Πώς ρυθμίζεται η μέθοδος αποτίμησης γης;

Αρχές, βάσεις και μέθοδοι αποτίμησης γης

Ο Πρόεδρος της Εθνοσυνέλευσης Vuong Dinh Hue υπέγραψε για να πιστοποιήσει την έκδοση του Νόμου περί Γης (Νόμος αριθ. 31/2024/QH15). Ο Νόμος περί Γης (τροποποιημένος) ορίζει το καθεστώς ιδιοκτησίας γης, τις εξουσίες και τις ευθύνες του Κράτους που εκπροσωπεί ολόκληρη τη λαϊκή ιδιοκτησία γης και την ενοποιημένη διαχείριση γης, το καθεστώς διαχείρισης και χρήσης γης, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των πολιτών και των χρηστών γης σχετικά με τη γη εντός της επικράτειας του Βιετνάμ.

Συγκεκριμένα, το Άρθρο 158 ορίζει τις αρχές, τις βάσεις και τις μεθόδους αποτίμησης γης. Συγκεκριμένα, η αποτίμηση γης πρέπει να διασφαλίζει τις ακόλουθες αρχές: Μέθοδος αποτίμησης γης σύμφωνα με τις αρχές της αγοράς· συμμόρφωση με τις σωστές μεθόδους, σειρά και διαδικασίες για την αποτίμηση γης· διασφάλιση της ειλικρίνειας, της αντικειμενικότητας, της δημοσιότητας και της διαφάνειας· διασφάλιση της ανεξαρτησίας μεταξύ των συμβουλευτικών οργανισμών αποτίμησης γης, του Συμβουλίου Εκτίμησης Τιμοκαταλόγων Γης, του Ειδικού Συμβουλίου Εκτίμησης Τιμών Γης και των αρμόδιων φορέων ή προσώπων που αποφασίζουν για τις τιμές της γης· διασφάλιση της αρμονίας συμφερόντων μεταξύ του Κράτους, των χρηστών γης και των επενδυτών.

Η βάση για την αποτίμηση γης περιλαμβάνει: Τον σκοπό της χρήσης γης για την αποτίμηση· την διάρκεια χρήσης γης. Για γεωργική γη που διατίθεται από το Κράτος σε νοικοκυριά και ιδιώτες σύμφωνα με το όριο κατανομής γεωργικής γης, γεωργική γη εντός του ορίου μεταβίβασης γης, η διάρκεια χρήσης γης δεν βασίζεται· πληροφορίες εισόδου για την αποτίμηση γης σύμφωνα με τις μεθόδους αποτίμησης γης· άλλους παράγοντες που επηρεάζουν τις τιμές της γης· τους σχετικούς νομικούς κανονισμούς κατά τον χρόνο αποτίμησης γης.

Η αποτίμηση γης πρέπει να διασφαλίζει την ειλικρίνεια, την αντικειμενικότητα, τη δημοσιότητα, τη διαφάνεια... (Φωτογραφία: Huu Thang).

Οι πληροφορίες εισόδου για την αποτίμηση γης σύμφωνα με τις μεθόδους αποτίμησης γης που ορίζονται στο σημείο γ, παράγραφος 2 του παρόντος άρθρου περιλαμβάνουν: Τιμές γης που καταγράφονται στην εθνική βάση δεδομένων γης, εθνική βάση δεδομένων τιμών· τιμές γης που καταγράφονται σε συμβάσεις μεταβίβασης δικαιωμάτων χρήσης γης· τιμή νίκης σε δημοπρασία δικαιωμάτων χρήσης γης μετά την ολοκλήρωση οικονομικών υποχρεώσεων· τιμές γης που συλλέγονται μέσω έρευνας και τοπογραφικής μελέτης σε περιπτώσεις όπου δεν υπάρχουν πληροφορίες για την τιμή γης που ορίζονται στο σημείο α και στο σημείο β του παρόντος άρθρου· πληροφορίες σχετικά με τα έσοδα, τα έξοδα και τα έσοδα από τη χρήση γης.

Οι μέθοδοι αποτίμησης γης περιλαμβάνουν: Η μέθοδος σύγκρισης εφαρμόζεται προσαρμόζοντας την τιμή των οικοπέδων με τον ίδιο σκοπό χρήσης γης, ορισμένες ομοιότητες σε παράγοντες που επηρεάζουν την τιμή της γης που μεταβιβάζεται στην αγορά, κερδίζοντας τη δημοπρασία δικαιωμάτων χρήσης γης όπου ο νικητής της δημοπρασίας έχει εκπληρώσει τις οικονομικές υποχρεώσεις σύμφωνα με την απόφαση νίκης της δημοπρασίας, αναλύοντας και συγκρίνοντας παράγοντες που επηρεάζουν την τιμή της γης, αφού εξαιρεθεί η αξία των περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με τη γη (εάν υπάρχουν) για να προσδιοριστεί η τιμή του οικοπέδου που πρόκειται να αποτιμηθεί.

Η μέθοδος εισοδήματος εφαρμόζεται διαιρώντας το μέσο ετήσιο καθαρό εισόδημα ανά έκταση γης με το μέσο επιτόκιο αποταμίευσης των 12μηνων προθεσμιακών καταθέσεων σε βιετναμέζικο νόμισμα σε εμπορικές τράπεζες στις οποίες το κράτος κατέχει περισσότερο από το 50% του καταστατικού κεφαλαίου ή του συνολικού αριθμού μετοχών με δικαίωμα ψήφου στην επαρχιακή περιοχή για 3 συνεχόμενα έτη έως το τέλος του πιο πρόσφατου τριμήνου με δεδομένα πριν από τον χρόνο αποτίμησης της γης.

Η μέθοδος του πλεονάσματος εφαρμόζεται λαμβάνοντας το συνολικό εκτιμώμενο έσοδο ανάπτυξης μείον το συνολικό εκτιμώμενο κόστος ανάπτυξης του οικοπέδου ή της έκτασης με βάση την πιο αποτελεσματική χρήση γης (συντελεστής χρήσης γης, πυκνότητα δόμησης, μέγιστος αριθμός ορόφων του κτιρίου) σύμφωνα με τον σχεδιασμό χρήσης γης και τον λεπτομερή σχεδιασμό κατασκευής που έχει εγκριθεί από την αρμόδια αρχή.

Η μέθοδος του συντελεστή προσαρμογής της τιμής γης εφαρμόζεται πολλαπλασιάζοντας την τιμή γης στον πίνακα τιμών γης με τον συντελεστή προσαρμογής της τιμής γης. Ο συντελεστής προσαρμογής της τιμής γης καθορίζεται συγκρίνοντας την τιμή γης στον πίνακα τιμών γης με την αγοραία τιμή γης.

Οι περιπτώσεις και οι προϋποθέσεις για την εφαρμογή της μεθόδου αποτίμησης γης ορίζονται ως εξής: Η μέθοδος σύγκρισης εφαρμόζεται στην αποτίμηση σε περιπτώσεις όπου υπάρχουν τουλάχιστον 03 οικόπεδα με τον ίδιο σκοπό χρήσης γης, ορισμένες ομοιότητες σε παράγοντες που επηρεάζουν την τιμή της γης που μεταβιβάζεται στην αγορά, νίκη σε πλειστηριασμό δικαιωμάτων χρήσης γης όπου ο νικητής του πλειστηριασμού έχει εκπληρώσει τις οικονομικές υποχρεώσεις σύμφωνα με την απόφαση νίκης του πλειστηριασμού.

Η μέθοδος εισοδήματος εφαρμόζεται στην αποτίμηση σε περιπτώσεις όπου το οικόπεδο, η γεωργική γη, η μη γεωργική γη δεν είναι οικιστική γη και το οικόπεδο, η έκταση γης που πρόκειται να εκτιμηθεί δεν πληροί τις προϋποθέσεις για την εφαρμογή της συγκριτικής μεθόδου, αλλά τα έσοδα και τα έξοδα από τη χρήση γης μπορούν να προσδιοριστούν σύμφωνα με τον σκοπό χρήσης γης που αποτιμάται.

Η μέθοδος του πλεονάσματος εφαρμόζεται για την αποτίμηση στην περίπτωση που το οικόπεδο ή η έκταση γης για την υλοποίηση του επενδυτικού έργου δεν πληροί τις προϋποθέσεις για την εφαρμογή της συγκριτικής μεθόδου ή της μεθόδου εισοδήματος, αλλά μπορούν να εκτιμηθούν τα συνολικά έσοδα ανάπτυξης και το συνολικό κόστος ανάπτυξης του έργου.

Η μέθοδος του συντελεστή προσαρμογής της τιμής γης εφαρμόζεται για τον συγκεκριμένο προσδιορισμό της αποζημίωσης όταν το Κράτος ανακτά γη σε περιπτώσεις ανάκτησης πολλών γειτονικών οικοπέδων με τον ίδιο σκοπό χρήσης και των οποίων οι τιμές γης έχουν ρυθμιστεί στον τιμοκατάλογο γης, αλλά δεν πληρούν τις προϋποθέσεις για την εφαρμογή της μεθόδου σύγκρισης.

Οι μέθοδοι αποτίμησης γης που ορίζονται στην παράγραφο 5 του παρόντος άρθρου χρησιμοποιούνται για τον προσδιορισμό συγκεκριμένων τιμών γης και την κατάρτιση τιμοκαταλόγων γης. Σε περίπτωση που οι μέθοδοι αποτίμησης γης των σημείων α, β και δ της παραγράφου 5 του παρόντος άρθρου εφαρμόζονται για τον προσδιορισμό συγκεκριμένων τιμών γης και τα αποτελέσματα είναι χαμηλότερα από τις τιμές γης στον τιμοκατάλογο γης, χρησιμοποιούνται οι τιμές γης στον τιμοκατάλογο γης.

Η επιλογή της μεθόδου αποτίμησης γης προτείνεται από τον οργανισμό που εφαρμόζει την αποτίμηση γης και αποφασίζεται από το συγκεκριμένο Συμβούλιο Εκτίμησης Γης.

Κανονισμοί τιμών γης

Το άρθρο 159 του νόμου περί γης ορίζει τον πίνακα τιμών γης. Συνεπώς, ο πίνακας τιμών γης εφαρμόζεται στις ακόλουθες περιπτώσεις: Υπολογισμός τελών χρήσης γης όταν το Κράτος αναγνωρίζει το δικαίωμα χρήσης οικιστικής γης από νοικοκυριά και άτομα· αλλαγή του σκοπού χρήσης γης από νοικοκυριά και άτομα· υπολογισμός ενοικίου γης όταν το Κράτος μισθώνει γη και εισπράττει ετήσιο ενοίκιο γης·

Υπολογισμός φόρου χρήσης γης· υπολογισμός φόρου εισοδήματος από μεταβίβαση δικαιώματος χρήσης γης για νοικοκυριά και ιδιώτες· υπολογισμός τελών στη διαχείριση και χρήση γης· υπολογισμός προστίμων για διοικητικές παραβάσεις στον τομέα της γης· υπολογισμός αποζημίωσης προς το Δημόσιο για πρόκληση ζημιών στη διαχείριση και χρήση γης.

Ο τιμοκατάλογος γης καταρτίζεται ανάλογα με την περιοχή και την τοποθεσία (Φωτογραφία: Huu Thang).

Υπολογισμός τελών χρήσης γης και ενοικίου γης όταν το Κράτος αναγνωρίζει δικαιώματα χρήσης γης με τη μορφή παραχώρησης γης με είσπραξη τελών χρήσης γης, μίσθωσης γης με εφάπαξ είσπραξη ενοικίου γης για ολόκληρη τη διάρκεια μίσθωσης για νοικοκυριά και ιδιώτες.

Υπολογισμός της τιμής εκκίνησης για τη δημοπράτηση δικαιωμάτων χρήσης γης όταν το Κράτος κατανέμει ή μισθώνει γη σε περιπτώσεις όπου οικόπεδα ή εκτάσεις γης έχουν επενδυθεί σε τεχνικές υποδομές σύμφωνα με λεπτομερή σχεδιασμό κατασκευής· υπολογισμός των τελών χρήσης γης σε περιπτώσεις όπου η γη κατανέμεται χωρίς δημοπράτηση δικαιωμάτων χρήσης γης σε νοικοκυριά και ιδιώτες· υπολογισμός των τελών χρήσης γης σε περιπτώσεις όπου κρατικές κατοικίες πωλούνται σε τρέχοντες ενοικιαστές.

Ο τιμοκατάλογος γης καταρτίζεται ανάλογα με την περιοχή και την τοποθεσία. Για περιοχές με ψηφιακούς κτηματολογικούς χάρτες και βάση δεδομένων τιμών γης, ο τιμοκατάλογος γης καταρτίζεται για κάθε οικόπεδο με βάση την περιοχή αξίας και το τυπικό οικόπεδο.

Η Λαϊκή Επιτροπή σε επαρχιακό επίπεδο θα καταρτίσει και θα υποβάλει στο Λαϊκό Συμβούλιο στο ίδιο επίπεδο για λήψη απόφασης τον πρώτο τιμοκατάλογο γης που θα ανακοινωθεί και θα εφαρμοστεί από την 1η Ιανουαρίου 2026. Κάθε χρόνο, η Λαϊκή Επιτροπή σε επαρχιακό επίπεδο θα είναι υπεύθυνη για την υποβολή στο Λαϊκό Συμβούλιο σε επαρχιακό επίπεδο για λήψη απόφασης σχετικά με την προσαρμογή, τροποποίηση και συμπλήρωση του τιμοκαταλόγου γης που θα ανακοινωθεί και θα εφαρμοστεί από την 1η Ιανουαρίου του επόμενου έτους.

Σε περίπτωση που είναι απαραίτητο να προσαρμοστεί, να τροποποιηθεί ή να συμπληρωθεί ο τιμοκατάλογος γης κατά τη διάρκεια του έτους, η Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή είναι υπεύθυνη για την υποβολή του στο Επαρχιακό Λαϊκό Συμβούλιο για λήψη απόφασης.

Η επαρχιακή αρχή διαχείρισης γης είναι υπεύθυνη για την υποστήριξη της επαρχιακής Λαϊκής Επιτροπής στην οργάνωση της ανάπτυξης, προσαρμογής, τροποποίησης και συμπλήρωσης του τιμοκαταλόγου γης. Κατά τη διάρκεια της διαδικασίας εφαρμογής, η επαρχιακή αρχή διαχείρισης γης επιτρέπεται να προσλάβει έναν οργανισμό συμβούλων τιμών γης για την ανάπτυξη, προσαρμογή, τροποποίηση και συμπλήρωση του τιμοκαταλόγου γης .

Πηγή: https://www.nguoiduatin.vn/luat-dat-dai-sua-doi-phuong-phap-dinh-gia-dat-duoc-quy-dinh-ra-sao-a649152.html