Είναι απαραίτητο να εναρμονιστούν τα συμφέροντα όλων των μερών.

Οι κατασκευαστές δυσκολεύονται να αντέξουν το κόστος και να αποπληρώσουν τους τόκους των δανείων.

Ρεπόρτερ (NĐT): Αυτή τη στιγμή, ενώ εκατομμύρια άνθρωποι με χαμηλό και μεσαίο εισόδημα επιθυμούν να αποκτήσουν ένα σπίτι, η προσφορά οικονομικά προσιτής στέγασης και κοινωνικής στέγασης έχει σχεδόν εξαντληθεί. Ποιοι πιστεύετε ότι είναι οι λόγοι για αυτήν την κατάσταση;

Κος Vo Hong Thang - Διευθυντής Συμβουλευτικών Υπηρεσιών και Ανάπτυξης Έργων, Όμιλος DKRA: Το πρόβλημα της ανεπαρκούς προσφοράς οικονομικά προσιτής στέγασης και κοινωνικής στέγασης για την κάλυψη των αναγκών των ατόμων με χαμηλό και μεσαίο εισόδημα έχει εμφανιστεί και επιμένει εδώ και πολλά χρόνια.

Υπάρχουν πολλοί παράγοντες που συμβάλλουν, αλλά δύο κύριοι επηρεάζουν άμεσα την προσφορά σε αυτό το τμήμα.

Καταρχάς, το κόστος εισροών έχει αυξηθεί. Παρόλο που οι τιμές των ακινήτων έχουν δείξει σημάδια μείωσης τα τελευταία δύο χρόνια, πρέπει να αναγνωριστεί ότι ο προηγούμενος κύκλος ανάπτυξης ακινήτων, περίπου από το 2014 έως το 2020, διατήρησε τις τιμές των ακινήτων σε υψηλό επίπεδο.

Αυτό οδηγεί σε εξαιρετικά υψηλό κόστος επένδυσης και κατασκευής για τους κατασκευαστές έργων ακινήτων. Με την αγορά γης, τις πρώτες ύλες, το κόστος εργασίας κ.λπ., όλα να αυξάνονται δραματικά, είναι πολύ δύσκολο να μειωθεί η τιμή των ολοκληρωμένων ακινήτων.

Κος Vo Hong Thang - Διευθυντής Συμβουλευτικών Υπηρεσιών και Ανάπτυξης Έργων, Όμιλος DKRA.

Δεύτερον, το νομικό καθεστώς των έργων ακινήτων είναι συχνά χρονοβόρο, με αποτέλεσμα να απαιτείται πολύς χρόνος για την επίλυσή του. Από το στάδιο της ιδιοκτησίας γης, οι κατασκευαστές πρέπει ακόμη να λάβουν εγκρίσεις από διάφορα επίπεδα διακυβέρνησης, για να μην αναφέρουμε την ανάπτυξη σχεδίων αποζημίωσης και επανεγκατάστασης... με αποτέλεσμα η ολοκλήρωση των νομικών διαδικασιών ενός έργου να παρατείνεται για πολλά χρόνια.

Ειδικά για εξειδικευμένες επιχειρήσεις όπως ο τομέας των ακινήτων, οι οποίες χρησιμοποιούν ως επί το πλείστον υψηλή χρηματοοικονομική μόχλευση, ο δανεισμός από ομόλογα και τραπεζικά κανάλια είναι σημαντικός. Ενώ τα έργα καθυστερούν λόγω ατελών νομικών διαδικασιών, οι επιχειρήσεις εξακολουθούν να πρέπει να επωμίζονται τις τεράστιες πληρωμές τόκων από αυτά τα δάνεια. Όλα αυτά τα συναφή κόστη θα συνυπολογιστούν τελικά στην τελική τιμή του προϊόντος κατά την ολοκλήρωσή του.

Συνεπώς, είναι πολύ δύσκολο για τις επιχειρήσεις να μειώσουν τις τιμές των προϊόντων σε ένα επίπεδο που να είναι «προσιτό» όπως επιθυμεί η πλειοψηφία των ανθρώπων, ειδικά στο τρέχον πλαίσιο όπου το κόστος είναι ήδη πολύ υψηλό.

Επενδυτής: Αυτό δείχνει πώς οι κατασκευαστές ακινήτων παλεύουν με το πρόβλημα του κόστους. Θα μπορούσατε να αναλύσετε ορισμένα από τα κόστη με τα οποία επιβαρύνονται επί του παρόντος οι επιχειρήσεις ακινήτων και πώς αυτό επηρεάζει τη μείωση των τιμών των κατοικιών;

Κος Βο Χονγκ Τανγκ: Τα κόστη εισροών, όπως τα τέλη χρήσης γης, οι αποζημιώσεις για την εκκαθάριση γης, οι τόκοι τραπεζικών δανείων, το κόστος εργασίας και οι αγορές οικοδομικών υλικών... έχουν αυξηθεί απότομα, ακόμη και αρκετές φορές, τα τελευταία χρόνια.

Ένα έργο, από το αρχικό στάδιο σχεδιασμού έως την ολοκλήρωση των νομικών διαδικασιών, αναμένεται να διαρκέσει κατά μέσο όρο μόνο περίπου 3 χρόνια. Ωστόσο, στην πραγματικότητα, οι επιχειρήσεις μπορεί να αφιερώσουν έως και μια δεκαετία ή και περισσότερο σε γραφειοκρατικές διαδικασίες για να ξεκινήσουν επίσημα την κατασκευή, με αποτέλεσμα την σπατάλη πόρων.

Για να αποκτήσουν γη, οι επιχειρήσεις πρέπει να επιβαρυνθούν με μια σειρά από έξοδα που σχετίζονται με την αποζημίωση και την εκκαθάριση γης μέσω της μεταβίβασης των δικαιωμάτων χρήσης γης, της καταβολής τελών χρήσης γης, του ενοικίου γης και των τελών για την προστασία της γης των ορυζώνων στο Κράτος.

Στη συνέχεια, το κόστος κατασκευής, συμπεριλαμβανομένων των εργατικών και των υλικών, αυξάνεται σταθερά με την πάροδο του χρόνου. Για τα έργα πολυκατοικιών, το κόστος κατασκευής αντιπροσωπεύει περίπου το 50%, περίπου το 30% για τις μεζονέτες και το 20% για τις βίλες.

Για να μην αναφέρουμε το οικονομικό βάρος που προκύπτει όταν οι επιχειρήσεις πρέπει να αποπληρώσουν το κεφάλαιο και τους τόκους των δανείων. Όσο περισσότερο χρόνο χρειάζεται για να ολοκληρωθεί το έργο, τόσο υψηλότερο θα είναι αυτό το οικονομικό κόστος. Και τελικά, όλα αυτά τα κόστη λαμβάνονται υπόψη στην τιμή πώλησης που πρέπει να πληρώσουν οι πελάτες κατά την αγορά ενός σπιτιού.

Είναι αδύνατο να περιμένουμε από τις επιχειρήσεις να αποδεχτούν ζημίες απλώς και μόνο για να απαλλαγούν από το απόθεμα.

Στο πλαίσιο μιας υποτονικής αγοράς ακινήτων όπως τα τελευταία δύο χρόνια, πολλοί κατασκευαστές προσπαθούν να προσφέρουν ελκυστικά κίνητρα στους αγοραστές κατοικιών και να παρατείνουν τους όρους πληρωμής για να τονώσουν τη ζήτηση.

Στην πραγματικότητα, πρόκειται για μια πολιτική που βλάπτει τα κέρδη των επενδυτών, αλλά αυτοί εξακολουθούν να την αποδέχονται σε μια προσπάθεια δημιουργίας ρευστότητας. Τώρα που το κόστος είναι πολύ υψηλό, οι επιχειρήσεις μπορούν μόνο να μειώσουν τις τιμές των προϊόντων για να εξισορροπήσουν τα συμφέροντα τόσο των αγοραστών όσο και των πωλητών σε εύλογο βαθμό.

Είναι πολύ δύσκολο να αναγκάσεις τις επιχειρήσεις ακινήτων να μειώσουν τις τιμές των κατοικιών σε ένα «προσιτό» επίπεδο, επειδή οι επιχειρήσεις πρέπει να είναι κερδοφόρες και είναι αδύνατο να περιμένεις από αυτές να αποδεχτούν ζημίες μόνο και μόνο για να πουλήσουν το απόθεμά τους.

Προηγουμένως, πολλοί κατασκευαστές στόχευαν σε κέρδη δεκάδων τοις εκατό πριν αναλάβουν οποιοδήποτε έργο. Τώρα, ωστόσο, στοχεύουν στο να βρουν το νεκρό σημείο ή ακόμα και να υποστούν ζημίες σε ορισμένα αρχικά στάδια. Ο υψηλότερος στόχος για τους κατασκευαστές σήμερα είναι να προσφέρουν τη χαμηλότερη δυνατή τιμή πώλησης και να εισπράττουν πληρωμές το συντομότερο δυνατό για να δημιουργήσουν ταμειακή ροή, η οποία είναι ήδη η καλύτερη επιλογή για τους πελάτες που επιθυμούν να αποκτήσουν ακίνητα.

Προσδοκίες για αυξημένη προσφορά κατοικιών λόγω αλλαγών πολιτικής.

Επενδυτής: Η πραγματικότητα είναι ότι ακόμη και στο γενικά ζοφερό πλαίσιο της αγοράς ακινήτων το 2023, ο τομέας των προσιτών κατοικιών έλαβε πάντα ιδιαίτερη προσοχή από τους πελάτες και τα έργα σε αυτόν τον τομέα έχουν διατηρήσει σταθερά σταθερούς όγκους συναλλαγών.

Ωστόσο, οι επενδυτές φαίνεται να ενδιαφέρονται ιδιαίτερα για την ανάπτυξη πολυτελών μεζονετών και πολυτελών διαμερισμάτων. Γιατί υπάρχει αυτό το παράδοξο;

Κος Βο Χονγκ Τανγκ: Τα νομικά εμπόδια που εμφανίζονται ταυτόχρονα σε χιλιάδες έργα σε εθνικό επίπεδο έχουν οδηγήσει σε πολύ μικρό αριθμό έργων που είναι επιλέξιμα για έναρξη τα τελευταία χρόνια, συγκεντρωμένα μόνο σε λίγα συγκεκριμένα τμήματα.

Λόγω του περιορισμένου αριθμού έργων και των λογικών τιμών τους, οι πωλήσεις είναι βέβαιο ότι θα είναι πολύ γρήγορες, και οι ζωηρές συναλλαγές μας οδηγούν εύκολα στο να πιστεύουμε λανθασμένα ότι μόνο τα έργα χαμηλού κόστους προσελκύουν το δημόσιο ενδιαφέρον.

Ωστόσο, είναι επίσης σημαντικό να αναγνωριστεί η πραγματικότητα ότι για έργα που βρίσκονται σε «καυτά σημεία» όπως το Ανόι και η πόλη Χο Τσι Μινχ, σχεδόν δεν υπάρχουν διαμερίσματα με τιμή κάτω των 50 εκατομμυρίων VND/τ.μ. Αυτά τα έργα έχουν συνήθως τιμές που κυμαίνονται από 70-80 εκατομμύρια VND/τ.μ. ή ακόμα και 100 εκατομμύρια VND/τ.μ., τα οποία θεωρούνται πολυτελή ακίνητα.

Με όλα αυτά τα έργα να βρίσκονται σε τόσο προνομιακές τοποθεσίες, είναι πολύ δύσκολο για τους κατασκευαστές να μειώσουν τις τιμές των προϊόντων. Επιπλέον, τα τελευταία χρόνια, ο αριθμός των πολυτελών έργων που είναι επιλέξιμα για έναρξη είναι πολύ περιορισμένος, γεγονός που έχει επίσης οδηγήσει σε χαμηλό όγκο συναλλαγών σε αυτόν τον τομέα.

Επομένως, είναι αδύνατο να εξετάσουμε τον αριθμό των συναλλαγών στην αγορά για να συμπεράνουμε ότι το τμήμα των πολυτελών ακινήτων είναι λιγότερο δημοφιλές από τα τμήματα των προσιτών ή των κοινωνικών κατοικιών.

Εάν το κόστος μπορεί να μειωθεί, η τιμή των προϊόντων ακινήτων θα μειωθεί αμέσως.

Επιπλέον, για ορισμένους κατασκευαστές, πολλές επιχειρήσεις έχουν τοποθετηθεί εξαρχής στην ανάπτυξη μεζονετών και ακινήτων υψηλής αξίας και έχουν μια μακροπρόθεσμη στρατηγική για την ανάπτυξη αυτού του τμήματος. Επομένως, παρόλο που θα ήθελαν να αναπτύξουν τμήματα χαμηλότερης αξίας για να καλύψουν τη ζήτηση της αγοράς, πρέπει να αποδεχτούν την επιδίωξη της αρχικής τους κατεύθυνσης.

Επιπλέον, ορισμένα έργα έχουν μείνει ημιτελή με πολύ υψηλές κεφαλαιακές επενδύσεις, γεγονός που δυσχεραίνει την εύκολη μετάβαση των επενδυτών σε άλλα τμήματα ακινήτων.

Επενδυτής: Κατά τη γνώμη σας, ποιες λύσεις χρειάζονται για την αντιμετώπιση της έλλειψης οικονομικά προσιτής στέγασης; Ο τροποποιημένος νόμος περί γης έχει ψηφιστεί και σύντομα θα εφαρμοστεί. Πώς αξιολογείτε τον αντίκτυπο αυτού στην προσφορά στην αγορά ακινήτων;

Κος Βο Χονγκ Τανγκ: Με βάση τη βασική πολιτική του Κράτους, μπορούμε να αναμένουμε με βεβαιότητα ότι τα επόμενα 3-5 χρόνια, η προσφορά κοινωνικής στέγασης και οικονομικά προσιτής στέγασης θα αυξηθεί δραματικά, αντισταθμίζοντας την έλλειψη στέγης που αντιμετωπίζει η συντριπτική πλειοψηφία του πληθυσμού τα τελευταία χρόνια.

Για να επιτευχθεί αυτό, ο ρόλος του Κράτους παραμένει πρωταρχικός, έχοντας την κύρια ευθύνη για τη διαχείριση και την καθοδήγηση της ανάπτυξης της αγοράς μέσω πολιτικών, θεσμών και κανονισμών.

Το πιο σημαντικό είναι να επιλυθούν όλα τα νομικά ζητήματα για το έργο, συντομεύοντας τις διοικητικές διαδικασίες, ώστε οι επιχειρήσεις να μπορούν να ξεκινήσουν γρήγορα την κατασκευή. Συγκεκριμένα, οι πρόσφατα τροποποιημένοι και συμπληρωμένοι νόμοι σίγουρα θα έχουν άμεσο θετικό αντίκτυπο στην προσφορά της αγοράς μετά την επίσημη εφαρμογή τους.

Δεύτερον, το κόστος χρήσης γης πρέπει να επανεξεταστεί και θα πρέπει να υπάρχουν περισσότερα προγράμματα φορολογικής στήριξης για επιχειρήσεις που αναπτύσσουν οικονομικά προσιτές κατοικίες και κοινωνικές κατοικίες.

Τρίτον, το Βιετνάμ θα πρέπει να εξετάσει το ενδεχόμενο δημιουργίας περισσότερων ταμείων ανάπτυξης κατοικιών για τους ιδιοκτήτες πρώτης κατοικίας, παρόμοια με τη Σιγκαπούρη.

Τέλος, στη χώρα μας, θα πρέπει να δημιουργήσουμε περισσότερα ταμεία καθαρής γης και να τα δημοπρατήσουμε, ώστε οι επιχειρήσεις να έχουν εύκολη πρόσβαση στη γη.

Από επιχειρηματικής άποψης, η θεμελιώδης σχέση παραμένει αυτή της προσφοράς και της ζήτησης. Εάν το κόστος των εισροών αυξηθεί, οι τιμές πώλησης θα αυξηθούν και, αντίστροφα, εάν μειωθεί το κόστος, η τιμή των προϊόντων ακινήτων θα μειωθεί αμέσως. Για τον έλεγχο αυτού του κόστους, το Κράτος εξακολουθεί να διαδραματίζει κρίσιμο ρόλο στον καθορισμό των ανοδικών και καθοδικών τάσεων της αγοράς ακινήτων .

Πηγή: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html