Σύσφιξη της διαίρεσης και πώλησης γης

DNVN - Σύμφωνα με τον νομικό εμπειρογνώμονα ακινήτων Pham Thanh Tuan, οι νέοι κανονισμοί του Νόμου περί Στέγασης και του Νόμου περί Επιχειρήσεων Ακινήτων (όπως τροποποιήθηκε) έχουν «αυστηροποιήσει» την υποδιαίρεση και την πώληση γης από επιχειρήσεις ακινήτων.

Ο νόμος περί στέγασης και ο νόμος περί επιχειρήσεων ακινήτων του 2023 αναμένεται να τεθούν σε ισχύ από την 1η Αυγούστου. Ο νομικός εμπειρογνώμονας ακινήτων Pham Thanh Tuan σχολίασε ότι αυτοί οι δύο νέοι νόμοι έχουν «αυστηροποιήσει» την «διαχωρισμό και πώληση γης» από επιχειρήσεις ακινήτων από δύο οπτικές γωνίες. Δηλαδή, περιορίζοντας το εύρος των περιοχών έργων που μπορούν να διαιρεθούν σε οικόπεδα και να πωληθούν, και καθορίζοντας τις διαδικασίες με τις οποίες πρέπει να συμμορφώνονται οι επιχειρήσεις.

Συγκεκριμένα, για περιφερειακό πεδίο εφαρμογής, έργα σε διαμερίσματα, συνοικίες, πόλεις ειδικών αστικών περιοχών τύπου Ι, τύπου II και τύπου III ή έργα (ανεξαρτήτως περιοχής) που επιλέγουν επενδυτές μέσω δημοπρασίας δικαιωμάτων χρήσης γης για επενδύσεις σε έργα κατασκευής κατοικιών σύμφωνα με τον Νόμο περί Γης, οι επενδυτές δεν θα επιτρέπεται να ασχολούνται με ακίνητα διαιρώντας οικόπεδα και πωλώντας γη.

Επιχειρήσεις που υλοποιούν έργα διαιρώντας οικόπεδα και πουλώντας γη σε κερδοσκόπους έχουν προκαλέσει πολλούς πυρετούς γης.

Σύμφωνα με το Υπουργείο Κατασκευών , από τον Δεκέμβριο του 2023, το Βιετνάμ είχε 902 αστικές περιοχές. Εκ των οποίων, υπάρχουν 2 ειδικές αστικές περιοχές, 22 αστικές περιοχές τύπου Ι (συμπεριλαμβανομένων 3 αστικών περιοχών τύπου Ι που υπάγονται απευθείας στην Κεντρική Κυβέρνηση), 36 αστικές περιοχές τύπου II, 45 αστικές περιοχές τύπου III, 95 αστικές περιοχές τύπου IV και 702 αστικές περιοχές τύπου V.

«Τα έργα σε 105 πόλεις και κωμοπόλεις που αποτελούν αστικές περιοχές τύπου III ή υψηλότερου δεν επιτρέπεται να ασκούν δραστηριότητες στον τομέα των ακινήτων με τη μορφή διαίρεσης οικοπέδων και πώλησης γης. Έτσι, η περιοχή όπου οι επιχειρήσεις επιτρέπεται να διαιρούν οικόπεδα και να πωλούν γη μειώνεται σημαντικά.»

Με άλλα λόγια, σε αστικές περιοχές τύπου III και άνω, οι επενδυτές πρέπει να κατασκευάσουν κατοικίες προς πώληση, χωρίς πλέον να «χωρίζουν» τη γη σε μικρά κομμάτια προς πώληση όπως παλιά», σχολίασε ο κ. Τουάν.

Όσον αφορά τις διαδικασίες που πρέπει να τηρούν οι επιχειρήσεις, ο κ. Τουάν ανέφερε ότι ο νέος νόμος ορίζει ότι για τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης με τη μορφή υποδιαίρεσης, οι επιχειρήσεις πρέπει να πληρούν τόσο τις «αναγκαίες» όσο και τις «επαρκείς» προϋποθέσεις.

Η απαραίτητη προϋπόθεση είναι να υπάρχει έγγραφο από την επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή που να επιτρέπει στην επιχείρηση να μεταβιβάσει τα δικαιώματα χρήσης γης στο έργο διαιρώντας τα οικόπεδα και πουλώντας τα. Η «ικανοποιητική» προϋπόθεση είναι ότι ο επενδυτής πρέπει να ολοκληρώσει τη διαδικασία υποβολής αίτησης για άδεια από το Υπουργείο Κατασκευών, παρόμοια με την περίπτωση υπογραφής σύμβασης για την αγορά και πώληση μελλοντικών κατοικιών.

Ο νέος κανονισμός βοηθά όσους λαμβάνουν τη μεταβίβαση οικοπέδων από τον επενδυτή να έχουν μια βάση για να καθορίσουν με σαφήνεια τον χρόνο κατά τον οποίο ο επενδυτής επιτρέπεται να υπογράψει τη σύμβαση αγοραπωλησίας. Αυτή η απόφαση βασίζεται στο εάν ο επενδυτής έχει λάβει κάποιο έγγραφο από το Τμήμα Κατασκευών ή όχι.

«Ο νέος κανονισμός για την αυστηροποίηση της υποδιαίρεσης είναι λογικός. Οι επιχειρήσεις εκτελούν έργα διαιρώντας οικόπεδα και πουλώντας γη σε ορισμένα άτομα με τη μορφή κερδοσκοπίας, αγοράς και μεταπώλησης, οδηγώντας σε πολλούς πυρετούς γης. Η κορύφωση στις αρχές του 2021 σημειώθηκε ταυτόχρονα από Βορρά προς Νότο, προκαλώντας σπατάλη κοινωνικών περιουσιακών στοιχείων.»

Εν τω μεταξύ, οι ισχύοντες νόμοι δεν απαιτούν την έναρξη λειτουργίας της κατασκευής για τους αγοραστές υποδιαιρεμένης γης», δήλωσε ο κ. Τουάν.

Επίσης, σύμφωνα με τον κ. Tuan, μία από τις πολύ αξιοσημείωτες διατάξεις που ορίζονται στον Νόμο περί Ακινήτων (τροποποιημένο) είναι η απαίτηση ότι ο εκδοχέας των δικαιωμάτων χρήσης γης: «πρέπει να κατασκευάσει κατοικίες για να διασφαλίσει την πρόοδο, σύμφωνα με την εγκεκριμένη μελέτη και τον λεπτομερή σχεδιασμό, άδεια κατασκευής σε περιπτώσεις όπου πρέπει να χορηγηθεί άδεια κατασκευής και σύμφωνα με τη συμφωνία στη σύμβαση για τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης με τεχνική υποδομή στο υπογεγραμμένο έργο ακινήτων» (Άρθρο 34, παράγραφος 2).

Αυτή είναι μια σημαντική βάση όχι μόνο για τους επενδυτές αλλά και για τις αρμόδιες αρχές, ώστε να επιβλέπουν την κατασκευή κατοικιών από τους αγοραστές. Αποφύγετε την κατάσταση αγοράς γης και εγκατάλειψής της ή για προσωπική κερδοσκοπία.

Χόαι Αν

Πηγή: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260