Ποιος είναι ο λόγος που οι τιμές των ακινήτων εξακολουθούν να είναι «αγκυροβολημένες» σε υψηλό επίπεδο;

Η αποφασιστικότητα της κυβέρνησης

Ο Πρωθυπουργός μόλις εξέδωσε το επείγον έγγραφο αριθ. 527/TB-VPCP, στο οποίο ανακοινώνει τα συμπεράσματα του Πρωθυπουργού στη Διάσκεψη σχετικά με λύσεις για την άρση των δυσκολιών στην πιστωτική επέκταση για την παραγωγή και τις επιχειρήσεις, προωθώντας την ανάπτυξη και τη μακροοικονομική σταθερότητα.

Αξίζει να σημειωθεί ότι στην ανακοίνωση, ο Πρωθυπουργός ζήτησε από το Υπουργείο Κατασκευών να καθοδηγήσει τις επιχειρήσεις ακινήτων ώστε να αναδιαρθρώσουν τμήματα του κλάδου και να μειώσουν τις τιμές των προϊόντων. Πρέπει να υπάρχουν κατάλληλες, έγκαιρες και αποτελεσματικές λύσεις για την αναδιάρθρωση τμημάτων για άτομα με πραγματικές ανάγκες, κοινωνική στέγαση, στέγαση για εργαζόμενους και άτομα με χαμηλό εισόδημα.

Πολλές κινήσεις στην αγορά καταδεικνύουν την αποφασιστικότητα της κυβέρνησης να άρει τις δυσκολίες για την αγορά ακινήτων.

Η παραπάνω κίνηση συνεχίζει να καταδεικνύει τις δραστικές προσπάθειες της κυβέρνησης για την άρση των δυσκολιών που αντιμετωπίζει η αγορά ακινήτων, ώστε να ανακάμψει και να αναπτυχθεί με ασφαλή, υγιή και βιώσιμο τρόπο.

Προηγουμένως, στο Συνέδριο για λύσεις για την άρση των δυσκολιών στην πιστωτική επέκταση για την παραγωγή και τις επιχειρήσεις, προωθώντας την ανάπτυξη και τη μακροοικονομική σταθερότητα το πρωί της 7ης Δεκεμβρίου, ο Πρωθυπουργός Φαμ Μινχ Τσινχ δήλωσε ότι οι τράπεζες και οι επιχειρήσεις βρίσκονται σε ένα οικονομικό οικοσύστημα. Εάν η οικονομία αναπτυχθεί, οι τράπεζες και οι επιχειρήσεις θα αναπτυχθούν και αντίστροφα, εάν οι τράπεζες και οι επιχειρήσεις αναπτυχθούν, θα αναπτυχθεί και η χώρα. Κάθε άτομο και κάθε οντότητα πρέπει να μοιράζεται την ευθύνη, να «συμβάλλει σε μια καταιγίδα», ώστε η χώρα να ξεπεράσει τις δυσκολίες, τότε κάθε άτομο και κάθε οντότητα να μπορεί να ξεπεράσει τις δυσκολίες και να έχει κοινή ανάπτυξη.

Θίγοντας το ζήτημα των επιχειρήσεων ακινήτων που παραπονιούνται για δυσκολία πρόσβασης σε κεφάλαια. Ωστόσο, τα τελευταία χρόνια, οι τιμές των ακινήτων έχουν γενικά αυξηθεί. Εάν υπάρχουν δυσκολίες αλλά εξακολουθούν να θέλουν να διατηρήσουν την ίδια τιμή πώλησης, εξακολουθούν να απαιτούν «μονόδρομο», υπάρχει κοινή ευθύνη;

Σύμφωνα με τον Πρωθυπουργό, σε κανονικές εποχές υπάρχουν κανονικές πολιτικές και σε μη φυσιολογικές εποχές πρέπει να υπάρχουν μη φυσιολογικές πολιτικές. Σε δύσκολες περιόδους πρέπει να υπάρχουν πολιτικές που βασίζονται στο πνεύμα της «εναρμόνισης των οφελών και της κατανομής των κινδύνων» για να είναι κατάλληλες, σωστές και να προωθούν την ανάπτυξη.

Γιατί αυξάνεται η τιμή πώλησης;

Τον τελευταίο καιρό, η αγορά ακινήτων παρουσιάζει δυσκολίες, αλλά οι τιμές των ακινήτων εξακολουθούν να είναι «αγκυροβολημένες» σε υψηλό επίπεδο. Στοιχεία έρευνας από τον Σύνδεσμο Κτηματομεσιτών του Βιετνάμ (VARS) δείχνουν ότι οι τιμές των ακινήτων έχουν αυξηθεί δεκάδες φορές την τελευταία δεκαετία. Μόνο το 2021, η μέση τιμή κατοικίας έχει αυξηθεί κατά διψήφιο ποσοστό.

Η αγορά ακινήτων είναι δύσκολη, αλλά οι τιμές των ακινήτων εξακολουθούν να είναι «αγκυροβολημένες» σε υψηλό επίπεδο, ακόμη και ο τομέας των διαμερισμάτων στις μεγάλες πόλεις διατηρεί ανοδική τάση (φωτογραφία εικονογράφησης).

Η VARS προβλέπει ότι το 2024, οι τιμές των βασικών διαμερισμάτων θα συνεχίσουν να αυξάνονται κατά μέσο όρο περίπου 3-8%. Επειδή το πρόβλημα της βραχυπρόθεσμης προσφοράς δεν έχει αντιμετωπιστεί. Η έλλειψη νέας προσφοράς καθιστά την αγορά μη ανταγωνιστική, οι επιχειρήσεις με έργα διαμερισμάτων που ανοίγουν προς πώληση σε αυτό το στάδιο είναι «βασιλιάδες». Εάν δεν αντιμετωπίσουν δυσκολίες ταμειακών ροών, οι επενδυτές θα συνεχίσουν να διατηρούν τις τιμές υψηλές για να μεγιστοποιήσουν τα κέρδη τους. Ταυτόχρονα, οι συνεχώς βελτιωμένες υποδομές θα συνεχίσουν να ωθούν το επίπεδο των τιμών υψηλότερα.

Η υψηλή τιμή των διαμερισμάτων δεν οφείλεται μόνο στο ότι οι επενδυτές προσπαθούν να διατηρήσουν την τιμή υψηλή, αλλά και στο ότι το κόστος επένδυσης και κατασκευής αυξάνεται λόγω της αύξησης των τιμών των πρώτων υλών, του κόστους εργασίας και του κόστους οικονομικής πρόσβασης. Επιπλέον, το κόστος δημιουργίας γης είναι πολύ υψηλό και πολλά «ανώνυμα» κόστη προκύπτουν κατά την υλοποίηση επενδύσεων, κατασκευών και ανάπτυξης έργων, γεγονός που δυσχεραίνει τη μείωση των τιμών για τους επενδυτές.

Τα χαμηλά επιτόκια και ο πληθωρισμός-ρεκόρ του παρελθόντος έχουν επίσης συμβάλει στην απότομη αύξηση των τιμών των κατοικιών, αλλά το βασικό πρόβλημα είναι η έλλειψη προσφοράς.

Η προσφορά είναι ολοένα και πιο περιορισμένη

Συνεπώς, ο αριθμός των νέων αδειοδοτημένων εμπορικών κατοικιών είναι πολύ μικρός και μειώνεται, ειδικά στα οικονομικά προσιτά και μεσαίας κατηγορίας τμήματα. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τα δημοσιευμένα στοιχεία του Υπουργείου Κατασκευών για την αγορά κατοικιών και ακινήτων, το 2022, η χώρα είχε 126 νέα αδειοδοτημένα έργα, μόνο 52,7% σε σύγκριση με το 2021 και 17% το 2020.

Αξίζει να σημειωθεί ότι δεν υπάρχουν μελλοντικά έργα στέγασης στην προσιτή κατηγορία (τιμής κάτω των 25 εκατομμυρίων VND/m2) επιλέξιμα για κινητοποίηση κεφαλαίου και συναλλαγές στέγασης το 2021 και το 2022. Το ποσοστό των διαμερισμάτων μεσαίας κατηγορίας (25-50 εκατομμύρια VND/m2) που είναι επιλέξιμα για κινητοποίηση κεφαλαίου και συναλλαγές στέγασης μειώνεται επίσης συνεχώς κατά διψήφιο ποσοστό από το 2020.

Τα δεδομένα της έρευνας VARS δείχνουν επίσης ότι ο αριθμός των προσιτών και μεσαίας κατηγορίας διαμερισμάτων προς πώληση μειώνεται συνεχώς από το 2019. Συγκεκριμένα, ο συνολικός αριθμός προσιτών διαμερισμάτων προς πώληση το 2022 είναι μόνο 10% σε σύγκριση με το 2019.

Το ποσοστό της προσφοράς οικονομικά προσιτών διαμερισμάτων στη συνολική προσφορά διαμερισμάτων προς πώληση μειώνεται επίσης συνεχώς, από 30% το 2019 σε 7% το 2022. Κατά την περίοδο 2019-2022, το ποσοστό των διαμερισμάτων μεσαίας κατηγορίας μειώθηκε επίσης σε 54%, 46%, 34% και 27% αντίστοιχα.

Πώς να αναδιαρθρώσετε τα τμήματα και να μειώσετε το κόστος των προϊόντων;

Σύμφωνα με την VARS, για την αναδιάρθρωση των τμημάτων και τη μείωση του κόστους των προϊόντων, απαιτούνται «κοινές προσπάθειες», ενοποίηση απόψεων, μεθόδων υλοποίησης και συντονισμός πολλών θεμάτων και συνιστωσών, από κρατικούς φορείς διαχείρισης έως επιχειρήσεις και τράπεζες.

Από την πλευρά της κρατικής υπηρεσίας διαχείρισης, καταρχάς, είναι απαραίτητο να μελετηθεί το σχέδιο για τη συντόμευση της διαδικασίας και των διοικητικών διαδικασιών για επενδύσεις και κατασκευές. Να εξεταστούν τα σχέδια για την υποστήριξη των επιχειρήσεων στον υπολογισμό των τελών χρήσης γης και της εκκαθάρισης του χώρου. Επί του παρόντος, αυτά είναι δύο στοιχεία που αντιπροσωπεύουν μεγάλο μέρος των εξόδων του επενδυτή, επηρεάζοντας άμεσα την τιμή των ακινήτων.

Ταυτόχρονα, είναι απαραίτητο να ληφθούν αυστηρά μέτρα για την αντιμετώπιση όλων των πράξεων που «δυσκολεύουν» τις επιχειρήσεις κατά τη διαδικασία επενδύσεων και ανάπτυξης έργων. Αποφύγετε την επιβάρυνση με «κόστος γράσου», το οποίο επίσης προστίθεται αόρατα στην τιμή του προϊόντος.

Η Κρατική Τράπεζα πρέπει να μελετήσει και να αναπτύξει ένα πρόγραμμα πίστωσης με προνομιακά επιτόκια, ειδικά για επιχειρήσεις που επενδύουν και αναπτύσσουν οικονομικά προσιτές κατοικίες και για αγοραστές κατοικιών. Πρέπει να υπάρχουν συγκεκριμένοι και σαφείς μηχανισμοί και πολιτικές για την υποστήριξη των επενδυτών, εάν θέλουν να αναδιαρθρώσουν έργα από πολυτελή σε οικονομικά προσιτές ή κοινωνικές κατοικίες.

Για τις επιχειρήσεις ακινήτων, είναι απαραίτητο να επανεξετάζεται προληπτικά το χαρτοφυλάκιο των επενδυτικών έργων. Να πωλείται μέρος ή το σύνολο των έργων που δεν είναι κατάλληλα για τους τρέχοντες πόρους. Να γίνεται προληπτική αναδιάρθρωση του χρέους και σχεδιασμός ταμειακών ροών. Να επικεντρώνεται το κεφάλαιο σε έργα που είναι νομικά εγγυημένα, έχουν εφικτά σχέδια δανεισμού, μπορούν να ολοκληρωθούν νωρίς και είναι εύκολο να ρευστοποιηθούν.

Μειώστε τις προσδοκίες για κέρδος, ακόμη και αποδεχτείτε την πώληση με ζημία, χρησιμοποιήστε κέρδη από προηγούμενα έτη για τη διατήρηση των λειτουργιών. Για νέα έργα που βρίσκονται στη φάση της έρευνας, προσανατολιστείτε προληπτικά προς το προσιτό τμήμα τιμών για να διασφαλίσετε την ικανότητα απορρόφησης κατά την κυκλοφορία προϊόντων στην αγορά.

Επιπλέον, οι επιχειρήσεις ακινήτων πρέπει να καινοτομούν συνεχώς, να ερευνούν και να εφαρμόζουν τεχνολογικά επιτεύγματα για τη βελτίωση της διαχειριστικής ικανότητας, τον έλεγχο των κινδύνων και τη μείωση του κόστους.

Ν.Γιάνγκ

Πηγή: https://www.nguoiduatin.vn/dau-la-nguyen-nhan-khien-gia-bat-dong-san-van-neo-o-muc-cao-a642272.html