Η εποχή του «κερδοσκοπικού» εμπορίου ακινήτων έχει τελειώσει.

VTV.vn - Το 2026, η αγορά μετατοπίζεται προς μια μακροπρόθεσμη στρατηγική και μόνο όσοι έχουν ισχυρή οικονομική ικανότητα και βιώσιμο όραμα θα είναι σε θέση να επιβιώσουν.

Η εποχή της βραχυπρόθεσμης κερδοσκοπίας έχει τελειώσει. Τα ακίνητα εισέρχονται σε ένα μακροπρόθεσμο παιχνίδι.

Προληπτικός έλεγχος

Σύμφωνα με ερευνητικά δεδομένα από τον Σύνδεσμο Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ (VARS), το 2025, ολόκληρη η αγορά θα καταγράψει περίπου 128.000 νέα προϊόντα που θα κυκλοφορήσουν, το υψηλότερο επίπεδο στην περίοδο 2019-2025 και πλησιάζει στην κορύφωση της προσφοράς. Ωστόσο, αυτή η αύξηση δεν μπορεί να λύσει πλήρως το πρόβλημα της έλλειψης στέγης, καθώς η δομή της προσφοράς εξακολουθεί να είναι ανισορροπημένη.

Επειδή η πλειονότητα της νέας προσφοράς προέρχεται από πολυτελές συγκρότημα διαμερισμάτων και υψηλής αξίας χαμηλά ακίνητα, ενώ το τμήμα προσιτής στέγασης για την πλειοψηφία του πληθυσμού εξακολουθεί να παρουσιάζει σοβαρές ελλείψεις. Περίπου το 25% της προσφοράς διαμερισμάτων στην αγορά έχει τιμές άνω των 100 εκατομμυρίων VND ανά τετραγωνικό μέτρο, κυρίως συγκεντρωμένο σε λίγους μεγάλους κατασκευαστές.

Ο κ. Nguyen Van Dinh, Πρόεδρος του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ, επεσήμανε ότι αυτή η ανισορροπία προσφοράς-ζήτησης δυσχεραίνει την πρόσβαση στην αγορά για τους πραγματικούς αγοραστές, ακόμη και με περισσότερα διαθέσιμα προϊόντα. Ταυτόχρονα, αυτό αυξάνει επίσης τον κίνδυνο για βραχυπρόθεσμες επενδυτικές στρατηγικές που βασίζονται στην προσδοκία ραγδαίων αυξήσεων των τιμών.

Στην πραγματικότητα, παρά τη βελτιωμένη προσφορά, οι τιμές των ακινήτων συνεχίζουν να θέτουν νέα σημεία αναφοράς. Αυτό οφείλεται στην αυξημένη ζήτηση κατοικιών εδώ και πολλά χρόνια, σε συνδυασμό με υποστηρικτικούς παράγοντες όπως η οικονομική ανάπτυξη, οι επενδύσεις σε υποδομές και το ολοένα και υψηλότερο κόστος ανάπτυξης έργων. Πολλά νεοσύστατα έργα έχουν καταγράψει θετικά ποσοστά απορρόφησης, ακόμη και με εξαγορές, με τους αγοραστές να πρέπει να πληρώνουν ασφάλιστρα για να αποκτήσουν ένα ακίνητο. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, τα επενδυτικά κεφάλαια εισέρρευσαν έντονα στην αγορά, βοηθώντας πολλούς επενδυτές να επιτύχουν υψηλά κέρδη σε σύντομο χρονικό διάστημα.

Ωστόσο, από τα τέλη του 2025, το τοπίο της αγοράς άρχισε να αλλάζει καθώς η προσφορά αυξήθηκε σε όλους τους τομείς και η ρευστότητα δεν ήταν πλέον ομοιόμορφα κατανεμημένη σε όλες τις περιοχές και τα τμήματα. Σύμφωνα με τον κ. Dinh Minh Tuan, Διευθυντή της Νότιας περιοχής του Batdongsan.com.vn, η εποχή των «κερδοφόρων επενδύσεων παντού» έχει τελειώσει. Η τρέχουσα αγορά δεν είναι πλέον κατάλληλη για βραχυπρόθεσμες κερδοσκοπικές στρατηγικές. Τα περιθώρια κέρδους έχουν μειωθεί σημαντικά, ενώ οι κίνδυνοι έχουν αυξηθεί, ειδικά για τους επενδυτές που χρησιμοποιούν υψηλή χρηματοοικονομική μόχλευση.

Επιπλέον, ένας από τους θεμελιώδεις παράγοντες που αναδιαμορφώνουν την αγορά είναι η σημαντική πρόοδος στις υποδομές μεταφορών. Η επιταχυνόμενη επένδυση σε αυτοκινητόδρομους ταχείας κυκλοφορίας, περιφερειακούς δρόμους και διαπεριφερειακές διαδρομές τα τελευταία χρόνια όχι μόνο έχει αυξήσει τις αξίες των ακινήτων, αλλά και έχει μειώσει τους χρόνους μετακίνησης και έχει διευρύνει τις ευκαιρίες ανάπτυξης σε προαστιακές περιοχές και περιφερειακές πόλεις.

Μόνο το 2025, ολόκληρη η χώρα θα ξεκινήσει και θα εγκαινιάσει 564 έργα με συνολική επένδυση άνω των 5,14 εκατομμυρίων δολαρίων VND, εκ των οποίων τα ιδιωτικά κεφάλαια αντιπροσωπεύουν σχεδόν το 75%. Το συνολικό μήκος των αυτοκινητοδρόμων, των κόμβων και των οδών πρόσβασης υπερβαίνει τους στόχους του πενταετούς κοινωνικοοικονομικού σχεδίου ανάπτυξης 2021-2025.

Παράλληλα με την ανάπτυξη υποδομών, η επίλυση νομικών εμποδίων για τα έργα έχει επίσης καταστεί κρίσιμη κινητήρια δύναμη για την προσφορά. Περίπου 1.000 έργα έχουν αντιμετωπίσει δυσκολίες και έχουν συνεχιστεί, ενώ πολλά μεγάλης κλίμακας έργα έχουν εγκριθεί και υλοποιηθεί νωρίς για να αποφευχθεί ο κίνδυνος αναδασμού βάσει των νέων κανονισμών.

Ο κ. Nguyen Quoc Anh, Αναπληρωτής Γενικός Διευθυντής της Batdongsan.com.vn, σχολίασε ότι όταν η προσφορά απελευθερώνεται σε μεγάλη κλίμακα, η αγορά αναγκάζεται να εισέλθει σε μια φάση πραγματικού ανταγωνισμού. Οι εποχές των ομοιόμορφων αυξήσεων τιμών έχουν τελειώσει. Τα έργα που θέλουν να πουλήσουν πρέπει να επιδείξουν τη χρηστικότητά τους, τη συνδεσιμότητα των υποδομών τους και την πλήρη νομική τους τεκμηρίωση.

Οι επενδυτές δεν μπορούν πλέον να επιτύχουν εύκολα γρήγορα κέρδη όπως έκαναν στο παρελθόν.

Μακροπρόθεσμη επένδυση

Καθώς οι τιμές των ακινήτων στις μεγάλες πόλεις αυξάνονται σε σχέση με τα μέσα εισοδήματα και το κόστος κεφαλαίου, ιδίως τα επιτόκια δανείων, παρουσιάζει ανοδική τάση, η αγορά συρρικνώνεται σταδιακά όσον αφορά τους συμμετέχοντες. Οι αγοραστές που αναζητούν ένα μέρος για να ζήσουν αναγκάζονται να έχουν μια σταθερή οικονομική βάση και την ικανότητα να συσσωρεύουν πλούτο μακροπρόθεσμα. Οι επενδυτές δυσκολεύονται επίσης όλο και περισσότερο να επιτύχουν γρήγορα κέρδη, όπως και σε προηγούμενες περιόδους.

Οι στρατηγικές που βασίζονται σε μη επαληθευμένες πληροφορίες, νοοτροπία αγέλης ή βραχυπρόθεσμες προσδοκίες είναι ολοένα και πιο επικίνδυνες, ειδικά στο πλαίσιο της σταδιακής αύξησης της διαφάνειας των δεδομένων της αγοράς, συμπεριλαμβανομένης της εκχώρησης μοναδικών αναγνωριστικών κωδικών σε ακίνητα - συμβουλεύουν οι ειδικοί.

Σύμφωνα με τον κ. Nguyen Van Dinh, η αγορά αναγκάζει τους επενδυτές να αλλάξουν νοοτροπία. «Το νέο παιχνίδι δεν είναι για ζεστό χρήμα. Οι επενδυτές που θέλουν να επιβιώσουν πρέπει να επικεντρωθούν στην πραγματική αξία, στις μακροπρόθεσμες δυνατότητες αξιοποίησης και να αποδεχτούν μεγαλύτερους επενδυτικούς κύκλους», δήλωσε ο πρόεδρος της VARS.

Όχι μόνο οι επενδυτές, αλλά και οι κατασκευαστές αντιμετωπίζουν σημαντική πίεση από το κόστος γης, το κόστος ανάπτυξης έργων και το κόστος χρηματοδότησης. Οι επιχειρήσεις που δεν έχουν οικονομική δυνατότητα, εξαρτώνται υπερβολικά από δάνεια ή αναπτύσσουν προϊόντα που δεν είναι συμβατά με τη ζήτηση της αγοράς, σύντομα θα αποκαλύψουν τους κινδύνους τους.

Η VARS πιστεύει ότι, σε μια αγορά που μετατοπίζεται προς έναν πραγματικό ανταγωνισμό, η φήμη και οι δυνατότητες του κατασκευαστή αποτελούν το βασικό ανταγωνιστικό πλεονέκτημα. Τα έργα που διασφαλίζουν την έγκαιρη ολοκλήρωση, την πλήρη συμμόρφωση με τις νομικές διατάξεις και τη διαφανή πληροφόρηση θα έχουν σαφές πλεονέκτημα στην προσέλκυση επενδύσεων.

Μακροπρόθεσμα, η VARS πιστεύει ότι οι τιμές των ακινήτων δεν θα παρουσιάσουν «έντονη» αύξηση, αλλά είναι επίσης απίθανο να μειωθούν απότομα. Η υψηλή ζήτηση για κατοικίες, η οικονομική ανάπτυξη και οι συνεχιζόμενες επενδύσεις σε υποδομές αποτελούν υποστηρικτικούς παράγοντες για την αγορά. Επιπλέον, το αυξημένο κόστος ανάπτυξης έργων και οι οικονομικές υποχρεώσεις που σχετίζονται με τη γη βάσει του νέου τιμοκαταλόγου δημιουργούν επίσης ένα νέο επίπεδο τιμών.

Ωστόσο, το 2026, η ζήτηση της αγοράς θα είναι ιδιαίτερα επιλεκτική. Έργα με τιμές πώλησης που υπερβαίνουν κατά πολύ την πραγματική τους αξία, τοποθεσίες με κακή σύνδεση, ελλιπή νομική τεκμηρίωση ή έργα που δεν είναι κατάλληλα για τις πραγματικές ανάγκες διαβίωσης κινδυνεύουν να αντιμετωπίσουν μια «παγωμένη» συναλλαγή.

Η αγορά ακινήτων απομακρύνεται από μια φάση ανάπτυξης που βασίζεται σε βραχυπρόθεσμες προσδοκίες και εισέρχεται σε έναν πιο αργό αλλά πιο βιώσιμο κύκλο ανάπτυξης. Τα κέρδη δεν θα προέρχονται πλέον από κερδοσκοπικές συναλλαγές, αλλά από την πραγματική αξία, την οικονομική δυνατότητα και τις μακροπρόθεσμες στρατηγικές των συμμετεχόντων στην αγορά.

Πηγή: https://vtv.vn/bat-dong-san-het-thoi-luot-song-100260124152459157.htm