Πρόκειται για έναν γνήσιο «πυρετό γης» ή απλώς για μια «φούσκα κερδοσκοπίας»;

Τη νύχτα της 19ης Αυγούστου και νωρίς το πρωί της 20ής Αυγούστου 2024, ολοκληρώθηκε η δημοπρασία 19 οικοπέδων στην κοινότητα Tien Yen, στην περιοχή Hoai Duc, με την τελική τιμή γης να φτάνει τα 133 εκατομμύρια VND/m2, 30 φορές υψηλότερη από την τιμή εκκίνησης.

Η δημοπρασία οικοπέδων που βρίσκονται στα περίχωρα του Ανόι διήρκεσε έως και 18 ώρες, προκαλώντας αίσθηση στα μέσα κοινωνικής δικτύωσης με εικόνες εκατοντάδων επενδυτών να σχηματίζουν ουρά και να σπεύδουν να εγγραφούν για να συμμετάσχουν στη δημοπρασία.

Η δημοπρασία γης διήρκεσε μέχρι σχεδόν τις 4:00 π.μ. στις 20 Αυγούστου 2024 (Φωτογραφία: Huu Thang).

Τα δύο οικόπεδα που έπιασαν τις χαμηλότερες τιμές σε αυτήν τη δημοπρασία ήταν 91,3 εκατομμύρια VND/m2, αλλά παρόλα αυτά, η τιμή ήταν 12,5 φορές υψηλότερη από την τιμή εκκίνησης.

Αυτή η κατάσταση δεν είναι εντελώς νέα, επειδή πριν από λιγότερο από μισό μήνα, η «εστία» των πλειστηριασμών γης στο Thanh Oai έθεσε επίσης ένα νέο σημείο αναφοράς τιμών για την προαστιακή γη.

Η δημοπρασία γης που πραγματοποιήθηκε το περασμένο Σαββατοκύριακο στην περιοχή Thanh Oai του Ανόι προσέλκυσε χιλιάδες συμμετέχοντες. Η υψηλότερη προσφορά ήταν πάνω από 100 εκατομμύρια VND/m2, οκτώ φορές υψηλότερη από την αρχική τιμή εκκίνησης, η οποία κυμαινόταν από μόλις 8,6 εκατομμύρια VND/m2 έως 12,5 εκατομμύρια VND/m2.

Οι μεσίτες ακινήτων μεταπωλούν γη αμέσως μετά τη δημοπρασία (Φωτογραφία: Huu Thang).

Συνεπώς, το συνολικό χρηματικό ποσό που εισπράχθηκε από την πρόσφατη δημοπρασία στην περιοχή Thanh Oai ανήλθε σε 404,6 δισεκατομμύρια VND, μια διαφορά 349 δισεκατομμυρίων VND από την τιμή εκκίνησης, περίπου οκτώ φορές υψηλότερη από την αρχική τιμή εκκίνησης.

Στην περιοχή Hoai Duc, τα έσοδα αναμένεται να ξεπεράσουν τα 186 δισεκατομμύρια VND από τη δημοπρασία, πάνω από 11 φορές υψηλότερα από την τιμή εκκίνησης.

Η αγορά γης στις προαστιακές περιοχές πριν από τη δημοπρασία γης έβλεπε τιμές που κυμαίνονταν από 20-30 εκατομμύρια VND/m2.

Σύμφωνα με έρευνα αγοράς που διεξήγαγε ο Nguoi Dua Tin και μια συνοπτική έκθεση από διάφορες διαδικτυακές πλατφόρμες ακινήτων όπως το Batdongsan.com.vn, η τιμή ζήτησης για οικόπεδα στην κοινότητα Thanh Cao (περιοχή Thanh Oai, Ανόι) παρουσιάζει ανοδική τάση τα τελευταία χρόνια.

Ωστόσο, η μέση τιμή πώλησης γης σε αυτήν την περιοχή έχει αυξηθεί μόνο κατά περίπου 80% τα τελευταία τέσσερα χρόνια - από μια συνηθισμένη τιμή 15 εκατομμυρίων VND/m2 το 2020 σε 27 εκατομμύρια VND/m2 το 2024 - και δεν έχει υπάρξει ξαφνική αύξηση αρκετών δεκάδων φορές όπως η τιμή στην προαναφερθείσα δημοπρασία.

Οι τιμές γης σε δημοπρασίες στο Χόαι Ντουκ ήταν 2 έως 3 φορές υψηλότερες από την επικρατούσα τιμή της αγοράς (Φωτογραφία: Huu Thang).

Έτσι, σε σύγκριση με τη συνήθη τιμή ζήτησης των 27 εκατομμυρίων VND/m2 το δεύτερο τρίμηνο του 2024, οι τιμές προσφοράς που κέρδισαν, ύψους 63-100 εκατομμυρίων VND/m2 για οικόπεδα στην κοινότητα Thanh Cao στη δημοπρασία της 10ης Αυγούστου 2024, ήταν 2,3 έως 3,7 φορές υψηλότερες.

Σε γειτονικές περιοχές της περιοχής Thanh Oai, οι τιμές κυμαίνονται επίσης στην περιοχή των 20-30 εκατομμυρίων VND/m2.

Στην περιοχή Tien Yen της περιοχής Hoai Duc, στο Ανόι, η πιο συνηθισμένη τιμή πώλησης οικοπέδων το δεύτερο τρίμηνο του 2024 ήταν μόνο 43 εκατομμύρια VND/m2, με ρυθμό ανάπτυξης άνω του 48% τον τελευταίο χρόνο.

Ωστόσο, οι τιμές γης στην πρόσφατη δημοπρασία ήταν ακόμη δύο έως τρεις φορές υψηλότερες από τις επικρατούσες τιμές της αγοράς.

Για τις γειτονικές περιοχές στην περιοχή Hoai Duc, οι τιμές κυμάνθηκαν επίσης από μόλις 22 έως 62 εκατομμύρια VND/m2 το δεύτερο τρίμηνο του 2024.

Οι αυξανόμενες τιμές γης αποτελούν ένδειξη ζήτησης στην αγορά.

Σχολιάζοντας την κατάσταση, ο κ. Nguyen Quoc Anh - Αναπληρωτής Γενικός Διευθυντής της Batdongsan.com.vn - δήλωσε ότι από το δεύτερο τρίμηνο του 2025 και μετά, οι τιμές της γης θα αρχίσουν να εισέρχονται στην κύρια τάση ανάκαμψης. Οι τρέχουσες αυξήσεις των τιμών εντοπίζονται μόνο σε ορισμένες περιοχές.

Τα δεδομένα από το Batdongsan.com.vn δείχνουν επίσης ότι η ζήτηση για οικόπεδα σε εθνικό επίπεδο αυξήθηκε κατά 33% το δεύτερο τρίμηνο του 2024 σε σύγκριση με το πρώτο τρίμηνο του 2024.

Ωστόσο, ο εμπειρογνώμονας αξιολόγησε αυτό ως μια τοπική μόνο βελτίωση σε ορισμένες περιοχές, ιδίως στις βόρειες επαρχίες. Το Ανόι σημείωσε αύξηση 75% στο ενδιαφέρον για οικόπεδα.

«Ειδικότερα, το αυξημένο ενδιαφέρον και οι αυξανόμενες τιμές στις περιοχές γύρω από το Ανόι οφείλονται σε παράγοντες σχεδιασμού και σε δραστηριότητες δημοπρασιών», δήλωσε ο κ. Quoc Anh.

Ο κ. Nguyen Quoc Anh - Αναπληρωτής Γενικός Διευθυντής του Batdongsan.com.vn.

Συγκεκριμένα, κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024, τα οικόπεδα στις περιοχές Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That και Quoc Oai κατέγραψαν αύξηση 48% - 104% στον όγκο αναζητήσεων, οδηγώντας σε αύξηση 4% - 24% στις τιμές ζήτησης για οικόπεδα σε αυτές τις προαστιακές περιοχές σε σύγκριση με το δεύτερο εξάμηνο του 2023.

Σύμφωνα με τον κ. Nguyen Quoc Anh, υπάρχουν τρεις κύριοι παράγοντες που επηρεάζουν σημαντικά την αγορά γης: η περιφερειακή οικονομία , ακόμη και η εθνική οικονομία σε μακροοικονομικό επίπεδο, ο σχεδιασμός υποδομών και η αύξηση του πληθυσμού μαζί με τη συνδεσιμότητα με άλλες τοποθεσίες.

«Εκτός από τις παραδοσιακές αγορές, σε πολλές νέες αγορές όπου έχουν ανακοινωθεί πληροφορίες σχεδιασμού υποδομών, οι τιμές συνήθως αυξάνονται κατά 10-30% και σε ορισμένα μέρη οι τιμές της γης έχουν διπλασιαστεί ή τριπλασιαστεί σε σύντομο χρονικό διάστημα.»

«Επί του παρόντος, οι πληροφορίες σχεδιασμού δημοσιεύονται αρκετά εκτενώς σε μεγάλη κλίμακα, σε όλη τη χώρα, όπως ένα έργο μεγάλης κλίμακας που υλοποιείται με συγχρονισμένο σχεδιασμό. Αυτές οι θετικές πληροφορίες ενισχύουν τη ρευστότητα και τις τιμές στον τομέα των οικοπέδων», ανέλυσε ο ειδικός.

Ωστόσο, αναλύοντας τους κινδύνους, ο κ. Quoc Anh τόνισε επίσης ότι, ενώ οι τιμές της γης αυξάνονται με βάση τις πληροφορίες για τις υποδομές, ορισμένες περιοχές αντιμετωπίζουν αυξήσεις τιμών λόγω της ζήτησης και των δυνατοτήτων, ενώ άλλες αντιμετωπίζουν διογκωμένες τιμές που τροφοδοτούνται από φήμες, επηρεάζοντας ενδεχομένως αρνητικά την αγορά.

Ο κ. Nguyen Van Dinh πιστεύει ότι οι υψηλές τιμές της γης αντανακλούν τη δίψα της αγοράς ακινήτων.

Από μια άλλη οπτική γωνία, ο Δρ. Nguyen Van Dinh - Πρόεδρος του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ (VARS) - πιστεύει ότι οι πλειστηριασμοί γης που προσελκύουν ευρύ ενδιαφέρον και η ξαφνική αύξηση των τιμών αντανακλούν σαφώς τη «δίψα» του λαού για γη.

Τα τελευταία χρόνια, ο αριθμός των έργων, των οικοπέδων και των προϊόντων ακινήτων με καθαρή νομική τεκμηρίωση είναι εξαιρετικά σπάνιος, καθώς εισέρχεται στην αγορά σε πολύ μικρές ποσότητες και, αναμφισβήτητα, σχεδόν ανύπαρκτος.

Συνεπώς, η έναρξη ενός νομικά συμβατού έργου, υπό τη διαχείριση του κράτους, θα προσελκύσει σημαντικό ενδιαφέρον από επενδυτές, οι οποίοι είναι πρόθυμοι να πληρώσουν τεράστια χρηματικά ποσά για να αποκτήσουν τη γη.

Κρυμμένοι κίνδυνοι από την «αποθήκευση» γης.

Αν και αναγνώρισε ότι η αύξηση των τιμών της γης οφείλεται εν μέρει στη ζήτηση της αγοράς, ο κ. Dinh υπενθύμισε επίσης στους επενδυτές να είναι προσεκτικοί, επειδή, παρά το γεγονός ότι αποτελούν ένα hot spot, οι συναλλαγές γης δεν αποτελούν ακόμη έναν τομέα με ισχυρή ρευστότητα. Ενώ ορισμένες περιοχές βιώνουν άνθηση, υπάρχουν επίσης περιοχές όπου γίνεται χειραγώγηση των τιμών με σκοπό τη χειραγώγηση της αγοράς.

«Είναι απολύτως πιθανό οι επενδυτές να συνωμότησαν στη δημοπρασία, ανεβάζοντας έτσι τις τιμές γης στη γύρω περιοχή κοντά στο νέο επίπεδο τιμών, προκειμένου να αποκομίσουν κέρδος. Για να μην αναφέρουμε ότι το Ανόι είναι μια βασική αστική περιοχή με υψηλή πυκνότητα πληθυσμού και περιορισμένη γη, όπου η προσφορά ακινήτων υπολείπεται πάντα της ζήτησης, επομένως είναι απολύτως πιθανό οι επενδυτές να εκμεταλλευτούν αυτήν την κατάσταση για να αποκομίσουν κέρδος».

«Το αν οι τιμές της γης έχουν πραγματικά φτάσει σε τόσο υψηλά επίπεδα εξαρτάται από το αν οι επενδυτές που κέρδισαν τις δημοπρασίες θα πραγματοποιήσουν όντως τις πληρωμές στο μέλλον. Η ιστορία των εγκαταλελειμμένων προσφορών στη δημοπρασία Thu Thiem παραμένει, δίνοντάς μας μια πιο ρεαλιστική εικόνα αυτής της αύξησης των τιμών της γης», δήλωσε ο κ. Dinh.

Οι ειδικοί εκφράζουν ανησυχίες σχετικά με τους πιθανούς κινδύνους από τη συσσώρευση γης (Φωτογραφία: Huu Thang).

Σημειώνοντας ότι οι υψηλές τιμές δημοπρασίας για τη γη θα καταστήσουν το κόστος εκκαθάρισης για νέα έργα ακόμη πιο ακριβό, ο κ. Nguyen Quoc Anh εξέφρασε επίσης την ανησυχία του ότι με προσφορές 2 έως 3 φορές υψηλότερες από τη μέση τιμή της αγοράς, τα άτομα που κατέχουν γη στη γύρω περιοχή ενδέχεται να είναι διατεθειμένα να αυξήσουν την τιμή πώλησης της γης τους αναλόγως.

Η ξαφνική αύξηση των τιμών της γης μπορεί επίσης να δημιουργήσει μια τάση κερδοσκοπίας με τη γη, καθώς πολλοί άνθρωποι σπεύδουν να αγοράσουν γη ελπίζοντας να επωφεληθούν από τη συνεχιζόμενη αύξηση των τιμών.

Ωστόσο, αυτό θα μπορούσε να οδηγήσει σε μια κατάσταση όπου τα χρήματα θα είναι δεσμευμένα σε γη, αντί να κυκλοφορούν σε άλλες οικονομικές δραστηριότητες.

Σύμφωνα με τον ειδικό, μετά από μια περίοδο δυσκολιών στην αγορά, το γενικό κλίμα μεταξύ των αγοραστών και των επενδυτών ακινήτων θα είναι πιο επιφυλακτικό από πριν.

Ως εκ τούτου, συνιστά στους αγοραστές και τους επενδυτές να ερευνήσουν διεξοδικά την αγορά και να κατανοήσουν τις διακυμάνσεις των τιμών μέσω αντικειμενικών πηγών πληροφοριών πριν αποφασίσουν να επενδύσουν σε οποιοδήποτε προϊόν.

Η δημοπρασία γης στο Thanh Oai ήταν απολύτως διαφανής και ακολούθησε τις σωστές διαδικασίες.

Μετά από αντικρουόμενες αναφορές που ισχυρίζονται ότι η υλοποίηση του έργου, ο καθορισμός της τιμής εκκίνησης και η οργάνωση της δημοπρασίας δικαιωμάτων χρήσης γης για 68 οικόπεδα στην περιοχή Ngo Ba, στο χωριό Thanh Than, στην κοινότητα Thanh Cao, στην περιφέρεια Thanh Oai, η οποία πραγματοποιήθηκε στις 10 Αυγούστου, στερούνταν διαφάνειας, η Λαϊκή Επιτροπή της περιφέρειας Thanh Oai υπέβαλε έκθεση στην Λαϊκή Επιτροπή της πόλης του Ανόι σχετικά με το θέμα.

Η έκθεση αναφέρει ότι η δημοπρασία διεξήχθη σύμφωνα με τον νόμο περί γης του 2024, τον νόμο περί δημοπρασιών του 2016 και τις αποφάσεις της Λαϊκής Επιτροπής του Ανόι σχετικά με την έκδοση κανονισμών για τη δημοπράτηση δικαιωμάτων χρήσης γης για την κατανομή γης με τέλη χρήσης γης ή μίσθωση γης στο Ανόι.

Η αξιολόγηση αποκάλυψε ότι συνολικά 1.550 πελάτες υπέβαλαν αιτήσεις συμμετοχής στη δημοπρασία, που αντιστοιχούν σε 4.201 αιτήσεις. Από αυτούς, 1.439 πελάτες, που αντιστοιχούν σε 3.923 αιτήσεις, κρίθηκαν επιλέξιμοι για συμμετοχή.

Αφού εξέτασε τα αρχεία και τις ισχύουσες οδηγίες, η Λαϊκή Επιτροπή της Περιφέρειας Thanh Oai διαπίστωσε ότι όλα τα στάδια της διαδικασίας εφαρμογής πραγματοποιήθηκαν σύμφωνα με τις οδηγίες, διασφαλίζοντας την αντικειμενικότητα, τη διαφάνεια και τη συμμόρφωση με το νόμο. Δεν υπήρχαν στοιχεία για συσσώρευση γης, χειραγώγηση τιμών ή κερδοσκοπία μέσω της πρόσφατης δημοπρασίας στην κοινότητα Thanh Cao.

Η Λαϊκή Επιτροπή της Περιφέρειας Thanh Oai βεβαιώνει ότι η οργάνωση και η υλοποίηση του έργου, η απόκτηση γης, η εκκαθάριση του χώρου, η κατασκευή υποδομών, ο καθορισμός της τιμής εκκίνησης και η επιλογή του διοργανωτή της δημοπρασίας, η ανάρτηση των εγγράφων και η οργάνωση της δημοπρασίας δικαιωμάτων χρήσης γης είναι σύμφωνα με το νόμο· η δημοπρασία διεξάγεται με ειλικρίνεια, ανοιχτά, διαφανή, δίκαια και αντικειμενικά.

Οι πελάτες υποβάλλουν προσφορές ανάλογα με τις ανάγκες τους και τις συνθήκες της αγοράς· η δημοπρασία διεξάγεται σύμφωνα με τις κατάλληλες διαδικασίες, υπό την επίβλεψη των υπηρεσιών επιβολής του νόμου και του κοινού.

Πηγή: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm