient K angemessen sein sollte.

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„Ab dem 1. Juli werden die Kommunen weiterhin den K-Koeffizienten ausweisen, der zur Berechnung der Grundsteuer herangezogen wird. Derzeit sind die Grundsteuern zu hoch und für die meisten Menschen unerschwinglich, was ihnen Sorgen bereitet. Die Berechnung der Einkommensteuer aus Immobilienverkäufen und deren Multiplikation mit dem K-Koeffizienten könnte nun zu noch höheren Preisen als den Marktpreisen führen und somit die Steuerbelastung im Vergleich zur aktuellen Situation weiter erhöhen“, äußerte Herr Tran Khanh Quang seine Bedenken.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, erklärte, dass die Provinzen bisher zur Unterscheidung zwischen zu niedrig und zu hoch deklarierten Preisen Preisuntergrenzentabellen auf Basis der Durchschnittspreise der jeweiligen Region veröffentlichten. Bei Feststellung zu niedriger Preise berechneten die Steuerbehörden die Preise neu, indem sie die Tabellenwerte mit 2 % multiplizierten. Gemäß dem aktuellen Vorschlag des Finanzministeriums wird der Preis in Fällen, in denen der Verdacht besteht, dass der Preis unter dem Marktpreis liegt, zunächst mit einem Koeffizienten K und anschließend mit 2 % multipliziert. Obwohl diese Methode theoretisch anwendbar ist, birgt sie in der Praxis zwei mögliche Szenarien.

Das erste Szenario, wie vom Finanzministerium vorgeschlagen, würde die Notwendigkeit lokaler Mindestpreislisten beseitigen. Dieser Ansatz würde für Rechtsgerechtigkeit sorgen, die Berechnungen der Regierung vereinfachen und den Staatshaushalt entlasten, wodurch eine präzisere Einnahmenprognose aus Grundstücks- und Wohnungsverkäufen ermöglicht würde. Diese Methode würde sowohl Einnahmeverluste als auch übermäßige Besteuerung verhindern und somit für Gerechtigkeit sorgen. Auch die Bürger würden diese Methode für ihre Steuererklärungen nutzen und so sowohl zu niedrige als auch zu hohe Angaben vermeiden. „Sobald diese Methode jedoch umgesetzt ist, muss die 2%-Schwelle überdacht werden, da der Steuersatz höher als der aktuelle sein würde. Daher könnte ein niedrigerer Wert von unter 2 % in Betracht gezogen werden; das Finanzministerium sollte hierzu eine Umfrage durchführen und die Berechnungen entsprechend anpassen“, schlug Herr Le Hoang Chau vor.

Zweitens sollte, falls die 2%ige Senkung nicht umgesetzt wird, in jeder Gemeinde eine Mindestpreisliste zu Kontrollzwecken eingeführt werden. Mithilfe einer solchen Liste kann die Regierung feststellen, wer den korrekten Preis angibt und wer zu wenig zahlt, wodurch der derzeitige Verdacht ausgeräumt wird. Die Bürger können diese Mindestpreisliste dann als Grundlage für die Angabe ihrer Kauf- und Verkaufspreise sowie für die Steuerberechnung nutzen.

„Im Wesentlichen verfolgt der Vorschlag des Finanzministeriums das richtige Ziel, nämlich Steuerhinterziehung zu bekämpfen und Markttransparenz zu gewährleisten. Damit er jedoch umsetzbar und fair ist, ist es von größter Bedeutung, dass die Grundstückspreise die tatsächlichen Marktwerte widerspiegeln, der K-Koeffizient angemessen ist und der Anwendungsmechanismus flexibel gestaltet ist, damit Steuern nicht zu einer Belastung für legitime Transaktionen werden“, erklärte Herr Le Hoang Chau.

Verkäufer, denen Verluste entstehen, müssen unter Umständen trotzdem Steuern zahlen.

Umgekehrt argumentieren viele Experten, dass bei einem Steuersatz, der über dem tatsächlichen Transaktionspreis liegt, selbst bei Verlust oder einem Verkauf zum Selbstkostenpreis noch hohe Steuern anfallen. Dies betrifft insbesondere diejenigen, die aufgrund finanzieller Schwierigkeiten dringend verkaufen müssen, sowie diejenigen, die Immobilien während eines Preisbooms erworben haben, aber nun, da der Markt eingebrochen ist, ihre Verluste realisieren müssen. Wendet zudem jede Gemeinde einen anderen K-Koeffizienten an oder passt sie ihn ungenau an, entstehen Streitigkeiten zwischen Bürgern und Finanzbehörden über die Höhe der zu zahlenden Steuern, da die Steuersätze in einigen Gebieten höher ausfallen als in anderen.

Quelle: https://thanhnien.vn/siet-thue-voi-nha-dat-ke-khai-hai-gia-185260525220445726.htm