Ανάγκη να λύσουμε τον «κόμπο» του τιμοκαταλόγου γης:

Το πρωί της 3ης Ιουλίου, στην τακτική συνέντευξη Τύπου για το πρώτο 6μηνο του έτους που πραγματοποιήθηκε από το Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος, τέθηκαν πολλά ζητήματα που σχετίζονται με τη διαχείριση και τη λειτουργία των τιμών της γης.

Αξίζει να σημειωθεί ότι οι άνθρωποι δεν έχουν επαρκή οικονομική δυνατότητα να εκπληρώσουν τις υποχρεώσεις τους κατά την αλλαγή σκοπών χρήσης γης λόγω του νέου υψηλού τιμοκαταλόγου γης.

πέρα από τις δυνατότητες των ανθρώπων

Το γεγονός ότι οι άνθρωποι δεν έχουν αρκετά χρήματα για να πληρώσουν κατά τη μετατροπή χρήσης γης για σκοπούς μετατροπής κρούει τον κώδωνα του κινδύνου σχετικά με τη διαφορά μεταξύ των τιμών της γης και της προσιτής τιμής, ειδικά στις αγροτικές και ορεινές περιοχές.

Μια τυπική περίπτωση είναι η οικογένεια του κ. Dinh Cong Phuong, που κατοικεί στο χωριό Coc Dong Tam, στην κοινότητα Minh Quang (νυν κοινότητα Ba Vi). Τον Μάρτιο του 2025, η Λαϊκή Επιτροπή της περιφέρειας Ba Vi εξέδωσε απόφαση που επέτρεπε στον κ. Phuong να αλλάξει τον σκοπό χρήσης περισσότερων από 210m2 γης για πολυετείς καλλιέργειες σε αγροτική οικιστική γη με μακροπρόθεσμη διάρκεια χρήσης γης.

Η μετατροπή των χρήσεων γης σύμφωνα με τους τοπικούς τιμοκαταλόγους γης ξεπερνά επί του παρόντος τις δυνατότητες πολλών νοικοκυριών. Ενδεικτική φωτογραφία

Ωστόσο, σύμφωνα με τη μέθοδο υπολογισμού που ορίζεται στο Άρθρο 8 του Διατάγματος αριθ. 103/2024/ND-CP, η οικονομική υποχρέωση του κ. Phuong να καταβάλει είναι η διαφορά μεταξύ της τιμής της οικιστικής γης και της γεωργικής γης στον τιμοκατάλογο γης, που αντιστοιχεί σε 4.337.000 VND/m² και το συνολικό ποσό που πρέπει να καταβληθεί ανέρχεται σε σχεδόν 900 εκατομμύρια VND. Πρόκειται για ένα χρηματικό ποσό που υπερβαίνει τις δυνατότητες ενός νοικοκυριού σε μια ορεινή περιοχή όπως η κοινότητα Ba Vi. Μετά από πολλή σκέψη, ο κ. Phuong δεν μπόρεσε να εκπληρώσει την οικονομική του υποχρέωση και ζήτησε να μην συνεχίσει να αλλάζει τον σκοπό.

Με βάση το αίτημα του λαού, η Λαϊκή Επιτροπή της περιφέρειας Μπα Βι (πριν από την επίσημη λειτουργία του μοντέλου διακυβέρνησης δύο επιπέδων την 1η Ιουλίου) εξέδωσε απόφαση για την ανάκληση και ακύρωση της απόφασης που επέτρεπε τη μετατροπή χρήσης γης για σκοπούς.

Παρόμοιες καταστάσεις συμβαίνουν επίσης σε πολλές τοποθεσίες. Ο κ. Tran Duy Dong και η σύζυγός του, κα. Nguyen Thi Hong, που κατοικούν στην πόλη Vinh ( Nghe An ), δήλωσαν ότι όταν υπέβαλαν αίτηση για τη μετατροπή 300 τ.μ. κήπου δίπλα στο νεκροταφείο σε οικιστική γη, εξεπλάγησαν όταν έλαβαν μια ειδοποίηση ότι έπρεπε να πληρώσουν σχεδόν 4,5 δισεκατομμύρια VND σε τέλη χρήσης γης. «Η οικογένειά μου δεν έχει αντίρρηση για την υποχρέωση καταβολής φόρων, αλλά με ένα τέτοιο ποσοστό είσπραξης σχεδόν 15 εκατομμυρίων VND/τ.μ., δεν μπορούμε να εξοικονομήσουμε αρκετά σε όλη μας τη ζωή», μοιράστηκε ο κ. Dong.

Ιστορίες όπως η παραπάνω δείχνουν ότι ο τρέχων τιμοκατάλογος γης σε πολλά μέρη δεν αντικατοπτρίζει με ακρίβεια την πραγματική κοινωνικοοικονομική κατάσταση και την ικανότητα πληρωμής των ανθρώπων, ειδικά σε αγροτικές, ορεινές και μειονεκτούσες περιοχές.

Συχαρίκια

Σύμφωνα με την Mai Van Phan, Αναπληρώτρια Διευθύντρια του Τμήματος Διαχείρισης Γης (Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος), η κατάργηση του πλαισίου τιμών γης βάσει του Νόμου περί Γης του 2024 αποτελεί σημαντικό βήμα προς τα εμπρός, συμβάλλοντας στην προσέγγιση των τιμών γης με την αγορά, διασφαλίζοντας τη διαφάνεια στη διαχείριση και την ανάπτυξη ακινήτων. Ωστόσο, στην πραγματικότητα, πολλές τοποθεσίες δεν έχουν παρακολουθήσει τις εξελίξεις στις τιμές γης στην αγορά, με αποτέλεσμα οι τιμοκατάλογοι γης να μην είναι ενημερωμένοι και να μην είναι κοντά στην πραγματικότητα.

Η Αναπληρώτρια Διευθύντρια του Τμήματος Διαχείρισης Γης (Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος) Mai Van Phan συζητά τους τιμοκαταλόγους γης των τοπικών περιοχών. Φωτογραφία: Linh Linh

Στο μέλλον, πολλές κοινότητες θα εκδώσουν νέους τιμοκαταλόγους γης σύμφωνα με τον Νόμο περί Γης του 2024, ο οποίος αναμένεται να έχει σημαντικές διακυμάνσεις. Το Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος απέστειλε έκθεση στο Υπουργείο Οικονομικών, προτείνοντας πολλές λύσεις για τη διαχείριση των τιμών της γης από τώρα έως το τέλος του 2025. Συγκεκριμένα, τονίζει την απαίτηση οι κοινότητες να παρακολουθούν στενά τις εξελίξεις της αγοράς, να ενημερώνουν άμεσα τις διακυμάνσεις των τιμών της γης, να δημιουργούν σταδιακά μια βάση δεδομένων τιμών γης για κάθε οικόπεδο, να προσαρμόζουν τον τρέχοντα τιμοκατάλογο γης εάν δεν είναι πλέον κατάλληλος, σύμφωνα με τις οδηγίες του άρθρου 17 του διατάγματος αριθ. 71/2024/ND-CP και να οργανώνουν ευρεία διαβούλευση για να διασφαλίζεται η συναίνεση κατά την ανάπτυξη ενός νέου τιμοκαταλόγου σύμφωνα με τον Νόμο περί Γης του 2024, ο οποίος θα τεθεί σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2026.

Ταυτόχρονα, το Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος πρότεινε επίσης την επέκταση του πεδίου εφαρμογής και των θεμάτων εφαρμογής του τιμοκαταλόγου γης· τον περιορισμό των περιπτώσεων όπου πρέπει να καθορίζονται συγκεκριμένες τιμές γης· τον σαφή ορισμό των ευθυνών κάθε φορέα στον υπολογισμό των οικονομικών υποχρεώσεων· την αναθεώρηση των σχετικών νόμων για την αξιολόγηση του συνολικού αντίκτυπου στην αγορά ακινήτων.

Προφανώς, εάν ο τιμοκατάλογος γης αυξηθεί ενώ το εισόδημα των ανθρώπων, ιδίως στις αγροτικές περιοχές, δεν έχει βελτιωθεί αναλόγως, η συνέπεια είναι ότι πολλά νοικοκυριά θα περιέλθουν στην κατάσταση «να τους επιτρέπεται να μετατρέψουν αλλά να μην μπορούν να το πράξουν». Στην πραγματικότητα, το πρόβλημα του τιμοκαταλόγου γης δεν μπορεί να είναι απλώς θέμα τεχνικού υπολογισμού ή συμμόρφωσης με τον νόμο, αλλά πρέπει να τοποθετηθεί στο συνολικό πλαίσιο των συνθηκών διαβίωσης, της προσιτής τιμής και της κοινωνικής ισότητας.

Η μετατροπή των χρήσεων γης σύμφωνα με τους τοπικούς τιμοκαταλόγους γης ξεπερνά επί του παρόντος τις δυνατότητες πολλών νοικοκυριών. Ενδεικτική φωτογραφία

Η ολοκλήρωση του τιμοκαταλόγου γης πρέπει να συμβαδίζει με την προσβασιμότητα των ανθρώπων, αποφεύγοντας την κατάσταση όπου οι καλές πολιτικές δεν εφαρμόζονται ή γίνονται βάρος. Ο εκπρόσωπος του Υπουργείου Γεωργίας και Περιβάλλοντος τόνισε ότι η προσαρμογή του τιμοκαταλόγου γης χρειάζεται έναν λογικό οδικό χάρτη, που να προσδιορίζει περιοχές και τοποθεσίες κατάλληλες για κάθε τύπο γης και πρέπει να συμφωνηθεί από την κοινωνία.

Απαντώντας σε αυτή την εξέλιξη, ο εκπρόσωπος του Υπουργείου Οικονομικών, Αναπληρωτής Διευθυντής του Τμήματος Διαχείρισης Δημόσιας Περιουσίας (Υπουργείο Οικονομικών), Nguyen Thi Thoa, δήλωσε ότι μετά τη σύνθεση των εκθέσεων από τις τοπικές αρχές, το Υπουργείο θα διενεργήσει μια ολοκληρωμένη αξιολόγηση, θα συντονιστεί με το Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος για την αναθεώρηση και την πρόταση τροποποιήσεων των διατάξεων του νόμου. Στο άμεσο μέλλον, το Υπουργείο Οικονομικών ζητά σχόλια σχετικά με το σχέδιο Διατάγματος που τροποποιεί και συμπληρώνει ορισμένα άρθρα του Διατάγματος αριθ. 103/2024 (κανονισμοί για τα τέλη χρήσης γης και τα ενοίκια γης). Συγκεκριμένα, το Υπουργείο προτείνει την προσθήκη της ρήτρας 6 στο άρθρο 52, για την αντιμετώπιση μεταβατικών περιπτώσεων.

Συγκεκριμένα, το παρόν συμπλήρωμα ισχύει για νοικοκυριά και άτομα που αλλάζουν τον σκοπό χρήσης γης από γεωργική γη στο ίδιο οικόπεδο με κατοικία (η οποία προηγουμένως είχε αναγνωριστεί ως γη κήπου, λίμνη στο ίδιο οικόπεδο με κατοικία, αλλά δεν είχε αναγνωριστεί ως οικιστική γη) σε οικιστική γη.

Το Υπουργείο Οικονομικών πρότεινε τα τέλη χρήσης γης να εισπράττονται στο 50% της διαφοράς μεταξύ των τελών χρήσης γης που βασίζονται στις τιμές των οικιστικών γαιών και των τιμών των γεωργικών γαιών, κατά τον χρόνο έκδοσης απόφασης από την αρμόδια αρχή που επιτρέπει την αλλαγή σκοπού χρήσης γης.

Πηγή: https://hanoimoi.vn/can-go-nut-that-bang-gia-dat-nhieu-dia-phuong-dang-dung-truoc-ap-luc-dieu-chinh-707908.html