Άτομα με πολλά ακίνητα εξετάζουν το ενδεχόμενο επιβολής φόρου «σερφ»

Ο φόρος εισοδήματος φυσικών προσώπων μπορεί να εφαρμοστεί στα κέρδη από συναλλαγές ακινήτων σύμφωνα με τη συχνότητα των συναλλαγών, τον χρόνο αγοράς και μεταπώλησης ακινήτων. Όσο πιο γρήγορα συμβαίνει αυτό, τόσο υψηλότερος είναι ο φορολογικός συντελεστής και αντίστροφα.

Το Υπουργείο Οικονομικών προτείνει τη φορολόγηση του προσωπικού εισοδήματος από μεταβιβάσεις ακινήτων με βάση την περίοδο ιδιοκτησίας - Φωτογραφία: NGOC HIEN

Αυτό είναι ένα από τα αρκετά νέα περιεχόμενα στην υποβολή του Υπουργείου Οικονομικών σχετικά με την πρόταση για την εκπόνηση ενός σχεδίου αντικατάστασης του νόμου περί φορολογίας εισοδήματος φυσικών προσώπων.

Συνεπώς, το Υπουργείο Οικονομικών πρότεινε να μελετηθεί η εφαρμογή του φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων στα κέρδη από μεταβιβάσεις ακινήτων με βάση τον χρόνο διακράτησης, ακολουθώντας την εμπειρία ορισμένων χωρών, για τον περιορισμό της κερδοσκοπίας και των φούσκες.

Φορολογία μόνο επί των κερδών

Μιλώντας στην Tuoi Tre, ο κ. Nguyen Van Duoc, Γενικός Διευθυντής της Trong Tin Accounting and Tax Consulting Company Limited, υποστήριξε την άποψη ότι θα πρέπει να υπάρχουν λύσεις για τον περιορισμό της κερδοσκοπίας στον τομέα των ακινήτων. Ωστόσο, στις συνθήκες του Βιετνάμ, είναι απαραίτητο να ληφθούν υπόψη πολλές πτυχές για να μπορέσουμε να επιλέξουμε την πιο λογική λύση, αποφεύγοντας την πρόκληση πολλών συνεπειών για την αγορά.

Σύμφωνα με τον κ. Duoc, η φορολογική αρχή εφαρμόζει την Εγκύκλιο 111, η οποία ορίζει ότι εάν ένα άτομο κατέχει μία μόνο κατοικία αλλά δεν την κατέχει για 183 ημέρες, δεν θα απαλλάσσεται από τον φόρο κατά τη μεταβίβασή της. Αυτή είναι επίσης μία από τις λύσεις για την αποτροπή της κερδοσκοπίας και της φοροδιαφυγής κατά τη μεταβίβαση ακινήτων.

Ωστόσο, τα ακίνητα είναι ένα ιδιαίτερο αγαθό. Επομένως, για την αποφυγή κερδοσκοπίας, μπορούν να χρησιμοποιηθούν πολλές λύσεις, όχι απαραίτητα η λύση της φορολόγησης των συναλλαγών ακινήτων με βάση την περίοδο ιδιοκτησίας.

«Θα πρέπει να επιστρέψουμε στη φύση του φόρου μεταβίβασης ακινήτων. Είναι ένας φόρος επί του εισοδήματος που λαμβάνει ο μεταβιβάζων ακίνητο, που σημαίνει ότι πρέπει να υπάρχει εισόδημα για να υπόκειται σε φόρο», δήλωσε ο κ. Duoc.

Σύμφωνα με τον κ. Duoc, προηγουμένως η φορολογική αρχή όριζε επίσης ότι ο μεταβιβάζων μπορούσε να επιλέξει μία από τις δύο μεθόδους: 25% επί της διαφοράς μεταξύ της τιμής πώλησης και της τιμής αγοράς ή 2% επί της τιμής πώλησης. Ωστόσο, η φορολογική αρχή αργότερα άλλαξε τα πάντα στον υπολογισμό του 2% επί της τιμής πώλησης, οδηγώντας σε πολλές περιπτώσεις ζημιών που επίσης υπόκεινταν σε φόρο.

«Μέχρι σήμερα, η φορολογική αρχή διέθετε καλύτερα εργαλεία διαχείρισης και οι τιμές των ακινήτων έχουν επίσης προσεγγίσει τις τιμές της αγοράς. Συνεπώς, θα πρέπει να εξεταστεί η πολιτική επιστροφής στον υπολογισμό του φόρου μεταβίβασης ακινήτων επί του πραγματικού εισοδήματος. Αυτός είναι ο καλύτερος τρόπος διαχείρισης, αποφεύγοντας τη δημιουργία ανισότητας όταν οι ζημίες υπόκεινται επίσης σε φόρο όπως στο παρελθόν», πρότεινε ο κ. Duoc.

Συμμεριζόμενος την ίδια άποψη, ο κ. Nguyen Van Dinh, Αντιπρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων του Βιετνάμ, δήλωσε ότι το να έχεις εισόδημα σημαίνει να πουλάς κερδοφόρα και στη συνέχεια να πρέπει να πληρώνεις φόρο για να διασφαλίσεις δικαιοσύνη για τον λαό. Ο φόρος υπολογίζεται επί της διαφοράς μεταξύ της τιμής πώλησης και της τιμής αγοράς ή της τιμής πώλησης μείον την τιμή αγοράς, και στη συνέχεια αφαιρούνται τα προκύπτοντα έξοδα, όπως οι τόκοι τραπεζικού δανείου.

Προκειμένου να περιοριστεί η κερδοσκοπία στον τομέα των ακινήτων, πολλές χώρες φορολογούν μόνο τα κέρδη που αποκτώνται από συναλλαγές ακινήτων. «Είναι σαφές ότι μόνο τα κέρδη πρέπει να φορολογούνται. Αυτή είναι η αρχή του υπολογισμού του φόρου. Εκείνη την εποχή, εάν πωληθούν εντός των πρώτων μηνών μετά την αγορά, θα εφαρμοστεί υψηλός φορολογικός συντελεστής στο κέρδος που κερδίζει ο πωλητής. Εάν πωληθούν 3 - 5 - 7 χρόνια αργότερα, ο φορολογικός συντελεστής θα είναι χαμηλότερος», δήλωσε ο κ. Dinh.

Να έχετε συλλέξει σωστά και επαρκώς τα νέα δεδομένα

Ο ειδικός Nguyen Thai Son δήλωσε επίσης ότι το σχέδιο που προτείνει το Υπουργείο Οικονομικών είναι μια από τις λύσεις για την εξάλειψη της κερδοσκοπίας, των αγοραπωλησιών, που ωθούν προς τα πάνω τις τιμές των ακινήτων, καθιστώντας αδύνατη την αγορά σπιτιού για όσους έχουν πραγματικές ανάγκες. Ωστόσο, υπάρχουν περιπτώσεις όπου οι άνθρωποι αναγκάζονται να πουλήσουν την ακίνητη περιουσία τους λόγω επειγόντων περιστάσεων και υφίστανται ζημίες επειδή «χαρακτηρίζονται» ως κερδοσκόποι και αναγκάζονται να πληρώνουν υψηλούς φόρους.

«Κατά τη γνώμη μου, πρέπει να συμβουλευτούμε, να συζητήσουμε προσεκτικά και να εξετάσουμε πολλές πτυχές. Εάν χρησιμοποιούμε φορολογικά εργαλεία για να αυξήσουμε το κόστος της κερδοσκοπικής συμπεριφοράς και να περιορίσουμε αυτήν τη συμπεριφορά, πρέπει να εξετάσουμε έναν φορολογικό συντελεστή κατάλληλο για τις συνθήκες στο Βιετνάμ και να μην εφαρμόσουμε έναν συντελεστή που είναι πολύ υψηλός και μη ρεαλιστικός», δήλωσε ο κ. Σον.

Ο Δρ. Vu Dinh Anh, οικονομικός εμπειρογνώμονας, πιστεύει ότι η εφαρμογή υψηλότερου φορολογικού συντελεστή όταν η περίοδος διακράτησης είναι μικρότερη, θεωρητικά, μπορεί να βοηθήσει στον περιορισμό της κερδοσκοπίας και του «σερφαρίσματος» ακινήτων. «Πώς όμως θα εφαρμοστεί αυτή η λύση; Θα έχει ο φορέας διαχείρισης δεδομένα και θα είναι σε θέση να παρακολουθεί με ακρίβεια τις τιμές αγοράς και πώλησης;...» - έθεσε το ερώτημα ο κ. Anh.

Σύμφωνα με τον κ. Anh, η αγορά ακινήτων δεν μπορεί να θεωρηθεί απλώς ως αγορά για να ζήσει κανείς, αλλά σε αυτήν την αγορά πρέπει να υπάρχει κερδοσκοπία. Η κερδοσκοπία στον τομέα των ακινήτων είναι στην πραγματικότητα μια βραχυπρόθεσμη επένδυση. Όπως και η χρηματοοικονομική επένδυση, η αγορά και πώληση ακινήτων δεν γίνεται για χρήση αλλά για κέρδος. Η κερδοσκοπία στον τομέα των ακινήτων είναι ένας αναπόφευκτος και σημαντικός παράγοντας της αγοράς ακινήτων.

«Αυτή η αγορά είναι δυναμική χάρη στις κερδοσκοπικές δραστηριότητες. Επομένως, πρέπει να αντιμετωπίσουμε την κερδοσκοπία στον τομέα των ακινήτων σύμφωνα με τη φύση και τον ρόλο της. Η κερδοσκοπία στον τομέα των ακινήτων δεν είναι κακή, επομένως δεν μπορούμε να βρούμε τρόπους να την εξαλείψουμε» - δήλωσε ο κ. Anh, προσθέτοντας ότι πρέπει να υπάρχουν λύσεις που θα βοηθήσουν αυτήν την αγορά να αναπτυχθεί υγιή, όχι μόνο να επικεντρωθεί στα έσοδα.

Η πολιτική πρέπει να είναι συγχρονισμένη με την τεχνολογική υποδομή

Οι ειδικοί προτείνουν την επιβολή φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων σε περιπτώσεις όπου ο πωλητής αποκομίζει κέρδος μετά την αφαίρεση έγκυρων εξόδων - Φωτογραφία: NGOC HIEN

Σύμφωνα με το Υπουργείο Οικονομικών, προκειμένου να περιοριστεί η κερδοσκοπία στον τομέα των ακινήτων, πολλές χώρες επιβάλλουν φόρους στα κέρδη από συναλλαγές ακινήτων σύμφωνα με τη συχνότητα των συναλλαγών και τον χρόνο αγοράς και πώλησης ακινήτων. Όσο πιο γρήγορα συμβαίνει αυτό, τόσο υψηλότερος είναι ο φορολογικός συντελεστής. Για παράδειγμα, στη Σιγκαπούρη, η γη που αγοράζεται και πωλείται κατά το πρώτο έτος φορολογείται με 100% επί της διαφοράς στην αξία αγοράς. Μετά από 2 χρόνια, ο φορολογικός συντελεστής είναι 50%. Μετά από 3 χρόνια, είναι 25%...

Εάν εφαρμοστεί στο Βιετνάμ, σύμφωνα με το Υπουργείο Οικονομικών, ο συγκεκριμένος φορολογικός συντελεστής πρέπει να μελετηθεί και να καθοριστεί κατάλληλα, αντανακλώντας την πραγματική κατάσταση της αγοράς ακινήτων. Ταυτόχρονα, η εφαρμογή της πολιτικής φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων στις μεταβιβάσεις ακινήτων με βάση τον χρόνο κατοχής πρέπει επίσης να συγχρονιστεί με τη διαδικασία τελειοποίησης των πολιτικών που σχετίζονται με τη γη και τη στέγαση, καθώς και με τον συγχρονισμό και την ετοιμότητα της υποδομής πληροφορικής στην καταχώριση γης και ακινήτων.

* Καθηγητής Ντανγκ Χουνγκ Βο (πρώην Αναπληρωτής Υπουργός Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος ):

Θα περιορίσει ξανά την κατάσταση αγοράς και πώλησης

Η πρόταση του Υπουργείου Οικονομικών για φορολόγηση του εισοδήματος φυσικών προσώπων από μεταβιβάσεις ακινήτων με βάση τον χρόνο κυριότητας έχει εφαρμοστεί και έχει βρει επιτυχία σε πολλές χώρες. Όποιος αγοράζει ακίνητο, το κατέχει για μικρό χρονικό διάστημα και το μεταβιβάζει γρήγορα, έχει υψηλότερη εμπορική αξία και πρέπει να πληρώνει περισσότερο φόρο.

Ωστόσο, στην αγορά του Βιετνάμ, είναι απαραίτητο να ξεπεραστεί η κατάσταση όπου οι αγοραστές και οι πωλητές συμφωνούν να δηλώσουν την τιμή συναλλαγής στη σύμβαση χαμηλότερη από την πραγματική τιμή ή η διαφορά μεταξύ της προηγούμενης αγοράς και της επόμενης πώλησης είναι ασήμαντη. Πρέπει να υπάρχουν ισχυρότερα εργαλεία που να αναγκάζουν τους αγοραστές και τους πωλητές να δηλώσουν τη σωστή αξία συναλλαγής στη σύμβαση, τότε το παραπάνω φορολογικό εργαλείο θα είναι αποτελεσματικό και εφικτό στο Βιετνάμ.

Εάν εφαρμοστεί, η πολιτική αυτή θα μειώσει την εμπορική ρευστότητα για περιπτώσεις μεταπώλησης, θα αυξήσει τη ρευστότητα για περιπτώσεις αγοράς κατοικιών και θα βοηθήσει στη σταθεροποίηση της αγοράς ακινήτων.

* Κος Tran Manh Chi (Αναπληρωτής Γενικός Διευθυντής της Dong Tay Property Company):

Ανάγκη υπολογισμού επαρκών λογικών και έγκυρων δαπανών

Η πρόταση του Υπουργείου Οικονομικών για την επιβολή φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων στις μεταβιβάσεις ακινήτων με βάση τον χρόνο κυριότητας, αντί της εφαρμογής του 2% της τιμής μεταβίβασης, θα έχει μεγάλο αντίκτυπο στην αγορά ακινήτων. Οι κερδοσκόποι που αγοράζουν και πωλούν ακίνητα σε σύντομο χρονικό διάστημα θα θεωρήσουν ότι εάν ο φορολογικός συντελεστής είναι πολύ υψηλός, δεν θα υπάρξει κέρδος.

Ωστόσο, εάν εφαρμοστεί η μέθοδος υπολογισμού του φόρου με βάση την περίοδο ιδιοκτησίας, ο φόρος εισοδήματος φυσικών προσώπων θα επιβάλλεται στις δραστηριότητες μεταβίβασης ακινήτων όταν ο αγοραστής αποκομίζει κέρδος.

Στόχος μας είναι οι συναλλαγές να πραγματοποιούνται μέσω τραπεζών, ενώ η φορολογική υπηρεσία ελέγχει επίσης τη δήλωση των συναλλαγών σύμφωνα με την σωστή τιμή αγοράς. Συνεπώς, ο έλεγχος των συναλλαγών σε τιμή αγοράς και τιμή πώλησης θα καθορίζεται από την αρμόδια αρχή με βάση τη συναλλαγή και τα τιμολόγια.

Σε περίπτωση που ο αγοραστής αγοράσει σπίτι ή οικόπεδο για πώληση σε σύντομο χρονικό διάστημα, είναι απαραίτητο να προσδιοριστεί ο φόρος εισοδήματος φυσικών προσώπων που καταβάλλεται όταν υπάρχει κέρδος, δηλαδή έσοδα μείον πραγματικά, εύλογα και έγκυρα έξοδα.

Σε αυτό το πλαίσιο, τα έξοδα τόκων, τα έξοδα μεσιτείας και άλλα νόμιμα έξοδα θα πρέπει να υπολογίζονται ως βάση για τον προσδιορισμό του κέρδους. Εάν η συναλλαγή πραγματοποιηθεί σε σύντομο χρονικό διάστημα, ο πωλητής αποκομίζει κέρδος, τότε θα είναι σκόπιμο να υπολογιστεί ο φόρος με υψηλότερο συντελεστή.

Στην πραγματικότητα, υπάρχουν πολλές περιπτώσεις όπου οι άνθρωποι αγοράζουν ένα σπίτι για να ζήσουν ή ως περιουσιακό στοιχείο για τα παιδιά τους, αλλά λόγω αναπόφευκτων λόγων όπως ασθένεια, χρέη, μετεγκατάσταση... αναγκάζονται να πουλήσουν το σπίτι, ακόμη και με ζημία, αλλά εξακολουθούν να πρέπει να πληρώσουν φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων, κάτι που είναι παράλογο.

Πηγή: https://tuoitre.vn/nguoi-co-nhieu-bat-dong-san-can-nhac-ve-thue-luot-song-20241127223815472.htm