Dank der starken Beteiligung der Regierung sowie der relevanten Ministerien und Zweigstellen werden diese Probleme jedoch schneller angegangen.
Derzeit gibt es drei Gesetze, die sich direkt auf die Funktionsweise des Immobilienmarktes auswirken: das Bodengesetz von 2013, das Wohnungsgesetz von 2014 und das Immobilienwirtschaftsgesetz von 2014. Diese drei Gesetze stehen jedoch im Widerspruch zueinander und überschneiden sich.
In einem Gespräch mit Reportern erklärte Außerordentlicher Professor Dr. Nguyen Quang Tuyen, stellvertretender Vorsitzender des Rates der Rechtsuniversität Hanoi , dass sich alle drei Gesetze derzeit in der Untersuchungs- und Überarbeitungsphase befänden, um einen juristischen Durchbruch als treibende Kraft für den Immobilienmarkt zu schaffen.
Laut Herrn Tuyen haben die jüngsten Ankündigungen gezeigt, dass alle drei Gesetze derzeit großen Änderungen unterliegen.
Highlights der Novelle des Bodengesetzes 2013
Von diesen drei Gesetzen ist das Bodengesetz von 2013 das zentrale Thema. Es ist ein grundlegendes Gesetz, das als Grundlage für weitere Gesetze im Zusammenhang mit dem Immobilienmarkt dient. Die Änderung des Bodengesetzes von 2013 bedeutet daher die Beseitigung des langjährigen Engpasses auf dem Markt.
Der Analyse von Associate Professor Dr. Nguyen Quang Tuyen zufolge enthält der Entwurf des geänderten Bodengesetzes viele wichtige Ergänzungen, wie etwa die Hinzufügung von Planungs- und Landnutzungsplänen.
Der Entwurf zur Änderung des Bodengesetzes enthält konkretere Bestimmungen zu Zuständigkeit, Zweck und Umfang der Landrückgewinnung sowie zu den Bedingungen und spezifischen Kriterien für die Landrückgewinnung für die sozioökonomische Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse.
Darüber hinaus sieht der Entwurf ausdrücklich die effektive Nutzung angrenzender Landfonds vor, um Landressourcen für die sozioökonomische Entwicklung zu fördern, sowie Mechanismen zur Bereitstellung von Landnutzungsrechten, zur Neuordnung von Land und zur Verschönerung städtischer und ländlicher Wohngebiete.
„Der Entwurf hebt die Regelungen zu den Bodenpreisrahmen auf; er regelt den Mechanismus zur Bestimmung der Bodenpreise nach Marktprinzipien sowie die Kontroll- und Aufsichtsmechanismen der Zentralregierung und der Volksräte der Provinzen bei der Erstellung von Bodenpreislisten... Wir empfehlen, dass die Bodenpreisliste die Interessen harmonisieren muss“, sagte Herr Tuyen.
Der Entwurf verbessert weiterhin die gesetzlichen Regelungen für den Immobilienmarkt, einschließlich des Marktes für Landnutzungsrechte. Er fördert die Kommerzialisierung von Landnutzungsrechten, legt Anforderungen für den Aufbau eines Immobilienmarkt-Informationssystems im Zusammenhang mit Grundstücksinformationen fest und verbessert die staatlichen Regulierungen, um eine gesunde, sichere und nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarktes zu gewährleisten.
Insbesondere im Bereich der finanziellen Verwaltung von Grundstücken und Grundstückspreisen wurde mit dem geänderten Entwurf des Bodengesetzes der Grundpreisrahmen der Regierung aufgehoben und der Geist der Resolution Nr. 18 konsequent umgesetzt. Gleichzeitig legt Artikel 153 die Grundsätze der Grundstücksbewertung fest: Die Bewertung richtet sich nach dem Zweck der Grundstücksnutzung; nach der Nutzungsdauer und anderen Faktoren, die den Grundstückspreis beeinflussen.
Der Entwurf ergänzt die Vorschriften zur Regulierung der Grundsteuern von Provinzen und zentral verwalteten Städten an den Zentralhaushalt, um die Entwicklung zu unterstützen. Er sieht vor, dass das Volkskomitee der Provinz auf der Grundlage der tatsächlichen Situation vor Ort das Regulierungsniveau zur Unterstützung der Wohngemeinschaft, in der Land zurückgewonnen wird, und der Menschen, deren Land zurückgewonnen wird, festlegen soll (Artikel 148) …
Darüber hinaus sieht der Entwurf Regelungen vor, die es landwirtschaftlichen Flächennutzern erlauben, Ackerbau- und Viehzuchtstrukturen umzugestalten (Artikel 172). Die Regelungen zur Landkonzentration und -akkumulation für die landwirtschaftliche Produktion regeln Grundsätze, Bedingungen und Formen der Landkonzentration und -akkumulation für die landwirtschaftliche Produktion.
Wie wird das Wohnungsbaugesetz 2014 geändert?
Unterdessen sagte Außerordentlicher Professor Dr. Nguyen Quang Tuyen auch, dass die Änderungen und Ergänzungen des Bauministeriums im Entwurf des Wohnungsbaugesetzes 2014 (geändert) auch viele Lichtblicke hätten.
So wurden beispielsweise im Entwurf des Wohnungsbaugesetzes 2014 (geändert) Bestimmungen zu den Bedingungen für die Anerkennung von Wohneigentumsrechten, zur Anerkennung von Wohneigentumsrechten, zu Rechten und Pflichten von Hauseigentümern und -nutzern, zu den Arten von staatseigenem Wohnraum, zu Agenturen, die Eigentümer von staatseigenem Wohnraum vertreten, sowie zu Rechten und Pflichten von Hauseigentümern, die ausländische Organisationen und Einzelpersonen sind, hinzugefügt.
Das Bauministerium hat außerdem Vorschriften zum Wohnungseigentum erlassen, darunter die Grundlagen für die Eigentumsbegründung und die Beendigung des Wohnungseigentums, wenn das Wohnhaus wegen mangelnder Gewährleistung sicherer Nutzungsbedingungen abgerissen werden soll, sowie die Rechte und Pflichten des Eigentümers nach der Beendigung des Wohnungseigentums.
Die Bestimmungen eines Kapitels zur Renovierung und Rekonstruktion von Mehrfamilienhäusern wurden ebenfalls sehr konkretisiert, beispielsweise Grundsätze für die Ausführung und Renovierung von Mehrfamilienhäusern; Inspektion und Bewertung der Qualität von Mehrfamilienhäusern; Formen der Renovierung und Rekonstruktion von Mehrfamilienhäusern; Auswahl von Investoren für Renovierungs- und Rekonstruktionsprojekte von Mehrfamilienhäusern; Bereitstellung von Umsiedlungswohnungen und Übergangswohnungen usw.
Im Hinblick auf die Sozialwohnungspolitik hat das Bauministerium Vorschriften zu den Formen der Sozialwohnungsentwicklung, zu den Anforderungen an Sozialwohnungsbauprojekte, zur Bestimmung des Verkaufspreises für vom Staat investierte Sozialwohnungen und zur Festlegung von Zeiträumen für die Bewertung von Verkaufspreis, Mietpreis und Mietkaufpreis für Sozialwohnungen erlassen.
Bezüglich der Finanzierung des Wohnungsbaus hat das Bauministerium die Vorschriften zu Kapitalquellen für den Wohnungsbau ergänzt; zu den Grundsätzen der Mobilisierung und Nutzung von Kapitalquellen für den Wohnungsbau; zu Vorzugskrediten durch die Social Policy Bank für den sozialen Wohnungsbau; zu staatlichen Kapitalquellen für den Wohnungsbau, zu Formen der Kapitalmobilisierung für den Wohnungsbau usw.
Novellierung des Immobilienwirtschaftsgesetzes soll „Grundstücksfieber“ vorbeugen
Abschließend äußerte sich auch Associate Professor Dr. Nguyen Quang Tuyen positiv zu den Änderungen und Ergänzungen des Gesetzesentwurfs zum Immobiliengeschäft 2014.
Klären Sie zunächst die ins Geschäft gebrachten Resort-Immobilienprodukte.
Erstens wurden Umfang und Arten der gewerblichen Nutzung von Immobilien im Entwurf des Gesetzes über Immobilienunternehmen (geändert) in Artikel 5 ergänzt und präzisiert.
„Dadurch wurden die Arten der in den Handel gebrachten Immobilien und die Projekte klar spezifiziert. Damit wurde vermieden, dass es wie zuvor nur zu allgemeinen Aussagen kam, die zu vielen Schlupflöchern für Grundstücksmakler geführt hätten, die diese für illegale Handlungen ausnutzen konnten“, sagte Herr Tuyen.
Insbesondere werden gezielt Ferienimmobilienprodukte wie Ferienwohnungen, Touristenvillen und Büros mit Unterkunft hinzugefügt.
Zweitens heißt es in Artikel 13 über Wohnraum und in Betrieb genommene verfügbare Bauarbeiten: „In Betrieb genommene verfügbare Bauarbeiten sind Hochbauarbeiten gemäß dem Baugesetz, Ferienwohnungen, Touristenvillen und Büros mit kombinierter Unterkunft.“
Zweitens müssen die Aktivitäten des Immobilienmaklers streng kontrolliert werden: Zum einen müssen die Defizite des Immobilienmarktes in letzter Zeit bewältigt werden, nämlich die Situation der „fieberhaften“ Preise, die sich negativ auf das gesellschaftliche Leben ausgewirkt haben. Der „Schuldige“ daran ist die Maklertruppe, die derzeit über einen Überschuss an Humanressourcen verfügt, denen es jedoch an Qualität mangelt.
Zweitens werden in Artikel 60 des Entwurfs die Arten von Immobilien festgelegt, die über den Parkett gehandelt werden müssen.
Drittens sieht der Entwurf des Änderungsgesetzes für die Immobilienvermittlung eine weitere Bedingung vor: „Einzelpersonen haben das Recht, als unabhängige Immobilienmakler zu handeln, müssen jedoch über eine Gewerbeerlaubnis für die Immobilienvermittlung verfügen und sich gemäß den Bestimmungen des Steuergesetzes zur Zahlung von Steuern registrieren lassen.“
„Mit dieser Anpassung sind Immobilienmaklerdienste nicht mehr erforderlich, um ein Unternehmen zu gründen, daher besteht kein Druck, „mindestens zwei Personen mit Immobilienmakler-Praxiszertifikaten zu haben“, analysierte Herr Tuyen.
Drittens, was die Erstellung und Verwaltung von Immobilieninformationen betrifft: Im Entwurf des Gesetzes über Immobilienunternehmen (geändert) wird auch klar festgelegt, dass Immobilienunternehmen für die öffentliche Bekanntgabe von Immobilieninformationen auf der Website des Immobilienunternehmens verantwortlich sind; …
„Nach etwa drei bis fünf Jahren, in denen wir über ein sauberes Immobilieninformationssystem verfügen, werden die Immobilienpreise entsprechend den Marktpreisen bestimmt“, betonte Herr Tuyen.
Dinh Tran
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