Επέκταση πιστωτικών ορίων για ακίνητα: Πώς να την ελέγξετε;

TPO - Η Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ μόλις επέκτεινε τον «χώρο» πίστωσης ακινήτων για 25 εμπορικές τράπεζες. Ο Αναπληρωτής Καθηγητής Dang Ngoc Duc πιστεύει ότι η Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ ακολουθεί μια στρατηγική «ελεγχόμενης χαλάρωσης», υποστηρίζοντας τόσο την οικονομική ανάκαμψη όσο και διασφαλίζοντας την ασφάλεια του χρηματοπιστωτικού συστήματος. Πρόκειται για μια προσέγγιση που συνάδει με τα διεθνή πρότυπα.

Πλαίσιο χαλάρωσης της πιστοληπτικής ικανότητας στον τομέα των ακινήτων

Αντιμετωπίζοντας τον κίνδυνο υπερθέρμανσης της πίστωσης στον τομέα των ακινήτων, η Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ, από την αρχή του έτους, έχει απαιτήσει από τις εμπορικές τράπεζες να ελέγχουν αυστηρά τον ρυθμό πιστωτικής επέκτασης. Σύμφωνα με τις επιχειρησιακές οδηγίες, το ανεξόφλητο υπόλοιπο πίστωσης κατά το πρώτο τρίμηνο δεν πρέπει να υπερβαίνει το 25% του ετήσιου στόχου ανάπτυξης, ενώ ο συνολικός στόχος πιστωτικής επέκτασης για ολόκληρο το σύστημα φέτος ορίζεται σε περίπου 15%.

Ωστόσο, σύμφωνα με πρόσφατη ανακοίνωση της Κρατικής Τράπεζας του Βιετνάμ, από την 1η Ιανουαρίου έως τις 31 Δεκεμβρίου, τα πιστωτικά ιδρύματα δεν θα χρειάζεται να συμπεριλαμβάνουν το επιπλέον ανεξόφλητο υπόλοιπο δανείου σε σύγκριση με το τέλος του 2025 για δάνεια που σχετίζονται με κοινωνικές κατοικίες, βιομηχανικά πάρκα και ζώνες επεξεργασίας εξαγωγών στο συνολικό ανεξόφλητο υπόλοιπο δανείων για ακίνητα, κατά τον έλεγχο του ρυθμού πιστωτικής αύξησης σε αυτόν τον τομέα.

Η πολιτική στοχεύει στη διευκόλυνση των τραπεζών στην επέκταση του πιστωτικού κεφαλαίου σε τομείς προτεραιότητας στον τομέα των ακινήτων, σύμφωνα με την πολιτική ανάπτυξης κοινωνικών κατοικιών, βιομηχανικών υποδομών και προώθησης της κοινωνικοοικονομικής ανάπτυξης.

Ο κατάλογος των 25 εμπορικών τραπεζών που υπόκεινται σε αυτόν τον μηχανισμό περιλαμβάνει πολλές μεγάλες τράπεζες όπως οι VietinBank, Agribank, BIDV, MSB, Sacombank, Eximbank, Nam A Bank,ACB , Saigonbank, Techcombank και αρκετές άλλες. Τα στοιχεία από τις οικονομικές εκθέσεις του πρώτου τριμήνου 14 εισηγμένων εμπορικών τραπεζών, τα οποία περιλαμβάνουν εξηγήσεις για τα χαρτοφυλάκια δανείων τους, δείχνουν ότι τα δάνεια για ακίνητα σε αυτήν την ομάδα τραπεζών συνεχίζουν να επεκτείνονται έντονα, αλλά οι στρατηγικές κατανομής κάθε τράπεζας διαφέρουν σημαντικά.

Συγκεκριμένα, μόνο τους πρώτους τρεις μήνες του τρέχοντος έτους, το σύνολο των ανεξόφλητων δανείων για ακίνητα (συμπεριλαμβανομένων των επιχειρηματικών δανείων για ακίνητα και των κατασκευαστικών δανείων) έφτασε τα 1,58 τρισεκατομμύρια VND, σημειώνοντας αύξηση σχεδόν 7% σε σύγκριση με το τέλος του 2025. Αυτό το ποσοστό αντικατοπτρίζει τη συνεχιζόμενη ελκυστικότητα του τομέα των ακινήτων για τα τραπεζικά κεφάλαια, παρά το γεγονός ότι η αγορά εξακολουθεί να αντιμετωπίζει πολλές προκλήσεις.

Τα δάνεια για ακίνητα αυξήθηκαν απότομα τους πρώτους τρεις μήνες του έτους.

Από το σύνολο των ανεξόφλητων δανείων που αναφέρθηκαν παραπάνω, τα δάνεια για κτηματομεσιτικά έργα έφτασαν το 1 τρισεκατομμύριο VND (αντιπροσωπεύοντας το 63,2%), ενώ τα δάνεια για κατασκευές έφτασαν τα 581.068 δισεκατομμύρια VND, που αντιστοιχούν στο υπόλοιπο 36,8%. Οι 5 κορυφαίες τράπεζες, συμπεριλαμβανομένωντων SHB , VPBank, Techcombank, MB και HDBank, κατείχαν συνολικά σχεδόν 1,18 τρισεκατομμύρια VND σε ανεξόφλητα δάνεια, αντιπροσωπεύοντας το 74,4% του συνολικού μεγέθους των 14 τραπεζών που συμμετείχαν στην έρευνα.

Επίγνωση κινδύνου

Μιλώντας με δημοσιογράφο της εφημερίδας Tien Phong , ο Αναπληρωτής Καθηγητής Dang Ngoc Duc, Διευθυντής του Ινστιτούτου Χρηματοοικονομικής Τεχνολογίας στο Πανεπιστήμιο Dai Nam, ανέλυσε ότι η απόφαση για επέκταση του «χώρου» πίστωσης για ακίνητα πηγάζει από το γεγονός ότι η αγορά ακινήτων δείχνει σημάδια επιβράδυνσης ξανά μετά από μια περίοδο ανάκαμψης από τα τέλη του 2024 έως το 2025. Η ρευστότητα της αγοράς έχει μειωθεί, πολλά έργα εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν δυσκολίες στην υλοποίηση, ενώ η τάση αύξησης των επιτοκίων και ο αυστηρός έλεγχος των ροών κεφαλαίων προς τα ακίνητα από τις αρχές του 2026 έχουν περιορίσει την ικανότητα των επιχειρήσεων να έχουν πρόσβαση σε κεφάλαια.

Αναπληρωτής Καθηγητής Dang Ngoc Duc - Διευθυντής του Ινστιτούτου Χρηματοοικονομικής Τεχνολογίας, Πανεπιστήμιο Dai Nam.

Η επέκταση των πιστωτικών ορίων για τράπεζες με υψηλούς δείκτες κεφαλαιακής επάρκειας και ισχυρές δυνατότητες διαχείρισης κινδύνου θεωρείται ως λύση για την αύξηση της χρηματοδότησης για έργα κοινωνικής στέγασης, οικονομικά προσιτά έργα εμπορικής στέγασης και έργα αστικών υποδομών. Στόχος δεν είναι μόνο η υποστήριξη της ανάκαμψης της αγοράς, αλλά και η τόνωση της οικονομικής ανάπτυξης και ο μετριασμός του κινδύνου φούσκας περιουσιακών στοιχείων μέσω επιλεκτικής κατανομής κεφαλαίων.

Σύμφωνα με τον κ. Duc, από μακροοικονομικής άποψης, η κυβέρνηση και η Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ προσπαθούν να εξισορροπήσουν τους στόχους της ανάπτυξης και της χρηματοπιστωτικής σταθερότητας. Η επέκταση των πιστωτικών ορίων δεν εφαρμόζεται καθολικά, αλλά μόνο σε τράπεζες με ισχυρή χρηματοοικονομική ικανότητα, χαμηλό δείκτη μη εξυπηρετούμενων δανείων και υψηλό δείκτη κεφαλαιακής επάρκειας. Αυτή η προσέγγιση στοχεύει στη στήριξη της αύξησης του ΑΕΠ, ελέγχοντας παράλληλα τους κινδύνους που προκύπτουν από την αγορά ακινήτων.

Η αγορά ακινήτων έχει επίσης βελτιωμένη ρευστότητα, επιτρέποντας στις επιχειρήσεις να συνεχίσουν την υλοποίηση έργων και να ενισχύσουν τη νέα προσφορά. Ταυτόχρονα, η ανάκαμψη του τομέα των ακινήτων θα δημιουργήσει κυματισμούς στις αγορές κατασκευών, υλικών, εσωτερικής διακόσμησης και εργασίας, συμβάλλοντας έτσι στη συνολική οικονομική ανάπτυξη.

Ωστόσο, ο κ. Duc πιστεύει ότι οι πιθανοί κίνδυνοι πρέπει να παρακολουθούνται στενά. «Εάν η αγορά ανακάμψει πιο αργά από το αναμενόμενο, η ραγδαία αύξηση του χρέους στον τομέα των ακινήτων θα μπορούσε να ασκήσει πίεση στην ποιότητα του ενεργητικού των τραπεζών και να αυξήσει τα επισφαλή χρέη. Επιπλέον, η άφθονη ροή πιστώσεων θα μπορούσε επίσης να οδηγήσει σε τοπικές αυξήσεις τιμών σε ορισμένες περιοχές, ασκώντας έτσι πίεση στον πληθωρισμό και τη μακροοικονομική σταθερότητα», δήλωσε ο κ. Duc.

Ο Αναπληρωτής Καθηγητής Dang Ngoc Duc πιστεύει ότι η Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ ακολουθεί μια στρατηγική «ελεγχόμενης χαλάρωσης», υποστηρίζοντας τόσο την οικονομική ανάκαμψη όσο και διασφαλίζοντας την ασφάλεια του χρηματοπιστωτικού συστήματος. Αυτή η προσέγγιση είναι σύμφωνη με τα διεθνή πρότυπα, ιδίως με το πλαίσιο διαχείρισης κινδύνου της Βασιλείας III. Ωστόσο, η μακροπρόθεσμη αποτελεσματικότητα θα εξαρτηθεί από την εποπτική ικανότητα του ρυθμιστικού φορέα, καθώς και από την πειθαρχία της αγοράς των εμπορικών τραπεζών.

Για τη μεγιστοποίηση της αποτελεσματικότητας της πολιτικής, ο κ. Duc πρότεινε τη σαφή ταξινόμηση των πιστώσεων για ακίνητα ανάλογα με την προβλεπόμενη χρήση τους, την ιεράρχηση των κεφαλαίων για κοινωνικές κατοικίες και εμπορικές κατοικίες που εξυπηρετούν πραγματικές στεγαστικές ανάγκες και τον περιορισμό της ροής κεφαλαίων σε κερδοσκοπικές δραστηριότητες. Πρότεινε επίσης την αύξηση των κεφαλαιακών απαιτήσεων και των προβλέψεων κινδύνου για δάνεια που σχετίζονται με ακίνητα υψηλής ποιότητας ή έργα με ελλιπή νομική τεκμηρίωση. Η βελτίωση της διαφάνειας της αγοράς θα βοηθήσει τους ρυθμιστικούς φορείς και τα πιστωτικά ιδρύματα να αξιολογήσουν με μεγαλύτερη ακρίβεια τους πιθανούς κινδύνους, διασφαλίζοντας έτσι ότι η ανάπτυξη συμβαδίζει με τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα.

Πηγή: https://tienphong.vn/noi-room-tin-dung-bat-dong-san-kiem-soat-the-nao-post1848045.tpo