Εφαρμογή νέου τιμοκαταλόγου γης από 1η Ιανουαρίου 2026: Αποφυγή δυσμενών επιπτώσεων

Ο νέος τιμοκατάλογος γης, που αναμένεται να εφαρμοστεί από την 1η Ιανουαρίου 2026 σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου περί Γης του 2024, ολοκληρώνεται από τις τοπικές αρχές, με απότομες αυξήσεις σε πολλές αστικές και προαστιακές περιοχές.

Ενδεικτική φωτογραφία. (Πηγή: VNA)

Ενώ αναμένεται να αντικατοπτρίζει πιστά τις τιμές της αγοράς, αυτή η πολιτική προκαλεί επίσης ανησυχία στους ειδικούς ότι θα ασκήσει μεγάλη πίεση στο κόστος επενδύσεων, στις τιμές πώλησης και στην πρόσβαση των ανθρώπων σε στέγαση.

Η επαρχία Ντονγκ Νάι καταρτίζει έναν ενιαίο τιμοκατάλογο γης που θα ισχύει σε όλη την επαρχία από την 1η Ιανουαρίου 2026, αντικαθιστώντας τους δύο τιμοκαταλόγους γης, του παλιού Μπιν Φουόκ και του Ντονγκ Νάι πριν από τη συγχώνευση.

Σύμφωνα με το προσχέδιο (το οποίο αναμένεται να υποβληθεί προς έγκριση πριν από τις 31 Δεκεμβρίου), πολλές περιοχές έχουν δει απότομες αυξήσεις στις τιμές της αστικής γης, ιδίως στις ομάδες γεωργικής και οικιστικής γης.

Για παράδειγμα, στην παλιά περιοχή Binh Phuoc, οι τιμές των γεωργικών γαιών αυξήθηκαν 1-1,2 φορές σε σύγκριση με σήμερα, κυρίως σε επαρχιακούς δρόμους, πυκνοκατοικημένες περιοχές και μεγάλες διασταυρώσεις κυκλοφορίας. Οι τιμές των οικιστικών γαιών σε αυτήν την περιοχή αυξήθηκαν επίσης 1,1-1,4 φορές ανάλογα με την περιοχή, κυρίως σε νεοδιανοιχθέντες ή αστικοποιημένους δρόμους.

Στην περιοχή Dong Nai πριν από τη συγχώνευση, η μέση αύξηση των τιμών της γεωργικής γης ήταν από 1,1 έως 2,2 φορές, η αστική γη αυξήθηκε απότομα από 1,6 έως 9 φορές και η αγροτική γη αυξήθηκε από 2,3 έως 6,8 φορές σε σύγκριση με τον τρέχοντα τιμοκατάλογο.

Ομοίως, το Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος του Ανόι υπέβαλε πρόσφατα ένα προσχέδιο για την κατάρτιση του πρώτου Τιμοκαταλόγου Γης που θα ανακοινωθεί και θα τεθεί σε εφαρμογή από την 1η Ιανουαρίου 2026. Σύμφωνα με το προσχέδιο, οι τιμές των οικιστικών γαιών στο Ανόι αναμένεται να αυξηθούν κατά 2-26% σε σύγκριση με τον τρέχοντα τιμοκατάλογο γης.

Οι κεντρικές περιοχές της πρωτεύουσας που βρίσκονται εντός των περιφερειακών οδών 1, 2 και 3 παρουσιάζουν μια μικρή αύξηση περίπου 2%, με την υψηλότερη τιμή να φτάνει τα 702 εκατομμύρια VND/m2, σε τοποθεσίες με πρόσοψη σε ακριβούς δρόμους όπως οι Ba Trieu, Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung, Hang Dao, Ly Thuong Kiet, Tran Hung Dao.

Αντιθέτως, προαστιακές περιοχές όπως οι Με Λιν, Ντονγκ Αν, Χόαι Ντουκ, Αν Καν, Ταν Τρι, Θουόνγκ Τιν, Ταν Οάι... κατέγραψαν ισχυρότερες αυξήσεις, που κυμαίνονταν από 16-26%.

Ένας εκπρόσωπος του Τμήματος Γεωργίας και Περιβάλλοντος της πόλης Χο Τσι Μινχ δήλωσε ότι η μονάδα αυτή ζητά επίσης από τους δήμους, τις περιφέρειες, τις ειδικές ζώνες, τον φόρο της πόλης Χο Τσι Μινχ, τον τοπικό φόρο, το Γραφείο Κτηματολογίου της πόλης Χο Τσι Μινχ και τους αρμόδιους φορείς να παράσχουν επειγόντως δεδομένα για τις τιμές γης για διαδρομές, τις προγραμματισμένες διαδρομές και τα έργα επανεγκατάστασης για σύνθεση, υπολογισμό και προσαρμογή.

Αφού συγκεντρώσει τα στοιχεία για τις τιμές, το Υπουργείο θα στείλει το πρώτο προσχέδιο του τιμοκαταλόγου γης στην Επιτροπή Πατριωτικού Μετώπου Βιετνάμ της πόλης Χο Τσι Μινχ και θα το δημοσιεύσει στην Πύλη Πληροφοριών της Πόλης για να συλλέξει ευρέως απόψεις από φορείς, οργανισμούς και άτομα.

Στη συνέχεια, το Υπουργείο θα το συνθέσει και θα το στείλει στο Συμβούλιο Εκτίμησης Γης για σχόλια· θα το στείλει στο Υπουργείο Δικαιοσύνης για την αξιολόγηση νομικών εγγράφων και τη σύνθεση, και θα υποβάλει έκθεση στην Λαϊκή Επιτροπή της Πόλης με ένα προσχέδιο τιμοκαταλόγου γης για να το υποβάλει στο Λαϊκό Συμβούλιο της πόλης Χο Τσι Μινχ για εξέταση και έγκριση.

Οι ειδικοί λένε ότι η προσαρμογή των τιμών της γης είναι απαραίτητη ώστε να αντικατοπτρίζει πιστά τις αγοραίες αξίες και να συμβάλλει στην αύξηση των εσόδων του προϋπολογισμού, αλλά εάν εφαρμοστεί χωρίς έλεγχο, η πολιτική μπορεί ακούσια να δημιουργήσει αρνητικές επιπτώσεις.

Επειδή η προσαρμογή του νέου τιμοκαταλόγου γης στις τοπικές κοινωνίες έχει βαθύ αντίκτυπο σε πολλά θέματα. Για τις επιχειρήσεις ακινήτων, το κόστος αποζημιώσεων, τα τέλη χρήσης γης και η εκκαθάριση του χώρου θα αυξηθούν, αυξάνοντας τη συνολική επένδυση στο έργο.

Για τους ανθρώπους, το αυξημένο κόστος χρήσης γης μπορεί να αυξήσει τις τιμές των κατοικιών, επηρεάζοντας την προσβασιμότητα. Από μακροοικονομική άποψη, υπάρχει κίνδυνος αυξημένου πιστωτικού κινδύνου και επηρεασμού των επενδύσεων.

Ως εκ τούτου, οι ειδικοί και οι σχετικοί επαγγελματικοί σύλλογοι συνιστούν ότι οι πολιτικές πρέπει να προσαρμόζονται με ευελιξία, κατάλληλα για κάθε περιοχή και αναπτυξιακούς στόχους. Οι τιμοκατάλογοι γης θα πρέπει να εξυπηρετούν τον σκοπό της αποζημίωσης και της εκκαθάρισης των οικοπέδων, όχι μόνο τη ρύθμιση της προσφοράς και της ζήτησης της αγοράς.

Ο Πρόεδρος του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ, κ. Nguyen Van Dinh, ανέλυσε: Εάν ο τιμοκατάλογος γης καταρτίζεται με στόχο την πιστή παρακολούθηση της τιμής της αγοράς, ενώ η τιμή της αγοράς «φουσκώνει» αδικαιολόγητα, το Κράτος θα αναγνωρίσει ακούσια ότι το επίπεδο τιμών δεν αντικατοπτρίζει την πραγματική αξία. Τότε, ο τιμοκατάλογος θα γίνει εργαλείο αγκύρωσης τιμών, καθιστώντας δύσκολη την προσαρμογή της αγοράς σε ένα λογικό επίπεδο.

«Για να μην αναφέρουμε ότι η αύξηση των τιμών της γης αυξάνει επίσης το κόστος των εισροών για τις επιχειρήσεις ανάπτυξης έργων, ωθώντας έτσι προς τα πάνω τις τιμές των προϊόντων και μειώνοντας την πρόσβαση των ανθρώπων στη στέγαση», συνέστησε ο κ. Dinh.

Από την οπτική γωνία ενός ειδικού, ο Δρ. Tran Xuan Luong - Αναπληρωτής Διευθυντής του Ινστιτούτου Έρευνας και Αξιολόγησης της Αγοράς Ακινήτων του Βιετνάμ, δήλωσε ότι ο τρέχων τιμοκατάλογος γης με υψηλές αυξήσεις τιμών δεν συνάδει με την κατεύθυνση της κυβέρνησης για τον έλεγχο των τιμών των κατοικιών.

Στην πραγματικότητα, το κόστος που σχετίζεται με τη γη συχνά αντιπροσωπεύει το 30-50% των τιμών των ακινήτων. Όταν οι τιμές αυξάνονται, αυξάνονται και όλα τα στάδια, από την αποζημίωση και την εκκαθάριση του οικοπέδου έως τις οικονομικές υποχρεώσεις.

«Αυτό είναι σαν να ρίχνουμε λάδι στη φωτιά όταν οι φορείς διαχείρισης προσπαθούν να σταθεροποιήσουν την αγορά και τις τιμές των κατοικιών. Είναι σημαντικό να συγχρονίζονται οι πολιτικές κατά την προσαρμογή των πινάκων τιμών γης, ειδικά όσον αφορά τους φόρους, τα δεδομένα γης και τις διαδικασίες αποτίμησης. Αν αυξάνονται μόνο οι τιμές γης χωρίς να ολοκληρώνονται οι φορολογικοί συντελεστές και οι μηχανισμοί διαφάνειας των πληροφοριών, θα είναι αντιπαραγωγικό και θα αποσταθεροποιήσει την αγορά», δήλωσε ο εν λόγω ειδικός.

Σύμφωνα με τον κ. Luong, το Κράτος δεν θα πρέπει προσωρινά να εγκρίνει νέους τιμοκαταλόγους γης, περιμένοντας έως ότου η βάση δεδομένων, η αποτίμηση και ο φόρος γης ολοκληρωθούν με συγχρονισμένο τρόπο. Τότε, η προσαρμογή θα διασφαλίσει την εγγύτητα με την αγορά, δεν θα προκαλέσει ψυχολογική διαταραχή και θα συμβάλει στον στόχο της σταθεροποίησης των τιμών των κατοικιών που επιδιώκει η κυβέρνηση.

Το ψήφισμα αριθ. 339/NQ-CP της κυβέρνησης σχετικά με το σχέδιο ψηφίσματος της Εθνοσυνέλευσης, το οποίο ορίζει μια σειρά μηχανισμών και πολιτικών για την άρση των δυσκολιών και των εμποδίων στην οργάνωση της εφαρμογής του νόμου περί γης, πρότεινε την εφαρμογή τιμοκαταλόγου γης για κάθε τύπο γης, περιοχή και τοποθεσία για τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης, των ενοικίων γης και των αποζημιώσεων όταν το Κράτος ανακτά γη.

Μεταξύ αυτών, η κυβέρνηση έχει δηλώσει σαφώς τον προσανατολισμό: Κατάργηση των «ειδικών τιμών γης», μετάβαση στον μηχανισμό χρήσης πινάκων τιμών γης ως βάσης για τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης, των ενοικίων γης και των αποζημιώσεων όταν το Κράτος ανακτά γη. Ταυτόχρονα, δημιουργία συντελεστών προσαρμογής και ποσοστών είσπραξης τελών χρήσης γης για κάθε τύπο γης, κάθε περιοχή και μορφή χρήσης.

Σύμφωνα με το VNA

Πηγή: https://baothanhhoa.vn/ap-dung-bang-gia-dat-moi-tu-ngay-1-1-2026-tranh-tac-dung-nguoc-269120.htm