Κοινωνική στέγαση: Από τις «ανοιχτές πόρτες» στον έλεγχο των συναλλαγών.

Η πρόταση για αυστηρό έλεγχο των συναλλαγών κοινωνικής κατοικίας μετά τη λήξη της περιόδου ιδιοκτησίας, όπως περιλαμβάνεται στο σχέδιο τροποποίησης του νόμου περί στέγασης, προκαλεί ανάμεικτες απόψεις.

Φάση II του Έργου Κοινωνικής Στέγασης στην Περιφέρεια Thanh Sen ( Επαρχία Ha Tinh ). (Εικονογραφημένη φωτογραφία: Huu Quyet/TTXVN)

Ενώ το συντακτικό όργανο και ορισμένοι ειδικοί υποστηρίζουν ότι είναι απαραίτητο να «κρατηθούν τα σπίτια για τους σωστούς ανθρώπους», πολλοί άλλοι ανησυχούν ότι η μετάβαση από την «ανοιχτή αγορά» στις ελεγχόμενες συναλλαγές θα μπορούσε να μειώσει την ευελιξία της αγοράς και να επηρεάσει τα δικαιώματα των αγοραστών.

Ανησυχίες για την «εμπορευματοποίηση» της κοινωνικής στέγασης.

Σύμφωνα με το σχέδιο τροποποίησης του Νόμου περί Στέγασης που εξετάζεται επί του παρόντος από το Υπουργείο Κατασκευών , μετά από 5 χρόνια από την ολοκλήρωση των διαδικασιών ιδιοκτησίας, οι αγοραστές κοινωνικών κατοικιών δεν θα επιτρέπεται πλέον να πωλούν ελεύθερα σε τιμές αγοράς, όπως ισχύει σήμερα. Αντίθετα, οι μεταβιβάσεις θα επιτρέπονται μόνο για όσους πληρούν τα κριτήρια επιλεξιμότητας για την πολιτική.

Ο Υφυπουργός Κατασκευών Nguyen Van Sinh ανέλυσε ότι ο στόχος της πρότασης είναι να διασφαλιστεί ότι η κοινωνική στέγαση εξυπηρετεί την κατάλληλη ομάδα-στόχο καθ' όλη τη διάρκεια ζωής της, όχι μόνο στην αρχική φάση διανομής. Η κοινωνική στέγαση είναι ένας τύπος στέγασης που λαμβάνει κρατική υποστήριξη σε πολλές πτυχές, όπως η γη, η πίστωση και οι φόροι. Ως εκ τούτου, απαιτούνται κατάλληλοι μηχανισμοί ελέγχου για την αποτροπή της κατάχρησης της πολιτικής και τη διασφάλιση της δικαιοσύνης για όσους την χρειάζονται πραγματικά.

Η συντακτική υπηρεσία υποστήριξε επίσης ότι ο ισχύων κανονισμός που επιτρέπει την δωρεάν μεταπώληση μετά από 5 χρόνια έχει ως αποτέλεσμα ορισμένες μονάδες κοινωνικής στέγασης να «φεύγουν» από την ομάδα-στόχο που χρειάζεται υποστήριξη. Στην πραγματικότητα, πολλά διαμερίσματα, μετά την περιορισμένη περίοδο συναλλαγής, έχουν αγοραστεί και πωληθεί σε τιμές κοντά στις εμπορικές κατοικίες. Το γεγονός ότι οι μονάδες κοινωνικής στέγασης έχουν μεταπωληθεί σύμφωνα με τους μηχανισμούς της αγοράς μετά από 5 χρόνια σημαίνει ότι η πολιτική χάνει σταδιακά τον υποστηρικτικό της σκοπό.

Συνεπώς, οι περιορισμοί είναι απαραίτητοι για να διατηρηθεί η πραγματική φύση της κοινωνικής στέγασης. Σύμφωνα με τον δικηγόρο Pham Thanh Tuan, M.Sc. - ειδικό σε θέματα ακινήτων, ο τρέχων μηχανισμός είναι «ανοιχτός», αλλά αυτή η ίδια η ανοιχτότητα δημιουργεί κενά που επιτρέπουν την «εμπορευματοποίηση» της κοινωνικής στέγασης.

Η κοινωνική στέγαση δεν είναι ένα καθαρά αγοραίο αγαθό, αλλά μάλλον ένα περιουσιακό στοιχείο που σχηματίζεται από προνομιακές κρατικές πολιτικές όπως η γη, οι πιστώσεις και οι φόροι. Συνεπώς, ο καθορισμός ορισμένων ορίων στο δικαίωμα διάθεσης αυτής είναι απαραίτητος για να διασφαλιστεί ο στόχος της κοινωνικής ευημερίας.

Το δικαίωμα μεταβίβασης της κυριότητας δεν ανακαλείται, αλλά ασκείται μόνο εντός ορισμένων ορίων, πράγμα που σημαίνει ότι ο αγοραστής πρέπει να εξακολουθεί να πληροί τις προϋποθέσεις επιλεξιμότητας - ανέλυσε ο δικηγόρος Pham Thanh Tuan.

Ο κ. Vo Hong Thang, εκπρόσωπος μιας εταιρείας έρευνας αγοράς, πιστεύει επίσης ότι τα υψηλά περιθώρια κέρδους στις μεταφορές μετά την άρση της απαγόρευσης συναλλαγών υποδηλώνουν ότι αυτό το είδος συναλλαγής γίνεται κατάχρηση. Έχοντας λάβει κίνητρα από την κυβέρνηση, οι συναλλαγές θα πρέπει να περιοριστούν ώστε να μην γίνουν εργαλείο επένδυσης.

Απαιτείται ένας διαφανής μηχανισμός και ένας κατάλληλος οδικός χάρτης.

Πολυκατοικίες στην περιοχή An Lac (πόλη Χο Τσι Μινχ ). Φωτογραφία εικονογράφησης: An Hieu/Εφημερίδα News and Ethnic Groups

Αντίθετα, πολλοί υποστηρίζουν ότι ο περιορισμός των μεταβιβάσεων ακινήτων θα μπορούσε να επηρεάσει το δικαίωμα των ανθρώπων να διαθέτουν τα νόμιμα περιουσιακά τους στοιχεία. Η κοινωνική στέγαση, ακόμη και με επιδοτήσεις, εξακολουθεί να χρηματοδοτείται από τις αποταμιεύσεις ή τα δάνεια του αγοραστή. Σε καταστάσεις όπως η αλλαγή εργασίας, οι οικονομικές δυσκολίες ή τα απρόβλεπτα έξοδα, η αδυναμία ελεύθερης μεταπώλησης θα μπορούσε να δημιουργήσει εμπόδια για τους ιδιοκτήτες.

Ορισμένοι νομικοί εμπειρογνώμονες έχουν επίσης εκφράσει ανησυχίες σχετικά με τη σκοπιμότητα. Εάν οι κανονισμοί είναι πολύ αυστηροί αλλά δεν διαθέτουν διαφανείς μηχανισμούς ελέγχου, η αγορά θα μπορούσε να οδηγήσει σε «υπόγειες» συναλλαγές, αυξάνοντας το άτυπο κόστος και στρεβλώνοντας την πολιτική.

Επιπλέον, η περιορισμένη ρευστότητα μπορεί να καταστήσει τις κοινωνικές κατοικίες λιγότερο ελκυστικές. Προηγουμένως, η δυνατότητα μεταπώλησης στην τιμή αγοράς μετά από 5 χρόνια θεωρούνταν καθησυχαστικός παράγοντας για τους αγοραστές. Όταν αυτή η «βαλβίδα ασφαλείας» στενεύει, ορισμένοι άνθρωποι μπορεί να επανεξετάσουν την απόφασή τους.

Ενώ υποστηρίζει την κατεύθυνση της αυστηροποίησης των κανονισμών μεταβίβασης, ο δικηγόρος Pham Thanh Tuan πιστεύει ότι για να είναι εφικτή η πολιτική, πρέπει να συνοδεύεται από έναν διαφανή μηχανισμό επιβολής και έναν εύλογο οδικό χάρτη μετάβασης. Στην πραγματικότητα, πολλοί άνθρωποι έχουν αγοράσει σπίτια βάσει των ισχυόντων κανονισμών με την προσδοκία ότι θα μπορούν να τα πουλήσουν ελεύθερα μετά από 5 χρόνια.

Εάν οι πολιτικές αλλάξουν απότομα, τα συμφέροντά τους ενδέχεται να επηρεαστούν. Συνεπώς, ο σχεδιασμός σαφών μεταβατικών κανονισμών είναι απαραίτητος για την αποφυγή συμφορήσεων στις συναλλαγές και τη διασφάλιση της σταθερότητας της αγοράς.

Ο Υφυπουργός Nguyen Van Sinh δήλωσε ότι το Υπουργείο Κατασκευών μελετά επίσης μεταβατικές επιλογές για την αποφυγή σημαντικών διαταραχών για όσους αγόρασαν κατοικίες πριν από την έναρξη ισχύος του τροποποιημένου νόμου. Η πολιτική χρειάζεται έναν κατάλληλο οδικό χάρτη που να διασφαλίζει τόσο τους στόχους διαχείρισης όσο και την προστασία των νόμιμων δικαιωμάτων του λαού.

Επιπλέον, οι αρχές εξετάζουν επίσης το ενδεχόμενο δημιουργίας ενός συστήματος δεδομένων και ενός μηχανισμού παρακολούθησης για αγοραστές και πωλητές, προκειμένου να περιοριστούν τα κενά του νόμου.

Από μια ευρύτερη οπτική γωνία, πολλοί ειδικοί υποστηρίζουν ότι οι έλεγχοι των μεταφορών αντιμετωπίζουν μόνο τα «συμπτώματα». Η βασική αιτία της κερδοσκοπίας έγκειται στην ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης.

Όταν η προσφορά κοινωνικής στέγασης είναι περιορισμένη, κάθε διαμέρισμα αποκτά μεγαλύτερη αξία, οδηγώντας σε κερδοσκοπία και κερδοσκοπία. Επομένως, εάν η προσφορά δεν αυξηθεί, η αυστηροποίηση των κανονισμών συναλλαγών ενδέχεται να μην λύσει πλήρως το πρόβλημα.

Οι ειδικοί έχουν προτείνει μια σειρά λύσεων, όπως: προώθηση της ανάπτυξης έργων κοινωνικής στέγασης· ορθολογική κατανομή γης· αύξηση των κινήτρων για τις επιχειρήσεις· έλεγχος των τιμών των εμπορικών κατοικιών σε ορισμένες περιοχές· και εξισορρόπηση του ελέγχου και των δυνάμεων της αγοράς...

Η πρόταση για αυστηροποίηση των κανονισμών σχετικά με τη μεταβίβαση της κυριότητας των κοινωνικών κατοικιών μετά από 5 χρόνια ιδιοκτησίας θέτει μια δύσκολη πρόκληση: πώς να αποτρέψουμε τη μετατροπή των κοινωνικών κατοικιών σε επενδυτικό εργαλείο, διασφαλίζοντας παράλληλα τα νόμιμα δικαιώματα των αγοραστών. Εάν οι έλεγχοι είναι πολύ αυστηροί, η αγορά μπορεί να χάσει την ευελιξία και την ελκυστικότητά της. Αντίθετα, εάν οι έλεγχοι είναι πολύ χαλαροί, οι πολιτικές κοινωνικής πρόνοιας θα μπορούσαν εύκολα να αποκλίνουν από τους επιδιωκόμενους στόχους τους.

Ο απώτερος στόχος της πολιτικής δεν είναι απλώς ο έλεγχος των συναλλαγών, αλλά και η διασφάλιση ότι η κοινωνική στέγαση εξυπηρετεί πάντα τους δικαιούχους. Επομένως, ο σχεδιασμός των κανονισμών σε αυτήν την αναθεώρηση θα καθορίσει την αποτελεσματικότητα της στεγαστικής πολιτικής για πολλά χρόνια.

Πηγή: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/nha-o-xa-hoi-tu-mo-cua-sang-kiem-soat-giao-dich-20260401150756916.htm