Το «σημείο συμφόρησης» των κανονισμών για τις τιμές της γης πρέπει να επιλυθεί:

Το πρωί της 3ης Ιουλίου, στην τακτική συνέντευξη Τύπου για το πρώτο εξάμηνο του έτους που διοργάνωσε το Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος, τέθηκαν πολλά ζητήματα που σχετίζονται με τη διαχείριση και τη ρύθμιση των τιμών της γης.

Αξίζει να σημειωθεί ότι πολλοί άνθρωποι δεν διαθέτουν τα οικονομικά μέσα για να εκπληρώσουν τις υποχρεώσεις τους όταν αλλάζουν σκοπούς χρήσης γης λόγω των σημαντικά αυξημένων τιμών της γης.

Πέρα από τις δυνατότητες του λαού

Η πραγματικότητα ότι οι άνθρωποι δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να πληρώσουν όταν αλλάζουν τον σκοπό χρήσης γης κρούει τον κώδωνα του κινδύνου σχετικά με την απόκλιση μεταξύ των τιμών της γης και της προσιτής τιμής, ειδικά στις αγροτικές και ορεινές περιοχές.

Μια τυπική περίπτωση είναι αυτή της οικογένειας του κ. Dinh Cong Phuong, η οποία κατοικεί στο χωριό Coc Dong Tam, στην κοινότητα Minh Quang (νυν κοινότητα Ba Vi). Τον Μάρτιο του 2025, η Λαϊκή Επιτροπή της Περιφέρειας Ba Vi εξέδωσε απόφαση που επέτρεπε στον κ. Phuong να αλλάξει τον σκοπό χρήσης γης για περισσότερα από 210 τ.μ. γης που χρησιμοποιείται για πολυετείς καλλιέργειες σε αγροτική οικιστική γη με μακροπρόθεσμη περίοδο χρήσης γης.

Η διαδικασία αλλαγής των σκοπών χρήσης γης σύμφωνα με τους τοπικούς τιμοκαταλόγους γης είναι επί του παρόντος πολύ δύσκολη για πολλά νοικοκυριά. (Ενδεικτική εικόνα)

Ωστόσο, σύμφωνα με τη μέθοδο υπολογισμού που ορίζεται στο άρθρο 8 του διατάγματος αριθ. 103/2024/ND-CP, η οικονομική υποχρέωση του κ. Phuong είναι η διαφορά μεταξύ της τιμής της οικιστικής γης και της γεωργικής γης στον πίνακα τιμών γης, που αντιστοιχεί σε 4.337.000 VND/m², και το συνολικό πληρωτέο ποσό είναι σχεδόν 900 εκατομμύρια VND. Αυτό το ποσό υπερβαίνει την οικονομική δυνατότητα ενός νοικοκυριού σε μια ορεινή περιοχή όπως η κοινότητα Ba Vi. Μετά από πολλή σκέψη, ο κ. Phuong δεν μπόρεσε να εκπληρώσει την οικονομική του υποχρέωση και ζήτησε να μην προχωρήσει η μετατροπή χρήσης γης.

Με βάση το αίτημα του λαού, η Λαϊκή Επιτροπή της Περιφέρειας Μπα Βι (πριν από την επίσημη εφαρμογή του διβάθμιου μοντέλου διακυβέρνησης την 1η Ιουλίου) εξέδωσε απόφαση για την ανάκληση και ακύρωση της απόφασης που επέτρεπε τη μετατροπή των χρήσεων γης για σκοπούς.

Μια παρόμοια κατάσταση συμβαίνει σε πολλές περιοχές. Ο κ. Tran Duy Dong και η κ. Nguyen Thi Hong, που κατοικούν στην πόλη Vinh ( επαρχία Nghe An ), δήλωσαν ότι όταν υπέβαλαν αίτηση για τη μετατροπή 300 τ.μ. κήπου δίπλα στο νεκροταφείο σε οικιστική γη, εξεπλάγησαν όταν έλαβαν μια ειδοποίηση ότι έπρεπε να πληρώσουν σχεδόν 4,5 δισεκατομμύρια VND σε τέλη χρήσης γης. «Η οικογένειά μου δεν έχει αντίρρηση να πληρώσει φόρους, αλλά με συντελεστή σχεδόν 15 εκατομμυρίων VND/τ.μ., δεν θα μπορούσαμε να εξοικονομήσουμε αρκετά ακόμα κι αν εργαζόμασταν όλη μας τη ζωή», μοιράστηκε ο κ. Dong.

Ιστορίες όπως η παραπάνω δείχνουν ότι οι τρέχοντες τιμοκατάλογοι γης σε πολλά μέρη δεν αντικατοπτρίζουν με ακρίβεια την πραγματική κοινωνικοοικονομική κατάσταση και την οικονομική προσιτότητα των ανθρώπων, ειδικά σε αγροτικές, ορεινές και μειονεκτούσες περιοχές.

Συχαρίκια

Σύμφωνα με την Mai Van Phan, Αναπληρώτρια Διευθύντρια του Τμήματος Διαχείρισης Γης (Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος), η κατάργηση του πλαισίου τιμών γης βάσει του Νόμου περί Γης του 2024 αποτελεί σημαντικό βήμα, που συμβάλλει στην προσέγγιση των τιμών γης με τις τιμές της αγοράς και στη διασφάλιση της διαφάνειας στη διαχείριση και ανάπτυξη ακινήτων. Ωστόσο, στην πραγματικότητα, πολλές τοποθεσίες δεν έχουν συμβαδίσει με τις διακυμάνσεις των τιμών γης στην αγορά, με αποτέλεσμα να υπάρχουν ξεπερασμένοι και μη ρεαλιστικοί τιμοκατάλογοι γης.

Η Αναπληρώτρια Διευθύντρια του Τμήματος Διαχείρισης Γης (Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος) Mai Van Phan συζητά τους τιμοκαταλόγους γης σε τοπικές κοινότητες. Φωτογραφία: Linh Linh

Την επόμενη περίοδο, πολλές τοπικές αρχές θα εκδώσουν νέους τιμοκαταλόγους γης σύμφωνα με τον Νόμο περί Γης του 2024, οι οποίοι αναμένεται να προκαλέσουν σημαντικές διακυμάνσεις. Το Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος υπέβαλε έκθεση στο Υπουργείο Οικονομικών, προτείνοντας διάφορες λύσεις για τη διαχείριση των τιμών της γης από τώρα έως το τέλος του 2025. Αυτές οι λύσεις τονίζουν την ανάγκη οι τοπικές αρχές να παρακολουθούν στενά τις εξελίξεις της αγοράς και να ενημερώνουν άμεσα τις διακυμάνσεις των τιμών της γης· να δημιουργούν σταδιακά μια βάση δεδομένων τιμών γης για κάθε μεμονωμένο αγροτεμάχιο· να προσαρμόζουν τους τρέχοντες τιμοκαταλόγους γης εάν δεν είναι πλέον κατάλληλοι, όπως ορίζεται στο άρθρο 17 του διατάγματος αριθ. 71/2024/ND-CP· και να διοργανώνουν ευρείες διαβουλεύσεις για να διασφαλίζεται η συναίνεση κατά την ανάπτυξη νέων τιμοκαταλόγων γης βάσει του Νόμου περί Γης του 2024, ο οποίος θα τεθεί σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2026.

Ταυτόχρονα, το Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος πρότεινε επίσης την επέκταση του πεδίου εφαρμογής και των θεμάτων εφαρμογής των πινάκων τιμών γης, τον περιορισμό των περιπτώσεων που απαιτούν συγκεκριμένο προσδιορισμό της τιμής γης, τον σαφή καθορισμό των ευθυνών κάθε φορέα στον υπολογισμό των οικονομικών υποχρεώσεων και την αναθεώρηση των σχετικών νόμων για την αξιολόγηση του συνολικού αντίκτυπου στην αγορά ακινήτων.

Σαφώς, εάν οι τιμές της γης αυξηθούν σημαντικά ενώ τα εισοδήματα των ανθρώπων, ιδίως στις αγροτικές περιοχές, δεν βελτιωθούν αντίστοιχα, η συνέπεια θα είναι ότι πολλά νοικοκυριά θα βρεθούν σε μια κατάσταση όπου «θα τους δοθεί η ευκαιρία να μετατρέψουν γη αλλά δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα». Στην πραγματικότητα, το ζήτημα των τιμών της γης δεν μπορεί να είναι απλώς θέμα τεχνικών υπολογισμών ή συμμόρφωσης με τη νομοθεσία. Πρέπει να εξεταστεί στο συνολικό πλαίσιο των συνθηκών διαβίωσης, της προσιτής τιμής και της κοινωνικής ισότητας.

Η διαδικασία αλλαγής των σκοπών χρήσης γης σύμφωνα με τους τοπικούς τιμοκαταλόγους γης είναι επί του παρόντος πολύ δύσκολη για πολλά νοικοκυριά. (Ενδεικτική εικόνα)

Η βελτίωση των πινάκων τιμών γης πρέπει να συμβαδίζει με την προσβασιμότητα των ανθρώπων, αποφεύγοντας καταστάσεις όπου οι καλές πολιτικές δεν εφαρμόζονται ή γίνονται βάρος. Εκπρόσωποι του Υπουργείου Γεωργίας και Περιβάλλοντος τόνισαν ότι η προσαρμογή των πινάκων τιμών γης απαιτεί έναν λογικό οδικό χάρτη, που να προσδιορίζει κατάλληλες περιοχές και τοποθεσίες για κάθε τύπο γης, και πρέπει να υπάρχει κοινωνική συναίνεση.

Απαντώντας σε αυτή την εξέλιξη, η κα Nguyen Thi Thoa, Αναπληρώτρια Διευθύντρια του Τμήματος Διαχείρισης Δημόσιων Περιουσιακών Στοιχείων (Υπουργείο Οικονομικών), δήλωσε ότι μετά τη συλλογή εκθέσεων από τις τοπικές αρχές, το Υπουργείο θα διενεργήσει μια ολοκληρωμένη αξιολόγηση και θα συντονιστεί με το Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος για την αναθεώρηση και την πρόταση τροποποιήσεων των κανονισμών του νόμου. Επί του παρόντος, το Υπουργείο Οικονομικών ζητά γνώμες σχετικά με το σχέδιο Διατάγματος που τροποποιεί και συμπληρώνει διάφορα άρθρα του Διατάγματος αριθ. 103/2024 (ρύθμιση των τελών χρήσης γης και των τελών μίσθωσης γης). Συγκεκριμένα, το Υπουργείο προτείνει την προσθήκη της Ρήτρας 6 στο Άρθρο 52 για την αντιμετώπιση μεταβατικών περιπτώσεων.

Συγκεκριμένα, το παρόν συμπλήρωμα ισχύει για νοικοκυριά και άτομα που αλλάζουν τον σκοπό χρήσης γης από γεωργική γη εντός του ίδιου οικόπεδου με κατοικία (η οποία προηγουμένως είχε αναγνωριστεί ως κήπος ή λιμνούλα εντός του ίδιου οικόπεδου με κατοικία, αλλά δεν αναγνωριζόταν ως οικιστική γη) σε οικιστική γη.

Το Υπουργείο Οικονομικών προτείνει τα τέλη χρήσης γης να εισπράττονται στο 50% της διαφοράς μεταξύ του τέλους χρήσης γης που βασίζεται στις τιμές οικιστικής γης και των τιμών γεωργικής γης, κατά τον χρόνο έκδοσης της απόφασης από την αρμόδια αρχή που επιτρέπει την αλλαγή σκοπού χρήσης γης.

Πηγή: https://hanoimoi.vn/can-go-nut-that-bang-gia-dat-nhieu-dia-phuong-dang-dung-truoc-ap-luc-dieu-chinh-707908.html