Änderungen an drei immobilienbezogenen Gesetzen, die als Engpässe galten, sollen beseitigt werden.

Dank des starken Engagements der Regierung und der zuständigen Ministerien und Behörden werden diese Hindernisse jedoch in beschleunigtem Tempo angegangen, um Lösungen zu finden.

Derzeit beeinflussen drei Gesetze den Immobilienmarkt unmittelbar: das Bodengesetz von 2013, das Wohnungsgesetz von 2014 und das Immobilienwirtschaftsgesetz von 2014. Diese drei Gesetze stehen jedoch in Konflikt zueinander und überschneiden sich.

Im Gespräch mit Reportern erklärte außerordentlicher Professor Dr. Nguyen Quang Tuyen – stellvertretender Vorsitzender des Universitätsrats der Hanoi Law University –, dass alle drei Gesetze derzeit geprüft und überarbeitet würden, um einen rechtlichen Durchbruch zu erzielen, der den Immobilienmarkt ankurbeln solle.

Laut Herrn Tuyen zeigen die jüngsten Ankündigungen, dass alle drei Gesetze bedeutenden Änderungen unterliegen.

Wichtigste Punkte der Änderungen des Landgesetzes von 2013

Von diesen drei Gesetzen ist das Bodengesetz von 2013 der Kernpunkt . Es ist das grundlegende Gesetz und bildet die Basis für alle anderen Gesetze im Zusammenhang mit dem Immobilienmarkt. Eine Änderung des Bodengesetzes von 2013 würde daher ein seit Langem bestehendes Problem auf dem Markt lösen.

Laut der Analyse von Associate Professor Dr. Nguyen Quang Tuyen enthält der Entwurf des geänderten Landgesetzes viele wichtige Ergänzungen, beispielsweise Bestimmungen zur Landnutzungsplanung und -bewirtschaftung.

Der Entwurf zur Änderung des Landgesetzes enthält genauere Regelungen zur Befugnis, zum Zweck und zum Umfang des Landerwerbs sowie zu den spezifischen Bedingungen und Kriterien für den Landerwerb zur sozioökonomischen Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse.

Darüber hinaus legen die Verordnungsentwürfe die effektive Nutzung angrenzender Flächen fest, um die Landressourcen für die sozioökonomische Entwicklung zu maximieren, sowie Mechanismen zur Einbringung von Landnutzungsrechten, zur Anpassung der Landnutzung und zur Sanierung städtischer und ländlicher Wohngebiete.

„Der Entwurf beseitigt die Regelung zu den Rahmenbedingungen für die Grundstückspreise; er sieht einen Mechanismus zur Ermittlung der Grundstückspreise auf der Grundlage von Marktprinzipien sowie Mechanismen zur Inspektion und Überwachung durch die Zentralregierung und die Volksräte der Provinzen bei der Erstellung der Grundstückspreistabellen vor… Wir schlagen vor, dass die Grundstückspreistabellen die Interessen in Einklang bringen müssen“, sagte Herr Tuyen.

Der Entwurf präzisiert weiterhin die rechtlichen Bestimmungen für den Immobilienmarkt, einschließlich des Marktes für Grundstücksnutzungsrechte. Er fördert die Kommerzialisierung von Grundstücksnutzungsrechten, legt Anforderungen für den Aufbau eines mit Grundstücksdaten verknüpften Immobilienmarktinformationssystems fest und verbessert die staatlichen Regulierungsmechanismen, um eine gesunde, sichere und nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarktes zu gewährleisten.

Insbesondere im Hinblick auf die Finanzverwaltung von Grundstücken und Grundstückspreisen wurde im geänderten Entwurf des Grundstücksgesetzes, im Einklang mit der Resolution Nr. 18, der staatliche Rahmen für die Grundstückspreisgestaltung aufgehoben. Darüber hinaus legt Artikel 153 die Grundsätze für die Grundstücksbewertung fest: Bewertung nach Nutzungszweck, Bewertung nach Nutzungsdauer und anderen preisbeeinflussenden Faktoren…

Der Entwurf ergänzt den Zentralhaushalt um Regelungen zur Regulierung der Einnahmen aus Landenteignungen der Provinzen und zentralverwalteten Städte zur Entwicklungsförderung; er legt fest, dass die Volkskomitees der Provinzen auf Grundlage der jeweiligen Gegebenheiten vor Ort den Umfang der Regulierungsmaßnahmen zur Unterstützung der enteigneten Gemeinden und der enteigneten Bevölkerung festlegen (Artikel 148)...

Darüber hinaus enthält der Entwurf eine Bestimmung, die es Nutzern landwirtschaftlicher Flächen ermöglicht, die Struktur der Anbaukulturen und der Tierhaltung zu ändern (Artikel 172). Er umfasst außerdem Regelungen zur Flurbereinigung und -zusammenlegung für die landwirtschaftliche Produktion und legt die Grundsätze, Bedingungen und Formen der Flurbereinigung und -zusammenlegung für die landwirtschaftliche Produktion fest…

Wie wurde das Wohnungsgesetz von 2014 geändert?

Gleichzeitig ist auch Associate Professor Dr. Nguyen Quang Tuyen der Ansicht, dass die vom Bauministerium im Entwurf des Wohnungsgesetzes 2014 (geändert) vorgenommenen Änderungen und Ergänzungen auch viele positive Aspekte aufweisen.

Beispielsweise wurden im geänderten Entwurf des Wohnungsgesetzes von 2014 Regelungen zu folgenden Punkten hinzugefügt: Bedingungen für die Anerkennung von Eigentumsrechten an Wohnraum; Anerkennung von Eigentumsrechten an Wohnraum; Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern und -nutzern; Arten von Wohnraum im Besitz des Staates; Agenturen, die staatliche Wohnungseigentümer vertreten; sowie Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern, die ausländische Organisationen oder Einzelpersonen sind.

Das Bauministerium hat außerdem Vorschriften zum Wohnungseigentum hinzugefügt, darunter die Grundlagen für die Begründung und Beendigung von Eigentumsrechten, wenn das Mehrfamilienhaus wegen Nichteinhaltung der Sicherheitsstandards abgerissen werden soll; sowie die Rechte und Pflichten der Eigentümer nach Beendigung der Eigentumsrechte.

Die Regelungen in einem Kapitel über die Sanierung und den Wiederaufbau von Mehrfamilienhäusern sind ebenfalls sehr detailliert ausgearbeitet, beispielsweise die Grundsätze für die Durchführung und Sanierung von Mehrfamilienhäusern; die Inspektion und Bewertung der Qualität von Mehrfamilienhäusern; die Formen der Sanierung und des Wiederaufbaus von Mehrfamilienhäusern; die Auswahl von Investoren für Sanierungs- und Wiederaufbauprojekte von Mehrfamilienhäusern; die Bereitstellung von Ersatzwohnungen und vorübergehenden Unterkünften…

Im Hinblick auf die Sozialwohnungspolitik hat das Bauministerium Regelungen zu den Formen der Sozialwohnungsentwicklung, den Anforderungen an Sozialwohnungsbauprojekte, der Festlegung des Verkaufspreises von staatlich investiertem Sozialwohnungsbau sowie dem Zeitpunkt der Preisbewertung für den Verkauf, die Vermietung und das Mietkaufmodell von Sozialwohnungen hinzugefügt.

Hinsichtlich der Finanzierung von Wohnungsbauprojekten hat das Bauministerium Regelungen zu folgenden Punkten hinzugefügt: Kapitalquellen für Wohnungsbauprojekte; Grundsätze für die Mobilisierung und Verwendung von Kapital für Wohnungsbauprojekte; Vorzugsdarlehen über die Sozialpolitische Bank für den sozialen Wohnungsbau; staatliche Kapitalquellen für Wohnungsbauprojekte; und Formen der Kapitalmobilisierung für Wohnungsbauprojekte…

Das Gesetz über Immobiliengeschäfte soll geändert werden, um Bodenspekulationen zu verhindern.

Abschließend äußerte sich auch Associate Professor Dr. Nguyen Quang Tuyen positiv zu den Änderungen und Ergänzungen des Entwurfs des Gesetzes über das Immobiliengeschäft von 2014.

Zunächst sollte geklärt werden, welche Ferienimmobilien zum Verkauf angeboten werden.

Erstens wurde hinsichtlich des Umfangs und der Arten von Immobilien, die in Geschäftstätigkeiten einbezogen werden, der Entwurf des Gesetzes über das Immobiliengeschäft (geändert) in Artikel 5 ergänzt und präzisiert.

„Damit wurden die Arten von Immobilien, die in das Geschäft einbezogen sind, klar spezifiziert, wodurch die vorherige Situation vermieden wird, in der nur allgemeine Aussagen getroffen wurden, was zu vielen ‚Schlupflöchern‘ führte, die Immobilienmakler ausnutzen konnten, um illegale Handlungen zu begehen“, sagte Herr Tuyen.

Konkret sieht der Plan die Aufnahme von Ferienimmobilienprodukten wie Ferienwohnungen, Ferienvillen und Bürogebäuden in Kombination mit Unterkünften vor.

Zweitens heißt es in Artikel 13 über Wohnungsbau und bestehende Bauwerke, die in Betrieb genommen werden: Bestehende Bauwerke, die in Betrieb genommen werden, sind Bauvorhaben gemäß dem Baugesetz, Ferienwohnungen, Ferienvillen und Büros mit angeschlossener Unterkunft.

Zweitens ist eine strikte Regulierung der Immobilienmaklertätigkeiten notwendig: Erstens müssen die Mängel des Immobilienmarktes in jüngster Zeit angegangen werden, wie etwa das „Fieber“ überhöhter Preise, das sich negativ auf das soziale Leben auswirkt, wobei der „Schuldige“ die derzeitige Maklerbranche ist, die zwar über zu viele, aber nicht qualifizierte Mitarbeiter verfügt.

Zweitens, hinsichtlich der Arten von Immobilien, die gemäß Artikel 60 des Entwurfs über die Börse gehandelt werden müssen.

Drittens führt der Gesetzesentwurf speziell für Immobilienmakler eine weitere Bedingung ein: „Einzelpersonen haben das Recht, selbstständig Immobilienmaklerdienstleistungen zu erbringen, müssen jedoch über eine Immobilienmaklerlizenz verfügen und sich gemäß den Bestimmungen des Steuerrechts zur Steuerzahlung registrieren lassen.“

„Durch diese Anpassung müssen Immobilienmaklerunternehmen keine Firma mehr gründen und unterliegen daher nicht mehr dem Druck, ‚mindestens zwei Personen mit Immobilienmaklerlizenzen zu haben‘ “, erklärte Herr Tuyen.

Drittens, was die Erstellung und Verwaltung von Immobilieninformationen betrifft: Der Entwurf des Gesetzes über das Immobiliengeschäft (geändert) legt ebenfalls klar fest, dass Immobilienunternehmen verpflichtet sind, Informationen über Immobilien auf ihren Websites öffentlich zugänglich zu machen;…

„Es wird etwa drei bis fünf Jahre dauern, bis ein sauberes Immobilieninformationssystem eingerichtet ist, bevor Immobilienpreise genau nach dem Marktwert ermittelt werden können“, betonte Herr Tuyen.

Dinh Tran

Quelle: https://www.congluan.vn/sua-doi-3-dao-luat-lien-quan-toi-bat-dong-san-khi-nut-that-sap-duoc-go-post240434.html