Τα επιτόκια αυξάνονται, η ταμειακή ροή γίνεται «δύσκολη»: Τα ακίνητα εισέρχονται ξανά στον κύκλο ελέγχου

(CLO) Μετά από μια μακρά περίοδο ωφέλειας από φθηνές ταμειακές ροές, η αγορά ακινήτων αντιμετωπίζει νέες προκλήσεις, καθώς τα επιτόκια δείχνουν σημάδια ανόδου.

Τα επιτόκια αυξάνονται σταδιακά

Μετά από μια μακρά περίοδο παραμονής σε χαμηλό επίπεδο, τα επιτόκια καταθέσεων ταμιευτηρίου σε πολλές τράπεζες αυξάνονται σιωπηλά βραχυπρόθεσμα, οδηγώντας σε ανοδική τάση των επιτοκίων δανεισμού.

Παρόλο που η Κρατική Τράπεζα έχει διατηρήσει την πολιτική στήριξης της ρευστότητας και δεν έχει σηματοδοτήσει σύσφιξη της νομισματικής πολιτικής - καθώς δεν έχει επανεκκινήσει το κανάλι ανάληψης χρημάτων μέσω εντόκων γραμματίων από τον Ιούνιο - το επίπεδο των επιτοκίων βρίσκεται επί του παρόντος υπό μεγάλη πίεση.

Η επιστροφή των πληθωριστικών πιέσεων και η επιφυλακτική τάση διαχείρισης των μεγάλων κεντρικών τραπεζών σε όλο τον κόσμο έχουν περιορίσει τα περιθώρια διατήρησης χαμηλών επιτοκίων.

Τα επιτόκια αυξάνονται σταδιακά. (Φωτογραφία: CSD)

Σε αυτό το πλαίσιο, η αγορά ακινήτων, ένας τομέας που εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από την πίστωση, αντιμετωπίζει μια σημαντική δοκιμασία για ανάκαμψη και ανάπτυξη.

Σύμφωνα με την έκθεση του Συνδέσμου Κτηματομεσιτών του Βιετνάμ (VARs), η πραγματικότητα δείχνει ότι όταν τα επιτόκια αυξάνονται απότομα, η πρώτη και πιο προφανής επίδραση είναι η μείωση της ρευστότητας στην αγορά. Οι αγοραστές κατοικιών, ειδικά όσοι χρησιμοποιούν δάνεια, θα πρέπει να επανεξετάσουν τα οικονομικά τους σχέδια.

Εν τω μεταξύ, οι επενδυτές ακινήτων είναι πιο επιφυλακτικοί με τα σχέδια επέκτασης του χαρτοφυλακίου τους, καθώς η αναμενόμενη κερδοφορία είναι απίθανο να αντισταθμίσει το αυξημένο κόστος κεφαλαίου.

Ταυτόχρονα, οι επιχειρήσεις ανάπτυξης έργων αντιμετωπίζουν διπλό κίνδυνο: το χρηματοοικονομικό κόστος αυξάνεται ενώ η ζήτηση μειώνεται, με αποτέλεσμα την επιβράδυνση της ταμειακής ροής και τη συρρίκνωση της νέας προσφοράς. Όταν η προσφορά μειώνεται, οι συναλλαγές παραμένουν στάσιμες και, ως εκ τούτου, οι τιμές δυσκολεύονται να διατηρήσουν την ίδια ανοδική δυναμική όπως και στην προηγούμενη περίοδο.

Με το χαρακτηριστικό της χρήσης μεγάλης χρηματοοικονομικής μόχλευσης, τα ακίνητα αποτελούν το επενδυτικό κανάλι που επηρεάζεται άμεσα και βαθιά από τις διακυμάνσεις των επιτοκίων. Στο παρελθόν, η αγορά του Βιετνάμ γνώρισε απότομη πτώση την περίοδο 2011-2013, όταν τα επιτόκια δανεισμού ξεπέρασαν το όριο του 18-20%/έτος.

Πολλές επιχειρήσεις και επενδυτές αναγκάστηκαν να πουλήσουν περιουσιακά στοιχεία για να μειώσουν τις ζημίες, με αποτέλεσμα η αγορά να «παγώσει» για μεγάλο χρονικό διάστημα, με τις τιμές των ακινήτων σε πολλές περιοχές να μειώνονται κατά 30-40%, ακόμη και στην κεντρική περιοχή.

Μέρος του λόγου προέρχεται από την επενδυτική νοοτροπία που βασίζεται σε βραχυπρόθεσμα δάνεια, ενώ τα έργα και τα περιουσιακά στοιχεία στον τομέα των ακινήτων έχουν μακροχρόνιους επενδυτικούς κύκλους. Όταν το κόστος κεφαλαίου αυξάνεται απότομα, η ταμειακή ροή διαταράσσεται και ο κίνδυνος έλλειψης ρευστότητας είναι σχεδόν αναπόφευκτος.

Πίεση προέρχεται επίσης από τα προνομιακά στεγαστικά δάνεια. Τα τελευταία χρόνια, για να τονώσουν την αγορά, πολλοί επενδυτές και εμπορικές τράπεζες έχουν λανσάρει πακέτα στεγαστικών δανείων με προνομιακά επιτόκια από μόλις 5,5%/έτος, ακόμη και άτοκα, με περίοδο χάριτος κεφαλαίου έως και 5 χρόνια. Αυτή η πολιτική βοηθά μεγάλο αριθμό ανθρώπων και επενδυτών να έχουν πρόσβαση σε φθηνά κεφάλαια για την απόκτηση ακινήτων.

Ωστόσο, η προνομιακή περίοδος είναι μόνο προσωρινή. Κατά την είσοδο στην περίοδο κυμαινόμενου επιτοκίου, εάν το γενικό επίπεδο επιτοκίου αυξηθεί, η πίεση για την αποπληρωμή του χρέους θα αυξηθεί απότομα.

Τα VAR πιστεύουν ότι πολλοί πελάτες βρίσκονται σε μια κατάσταση όπου «δεν έχουν καταβάλει κανένα κεφάλαιο, αλλά οι τόκοι έχουν διπλασιαστεί». Όταν η ρευστότητα της αγοράς είναι χαμηλή, η μεταπώληση προϊόντων για τη μείωση των ζημιών καθίσταται δύσκολη και ο κίνδυνος επισφαλών απαιτήσεων μπορεί να επιστρέψει στο πιστωτικό σύστημα.

Οι επιχειρήσεις ακινήτων υπό μεγάλη πίεση

Τα VAR αξιολογούν: Οι επιχειρήσεις ακινήτων είναι επί του παρόντος η ομάδα που επηρεάζεται περισσότερο από την αύξηση των επιτοκίων. Αφενός, πρέπει να επωμιστούν υψηλότερο χρηματοοικονομικό κόστος για δάνεια για την υλοποίηση έργων· αφετέρου, η αγοραστική δύναμη στην αγορά μειώνεται όταν οι άνθρωποι δυσκολεύονται να έχουν πρόσβαση σε δάνεια για την αγορά κατοικιών.

Εν τω μεταξύ, το κανάλι κινητοποίησης κεφαλαίων μέσω εταιρικών ομολόγων δεν έχει ακόμη ανακάμψει πλήρως. Οι νέες εκδόσεις παραμένουν επιφυλακτικές, ενώ το ποσό των ομολόγων που λήγουν παραμένει υψηλό, αναγκάζοντας πολλές επιχειρήσεις να διαχειριστούν τις ταμειακές ροές πουλώντας κεφάλαια γης, καθυστερώντας την πρόοδο των κατασκευών ή διαπραγματευόμενες με εργολάβους και τράπεζες για την παράταση του χρόνου πληρωμής.

Οι επιχειρήσεις ακινήτων δέχονται μεγάλη πίεση καθώς αυξάνονται τα επιτόκια. (Φωτογραφία: ST)

Συγκεκριμένα, καθώς η πλειονότητα των προμηθειών αφορά μελλοντικά έργα, η διαταραχή της ταμειακής ροής από τους πελάτες καθιστά ακόμη μεγαλύτερη την οικονομική πίεση.

Όταν το κόστος πίστωσης αυξάνεται, άλλα κανάλια κινητοποίησης κεφαλαίων δεν έχουν ακόμη αναπτυχθεί και η οικονομική δυνατότητα πολλών επενδυτών είναι περιορισμένη, με αποτέλεσμα πολλά έργα να κινδυνεύουν να ανασταλούν ή να καθυστερήσουν, επηρεάζοντας την εμπιστοσύνη των αγοραστών και των δευτερογενών επενδυτών.

Τα παρατεταμένα υψηλά επιτόκια, όχι μόνο επηρεάζουν τα τρέχοντα έργα, αλλά αποδυναμώνουν επίσης την ικανότητα επέκτασης των χερσαίων κεφαλαίων και έναρξης νέων έργων.

Στην πραγματικότητα, οι τράπεζες τείνουν να αυξάνουν τα επιτόκια σε περιόδους ύφεσης της αγοράς λόγω υψηλών κινδύνων. Εκείνη την περίοδο, πολλές επιχειρήσεις επιλέγουν να «μένουν αδρανείς» αντί να επεκτείνουν τις επενδύσεις τους, για να περιορίσουν τις ζημίες - ειδικά στο πλαίσιο του κλιμακούμενου κόστους γης και κατασκευών.

Ως αποτέλεσμα, η προσφορά κατοικιών κινδυνεύει να σημειώσει σημαντική μείωση μεσοπρόθεσμα. Επιπλέον, η αύξηση των επιτοκίων επηρεάζει έμμεσα και τις δημόσιες επενδύσεις και το κόστος υποδομών.

Καθώς οι τιμές των πρώτων υλών, το κόστος εργασίας και το κόστος εκκαθάρισης των εργοταξίων αυξάνονται, η πρόοδος πολλών βασικών έργων μεταφορών καθυστερεί. Αυτό επηρεάζει άμεσα την προσδοκία για αυξήσεις τιμών σε περιοχές που κάποτε προβλεπόταν ότι «θα ωφελούνταν από τις υποδομές», θέτοντας πολλούς δευτερογενείς επενδυτές σε δύσκολη θέση.

Παρά τις πολλές προκλήσεις που αντιμετωπίζει, οι μακροπρόθεσμες προοπτικές για την αγορά ακινήτων του Βιετνάμ παραμένουν θετικές, χάρη στη μεγάλη ζήτηση για πραγματική κατοικία και την έντονη αστικοποίηση.

«Καθώς η οικονομία συνεχίζει να αναπτύσσεται, τομείς όπως η στέγαση, τα βιομηχανικά ακίνητα, τα γραφεία προς μίσθωση και το λιανικό εμπόριο εξακολουθούν να διατηρούν σταθερή ζήτηση», εκτιμούν τα VAR.

Ο Σύνδεσμος Κτηματομεσιτών του Βιετνάμ (VARS) πιστεύει ότι, κατά την τρέχουσα περίοδο, οι αγοραστές κατοικιών θα πρέπει να επωφεληθούν από την ευκαιρία που παρουσιάζεται, καθώς τα επιτόκια εξακολουθούν να είναι χαμηλά και η προσφορά ανακάμπτει.

Ωστόσο, η χρήση δανεισμένου κεφαλαίου θα πρέπει να ελέγχεται σε ασφαλές επίπεδο, που δεν θα υπερβαίνει το 50% της αξίας του ακινήτου, για την αποφυγή κινδύνων σε περίπτωση αντιστροφής των επιτοκίων. Οι αγοραστές θα πρέπει επίσης να δίνουν προτεραιότητα στην επιλογή έργων με αξιόπιστους επενδυτές, ισχυρή οικονομική δυνατότητα, νομικές εγγυήσεις και πρόοδο στην κατασκευή - ειδικά με προϊόντα στέγασης που θα διαμορφωθούν στο μέλλον.

Πηγή: https://congluan.vn/lai-suat-tang-dan-dong-tien-tro-nen-kho-bat-dong-san-lai-buoc-vao-chu-ky-sang-loc-10316526.html