Ανάγκη για εναρμόνιση των συμφερόντων όλων των μερών

Οι επενδυτές δυσκολεύονται να «αντέξουν» το κόστος και να πληρώσουν τους τόκους των δανείων

Nguoi Dua Tin (NDT): Αυτή τη στιγμή, ενώ εκατομμύρια άνθρωποι με χαμηλό και μεσαίο εισόδημα επιθυμούν να αποκτήσουν ένα σπίτι, η προσφορά οικονομικά προσιτής στέγασης και κοινωνικής στέγασης έχει σχεδόν εξαντληθεί. Ποια πιστεύετε ότι είναι η αιτία αυτής της κατάστασης;

Κος Vo Hong Thang - Διευθυντής Συμβουλευτικών Υπηρεσιών και Ανάπτυξης Έργων, Όμιλος DKRA: Το πρόβλημα της έλλειψης οικονομικά προσιτής στέγασης και κοινωνικής στέγασης για την κάλυψη των αναγκών των ατόμων με χαμηλό και μεσαίο εισόδημα έχει εμφανιστεί και διαρκεί εδώ και πολλά χρόνια.

Υπάρχουν πολλοί παράγοντες που επηρεάζουν αυτό το τμήμα, αλλά υπάρχουν δύο κύριοι παράγοντες που επηρεάζουν άμεσα την προσφορά αυτού του τμήματος.

Καταρχάς, το κόστος εισροών αυξάνεται. Παρόλο που οι τιμές των ακινήτων έχουν δείξει σημάδια μείωσης τα τελευταία δύο χρόνια, πρέπει να παραδεχτούμε ότι ο προηγούμενος κύκλος ανάπτυξης ακινήτων, περίπου από το 2014 έως το 2020, διατήρησε τις τιμές των κατοικιών σε υψηλό επίπεδο.

Αυτό οδηγεί σε εξαιρετικά ακριβά επενδυτικά και κατασκευαστικά κόστη για τους επενδυτές σε έργα ακινήτων. Από τις αγορές γης, τις πρώτες ύλες, την εργασία κ.λπ., όλα αυξανόμενα κατακόρυφα, είναι πολύ δύσκολο να μειωθεί η τιμή των ολοκληρωμένων ακινήτων.

Κος Vo Hong Thang - Διευθυντής Συμβουλευτικών Υπηρεσιών και Ανάπτυξης Έργων, Όμιλος DKRA.

Δεύτερον, το νομικό καθεστώς των έργων ακινήτων παρατείνεται και χρειάζεται πολύς χρόνος για να επιλυθεί. Από το στάδιο της ιδιοκτησίας γης, οι επενδυτές πρέπει επίσης να υποβάλουν αίτηση για έγγραφα έγκρισης από διάφορα επίπεδα διακυβέρνησης, για να μην αναφέρουμε την κατάρτιση σχεδίων για αποζημιώσεις και εκκαθάριση χώρου... με αποτέλεσμα η νομική ολοκλήρωση ενός έργου να διαρκεί πολλά χρόνια.

Ειδικά για συγκεκριμένες επιχειρήσεις όπως τα ακίνητα, οι περισσότερες από αυτές χρησιμοποιούν υψηλή χρηματοοικονομική μόχλευση, ο δανεισμός από κανάλια ομολόγων και τράπεζες είναι πολύ μεγάλος. Ενώ το έργο καθυστερεί λόγω ελλιπών νομικών εγγράφων, η επιχείρηση πρέπει να «φορτωθεί» ένα τεράστιο ποσό τόκων από το δάνειο. Όλα τα παραπάνω συνημμένα θα συμπεριληφθούν στην τιμή του προϊόντος μετά την ολοκλήρωσή του.

Συνεπώς, είναι πολύ δύσκολο για τις επιχειρήσεις να μειώσουν τις τιμές των προϊόντων σε χαμηλό επίπεδο ή να ανταποκριθούν στην έννοια της «προσιτής τιμής» όπως επιθυμεί η πλειοψηφία των ανθρώπων, ειδικά στο τρέχον πλαίσιο που το κόστος είναι ήδη πολύ υψηλό.

Επενδυτής: Αυτό δείχνει ότι οι επενδυτές ακινήτων έχουν «πονοκέφαλο» με το πρόβλημα του κόστους. Θα μπορούσατε παρακαλώ να μας εξηγήσετε με μεγαλύτερη σαφήνεια ορισμένα από τα κόστη που πρέπει να επωμιστούν οι επιχειρήσεις ακινήτων, πώς επηρεάζει αυτό τη μείωση των τιμών των κατοικιών, κύριε;

Κος Βο Χονγκ Τανγκ: Το κόστος των εισροών, όπως τα τέλη χρήσης γης, οι αποζημιώσεις εκκαθάρισης χώρου, οι τόκοι τραπεζικών δανείων, το κόστος εργασίας, οι αγορές οικοδομικών υλικών... έχουν αυξηθεί απότομα, ακόμη και αρκετές φορές, τα τελευταία χρόνια.

Ένα έργο από τη στιγμή της πολιτικής κατασκευής έως την νομική ολοκλήρωση όπως έχει προγραμματιστεί διαρκεί κατά μέσο όρο μόνο περίπου 3 χρόνια, αλλά στην πραγματικότητα, οι επιχειρήσεις που επιθυμούν να ξεκινήσουν επίσημα την κατασκευή μπορούν να αφιερώσουν έως και δέκα χρόνια σε γραφειοκρατικές διαδικασίες, σπαταλώντας πόρους.

Για να κατέχουν γη, οι επιχειρήσεις πρέπει να καταβάλουν στο Κράτος μια σειρά από αποζημιώσεις και έξοδα εκκαθάρισης του χώρου, μέσω της λήψης μεταβιβάσεων δικαιωμάτων χρήσης γης, της καταβολής τελών χρήσης γης, ενοικίου γης και τελών προστασίας των ορυζώνων.

Στη συνέχεια, το κόστος κατασκευής από την εργασία, τα υλικά κ.λπ. αυξάνεται με την πάροδο του χρόνου. Για τα έργα διαμερισμάτων, το κόστος κατασκευής αντιπροσωπεύει περίπου το 50%, περίπου το 30% για τις μεζονέτες και το 20% για τις βίλες.

Για να μην αναφέρουμε το οικονομικό βάρος που συνεπάγεται η πληρωμή του κεφαλαίου και των τόκων των δανείων από τις επιχειρήσεις. Όσο περισσότερο χρόνο χρειάζεται για να ολοκληρωθεί το έργο, τόσο υψηλότερο θα είναι αυτό το οικονομικό κόστος. Και τέλος, αυτό το κόστος περιλαμβάνεται στην τιμή πώλησης που πρέπει να πληρώσουν οι πελάτες κατά την αγορά ενός σπιτιού.

Είναι αδύνατο για τις επιχειρήσεις να αποδέχονται ζημίες μόνο και μόνο για να πουλήσουν τα προϊόντα τους.

Στο πλαίσιο της ζοφερής αγοράς ακινήτων τα τελευταία δύο χρόνια, πολλοί επενδυτές προσπάθησαν να προσφέρουν ελκυστικά κίνητρα στους αγοραστές κατοικιών και να παρατείνουν τις περιόδους πληρωμής για να τονώσουν τη ζήτηση.

Στην πραγματικότητα, πρόκειται για μια πολιτική που βλάπτει τα κέρδη των επενδυτών, αλλά αυτοί εξακολουθούν να την αποδέχονται για να προσπαθήσουν να δημιουργήσουν ρευστότητα. Τώρα που το κόστος είναι πολύ υψηλό, οι επιχειρήσεις μπορούν μόνο να μειώσουν την τιμή των προϊόντων τους για να εναρμονίσουν τα συμφέροντα τόσο των αγοραστών όσο και των πωλητών σε ένα μέτριο επίπεδο.

Είναι πολύ δύσκολο να αναγκάσεις τις επιχειρήσεις ακινήτων να μειώσουν τις τιμές των κατοικιών σε ένα «προσιτό» επίπεδο, επειδή οι επιχειρήσεις πρέπει να έχουν κέρδος. Είναι αδύνατο να περιμένεις από τις επιχειρήσεις να δέχονται ζημίες μόνο και μόνο για να πουλήσουν τα προϊόντα τους.

Στο παρελθόν, πολλοί επενδυτές ανέμεναν κέρδη έως και δεκάδων τοις εκατό πριν κάνουν οτιδήποτε, αλλά τώρα είναι αποφασισμένοι να φτάσουν στο σημείο να βρουν το νεκρό σημείο, ακόμη και να χάσουν χρήματα σε ορισμένα πρώιμα στάδια. Ο υψηλότερος στόχος των επενδυτών σήμερα είναι η χαμηλότερη δυνατή τιμή πώλησης, η είσπραξη χρημάτων το συντομότερο δυνατό για τη δημιουργία ταμειακών ροών, η οποία είναι η καλύτερη επιλογή για τους πελάτες που θέλουν να αποκτήσουν ακίνητα.

Προσδοκίες για αυξημένη προσφορά κατοικιών χάρη στην πολιτική

Επενδυτής: Στην πραγματικότητα, ακόμη και στο γενικό ζοφερό πλαίσιο της αγοράς ακινήτων το 2023, ο τομέας των προσιτών κατοικιών εξακολουθεί να τυγχάνει ιδιαίτερης προσοχής από τους πελάτες και τα έργα σε αυτόν τον τομέα έχουν πάντα σταθερό όγκο συναλλαγών.

Ωστόσο, οι επενδυτές φαίνεται να ενδιαφέρονται για την ανάπτυξη πολυτελών μεζονετών και πολυτελών διαμερισμάτων... Γιατί πιστεύετε ότι υπάρχει αυτό το παράδοξο;

Κος Βο Χονγκ Τανγκ: Το νομικό αδιέξοδο που προέκυψε ταυτόχρονα σε χιλιάδες έργα σε όλη τη χώρα έχει οδηγήσει σε πολύ μικρό αριθμό έργων που είναι επιλέξιμα για έναρξη τα τελευταία χρόνια, μόνο σε ορισμένα τμήματα.

Λόγω του μικρού αριθμού έργων με λογικές τιμές, η ταχύτητα πωλήσεων θα είναι σίγουρα πολύ γρήγορη, και οι πολυσύχναστες συναλλαγές μας κάνουν εύκολα να πιστεύουμε λανθασμένα ότι μόνο τα έργα χαμηλού κόστους ενδιαφέρουν τους ανθρώπους.

Ωστόσο, είναι επίσης απαραίτητο να λάβουμε υπόψη την πραγματικότητα ότι για έργα που βρίσκονται σε «καυτά σημεία» όπως το Ανόι και η πόλη Χο Τσι Μινχ, ο αριθμός των διαμερισμάτων με τιμή κάτω των 50 εκατομμυρίων VND/τ.μ. είναι σχεδόν ανύπαρκτος. Όλα τα παραπάνω έργα θα έχουν τιμές 70-80 εκατομμυρίων VND/τ.μ., ακόμη και 100 εκατομμυρίων VND/τ.μ., γνωστά και ως πολυτελή ακίνητα.

Όλα τα παραπάνω έργα βρίσκονται σε τόσο προνομιακές τοποθεσίες που είναι πολύ δύσκολο για τους επενδυτές να μειώσουν τις τιμές των προϊόντων. Και ειδικά στο πρόσφατο παρελθόν, ο αριθμός των πολυτελών έργων που είναι επιλέξιμα προς πώληση ήταν πολύ περιορισμένος, γεγονός που έχει επίσης καταστήσει χαμηλό τον όγκο συναλλαγών αυτού του τμήματος.

Επομένως, είναι αδύνατο να εξεταστεί ο αριθμός των συναλλαγών στην αγορά για να επιβεβαιωθεί ότι το τμήμα των πολυτελών ακινήτων παρουσιάζει μικρότερο ενδιαφέρον από το τμήμα των προσιτών ή κοινωνικών κατοικιών.

Εάν μειωθεί το κόστος, οι τιμές των ακινήτων θα μειωθούν επίσης αμέσως.

Επιπλέον, για ορισμένους επενδυτές, πολλές επιχειρήσεις έχουν τοποθετηθεί εξαρχής στην ανάπτυξη του τμήματος των μεζονετών και των κατοικιών υψηλής αξίας και έχουν μια μακροπρόθεσμη στρατηγική για την ανάπτυξη αυτού του τμήματος, επομένως, παρόλο που πραγματικά θέλουν να αναπτύξουν τμήματα χαμηλότερης αξίας για να καλύψουν τη ζήτηση της αγοράς, πρέπει να αποδεχτούν την επιδίωξη του αρχικού προσανατολισμού.

Παράλληλα, ορισμένα έργα έχουν υλοποιηθεί ημιτελή με πολύ υψηλές κεφαλαιακές επενδύσεις, επομένως είναι δύσκολο για τους επενδυτές να στραφούν εύκολα σε άλλους τομείς ακινήτων.

Επενδυτής: Κατά τη γνώμη σας, ποιες λύσεις θα πρέπει να εφαρμοστούν για την επίλυση του προβλήματος της έλλειψης οικονομικά προσιτής στέγασης; Ο αναθεωρημένος νόμος περί γης έχει ψηφιστεί και θα εφαρμοστεί στην πράξη. Πώς αξιολογείτε ότι αυτό θα επηρεάσει την προσφορά στην αγορά ακινήτων;

Κος Βο Χονγκ Τανγκ: Με βάση τη βασική πολιτική του Κράτους, μπορούμε να αναμένουμε με βεβαιότητα ότι τα επόμενα 3-5 χρόνια, η προσφορά κοινωνικής στέγασης και οικονομικά προσιτής στέγασης θα αυξηθεί δραματικά, αντισταθμίζοντας την έλλειψη στεγαστικών αναγκών της πλειοψηφίας των ανθρώπων τα τελευταία χρόνια.

Για να γίνει αυτό, ο ρόλος του Κράτους εξακολουθεί να είναι ο πιο σημαντικός, έχοντας το βασικό καθήκον της λειτουργίας και του προσανατολισμού της ανάπτυξης της αγοράς μέσω πολιτικών, θεσμών και στρατηγικών...

Το πιο σημαντικό είναι να επιλυθούν όλα τα νομικά ζητήματα για το έργο, να μειωθεί ο χρόνος της διοικητικής διαδικασίας, ώστε οι επιχειρήσεις να μπορούν να ξεκινήσουν γρήγορα την κατασκευή. Συγκεκριμένα, οι πρόσφατα τροποποιημένοι και συμπληρωμένοι νόμοι σίγουρα θα έχουν άμεσο θετικό αντίκτυπο στην προσφορά στην αγορά μετά την επίσημη εφαρμογή τους.

Δεύτερον, είναι απαραίτητο να επανεξεταστεί το κόστος χρήσης γης και θα πρέπει να υπάρξουν περισσότερα προγράμματα φορολογικής στήριξης για επιχειρήσεις που αναπτύσσουν οικονομικά προσιτές κατοικίες και τμήματα κοινωνικής στέγασης.

Τρίτον, το Βιετνάμ θα πρέπει να εξετάσει το ενδεχόμενο δημιουργίας πρόσθετων ταμείων ανάπτυξης κατοικιών για τους ιδιοκτήτες πρώτης κατοικίας, όπως η Σιγκαπούρη.

Και τέλος, η χώρα μας θα πρέπει να δημιουργήσει περισσότερα ταμεία καθαρής γης και να τα δημοπρατήσει, ώστε οι επιχειρήσεις να έχουν εύκολη πρόσβαση στη γη.

Όσον αφορά τις επιχειρήσεις, η φύση εξακολουθεί να είναι η σχέση προσφοράς και ζήτησης. Εάν το κόστος των εισροών αυξηθεί, η τιμή πώλησης θα αυξηθεί και αντίστροφα. Εάν το κόστος μειωθεί, η τιμή των τελικών προϊόντων ακινήτων θα μειωθεί επίσης αμέσως. Για τον έλεγχο του παραπάνω κόστους, το Κράτος εξακολουθεί να παίζει σημαντικό ρόλο στη λήψη αποφάσεων για την αύξηση και τη μείωση της αγοράς ακινήτων .

Πηγή: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html