Μια εκδήλωση «δίψας για γη» ή απλώς «εικονικού πυρετού»;

Τη νύχτα της 19ης Αυγούστου, νωρίς το πρωί της 20ής Αυγούστου 2024, ολοκληρώθηκε η δημοπρασία 19 οικοπέδων στην κοινότητα Tien Yen, στην περιοχή Hoai Duc, με την «τελική» τιμή γης να φτάνει τα 133 εκατομμύρια VND/m2, 30 φορές υψηλότερη από την τιμή εκκίνησης.

Η δημοπρασία οικοπέδων που βρίσκονται στα προάστια του Ανόι διήρκεσε 18 ώρες, προκαλώντας αναστάτωση στα μέσα κοινωνικής δικτύωσης με εικόνες εκατοντάδων επενδυτών να σχηματίζουν ουρά και να σπεύδουν να εγγραφούν για να συμμετάσχουν στη δημοπρασία.

Η δημοπρασία γης πραγματοποιήθηκε μέχρι σχεδόν τις 4 π.μ. στις 20 Αυγούστου 2024 (Φωτογραφία: Huu Thang).

Τα δύο οικόπεδα με τη χαμηλότερη τιμή νίκης σε αυτήν τη δημοπρασία ήταν 91,3 εκατομμύρια VND/m2, αλλά αυτό ήταν 12,5 φορές υψηλότερο από την τιμή εκκίνησης.

Αυτή η εικόνα δεν είναι καινούργια, επειδή πριν από λιγότερο από μισό μήνα, η «φωτιά» της δημοπρασίας γης στο Thanh Oai καθιέρωσε επίσης ένα νέο επίπεδο τιμών για το τμήμα γης στα προάστια.

Η δημοπρασία γης που πραγματοποιήθηκε το περασμένο Σαββατοκύριακο στην περιοχή Thanh Oai του Ανόι προσέλκυσε χιλιάδες συμμετέχοντες. Η υψηλότερη τιμή που κέρδισαν ήταν πάνω από 100 εκατομμύρια VND/m2, 8 φορές υψηλότερη από την αρχική τιμή εκκίνησης, η οποία κυμαινόταν από μόλις 8,6 εκατομμύρια VND/m2 έως 12,5 εκατομμύρια VND/m2.

Οι μεσίτες μεταβιβάζουν γη αμέσως μετά τη δημοπρασία (Φωτογραφία: Huu Thang).

Συνεπώς, το συνολικό χρηματικό ποσό που εισπράχθηκε από την πρόσφατη δημοπρασία στην περιοχή Thanh Oai ήταν 404,6 δισεκατομμύρια VND, με τη διαφορά στην τιμή εκκίνησης να είναι 349 δισεκατομμύρια VND, περίπου 8 φορές υψηλότερη από την αρχική τιμή εκκίνησης.

Όσο για το Hoai Duc, η περιοχή αυτή αναμένει να εισπράξει περισσότερα από 186 δισεκατομμύρια VND από τη δημοπρασία, ποσό που είναι πάνω από 11 φορές υψηλότερο από την τιμή εκκίνησης.

Αγορά γης σε προάστια πριν από τη δημοπρασία, γη προς πώληση από 20-30 εκατομμύρια VND/m2

Σύμφωνα με την πραγματική έρευνα αγοράς της Nguoi Dua Tin και τη συνοπτική έκθεση σε ορισμένα ηλεκτρονικά χρηματιστήρια όπως το Batdongsan.com.vn, στην πραγματικότητα, η τιμή πώλησης γης στην κοινότητα Thanh Cao (περιοχή Thanh Oai, Ανόι) τείνει να αυξάνεται τα τελευταία χρόνια.

Ωστόσο, η μέση τιμή γης σε αυτήν την τοποθεσία έχει αυξηθεί μόνο κατά περίπου 80% τα τελευταία 4 χρόνια - από το συνηθισμένο επίπεδο των 15 εκατομμυρίων VND/m2 το 2020 σε 27 εκατομμύρια VND/m2 το 2024, χωρίς το φαινόμενο μιας ξαφνικής αύξησης αρκετών δεκάδων φορές όπως η τιμή στην παραπάνω δημοπρασία.

Η τιμή γης που κέρδισε η δημοπρασία στο Hoai Duc είναι 2 έως 3 φορές υψηλότερη από το συνηθισμένο επίπεδο τιμών (Φωτογραφία: Huu Thang).

Έτσι, σε σύγκριση με την κοινή τιμή πώλησης των 27 εκατομμυρίων VND/m2 το δεύτερο τρίμηνο του 2024, η τιμή πώλησης που κέρδιζε η δημοπρασία, ύψους 63 - 100 εκατομμυρίων VND/m2 για οικόπεδα στην κοινότητα Thanh Cao στη δημοπρασία της 10ης Αυγούστου 2024, είναι 2,3 έως 3,7 φορές υψηλότερη.

Σε γειτονικές περιοχές της περιοχής Thanh Oai, οι τιμές κυμαίνονται επίσης στην περιοχή των 20-30 εκατομμυρίων VND/m2.

Για την περιοχή Tien Yen, Hoai Duc, Hanoi, η πιο δημοφιλής τιμή πώλησης του τμήματος γης κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2024 καταγράφηκε μόνο στα 43 εκατομμύρια VND/m2, με ρυθμό ανάπτυξης περίπου άνω του 48% το πιο πρόσφατο έτος.

Ωστόσο, η τιμή της γης που κερδήθηκε στη δημοπρασία της τελευταίας συνεδρίασης ήταν ακόμη 2 έως 3 φορές υψηλότερη από το κοινό επίπεδο τιμών.

Για τις γειτονικές περιοχές στην περιοχή Hoai Duc, η τιμή είναι μόνο από 22 έως 62 εκατομμύρια VND/m2 το δεύτερο τρίμηνο του 2024.

Οι εκτοξευόμενες τιμές γης αποτελούν εκδήλωση «δίψας» στην αγορά.

Μιλώντας για την παραπάνω κατάσταση, ο κ. Nguyen Quoc Anh - Αναπληρωτής Γενικός Διευθυντής της Batdongsan.com.vn, δήλωσε ότι από το δεύτερο τρίμηνο του 2025 και μετά, τα οικόπεδα θα αρχίσουν να εισέρχονται στην κύρια τάση ανάκαμψης. Τα τρέχοντα κύματα είναι μόνο τοπικά σε ορισμένες περιοχές.

Δεδομένα από το Batdongsan.com.vn δείχνουν επίσης ότι η ζήτηση για οικόπεδα σε εθνικό επίπεδο κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2024 αυξήθηκε κατά 33% σε σύγκριση με το πρώτο τρίμηνο του 2024.

Ωστόσο, ο εμπειρογνώμονας εκτίμησε ότι αυτή ήταν μόνο μια μερική βελτίωση σε ορισμένες περιοχές, ιδίως στις βόρειες επαρχίες. Το Ανόι σημείωσε αύξηση 75% στο ενδιαφέρον για οικόπεδα.

«Συγκεκριμένα, το επίπεδο ενδιαφέροντος και η αύξηση των τιμών στις προαστιακές περιοχές του Ανόι οφείλονται σε παράγοντες σχεδιασμού και σε δραστηριότητες δημοπρασιών», δήλωσε ο κ. Quoc Anh.

Ο κ. Nguyen Quoc Anh - Αναπληρωτής Γενικός Διευθυντής του Batdongsan.com.vn.

Συγκεκριμένα, κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024, οι αναζητήσεις γης στις περιοχές Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That και Quoc Oai κατέγραψαν αύξηση 48% - 104%, οδηγώντας σε αύξηση των τιμών γης σε αυτές τις προαστιακές περιοχές κατά 4% - 24% σε σύγκριση με το δεύτερο εξάμηνο του 2023.

Ο κ. Nguyen Quoc Anh ανέφερε ότι υπάρχουν 3 κύριοι παράγοντες που επηρεάζουν σε μεγάλο βαθμό την αγορά γης, συμπεριλαμβανομένης της περιφερειακής οικονομίας , ή ακόμη πιο μακροοικονομικά, της εθνικής οικονομίας: ο σχεδιασμός υποδομών και ο πληθυσμός, καθώς και η συνδεσιμότητα με άλλες τοποθεσίες.

«Εκτός από τις παραδοσιακές αγορές, σε πολλές νέες αγορές όπου ανακοινώνονται πληροφορίες σχεδιασμού υποδομών, οι τιμές συνήθως αυξάνονται κατά 10-30%, και σε ορισμένα μέρη οι τιμές της γης αυξάνονται 2-3 φορές σε σύντομο χρονικό διάστημα.»

«Προς το παρόν, οι πληροφορίες σχεδιασμού δημοσιεύονται μαζικά σε μεγάλη κλίμακα, ολόκληρη η χώρα μοιάζει με ένα μεγάλο έργο που υλοποιείται με σύγχρονο σχεδιασμό. Αυτές οι θετικές πληροφορίες δίνουν φτερά στη ρευστότητα και την τιμή του τμήματος γης», ανέλυσε ο ειδικός.

Ωστόσο, ο κ. Quoc Anh τόνισε επίσης, αναλύοντας τους κινδύνους, ότι, με βάση τις πληροφορίες για τις υποδομές, υπάρχουν μέρη όπου οι τιμές της γης αυξάνονται με βάση τη ζήτηση και τις δυνατότητες, αλλά υπάρχουν και μέρη όπου οι τιμές αυξάνονται λόγω φημών και μπορούν να έχουν αρνητικό αντίκτυπο στην αγορά.

Ο κ. Nguyen Van Dinh δήλωσε ότι οι υψηλές τιμές γης δείχνουν τη δίψα της αγοράς ακινήτων.

Από μια άλλη οπτική γωνία, ο Δρ. Nguyen Van Dinh - Πρόεδρος του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ (VARS) δήλωσε ότι οι πλειστηριασμοί γης τραβούν την προσοχή πολλών συμμετεχόντων και η ξαφνική αύξηση των τιμών δείχνει ξεκάθαρα τη «δίψα» των ανθρώπων για γη.

Τα τελευταία χρόνια, ο αριθμός των έργων, των οικοπέδων και των προϊόντων ακινήτων με «καθαρά» νομικά έγγραφα είναι εξαιρετικά σπάνιος, καθώς κυκλοφορεί στην αγορά σε πολύ μικρές ποσότητες και μπορεί να θεωρηθεί σχεδόν ανύπαρκτος.

Συνεπώς, η έναρξη ενός έργου που διαχειρίζεται νόμιμα το κράτος θα προσελκύσει μεγάλη προσοχή από επενδυτές, οι οποίοι είναι πρόθυμοι να πληρώσουν τεράστια χρηματικά ποσά για να «κρατήσουν» τη γη.

Κρυμμένοι κίνδυνοι από την «αγκαλιά» της γης

Αν και πιστεύει ότι οι υψηλές τιμές γης οφείλονται εν μέρει στη «δίψα» της αγοράς, ο κ. Dinh υπενθυμίζει επίσης στους επενδυτές να είναι προσεκτικοί, επειδή παρόλο που έχει γίνει ένα hot spot, οι συναλλαγές γης εξακολουθούν να μην αποτελούν πραγματικά ένα τμήμα με ισχυρή ρευστότητα. Ορισμένες περιοχές είναι πραγματικά hot, αλλά υπάρχουν και περιοχές όπου εμφανίζεται πληθωρισμός τιμών με σκοπό τη χειραγώγηση της αγοράς.

«Είναι απολύτως πιθανό οι επενδυτές να συνωμοτούν για να συμμετάσχουν σε δημοπρασίες, ωθώντας έτσι τις τιμές γης στις γειτονικές περιοχές πιο κοντά στο νέο επίπεδο τιμών για να αποκομίσουν κέρδος. Για να μην αναφέρουμε ότι το Ανόι είναι μια βασική αστική περιοχή με χαρακτηριστικά περιορισμένης γης και πυκνού πληθυσμού, η προσφορά ακινήτων δεν είναι πάντα αρκετή για να καλύψει τη ζήτηση, επομένως είναι απολύτως πιθανό οι επενδυτές να εκμεταλλευτούν αυτή την ψυχολογία για να αποκομίσουν κέρδος.»

«Είτε η τιμή της γης είναι όντως τόσο υψηλή είτε όχι, πρέπει να μας ενδιαφέρει αν οι νικητές επενδυτές θα πραγματοποιήσουν όντως την πληρωμή στο μέλλον. Η ιστορία της δημοπρασίας χωρίς προκαταβολή στο Thu Thiem εξακολουθεί να υπάρχει για να μας δώσει μια πιο ρεαλιστική εικόνα αυτής της κατάστασης με τον πυρετό της γης», δήλωσε ο κ. Dinh.

Οι ειδικοί εκφράζουν ανησυχίες σχετικά με τους πιθανούς κινδύνους από το «αγκάλιασμα» της γης (Φωτογραφία: Huu Thang).

Σχολιάζοντας ότι τα αποτελέσματα της δημοπρασίας γης με τόσο υψηλές τιμές θα καταστήσουν το κόστος εκκαθάρισης του χώρου για νέα έργα πιο ακριβό, ο κ. Nguyen Quoc Anh ανησυχεί επίσης ότι με την τιμή της νικήτριας δημοπρασίας να είναι 2 έως 3 φορές υψηλότερη από τη μέση τιμή, οι ιδιοκτήτες γης στη γύρω περιοχή θα έχουν τη νοοτροπία να αυξήσουν την τιμή πώλησης της γης τους.

Οι ξαφνικές υψηλές τιμές της γης μπορούν επίσης να δημιουργήσουν μια τάση κερδοσκοπίας με τη γη, καθώς πολλοί άνθρωποι σπεύδουν να αγοράσουν γη με την ελπίδα να επωφεληθούν από τη συνεχή αύξηση των τιμών της γης.

Ωστόσο, αυτό μπορεί να προκαλέσει στασιμότητα χρημάτων στη γη, αντί να κυκλοφορούν σε άλλες οικονομικές δραστηριότητες.

Σύμφωνα με τον ειδικό, μετά από μια δύσκολη περίοδο της αγοράς, η γενική ψυχολογία των αγοραστών και των επενδυτών ακινήτων θα είναι πιο επιφυλακτική από πριν.

Ως εκ τούτου, συνιστά στους αγοραστές και τους επενδυτές να ερευνούν προσεκτικά την αγορά και να μαθαίνουν για τις διακυμάνσεις των τιμών μέσω αντικειμενικών πηγών πληροφοριών πριν αποφασίσουν να ξοδέψουν χρήματα σε οποιοδήποτε προϊόν.

Η δημοπρασία γης στο Thanh Oai είναι απολύτως διαφανής και ακολουθεί τη σωστή διαδικασία.

Σε απάντηση σε αντικρουόμενες πληροφορίες ότι η υλοποίηση του έργου, ο καθορισμός της τιμής εκκίνησης και η οργάνωση της δημοπρασίας δικαιωμάτων χρήσης γης για 68 οικόπεδα στην περιοχή Ngo Ba, στο χωριό Thanh Than, στην κοινότητα Thanh Cao, στην περιφέρεια Thanh Oai στις 10 Αυγούστου δεν ήταν διαφανείς, η Λαϊκή Επιτροπή της περιφέρειας Thanh Oai μόλις απέστειλε έκθεση στην Λαϊκή Επιτροπή του Ανόι σχετικά με το παραπάνω ζήτημα.

Η έκθεση ανέφερε ότι η δημοπρασία διοργανώθηκε σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί γης του 2024, του νόμου περί δημοπρασιών του 2016 και των αποφάσεων της Λαϊκής Επιτροπής του Ανόι σχετικά με την έκδοση κανονισμών σχετικά με τις δημοπρασίες δικαιωμάτων χρήσης γης για την κατανομή γης με τέλη χρήσης γης ή μίσθωση γης στο Ανόι.

Η αξιολόγηση έδειξε ότι συνολικά 1.550 πελάτες υπέβαλαν έγγραφα εγγραφής για να συμμετάσχουν στη δημοπρασία, που αντιστοιχούν σε 4.201 έγγραφα. Από αυτά, 1.439 πελάτες ήταν επιλέξιμοι για συμμετοχή στη δημοπρασία, που αντιστοιχούν σε 3.923 έγγραφα.

Μέσω ελέγχου και αναθεώρησης εγγράφων και τρεχόντων οδηγιών, η Λαϊκή Επιτροπή της Περιφέρειας Thanh Oai διαπίστωσε ότι τα στάδια της διαδικασίας εφαρμογής υλοποιήθηκαν και συμμορφώθηκαν με τις οδηγίες, διασφαλίζοντας την αντικειμενικότητα, τη διαφάνεια και τη συμμόρφωση με τους νομικούς κανονισμούς, χωρίς συσσώρευση γης, αυξήσεις τιμών και κερδοσκοπία μέσω της πρόσφατης δημοπρασίας στην κοινότητα Thanh Cao.

Η Λαϊκή Επιτροπή της Περιφέρειας Thanh Oai επιβεβαίωσε ότι η οργάνωση και η υλοποίηση της κατάρτισης του έργου, της απαλλοτρίωσης γης, της εκκαθάρισης του χώρου, της κατασκευής υποδομών, του καθορισμού της τιμής εκκίνησης και της επιλογής του φορέα διεξαγωγής της δημοπρασίας, της ανάρτησης των εγγράφων και της οργάνωσης της δημοπρασίας δικαιωμάτων χρήσης γης ήταν σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου. Η δημοπρασία διοργανώθηκε με ειλικρίνεια, δημόσια, διαφανή, δίκαια και αντικειμενικά.

Οι πελάτες υποβάλλουν προσφορές ανάλογα με τη ζήτηση και τις συνθήκες της αγοράς. Η δημοπρασία πραγματοποιείται σύμφωνα με τις διαδικασίες, υπό την επίβλεψη των υπηρεσιών επιβολής του νόμου και του λαού.

Πηγή: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm