Πρόταση πρόσθετων μηχανισμών για τον καθορισμό των τιμών της γης και τη διαχείριση των συμπληρωματικών εσόδων στο σχέδιο ψηφίσματος για τον νόμο περί γης.

VTV.vn - Το VNREA προτείνει την προσθήκη ενός μηχανισμού για τον καθορισμό των τιμών της γης και τη διαχείριση της είσπραξης πρόσθετων εσόδων στο σχέδιο ψηφίσματος σχετικά με την εφαρμογή του νόμου περί γης.

Ενδεικτική εικόνα.

Ο Σύνδεσμος Ακινήτων του Βιετνάμ (VNREA) υπέβαλε πρόσφατα ένα έγγραφο που παρέχει σχόλια σχετικά με διάφορες πτυχές του σχεδίου ψηφίσματος της Εθνοσυνέλευσης, το οποίο ορίζει μηχανισμούς και πολιτικές για την αντιμετώπιση δυσκολιών και εμποδίων στην εφαρμογή του Νόμου περί Γης.

Συνεπώς, η VNREA υπέβαλε πέντε προτάσεις, συμπεριλαμβανομένης της πρότασης τροποποιήσεων σε τρεις διατάξεις που ήδη ορίζονται στο σχέδιο ψηφίσματος και της προσθήκης δύο διατάξεων που δεν έχουν ακόμη συμπεριληφθεί στο σχέδιο ψηφίσματος.

Όσον αφορά τις δύο πρόσθετες προτάσεις, το VNREA επικαλείται το Άρθρο 5 του Σχεδίου Ψηφίσματος, το οποίο ορίζει την εφαρμογή πινάκων τιμών γης για τον καθορισμό των τελών χρήσης γης και των τελών μίσθωσης γης για όλα τα έργα όταν η γη κατανέμεται, μισθώνεται ή αλλάζει ο σκοπός χρήσης της, σε όλες τις περιπτώσεις.

Ωστόσο, σύμφωνα με την ανάλυση της VNREA, στην πραγματικότητα, υπάρχουν επενδυτικά έργα σε νεόδμητες περιοχές ή έργα με μεγάλες κλίμακες χρήσης γης που δεν διαθέτουν τιμοκαταλόγους γης ή, εάν υπάρχουν τιμοκατάλογοι γης, η εφαρμογή τους θα ήταν ακατάλληλη. Σε τέτοιες περιπτώσεις, είναι απαραίτητο να καθοριστούν συγκεκριμένες τιμές γης σύμφωνα με τις μεθόδους προσδιορισμού της τιμής γης που ορίζονται στον ισχύοντα νόμο περί γης για τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης και των τελών μίσθωσης γης.

Το VNREA προτείνει την προσθήκη κανονισμών που να καθορίζουν τις περιπτώσεις όπου ισχύουν συγκεκριμένες τιμές γης για τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης και των τελών μίσθωσης γης για έργα όταν το Κράτος κατανέμει γη, μισθώνει γη ή αλλάζει τους σκοπούς χρήσης γης, συμπεριλαμβανομένων: έργων με μεγάλη κλίμακα χρήσης γης 100 εκταρίων ή περισσότερο και επενδυτικών έργων σε νεόδμητες περιοχές που δεν διαθέτουν ακόμη τιμοκατάλογο γης.

Επιπλέον, η VNREA προτείνει την προσθήκη κανονισμού για τον υπολογισμό του συμπληρωματικού τέλους για την περίοδο πριν από τον καθορισμό των τιμών της γης. Με βάση το σημείο δ, παράγραφος 2, άρθρο 257 του νόμου περί γης του 2024, το διάταγμα 103/2024/ND-CP ορίζει ότι το συμπληρωματικό τέλος για όσους έλαβαν αποφάσεις κατανομής/μίσθωσης γης πριν από την 1η Αυγούστου 2024, αλλά των οποίων οι τιμές της γης δεν έχουν ακόμη καθοριστεί, θα υπολογίζεται στο 5,4%/έτος (αναμένεται να προσαρμοστεί σε 3,6%/έτος) του τέλους χρήσης γης/μίσθωσης γης που καταβάλλεται για την περίοδο πριν από τον καθορισμό των τιμών της γης.

Το επιχείρημα είναι ότι οι επενδυτές επωφελούνται από τα μη καταβληθέντα τέλη χρήσης/μίσθωσης γης. Αυτή η άποψη είναι λανθασμένη και ακατάλληλη – τόνισε ο VNREA. Επί του παρόντος, η ευθύνη για τον καθορισμό των τιμών της γης βαρύνει τις κρατικές υπηρεσίες και όχι τους χρήστες γης.

Το αίτημα να θεωρηθούν οι χρήστες γης υπεύθυνοι σε αυτή την περίπτωση είναι αβάσιμο. Όταν οι χρήστες γης δεν έχουν καταβάλει τέλη χρήσης γης ή ενοίκιο γης, δεν μπορούν να ασκήσουν τα δικαιώματά τους χρήσης γης: το δικαίωμα αγοράς/πώλησης/μεταβίβασης/υποθήκης... επειδή, σύμφωνα με τους κανονισμούς, αυτά τα δικαιώματα μπορούν να ασκηθούν μόνο μετά την εκπλήρωση των οικονομικών τους υποχρεώσεων σχετικά με τη γη, ανέλυσε η VNREA.

Συνεπώς, η VNREA προτείνει την προσθήκη μιας ρήτρας που να ρυθμίζει τον χειρισμό των πρόσθετων τελών με βάση τη διάκριση συγκεκριμένων περιπτώσεων. Για περιπτώσεις όπου αποφάσεις σχετικά με την κατανομή γης, τη μίσθωση γης, την άδεια αλλαγής σκοπών χρήσης γης, την άδεια μετάβασης από ετήσιες πληρωμές μίσθωσης γης σε εφάπαξ πληρωμές για ολόκληρη τη μίσθωση, την επέκταση της χρήσης γης, την προσαρμογή της διάρκειας χρήσης γης ή την προσαρμογή του λεπτομερούς σχεδιασμού έχουν ληφθεί σύμφωνα με το δίκαιο της γης και άλλους σχετικούς νόμους πριν από την ημερομηνία έναρξης ισχύος του παρόντος νόμου, αλλά η τιμή της γης δεν έχει ακόμη καθοριστεί, ο καθορισμός των τελών μίσθωσης γης και των τελών χρήσης γης θα πραγματοποιείται σύμφωνα με τα σημεία α, β και γ της παραγράφου 2 του άρθρου 257 του νόμου περί γης του 2024.

Επιπλέον, οι χρήστες γης πρέπει να καταβάλλουν συμπληρωματικά τέλη για την περίοδο για την οποία δεν έχουν υπολογιστεί τέλη χρήσης γης και ενοίκιο γης, όπως ορίζεται στα σημεία α, β και γ της παραγράφου 2 του άρθρου 257 του Νόμου περί Γης, εάν ο χρήστης γης έχει θέσει την έκταση γης για την οποία έχουν χορηγηθεί δικαιώματα χρήσης γης σε εκμετάλλευση, επιχείρηση ή χρήση.

Οι χρήστες γης δεν υποχρεούνται να καταβάλλουν πρόσθετα τέλη για την περίοδο για την οποία δεν έχουν υπολογιστεί τέλη χρήσης γης ή μίσθωμα γης, όπως ορίζεται στα σημεία α, β και γ της παραγράφου 2 του άρθρου 257 του Νόμου περί Γης, εάν ο χρήστης γης δεν έχει ακόμη θέσει την έκταση γης για την οποία έχουν παραχωρηθεί δικαιώματα χρήσης γης σε εκμετάλλευση, επιχείρηση ή χρήση. Εάν ο χρήστης γης έχει ήδη καταβάλει τα πρόσθετα τέλη για την περίοδο για την οποία δεν έχουν υπολογιστεί τέλη χρήσης γης ή μίσθωμα γης, το καταβληθέν ποσό θα επιστραφεί ή θα συμψηφιστεί με άλλες οικονομικές υποχρεώσεις προς το Κράτος...

Όσον αφορά τις τρεις προτεινόμενες τροποποιήσεις, η VNREA ανέφερε: Η παράγραφος 7 του άρθρου 3 σχετικά με την απόκτηση γης, την αποζημίωση, την υποστήριξη και την επανεγκατάσταση ορίζει ότι «Η αφαίρεση των ποσών αποζημίωσης, υποστήριξης και επανεγκατάστασης που προκαταβάλλονται από τον επενδυτή από το τέλος χρήσης γης και το τέλος μίσθωσης γης που καταβάλλονται υπολογίζεται για ολόκληρο το έργο σύμφωνα με την παράγραφο 2 του άρθρου 94 του νόμου περί γης».

Ωστόσο, σύμφωνα με την VNREA, ο Νόμος περί Γης ορίζει ότι σε περιπτώσεις όπου οι επενδυτές προκαταβάλλουν αποζημιώσεις, στήριξη και κεφάλαια επανεγκατάστασης, τα κεφάλαια αυτά μπορούν να αφαιρεθούν από τα τέλη χρήσης γης και τα τέλη μίσθωσης γης του έργου. Εάν, μετά την αφαίρεση των τελών χρήσης γης και των τελών μίσθωσης γης των έργων, εξακολουθεί να υπάρχει υπόλοιπο ποσό, αυτό μπορεί να συμπεριληφθεί στο συνολικό επενδυτικό κεφάλαιο του έργου.

Συνεπώς, ο παρών κανονισμός δεν εγγυάται πραγματικά τα δικαιώματα και δεν προσελκύει πραγματικά επενδυτές να συμμετάσχουν στην προώθηση κονδυλίων αποζημίωσης, στήριξης και επανεγκατάστασης, ειδικά στην περίπτωση έργων που εξαιρούνται ή είναι επιλέξιμα για μείωση των τελών χρήσης γης και των τελών μίσθωσης γης – ανέλυσε η VNREA.

Ως εκ τούτου, η VNREA προτείνει να επιτραπεί στους επενδυτές να συνεχίσουν να αφαιρούν τις προκαταβολές για αποζημιώσεις, υποστήριξη και επανεγκατάσταση από άλλες οικονομικές υποχρεώσεις που υποχρεούται να καταβάλει ο επενδυτής.

Επιπλέον, το άρθρο 5, παράγραφος 1, σημείο δ), ορίζει ότι η βάση για τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης περιλαμβάνει: το κόστος κατασκευής υποδομών για την έκταση γης που ο επενδυτής παραδίδει στο Δημόσιο· το κόστος κατασκευής υποδομών που ορίζεται στο παρόν σημείο καθορίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί κατασκευών.

Σύμφωνα με την VNREA, το προσχέδιο ορίζει μόνο τον υπολογισμό του κόστους κατασκευής υποδομών για την έκταση γης που ο επενδυτής παραδίδει στο Κράτος, κάτι που είναι ακατάλληλο. Αυτό συμβαίνει επειδή η φύση των πινάκων τιμών γης αποτελεί γενικό κανονισμό και οι τιμές γης σε αυτούς τους πίνακες συνήθως βασίζονται σε υπάρχοντα αγροτεμάχια. Τα έργα ανάπτυξης υποδομών που δεν έχουν παραδοθεί γη στο Κράτος (όπως έργα ανάπτυξης υποδομών βιομηχανικών πάρκων) δεν θα είναι επιλέξιμα για εκπτώσεις κόστους υποδομών.

Εναλλακτικά, τα επενδυτικά έργα θα έχουν διαφορετικό κόστος επένδυσης σε υποδομές ανάλογα με τις γεωλογικές συνθήκες και την κλίμακα, ιδίως εκείνα σε νέες περιοχές ή ανακτημένη γη, τα οποία έχουν πολύ υψηλό κόστος για την ισοπέδωση του εδάφους και την κατασκευή υποδομών. Επομένως, ο υπολογισμός μόνο του κόστους υποδομών για την έκταση γης που ο επενδυτής παραδίδει στο Κράτος δεν θα διασφάλιζε δικαιοσύνη.

Με βάση αυτή την πραγματικότητα, η VNREA προτείνει, κατά τον καθορισμό των τιμών γης, να υπολογίζεται το κόστος υποδομής ολόκληρου του έργου, όχι μόνο για την έκταση γης που ο επενδυτής παραδίδει στο Κράτος. Ταυτόχρονα, θα πρέπει να προστεθούν κανονισμοί σχετικά με τον χειρισμό του κόστους αποκατάστασης γης για έργα αποκατάστασης γης κατά τον καθορισμό των τιμών γης (προς το παρόν, το κόστος αποκατάστασης γης περιλαμβάνεται στο κόστος ανάπτυξης του έργου κατά τον καθορισμό των τιμών γης με τη μέθοδο του πλεονάσματος).

Ένα άλλο σημείο στο οποίο σχολίασε η VNREA είναι το σημείο β, παράγραφος 13, άρθρο 3, το οποίο ορίζει τις μεταβατικές διατάξεις για την απόκτηση γης, την αποζημίωση, την υποστήριξη και την επανεγκατάσταση, αναφέροντας: «Σε περιπτώσεις όπου, πριν από την ημερομηνία έναρξης ισχύος του παρόντος ψηφίσματος, δεν υπάρχει απόφαση που να εγκρίνει το σχέδιο αποζημίωσης, υποστήριξης και επανεγκατάστασης, η απόκτηση γης, η αποζημίωση, η υποστήριξη και η επανεγκατάσταση πραγματοποιούνται σύμφωνα με τον περί Γης Νόμο και τις διατάξεις του παρόντος άρθρου».

Σύμφωνα με την VNREA, η χρήση της φράσης «περιπτώσεις πριν από την ημερομηνία έναρξης ισχύος της παρούσας απόφασης για τις οποίες δεν έχει ληφθεί απόφαση» δεν προσδιορίζει με ακρίβεια το χρονικό πλαίσιο εντός του οποίου συνέβη το συμβάν. Μπορεί να υπάρχουν περιπτώσεις όπου δεν ελήφθη απόφαση για την έγκριση του σχεδίου αποζημίωσης πριν από την ημερομηνία έναρξης ισχύος της απόφασης, αλλά μέχρι τη στιγμή που η απόφαση τίθεται σε ισχύ, η εν λόγω απόφαση έχει ήδη ληφθεί. Ως εκ τούτου, η VNREA προτείνει την τροποποίησή της σε «Περιπτώσεις όπου δεν έχει ληφθεί απόφαση μέχρι την ημερομηνία έναρξης ισχύος της παρούσας απόφασης...».

Πηγή: https://vtv.vn/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-nghi-quyet-ve-luat-dat-dai-100251027194905912.htm