Το «προς Νότο» κύμα ροής κεφαλαίου ακινήτων

Η νότια περιοχή, και ιδιαίτερα η πόλη Χο Τσι Μινχ, αποτελεί ελκυστικό προορισμό στο «νότιο» κύμα ροών κεφαλαίων στον τομέα των ακινήτων, ιδίως από επενδυτές στο Βορρά. Ωστόσο, οι επενδυτές πρέπει να επιλέγουν προσεκτικά τα τμήματα, να αξιολογούν την οικονομική τους δυνατότητα και να δίνουν προτεραιότητα στις μακροπρόθεσμες στρατηγικές αντί να αναμένουν γρήγορα κέρδη, για να διασφαλίσουν την ασφάλεια και την αποτελεσματικότητα στο πλαίσιο της αναδιάρθρωσης της αγοράς.

Οι τιμές των κατοικιών παραμένουν «υψηλές», η ταμειακή ροή αναζητά κατεύθυνση κίνησης

Τα ερευνητικά δεδομένα από το Ινστιτούτο Έρευνας και Αξιολόγησης της Αγοράς Ακινήτων του Βιετνάμ (VARS IRE) δείχνουν ότι τους πρώτους 9 μήνες του 2025, η αγορά του Ανόι κατέγραψε περίπου 22.000 νεόδμητα διαμερίσματα, που αντιστοιχούν στο 64% της συνολικής προσφοράς το 2024 και το υψηλότερο επίπεδο την ίδια περίοδο 2019 - 2025. Συγκεκριμένα, τα διαμερίσματα συνεχίζουν να διαδραματίζουν ηγετικό ρόλο, αντιπροσωπεύοντας το 76% της συνολικής νέας προσφοράς.

Επί του παρόντος, οι ροές κεφαλαίων στον τομέα των ακινήτων μετατοπίζονται έντονα προς τη Νότια περιοχή. Φωτογραφία: VARS

Ωστόσο, η τιμή πώλησης δεν έχει μειωθεί, ακόμη περισσότερο όταν τα νέα έργα με τιμές άνω των 100 εκατομμυρίων VND/ ^m2 γίνονται όλο και πιο δημοφιλή. Ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων (ο δείκτης τιμών αντικατοπτρίζει τη μέση διακύμανση της τιμής πώλησης της περιόδου (τρέχουσα ώρα) σε σύγκριση με την περίοδο βάσης (πρώτο τρίμηνο του 2019) των έργων στο δείγμα έργων που επιλέχθηκε και παρατηρήθηκε από την VARS) στο Ανόι κατά το τρίτο τρίμηνο του 2025 αυξήθηκε κατά 5% σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο και αυξήθηκε κατά 96,2% σε σύγκριση με το τρίμηνο βάσης (πρώτο τρίμηνο του 2019) - 1,7 φορές την αύξηση της παλιάς πόλης Χο Τσι Μινχ κατά την ίδια περίοδο.

Το πρωτογενές επίπεδο τιμών των διαμερισμάτων (διαμερίσματα προς πώληση για πρώτη φορά) στο Ανόι έθεσε επίσης ένα νέο «ορόσημο», με μέσο όρο 95 εκατομμύρια VND/ ^m2 , υψηλότερο από ό,τι στην πόλη Χο Τσι Μινχ, με περισσότερο από το 43% της νέας προσφοράς στο τρίτο τρίμηνο να κυμαίνεται σε τιμές άνω των 120 εκατομμυρίων VND/ ^m2 .

Οι υψηλές «σταθερές» τιμές κατοικιών έχουν περιορίσει το περιθώριο αύξησης των τιμών, μειώνοντας την ελκυστικότητα του επενδυτικού κεφαλαίου. Ταυτόχρονα, οι κεφαλαιακές αξίες υπερβαίνουν επίσης τις οικονομικές δυνατότητες πολλών επενδυτών, με αποτέλεσμα οι ταμειακές ροές να αρχίσουν να μετακινούνται εκτός Ανόι προς αναζήτηση νέων ευκαιριών σε αγορές με λογικές τιμές και υψηλότερο αναπτυξιακό δυναμικό.

Εκτός από την εστίαση στις επαρχίες γύρω από το Ανόι με πλήρεις συνδέσεις υποδομών, η ταμειακή ροή μετατοπίζεται έντονα προς τη νότια περιοχή.

Ο Αναπληρωτής Γενικός Γραμματέας του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ (VARS), Nguyen Thai Binh, ενημέρωσε ότι στο τέλος του δεύτερου τριμήνου, προκαταρκτικά στατιστικά στοιχεία από διάφορους επενδυτές έδειξαν ότι οι πελάτες από τον Βορρά αντιπροσώπευαν περίπου το 20% των συνολικών συναλλαγών στο Νότο κατά το πρώτο εξάμηνο του έτους, διπλάσιο σε σχέση με την ίδια περίοδο πέρυσι. Μέχρι το τέλος του τρίτου τριμήνου, το ποσοστό αυτό είχε φτάσει το 30%, σχεδόν ίσο με την περίοδο αιχμής 2016-2020.

Συνεπώς, η Νότια περιοχή προσελκύει κεφάλαια χάρη στο επίπεδο τιμών που διατηρήθηκε στο συσσωρευμένο επίπεδο τα τελευταία 3 χρόνια, δημιουργώντας περιθώρια ανάπτυξης και ελκυστικά περιθώρια κέρδους για τους επενδυτές. Ορισμένες περιοχές στα περίχωρα της παλιάς πόλης Χο Τσι Μινχ, συμπεριλαμβανομένων των συγχωνευμένων περιοχών, έχουν επίπεδα τιμών 30-40% χαμηλότερα από το Ανόι, ενώ οι συνδέσεις υποδομών και ο ρυθμός αστικοποίησης αυξάνονται απότομα.

Για παράδειγμα, στο Ανόι, με 2-4 δισεκατομμύρια VND, μπορείτε να αγοράσετε μόνο ένα διαμέρισμα 1 υπνοδωματίου ή 1+1, ενώ στην πόλη Χο Τσι Μινχ, οι επενδυτές μπορούν να επιλέξουν πιο ποικιλόμορφα, από διαμερίσματα έως μεμονωμένες κατοικίες. Αξίζει να σημειωθεί ότι η τιμή ορισμένων νεοσύστατων έργων στις προαστιακές περιοχές της πόλης Χο Τσι Μινχ είναι επί του παρόντος μόνο τα 2/3 σε σύγκριση με τις προαστιακές περιοχές του Ανόι, καθιστώντας το περιθώριο αύξησης της τιμής μεσοπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα πιο ελκυστικό.

Οι ροές κεφαλαίων από το Ανόι προς την πόλη Χο Τσι Μινχ και τις γύρω περιοχές δεν αποσκοπούν μόνο στο «κυνήγι φθηνών τιμών» αλλά και στη διαφοροποίηση των χαρτοφυλακίων και στη βελτιστοποίηση της κεφαλαιακής αποδοτικότητας. Σε σύγκριση με το Ανόι, η αγορά της πόλης Χο Τσι Μινχ παρουσιάζει σαφή διαφοροποίηση, ειδικά στον τομέα των πολυτελών διαμερισμάτων, με πλήρη νομικά έγγραφα και προνομιακές τοποθεσίες, καλύπτοντας τις μακροπρόθεσμες ανάγκες συσσώρευσης περιουσιακών στοιχείων των πιθανών επενδυτών.

Πρόκειται για μια σειρά προϊόντων που προσφέρει διπλό κέρδος, τόσο με δυνατότητα αύξησης τιμών όσο και με αποτελεσματική ενοικίαση χάρη στο πλεονέκτημα ενός δυναμικού οικονομικού κέντρου, προσελκύοντας έντονα Ξένες Ξένες Επενδύσεις και ξένους εμπειρογνώμονες με ανάγκες υψηλής ποιότητας σε στέγαση.

Οι υποδομές επιταχύνονται, ανοίγοντας ευκαιρίες, αλλά χρειάζεται προσοχή

Η τάση «επέκτασης προς τον Νότο» οφείλεται επίσης στην επιστροφή μιας σειράς μεγάλων επενδυτών στο Νότο μετά την επίλυση νομικών ζητημάτων, σε συνδυασμό με ισχυρές επικοινωνιακές εκστρατείες. Συγκεκριμένα, πολλοί μεμονωμένοι επενδυτές από το Ανόι τείνουν να επιλέγουν γνωστούς επενδυτές όταν επεκτείνουν τα έργα τους στο Νότο, εκμεταλλευόμενοι την κατανόησή τους για την επωνυμία και την ικανότητα υλοποίησης.

Αρκετά μεγάλης κλίμακας έργα, όπως το αστικό συγκρότημα στο Can Gio, έχουν τραβήξει την προσοχή των επενδυτών στο Ανόι από την έναρξή τους χάρη στη στρατηγική τους τοποθεσία και το μακροπρόθεσμο αναπτυξιακό τους δυναμικό. Οι χρηματιστηριακές εταιρείες του Βορρά έχουν επίσης επεκτείνει γρήγορα τα υποκαταστήματά τους στο Νότο, φέρνοντας μαζί τους το οικοσύστημα πελατών και τις υπηρεσίες τους.

Όχι μόνο αυτό, αλλά ορισμένα έργα μεγάλων επενδυτών έχουν χαμηλές τιμές, ενώ παρόμοια έργα στο Βορρά έχουν διπλασιαστεί σε τιμή και έχουν «ξεθαφτεί» από πολλούς επενδυτές, ακόμη και με τις τιμές να αυξάνονται κατά 5% σε 1 εβδομάδα.

Ένας σημαντικός παράγοντας που συμβάλλει στην ενίσχυση της προσέλκυσης επενδύσεων είναι η πολιτική ανάπτυξης υποδομών και το κίνητρο περιφερειακού σχεδιασμού μετά τη διοικητική συγχώνευση της νέας πόλης Χο Τσι Μινχ. Πολλά νέα έργα ακολουθούν επί του παρόντος στενά τις γραμμές του μετρό, τους περιφερειακούς δρόμους και τους βασικούς άξονες κυκλοφορίας, βελτιώνοντας τη διαπεριφερειακή συνδεσιμότητα και αυξάνοντας τη μελλοντική αξία των περιουσιακών στοιχείων, γεγονός που είναι ιδιαίτερα ελκυστικό για τους επενδυτές στο Ανόι.

Το VARS IRE πιστεύει ότι, γενικά, το κύμα ταμειακών ροών από επενδύσεις σε ακίνητα που κινείται προς το Νότο ενισχύεται. Ο Νότος, και ιδιαίτερα η πόλη Χο Τσι Μινχ, σταδιακά γίνεται ένας νέος προορισμός χάρη στις λογικές τιμές, την επιτάχυνση των υποδομών και το βελτιωμένο νομικό πλαίσιο.

Ωστόσο, οι επενδυτές πρέπει να επιλέγουν προσεκτικά τα τμήματα, να αξιολογούν την οικονομική τους δυνατότητα και να δίνουν προτεραιότητα στις μακροπρόθεσμες στρατηγικές αντί να αναμένουν γρήγορα κέρδη, για να διασφαλίσουν την ασφάλεια και την αποτελεσματικότητα στο πλαίσιο της αναδιάρθρωσης της αγοράς. Στο πλαίσιο που οι περισσότερες συναλλαγές εξακολουθούν να βασίζονται στη ζήτηση επενδύσεων, ενώ η προσφορά αυξάνεται ραγδαία, εάν οι επενδυτές χρησιμοποιήσουν υπερβολικά μεγάλο δανειακό κεφάλαιο για να επενδύσουν ευρέως, ενδέχεται να περιέλθουν σε παθητική θέση όταν αυξηθούν τα επιτόκια ή μειωθεί η ρευστότητα. Το χειρότερο σενάριο είναι ότι η διαταραχή της ταμειακής ροής μπορεί να οδηγήσει σε στασιμότητα του έργου, επηρεάζοντας το κλίμα της αγοράς και την εμπιστοσύνη των επενδυτών.

Πηγή: https://daibieunhandan.vn/lan-song-nam-tien-cua-dong-von-bat-dong-san-10394920.html