Επίλυση του προβλήματος αγοράς διαμερίσματος υπό την πίεση των αυξανόμενων τιμών

Οι τιμές των διαμερισμάτων αυξάνονται σταθερά

Η ραγδαία οικονομική ανάπτυξη και η αστικοποίηση έχουν οδηγήσει σε απότομη αύξηση της ζήτησης για στέγαση, ενώ τα εδαφικά κεφάλαια σταδιακά εξαντλούνται, η προσφορά κατοικιών μειώνεται συνεχώς λόγω της αργής υλοποίησης των έργων λόγω πολιτικών που σχετίζονται με τις πηγές κεφαλαίου και αποφάσεων των φορέων και των τμημάτων στον έλεγχο της αγοράς ακινήτων. Σε συνδυασμό με την αυξημένη αξία της αστικής γης όταν αναβαθμίζονται οι υποδομές και οι δημόσιες υπηρεσίες, οι τιμές των διαμερισμάτων έχουν διαμορφωθεί συνεχώς σε νέα επίπεδα τα τελευταία χρόνια.

1. Στο Ανόι , οι τιμές των διαμερισμάτων κατέγραψαν συνεχείς αυξήσεις τόσο στην πρωτογενή όσο και στη δευτερογενή αγορά.

Τα ερευνητικά δεδομένα από τον Σύνδεσμο Κτηματομεσιτών του Βιετνάμ (VARS) δείχνουν ότι ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων στο Ανόι το 2023 αυξήθηκε κατά περίπου 38 ποσοστιαίες μονάδες σε σύγκριση με το 2019. Στην πόλη Χο Τσι Μινχ, ήταν 16 ποσοστιαίες μονάδες.

Σύμφωνα με το οποίο, ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων είναι ένας από τους δείκτες του Έργου Δείκτη Τιμών Ακινήτων που ερευνά η VARS για να αντικατοπτρίζει τις διακυμάνσεις των τιμών των ακινήτων υπό την επίδραση των κινήσεων της αγοράς με την πάροδο του χρόνου.

Συγκεκριμένα, οι τιμές των διαμερισμάτων στο Ανόι αυξάνονται συνεχώς τόσο στην πρωτογενή όσο και στη δευτερογενή αγορά. Εν τω μεταξύ, οι τιμές των διαμερισμάτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ έχουν επίσης αρχίσει να εισέρχονται ξανά σε έναν κύκλο αύξησης τιμών, μαζί με μια σταδιακή μείωση των πολυτελών και υψηλών προδιαγραφών έργων στη δευτερογενή αγορά.

Η έντονη αύξηση της ζήτησης για κατοικίες δεν οφείλεται μόνο στις στεγαστικές ανάγκες των αστικών νοικοκυριών, στη συνεχή αύξηση του εργατικού δυναμικού και των φοιτητών που συρρέουν στις πόλεις για να εργαστούν και να σπουδάσουν, ειδικά στο Ανόι. Συμβάλλει επίσης σε αυτό η μεγάλη αύξηση της επενδυτικής ζήτησης, καθώς οι τιμές ενοικίασης παλαιών και νέων διαμερισμάτων σε κατοικημένες περιοχές έχουν αυξηθεί συνεχώς από την περίοδο κοινωνικής αποστασιοποίησης, ειδικά στο πλαίσιο της ανάκαμψης της αγοράς.

Στατιστικά στοιχεία από το Batdongsan.com.vn δείχνουν ότι το επίπεδο ενδιαφέροντος για διαμερίσματα προς πώληση σε εθνικό επίπεδο τον Ιανουάριο του 2024 αυξήθηκε κατά 66% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του 2023, ενώ ο αριθμός των καταχωρίσεων ακινήτων αυξήθηκε επίσης κατά 46%. Συγκεκριμένα, ο αριθμός των αναζητήσεων για διαμερίσματα τον Ιανουάριο του 2024 στο Ανόι αυξήθηκε κατά 71% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο. Ομοίως, στην πόλη Χο Τσι Μινχ , η ζήτηση για διαμερίσματα αυξήθηκε επίσης κατά 59%. Αυτή η τάση είναι παρόμοια στις περισσότερες άλλες επαρχίες και πόλεις.

Παρά την ισχυρή αύξηση της ζήτησης για αγοραστές κατοικιών, η προσφορά διαμερισμάτων εξακολουθεί να αυξάνεται δυσανάλογα. Η προσφορά διαμερισμάτων το 2023 κατέγραψε μείωση τόσο στις αγορές του Ανόι όσο και της πόλης Χο Τσι Μινχ.

Στο Ανόι, η προσφορά νέων διαμερισμάτων το 2023 εκτιμάται σε 10.500 μονάδες, μειωμένη κατά περίπου 31% σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Στην πόλη Χο Τσι Μινχ, η προσφορά νέων διαμερισμάτων εκτιμάται σε σχεδόν 7.500 μονάδες, μειωμένη κατά περισσότερο από 50% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο το 2022.

Η προσφορά διαμερισμάτων έχει μειωθεί πρόσφατα λόγω του ολοένα και πιο περιορισμένου αριθμού νεοεγκεκριμένων έργων στον τομέα των ακινήτων, ενώ τα έργα που βρίσκονται σε εξέλιξη «δυσκολεύονται» λόγω νομικών και κεφαλαιακών προβλημάτων. Παρόλο που οι προσπάθειες της κυβέρνησης, των υπουργείων και των τμημάτων για την αντιμετώπιση των δυσκολιών έχουν επιτύχει αξιοσημείωτα αποτελέσματα, ο αριθμός των έργων που υλοποιήθηκαν και επανεκκινήθηκαν το 2023 έχει αυξηθεί απότομα, αλλά η πίεση στις ταμειακές ροές δεν έχει ακόμη μειωθεί για τις επιχειρήσεις ακινήτων.

Προσδοκίες για αύξηση των κοινωνικών κατοικιών και μείωση των τιμών των διαμερισμάτων

Συνεπώς, η κατάσταση της κινητοποίησης κεφαλαίων μέσω της έκδοσης εταιρικών ομολόγων έχει βελτιωθεί σταδιακά από τα μέσα του 2023 χάρη στις προσπάθειες των κρατικών φορέων διαχείρισης.

Ωστόσο, η πίεση της λήξης των ομολόγων παραμένει μια πρόκληση για τις επιχειρήσεις το 2024, ιδίως για τις επιχειρήσεις ακινήτων, με σχεδόν 115,7 τρισεκατομμύρια VND εταιρικών ομολόγων ακινήτων να λήγουν, αντιπροσωπεύοντας το 41,4% της συνολικής αξίας των εταιρικών ομολόγων που λήγουν φέτος, σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Ένωσης Αγοράς Ομολόγων του Βιετνάμ (VBMA).

1. Στις προσιτές και μεσαίες κατηγορίες, οι τιμές των διαμερισμάτων θα συνεχίσουν να αυξάνονται, ειδικά στις μεγάλες πόλεις.

Οι δραστηριότητες έκδοσης ομολόγων κατά τους πρώτους μήνες του 2024 έχουν επίσης αρχίσει να αντιμετωπίζουν εμπόδια λόγω των πιο δύσκολων συνθηκών έκδοσης και διαπραγμάτευσης ομολόγων, όπως οι κανονισμοί για τους επαγγελματίες επενδυτές σε κινητές αξίες, οι κανονισμοί για τις υποχρεωτικές αξιολογήσεις πιστοληπτικής ικανότητας όταν το διάταγμα 65/2022/ND-CP επανεφαρμοστεί από τις αρχές του 2024 μετά από μια περίοδο παράτασης και αναβολής σύμφωνα με το διάταγμα 08/2023/ND-CP. Ωστόσο, αυτή είναι μόνο μια βραχυπρόθεσμη δυσκολία, μακροπρόθεσμα, η εφαρμογή του διατάγματος 65 θα βοηθήσει την αγορά εταιρικών ομολόγων να αναπτυχθεί πιο υγιής.

Όσον αφορά το πιστωτικό κεφάλαιο, το ανεξόφλητο υπόλοιπο πιστώσεων για επιχειρηματικές δραστηριότητες στον τομέα των ακινήτων αυξάνεται συνεχώς χάρη στις λύσεις του τραπεζικού τομέα, της κυβέρνησης και των αρμόδιων φορέων για την άρση των δυσκολιών για τα έργα.

Ωστόσο, η καταναλωτική πίστη και οι αγορές ακινήτων κατά τους πρώτους μήνες του 2024 θα συνεχίσουν να μειώνονται από το 2023, παρόλο που τα επιτόκια δανεισμού παρέμειναν χαμηλά. Επειδή ο πληθωρισμός και οι διακυμάνσεις των επιτοκίων εξακολουθούν να είναι απρόβλεπτες, ο δανεισμός χρημάτων για την αγορά σπιτιού και η αποπληρωμή μηνιαίου χρέους άνω των 10 εκατομμυρίων VND γίνεται βάρος για πολλές οικογένειες, όταν δεν είναι πραγματικά σίγουρες για τη μελλοντική τους εργασία και την κατάσταση του εισοδήματός τους.

Ωστόσο, μετά το Tet, η πίστωση για αγορά κατοικίας αυξήθηκε ελαφρώς σε ορισμένες εμπορικές τράπεζες με ποικίλα οικοσυστήματα ακινήτων, καθώς οι άνθρωποι άρχισαν να επενδύουν ξανά.

Μετά από μια μακρά περίοδο παρακμής, η προσφορά διαμερισμάτων και στις δύο ειδικές αστικές περιοχές αναμένεται επίσης να αυξηθεί ξανά χάρη στην ανάκαμψη της αγοράς και τις προσπάθειες των κρατικών φορέων διαχείρισης να άρουν τα νομικά εμπόδια για τα έργα. Ειδικά την προσφορά κοινωνικών κατοικιών και εργατικών κατοικιών. Ωστόσο, αυτή η προσφορά χρειάζεται χρόνο για να ολοκληρωθούν οι νομικές διαδικασίες πριν κυκλοφορήσει επίσημα στην αγορά και προέρχεται κυρίως από περιοχές μακριά από το κέντρο.

Ως εκ τούτου, η VARS προβλέπει ότι βραχυπρόθεσμα, οι τιμές των διαμερισμάτων στο κέντρο των μεγάλων πόλεων θα συνεχίσουν να αυξάνονται, ειδικά στις προσιτές και μεσαίες κατηγορίες. Εν τω μεταξύ, οι τιμές αγοράς και μεταπώλησης πολυτελών και υψηλών προδιαγραφών έργων ενδέχεται να καταγράψουν μικρή μείωση.

Η VARS αναμένει ότι, παράλληλα με την εδραίωση μιας σειράς θετικών παραγόντων της τρέχουσας αγοράς, μέχρι τα μέσα του 2025, όταν θα ψηφιστούν οι νέοι νόμοι που σχετίζονται με τον τομέα των ακινήτων με νέους κανονισμούς για την άρση των δυσκολιών για τους επενδυτές και τους αγοραστές κοινωνικών κατοικιών και κατοικιών για εργαζόμενους, θα τεθούν επίσημα σε ισχύ. Η προσφορά κοινωνικών κατοικιών θα αυξηθεί, το επίπεδο τιμών των διαμερισμάτων θα μειωθεί σε ένα επίπεδο πιο κατάλληλο για άτομα με πραγματικές στεγαστικές ανάγκες.

Νγκαν Γκιάνγκ

Πηγή: https://www.nguoiduatin.vn/giai-bai-toan-mua-can-ho-truoc-ap-luc-tang-gia-a652976.html