Πρέπει να αγοράσω περισσότερη γη στα προάστια όταν έχω ήδη τρία ακίνητα;

Οι ειδικοί συμβουλεύουν να εξετάσετε προσεκτικά την αγορά γης στα προάστια, επειδή μειώνει την ποικιλομορφία των περιουσιακών στοιχείων όταν έχετε ήδη δύο σπίτια στο κέντρο της πόλης και ένα οικόπεδο στην εξοχή.

Είμαι 38 ετών, η γυναίκα μου είναι 33 ετών, έχουμε ένα παιδί 5 ετών και είναι έγκυος στο δεύτερο παιδί μας. Είμαι ο μόνος που εργάζεται στην οικογένεια, η γυναίκα μου μένει στο σπίτι και κάνει διαδικτυακές δουλειές, κυρίως οικιακές εργασίες. Το εισόδημά μου από μια σταθερή δουλειά είναι περίπου 100-120 εκατομμύρια dong το μήνα και τα οικογενειακά έξοδα είναι περίπου 50 εκατομμύρια.

Αυτή τη στιγμή, έχω 2 σπίτια στο κέντρο της πόλης, το καθένα με κόστος περίπου 6-7 δισεκατομμύρια VND, και ενοικιάζω κάθε σπίτι για 12 εκατομμύρια VND το μήνα, συνολικά 24 εκατομμύρια VND. Όλη η οικογένεια νοικιάζει ένα διαμέρισμα για 13 εκατομμύρια VND το μήνα. Έχω επίσης ένα οικόπεδο στην εξοχή αξίας περίπου 1 δισεκατομμυρίου VND και έχω εξοικονομήσει 2 δισεκατομμύρια VND.

Το επιτόκιο αποταμίευσης είναι χαμηλό, οπότε φέτος θέλω να αποσύρω 2 δισεκατομμύρια αποταμιεύσεις για να επενδύσω. Μπορώ να δανειστώ περισσότερα με καλά επιτόκια από ξένες τράπεζες (σταθερά για 3 χρόνια με επιτόκιο 7-8% ετησίως) και να αποπληρώνω το χρέος με βάση το υπόλοιπο ποσό κάθε μήνα.

Εργάζομαι κυρίως για μισθό, δεν είμαι καλός στις επιχειρήσεις, μπορώ να αναλάβω ρίσκα σε σχετικά υψηλό επίπεδο, δεν γνωρίζω πολλά για την αγορά ακινήτων, όπως η προαστιακή γη... Μέχρι τώρα, αποταμίευα κυρίως αρκετά χρήματα για να αγοράσω σπίτια στο κέντρο της πόλης για ενοικίαση. Άκουσα ότι φέτος είναι μια καλή εποχή για επενδύσεις σε προαστιακή γη, με την προϋπόθεση ότι πρέπει να είναι μακροπρόθεσμες 3-5 χρόνια. Ωστόσο, φοβάμαι ότι ο δεύτερος νόμος περί φόρου ακίνητης περιουσίας θα ψηφιστεί σύντομα, και όσοι κατέχουν πολλά ακίνητα όπως εγώ θα πρέπει να πληρώσουν πολλούς φόρους.

Λάβετε συμβουλές από ειδικούς σχετικά με την κατάλληλη επενδυτική κατεύθυνση στο εγγύς μέλλον.

Θίεν Σον

Ακίνητα στην ανατολική περιοχή της πόλης Χο Τσι Μινχ, Thu Duc City, Νοέμβριος 2023. Φωτογραφία: Quynh Tran

Σύμβουλος:

Με τις παραπάνω πληροφορίες, θα σας παρέχω κάποιες αναλύσεις και συμβουλές που θα σας βοηθήσουν να έχετε μια συνολική εικόνα της οικονομικής υγείας της οικογένειάς σας. Από εκεί, μπορείτε να λάβετε τις κατάλληλες επενδυτικές αποφάσεις.

Αρχικά, ας αναλύσουμε την οικονομική σας κατάσταση. Το συνολικό εισόδημα από μισθούς της οικογένειάς σας είναι περίπου 110 εκατομμύρια VND ανά μήνα (μέσος όρος), το εισόδημα από ενοίκια δύο σπιτιών είναι 24 εκατομμύρια. Τα συνολικά οικογενειακά έξοδα είναι περίπου 50 εκατομμύρια VND ανά μήνα (υποθέτοντας ότι περιλαμβάνει το ενοίκιο διαμερίσματος ύψους 13 εκατομμυρίων, τις βασικές ανάγκες δαπανών και την απόλαυση). Έτσι, το μηνιαίο πλεόνασμα της οικογένειας θα είναι 84 εκατομμύρια VND ανά μήνα.

Η οικογένειά σας έχει ένα αρκετά καλό πλεόνασμα, με ποσοστό έως και 63%. Ωστόσο, με το μεγαλύτερο παιδί να πρόκειται να μπει στην πρώτη τάξη και την οικογένεια να καλωσορίζει ένα νέο μέλος, οι οικονομικές ανάγκες θα αυξηθούν, ιδίως το κόστος εκπαίδευσης και υγειονομικής περίθαλψης. Αυτό απαιτεί μεγαλύτερη ευελιξία και λεπτομερή σχεδιασμό για να διασφαλιστεί η μακροπρόθεσμη οικονομική ασφάλεια της οικογένειας.

Στη συνέχεια, αξιολογούμε το τρέχον χαρτοφυλάκιο περιουσιακών στοιχείων. Δύο κατοικίες στο κέντρο της πόλης αξίας 12 δισεκατομμυρίων, γη στην ύπαιθρο αξίας 1 δισεκατομμυρίου, αποταμιεύσεις αξίας 2 δισεκατομμυρίων. Το σύνολο του ενεργητικού είναι 15 δισεκατομμύρια και δεν υπάρχει χρέος.

Η οικογένειά σας κατέχει επί του παρόντος ένα σημαντικό χαρτοφυλάκιο περιουσιακών στοιχείων, το οποίο επικεντρώνεται κυρίως σε ακίνητα (87%). Η απόδοση των επενδύσεων δεν είναι υψηλή, επειδή τα επιτόκια αποταμίευσης μειώνονται στο 5-6% ετησίως για τις καταθέσεις προθεσμίας 1 έτους και ο ρυθμός αύξησης των τιμών των κατοικιών στο κέντρο της πόλης, σύμφωνα με τα δεδομένα παρακολούθησης της FIDT, κυμαίνεται κατά μέσο όρο στο 8-9% ετησίως. Παρόλο που τα ακίνητα συχνά αποφέρουν υψηλότερες αποδόσεις από τα επιτόκια αποταμίευσης, η υπερβολική εστίαση σε ένα είδος περιουσιακού στοιχείου ενέχει επίσης κινδύνους και μπορεί να μειώσει τη ρευστότητα του επενδυτικού χαρτοφυλακίου.

Τα επιτόκια δανεισμού είναι επί του παρόντος χαμηλά, μόνο 5-8% κατά την προτιμησιακή περίοδο και 9,5-10% ετησίως μετά την προνομιακή περίοδο. Αυτή είναι μια ευκαιρία να χρησιμοποιηθεί η χρηματοοικονομική μόχλευση για την αύξηση της απόδοσης των επενδύσεων.

Στη συνέχεια, συζητάμε τους παράγοντες που πρέπει να λάβετε υπόψη όταν επενδύετε σε ακίνητα στα προάστια. Σκοπεύετε να αποσύρετε 2 δισεκατομμύρια από τις αποταμιεύσεις σας, συν ένα τραπεζικό δάνειο για να διακρατήσετε ακίνητα στα προάστια για 5 χρόνια. Με αυτήν την προσέγγιση, θα διαφοροποιήσετε το χαρτοφυλάκιο ακινήτων σας, ο ρυθμός ανάπτυξης των ακινήτων στα προάστια κυμαίνεται 12-15% ετησίως, αλλά θα μειώσει τη ρευστότητα της κατηγορίας περιουσιακών στοιχείων που διακρατείτε.

Επενδύοντας σε προαστιακή γη χωρίς τις γνώσεις και τον χρόνο, υπάρχει μεγάλος κίνδυνος να μην επιλέξετε μια γη με πραγματικές δυνατότητες. Επιπλέον, ενδέχεται επίσης να αντιμετωπίσετε κινδύνους που σχετίζονται με τη νομιμότητα, τη ρευστότητα και το αναπτυξιακό δυναμικό αυτής της γης. Επομένως, η εύρεση καλών μεσιτών ή η ανάθεση σε αξιόπιστους οργανισμούς της αναζήτησης πιθανών προαστιακών ακινήτων είναι ένας παράγοντας που πρέπει να λάβετε υπόψη.

Η πιθανότητα υψηλών φόρων σε δεύτερες ιδιοκτησίες θα είναι επίσης ένας παράγοντας που πρέπει να ληφθεί υπόψη. Επί του παρόντος, σύμφωνα με τον οδικό χάρτη, η πρόταση για την κατασκευή ενός σχεδίου νόμου για τον φόρο ακίνητης περιουσίας θα παρουσιαστεί στην Εθνοσυνέλευση για σχόλια κατά την 8η σύνοδο (Οκτώβριος 2024) και θα εγκριθεί κατά την 9η σύνοδο (Μάιος 2025). Δεν είναι σαφές πότε θα εφαρμοστεί ο νόμος και ποιο είναι το συγκεκριμένο φορολογικό πρόγραμμα για τις μεταβιβάσεις. Η διαφοροποίηση του επενδυτικού σας χαρτοφυλακίου και η κατανομή ενός κατάλληλου ποσού στη συνολική οικονομική σας εικόνα σε προαστιακή γη θα περιορίσει τον αντίκτυπο των φόρων στα περιουσιακά στοιχεία.

Θα ήθελα να προσθέσω περισσότερα σχετικά με τις λύσεις οικονομικής προστασίας. Δεν διευκρινίσατε εάν όλη η οικογένεια έχει ασφάλεια ζωής ή όχι, επομένως η συμβουλή μου είναι να διασφαλίσετε ότι κάθε μέλος της οικογένειας έχει ασφάλεια ζωής και ασφάλιση υγείας. Η ασφάλιση θα σας προστατεύσει από απρόβλεπτους κινδύνους και θα διατηρήσει τη σταθερότητα της ροής εισοδήματός σας. Η συνιστώμενη ετήσια εισφορά είναι 5-8% του συνολικού σας εισοδήματος για το έτος.

Η επόμενη κατηγορία περιουσιακών στοιχείων που θα πρέπει να προετοιμάσετε πριν συνεχίσετε να επενδύετε είναι να διαθέσετε ένα αποθεματικό για την οικογένειά σας, ώστε να διασφαλίσετε την οικονομική σας ασφάλεια σε περίπτωση έκτακτης ανάγκης, συνήθως 3-6 μήνες δαπανών. Συγκεκριμένα, στην περίπτωση της οικογένειάς σας, θα κυμαίνεται από 150 έως 300 εκατομμύρια VND. Αυτό το αποθεματικό μπορεί να χωριστεί σε πακέτα καταθέσεων ταμιευτηρίου με διάρκεια 1 μήνα, 6 μήνες και 12 μήνες.

Όσον αφορά τις επενδυτικές λύσεις, έχω κάνει κάποια ανάλυση ως εξής. Αυτή τη στιγμή, η οικονομία εισέρχεται σε έναν νέο κύκλο από ανάκαμψη - ανάπτυξη - κορεσμό - ύφεση. Κάθε φάση θα έχει κάθε κατηγορία περιουσιακών στοιχείων με κατάλληλα χαρακτηριστικά για να αναπτυχθεί καλά σε αυτήν την περίοδο.

Στη φάση ανάκαμψης του νέου κύκλου, οι τίτλοι γενικά και οι μετοχές ειδικότερα αναμένεται να σημειώσουν την καλύτερη ανάπτυξη. Επομένως, για να έχετε καλή απόδοση αύξησης ενεργητικού, θα πρέπει να έχετε μια κατηγορία ενεργητικού μετοχών τα επόμενα 2-3 χρόνια. Χωρίς χρόνο, εμπειρία και σχετικά υψηλή όρεξη για ανάληψη κινδύνου, μπορείτε να επενδύσετε σε πιστοποιητικά αμοιβαίων κεφαλαίων, να συσσωρεύσετε μετοχές ή να εμπιστευτείτε επενδύσεις σε αξιόπιστα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα και να επιλέξετε επενδυτικά τμήματα που ταιριάζουν στον κίνδυνο σας.

Ο χρυσός θα αποτελέσει επίσης ένα επενδυτικό κανάλι κατάλληλο για άτομα με όρεξη για ρίσκο. Προς το παρόν, η τιμή του πολύτιμου μετάλλου είναι αγκυροβολημένη σε αρκετά υψηλή τιμή και παρουσιάζει διακυμάνσεις. Στα κατάλληλα στάδια της τιμής του χρυσού, μπορείτε επίσης να εξετάσετε το ενδεχόμενο διακράτησης. Ωστόσο, δεν πρέπει να επενδύσετε περισσότερο από το 10% του συνολικού ενεργητικού της οικογένειας.

Τελικά, κάθε επενδυτική απόφαση που λαμβάνετε θα πρέπει να εξετάζεται στο πλαίσιο ενός ολοκληρωμένου οικονομικού σχεδίου, το οποίο έχει σχεδιαστεί ώστε να λαμβάνει υπόψη την ανοχή σας στον κίνδυνο, τους μακροπρόθεσμους οικονομικούς σας στόχους και τις άμεσες ανάγκες της οικογένειάς σας. Ας ελπίσουμε ότι οι παραπάνω συμβουλές θα σας βοηθήσουν να διαχειριστείτε και να αναπτύξετε τα προσωπικά σας οικονομικά.

Βου Θι Χουόνγκ
Ειδικός Προσωπικού Οικονομικού Σχεδιασμού
Εταιρεία Συμβουλευτικής Επενδύσεων και Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων FIDT

Σύνδεσμος πηγής: https://vnexpress.net/co-nen-mua-them-dat-vung-ven-khi-da-so-huu-ba-bat-dong-san-4735316.html