Οι υπερβολικά υψηλές τιμές πλειστηριασμού γης, ακολουθούμενες από ακυρώσεις καταθέσεων, γίνονται «συνηθισμένες»

(CLO) Οι πλειστηριασμοί γης με ενδείξεις παρατυπιών τόσο στις τιμές που επιτεύχθηκαν όσο και στον αριθμό των αιτήσεων καταχώρισης εξακολουθούν να βρίσκονται σε εξέλιξη, επειδή η κερδοσκοπική ψυχολογία και οι προσδοκίες για αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων συνεχίζουν να διατηρούνται.

Προηγουμένως, τον Αύγουστο, η κοινή γνώμη αναστατωνόταν συνεχώς από τους πλειστηριασμούς γης σε προαστιακές περιοχές του Ανόι , όπως το Thanh Oai και το Hoai Duc, με μεγάλο αριθμό εγγραφών, μεγάλες περιόδους πλειστηριασμών και ραγδαία αύξηση των προσφορών, δεκάδες φορές υψηλότερες από την τιμή εκκίνησης. Αυτή η εξέλιξη και το αποτέλεσμα συνεχίστηκαν σε πρόσφατες πλειστηριασμούς γης στο Ha Dong και το Thuong Tin.

Συνεπώς, στις 19 Οκτωβρίου, η περιφέρεια Ha Dong δημοπράτησε με επιτυχία 27 οικόπεδα στις περιοχές Phu Luong, Yen Nghia και Duong Noi. Αξιοσημείωτο είναι ότι, μετά από 14 γύρους, ο πελάτης που κέρδισε την υψηλότερη τιμή καθορίστηκε να είναι έως και 262 εκατομμύρια VND/m2, 8 φορές υψηλότερη από την τιμή εκκίνησης. Η χαμηλότερη τιμή νίκης ήταν επίσης 5,8 φορές υψηλότερη, φτάνοντας τα 133 εκατομμύρια VND/m2.

Η δημοπρασία γης στο Χα Ντονγκ πραγματοποιήθηκε στις 19 Οκτωβρίου. (Φωτογραφία: VV)

Στις 22 Οκτωβρίου, στο Thuong Tin, μετά από 16 ώρες έντονης δημοπρασίας, 19/40 οικόπεδα που ανήκουν στο Έργο Τεχνικής Υποδομής της δημοπρατούμενης γης στην κοινότητα Van Diem, στην περιοχή Thuong Tin του Ανόι, δημοπρατήθηκαν επίσης με επιτυχία με την υψηλότερη τιμή νίκης στα 52.864 εκατομμύρια VND/m2. Η χαμηλότερη τιμή ήταν 24.384 εκατομμύρια VND/m2 με τιμή εκκίνησης 3.864 εκατομμύρια VND/m2. Τα υπόλοιπα 21 οικόπεδα δεν δημοπρατήθηκαν με επιτυχία επειδή οι συμμετέχοντες στη δημοπρασία παραβίασαν τους κανονισμούς.

Οι υπερβολικά υψηλές τιμές πλειστηριασμού γης, ακολουθούμενες από ακυρώσεις καταθέσεων, γίνονται «συνηθισμένες»

Ο Σύνδεσμος Κτηματομεσιτών του Βιετνάμ (VARs) δήλωσε ότι παρά την παρέμβαση των αρχών, τελικά, οι πλειστηριασμοί δεν έχουν αλλάξει και ακόμη και οι τιμές των πλειστηριασμένων γαιών συνεχίζουν να αυξάνονται.

Καταρχάς, σχετικά με την τιμή εκκίνησης. Η τιμή εκκίνησης εξακολουθεί να είναι πολύ χαμηλή, πολύ χαμηλότερη από την τιμή αγοράς που καθορίζεται σε πλήρη συμφωνία με τους ισχύοντες κανονισμούς, η οποία υπολογίζεται με τον συντελεστή Κ πολλαπλασιασμένο με τον τιμοκατάλογο γης της πόλης.

«Η τοπική Λαϊκή Επιτροπή εξακολουθεί να βασίζεται στον παλιό τιμοκατάλογο γης από το 2020, ο οποίος ισχύει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025. Η τιμή εκκίνησης θα αλλάξει μόνο όταν το Ανόι εκδώσει νέο τιμοκατάλογο γης», ανέφεραν οι VAR.

Δεύτερον, οι τιμές της γης σε πλειστηριασμούς συνεχίζουν να αυξάνονται επειδή η ζήτηση για ακίνητα, ιδίως για νομικά εγγυημένα προϊόντα με σαφές αναπτυξιακό δυναμικό, όπως η γη που πωλείται σε πλειστηριασμό, είναι πολύ υψηλή.

Στην πραγματικότητα, σε περιοχές όπως το Χόαι Ντουκ ή το Χα Ντονγκ, οι δυνατότητες αστικής ανάπτυξης μαζί με την ανάπτυξη υποδομών δημιουργούν μεγάλες προσδοκίες για τους επενδυτές. Πολλοί επενδυτές είναι πρόθυμοι να πληρώσουν υψηλές τιμές για να αποκτήσουν αυτά τα προϊόντα περιορισμένης ποσότητας, παρόλο που η τιμή μπορεί να υπερβαίνει κατά πολύ την πραγματική αξία της γης.

Επιπλέον, με την προσδοκία ότι η αξία της γης θα συνεχίσει να αυξάνεται στο μέλλον, οι αγοραστές ενδέχεται να αποδεχτούν τιμές πολύ υψηλότερες από την κανονική αποτίμηση.

Συγκεκριμένα, η υψηλή αύξηση των τιμών οφείλεται στο γεγονός ότι η αγορά ακινήτων του Ανόι αναπτύσσεται «έντονα» με περιορισμένη προσφορά, η πρωτογενής τιμή διαμορφώνεται συνεχώς σε νέο υψηλό επίπεδο μαζί με τις προσδοκίες για επέκταση της πόλης και υποδομές κυκλοφορίας.

Ένας άλλος σημαντικός λόγος για την υψηλή τιμή νικήτριας προσφοράς είναι η συμπεριφορά της καταβολής υψηλότερης τιμής και στη συνέχεια της παραίτησης από την προκαταβολή, η μη καταβολή της νικήτριας προσφοράς, ακόμη και η πρόθεση να αγνοηθούν οι κίνδυνοι, η εκπλήρωση υποχρεώσεων στη δημοπρασία για τη νομιμοποίηση της νικήτριας τιμής με σκοπό την «φουσκωμένη τιμή», δημιουργώντας ένα «εικονικό» επίπεδο τιμών ως βάση για την αύξηση της τιμής των σχετικών οικοπέδων με σκοπό το κέρδος.

Παρόλο που οι αρχές έχουν παρέμβει για να διενεργήσουν επιθεώρηση, η ενέργεια αυτή αποσκοπεί κυρίως στη διασφάλιση της διαφάνειας και της νομιμότητας της διαδικασίας πλειστηριασμού και είναι δύσκολο να παρέμβει κανείς στις τιμές της αγοράς.

Οι υπερβολικά υψηλές τιμές πλειστηριασμού γης, ακολουθούμενες από ακυρώσεις καταθέσεων, γίνονται «σύνηθες φαινόμενο». (Φωτογραφία: ST)

Επειδή σε μια οικονομία της αγοράς, τα μέρη που εμπλέκονται σε συναλλαγές αγοράς και πώλησης ακολουθούν την αρχή της αμοιβαίας συμφωνίας. Μπορούν να ακυρώσουν εντελώς την κατάθεση χωρίς απόδειξη. Και είναι αναπόφευκτο να αυξήσουν την τιμή όταν κάποια αγαθά είναι σπάνια στην αγορά.

«Η τρέχουσα ταυτοποίηση αυτών των συμπεριφορών ως κερδοσκοπία και πληθωρισμός τιμών προέρχεται επίσης από συναισθήματα. Το Βιετνάμ δεν έχει νομικά έγγραφα που να ορίζουν αυτή τη συμπεριφορά ως βάση για τον χειρισμό της», ανέφεραν τα VAR.

Επιπλέον, σύμφωνα με τους ισχύοντες κανονισμούς, τα άτομα που κερδίζουν μια δημοπρασία αλλά δεν καταβάλλουν το πλήρες ποσό εντός 120 ημερών υπόκεινται σε μια «αρκετά ελαφριά» ποινή, με αποτέλεσμα μόνο να ακυρωθούν τα αποτελέσματα και να χάσουν την προκαταβολή τους - η οποία είναι πολύ χαμηλή λόγω της χαμηλής τιμής εκκίνησης.

Ο αναθεωρημένος νόμος για τους πλειστηριασμούς ακινήτων έχει αυστηροποιήσει τους κανονισμούς για τους νικητές των πλειστηριασμών δικαιωμάτων χρήσης γης, αλλά αυτοί οι κανονισμοί δεν θα τεθούν σε ισχύ πριν από την 1η Ιανουαρίου 2025. Ωστόσο, ακόμη και όταν τεθούν σε ισχύ οι νέοι κανονισμοί, με την τρέχουσα κατάσταση προσφοράς-ζήτησης και την ένταση της αγοράς ακινήτων στο Ανόι, η πιθανότητα να συνεχίσουν να σημειώνονται νέα ρεκόρ τιμών στις επερχόμενες δημοπρασίες είναι πολύ υψηλή και σταδιακά θα γίνει «καθημερινό φαινόμενο στην περιοχή». Επειδή η κερδοσκοπική νοοτροπία εξακολουθεί να υπάρχει και οι προσδοκίες για αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων συνεχίζουν να διατηρούνται.

Απαιτούνται αυστηρότερα μέτρα.

Για να διασφαλιστεί ότι η διαδικασία δημοπρασίας είναι δίκαιη και διαφανής, ελαχιστοποιώντας την κερδοσκοπία και τον πληθωρισμό τιμών, η VARS προτείνει μια σειρά από συστάσεις.

Καταρχάς, οι διοργανωτές δημοπρασιών πρέπει να εξετάσουν προσεκτικά και να διασφαλίσουν ότι όλες οι διαδικασίες και οι διαδικασίες δημοπρασίας συμμορφώνονται με τους ισχύοντες νομικούς κανονισμούς.

Δεύτερον, οι κρατικές υπηρεσίες διαχείρισης πρέπει να συνεχίσουν να παρακολουθούν στενά κάθε «κίνηση» των πλειστηριασμών, ώστε να λαμβάνουν έγκαιρα διορθωτικά μέτρα όταν εντοπίζουν σημάδια «αστάθειας».

Ταυτόχρονα, εξετάστε το ενδεχόμενο άμεσης εφαρμογής προσαρμογών στους μηχανισμούς, τις πολιτικές και τους αυστηρότερους κανονισμούς που σχετίζονται με αυτήν τη δραστηριότητα, ώστε να καθοδηγηθεί άμεσα η δραστηριότητα προς τη σωστή κατεύθυνση.

Συγκεκριμένα, η ποινή για την εγκατάλειψη της κατάθεσης θα πρέπει να θεωρηθεί υψηλότερη. Έτσι, αυξάνεται η «αντίληψη» μεταξύ «κερδών και ζημιών» των ατόμων που συμμετέχουν στη δημοπρασία, περιορίζοντας κάπως την «κερδοσκοπική τάση» μέσω των δραστηριοτήτων δημοπρασίας.

Τρίτον, το Κράτος πρέπει επίσης να λάβει αυστηρότερα μέτρα κατά των περιπτώσεων νίκης σε πλειστηριασμούς αλλά «μεταβίβασης» τους σε σύντομο χρονικό διάστημα. Συγκεκριμένα, το πιο σημαντικό πράγμα, σύμφωνα με το VARS, εξακολουθεί να είναι η συμφόρηση στην προσφορά κατοικιών.

Απαιτείται σύντομα να ληφθούν προληπτικά και πρακτικά μέτρα για την «απεμπλοκή» της προσφοράς κατοικιών. Συγκεκριμένα, η αναθεώρηση και η επίλυση έργων που έχουν κολλήσει σε νομικά ζητήματα είναι ο ταχύτερος τρόπος για να διευκολυνθεί η διοχέτευση περισσότερης προσφοράς στην αγορά.

«Όταν η προσφορά σταδιακά ανταποκριθεί στη ζήτηση, η αγορά θα προσαρμοστεί αυτόματα και οι τιμές γενικά και οι τιμές δημοπρασιών ειδικότερα θα είναι πιο κοντά στην πραγματική αξία του ακινήτου», τόνισαν τα VAR.

Πηγή: https://www.congluan.vn/dau-gia-dat-cao-chot-vot-xong-huy-coc-dang-tro-thanh-chuyen-thuong-ngay-o-huyen-post318672.html