Αυστηρότερος έλεγχος στην υποδιαίρεση και πώληση γης.

Σύμφωνα με τον νομικό εμπειρογνώμονα ακινήτων Pham Thanh Tuan, οι νέοι κανονισμοί του Νόμου περί Στέγασης και του Νόμου περί Επιχειρήσεων Ακινήτων (όπως τροποποιήθηκε) έχουν «αυστηροποιήσει» την υποδιαίρεση και πώληση οικοπέδων από επιχειρήσεις ακινήτων.

Ο νόμος περί στέγασης και ο νόμος περί επιχειρήσεων ακινήτων του 2023 αναμένεται να τεθούν σε ισχύ από την 1η Αυγούστου. Ο νομικός εμπειρογνώμονας ακινήτων Pham Thanh Tuan σχολίασε ότι αυτοί οι δύο νέοι νόμοι έχουν «αυστηροποιήσει» τις δραστηριότητες «υποδιαίρεσης και πώλησης γης» των επιχειρήσεων ακινήτων από δύο οπτικές γωνίες: περιορίζοντας το πεδίο εφαρμογής των περιοχών έργων όπου επιτρέπονται η υποδιαίρεση και η πώληση γης και καθορίζοντας τις διαδικασίες με τις οποίες πρέπει να συμμορφώνονται οι επιχειρήσεις.

Συγκεκριμένα, εντός της περιφερειακής εμβέλειας, έργα σε διαμερίσματα, περιφέρειες και πόλεις ειδικών αστικών περιοχών τύπου Ι, τύπου II και τύπου III ή έργα (ανεξαρτήτως περιοχής) όπου οι επενδυτές επιλέγονται μέσω δημοπρασιών δικαιωμάτων χρήσης γης για έργα κατασκευής κατοικιών βάσει του Νόμου περί Γης, ο επενδυτής δεν θα επιτρέπεται να ασχολείται με ακίνητα με τη μορφή υποδιαίρεσης και πώλησης οικοπέδων.

Οι επιχειρήσεις που εκτελούν έργα υποδιαιρώντας γη και πουλώντας οικόπεδα σε μεμονωμένους κερδοσκόπους έχουν προκαλέσει πολλές αυξήσεις στις τιμές της γης.

Σύμφωνα με το Υπουργείο Κατασκευών , τον Δεκέμβριο του 2023, το Βιετνάμ είχε 902 αστικές περιοχές. Αυτές περιλάμβαναν 2 αστικές περιοχές ειδικής κατηγορίας, 22 αστικές περιοχές Κατηγορίας Ι (συμπεριλαμβανομένων 3 αστικών περιοχών Κατηγορίας Ι που υπάγονταν απευθείας στην κεντρική κυβέρνηση), 36 αστικές περιοχές Κατηγορίας II, 45 αστικές περιοχές Κατηγορίας III, 95 αστικές περιοχές Κατηγορίας IV και 702 αστικές περιοχές Κατηγορίας V.

«Δεν επιτρέπεται σε έργα σε 105 πόλεις και κωμοπόλεις που έχουν ταξινομηθεί ως τύπου III ή υψηλότερου να ασχολούνται με ακίνητα με τη μορφή υποδιαίρεσης γης και πώλησης οικοπέδων. Συνεπώς, το εύρος των περιοχών όπου οι επιχειρήσεις επιτρέπεται να υποδιαιρούν και να πωλούν οικόπεδα έχει μειωθεί σημαντικά.»

Με άλλα λόγια, σε αστικές περιοχές τύπου III και άνω, οι κατασκευαστές πρέπει να κατασκευάσουν κατοικίες προς πώληση και δεν μπορούν πλέον να υποδιαιρέσουν τη γη σε μικρότερα οικόπεδα προς πώληση όπως πριν», σχολίασε ο κ. Tuan.

Όσον αφορά τις διαδικασίες που πρέπει να ακολουθούν οι επιχειρήσεις, ο κ. Τουάν ανέφερε ότι ο νέος νόμος ορίζει ότι, για να μεταβιβαστούν τα δικαιώματα χρήσης γης μέσω υποδιαίρεσης γης, οι επιχειρήσεις πρέπει να πληρούν τόσο τις «αναγκαίες» όσο και τις «επαρκείς» προϋποθέσεις.

Η απαραίτητη προϋπόθεση είναι η επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή να εκδώσει έγγραφο που να επιτρέπει στην επιχείρηση να μεταβιβάσει δικαιώματα χρήσης γης στον χώρο του έργου μέσω της μεθόδου της υποδιαίρεσης και πώλησης οικοπέδων. Η «ικανοποιητική» προϋπόθεση είναι ο επενδυτής να ακολουθήσει τη διαδικασία υποβολής αίτησης για άδεια από το Υπουργείο Κατασκευών, παρόμοια με την περίπτωση υπογραφής σύμβασης για την πώληση οικιστικών μονάδων υπό κατασκευή.

Οι νέοι κανονισμοί παρέχουν σε όσους λαμβάνουν οικόπεδα από κατασκευαστές τη βάση για να προσδιορίσουν με σαφήνεια πότε ο κατασκευαστής εξουσιοδοτείται να υπογράψει τη σύμβαση πώλησης. Αυτή η διαπίστωση γίνεται ελέγχοντας εάν ο κατασκευαστής έχει λάβει κάποιο έγγραφο από το Τμήμα Κατασκευών.

«Οι νέοι κανονισμοί που αυστηροποιούν την υποδιαίρεση γης είναι λογικοί. Οι επιχειρήσεις που υλοποιούν έργα υποδιαίρεσης γης και πώλησης οικοπέδων σε ιδιώτες για κερδοσκοπικούς σκοπούς, αγοράζοντας και πουλώντας επανειλημμένα, έχουν οδηγήσει σε πολυάριθμες αυξήσεις στις τιμές της γης. Η κορύφωση σημειώθηκε ταυτόχρονα από Βορρά προς Νότο στις αρχές του 2021, προκαλώντας σπατάλη κοινωνικών πόρων.»

Εν τω μεταξύ, οι ισχύοντες νόμοι δεν έχουν ακόμη δεσμευτικές απαιτήσεις για τους αγοραστές υποδιαιρεμένης γης να κατασκευάσουν και να θέσουν τη γη σε χρήση», δήλωσε ο κ. Tuan.

Σύμφωνα με τον κ. Tuan, ένας από τους πολύ αξιοσημείωτους κανονισμούς που ορίζονται στον τροποποιημένο Νόμο περί Ακινήτων είναι η απαίτηση ότι ο εκδοχέας των δικαιωμάτων χρήσης γης: «πρέπει να κατασκευάσει κατοικίες σύμφωνα με τον εγκεκριμένο σχεδιασμό, τον λεπτομερή σχεδιασμό, την άδεια κατασκευής (σε περιπτώσεις όπου απαιτείται άδεια κατασκευής) και σύμφωνα με τη συμφωνία στη σύμβαση μεταβίβασης δικαιωμάτων χρήσης γης για γη με τεχνική υποδομή στο υπογεγραμμένο έργο ακινήτων» (Άρθρο 34, παράγραφος 2).

Αυτή είναι μια σημαντική βάση όχι μόνο για τον κατασκευαστή αλλά και για τις αρμόδιες αρχές ώστε να επιβλέπουν την κατασκευή κατοικιών για τους αγοραστές. Αποτρέπει καταστάσεις όπου η γη αγοράζεται και στη συνέχεια αφήνεται κενή, οδηγώντας σε σπατάλη ή χρησιμοποιώντας την για προσωπική κερδοσκοπία.

Χόαι Αν

Πηγή: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260