Η νοοτροπία του «να περιμένουμε και να δούμε» πρόκειται να αρθεί, τα διαμερίσματα στα δυτικά του Ανόι «κυριαρχούν στα ραδιοφωνικά κύματα», πόσο θα αυξηθούν οι τιμές των οικοπέδων στην πόλη Χο Τσι Μινχ μετά την προσαρμογή;

Η αγορά συνεχίζει να ανακάμπτει αργά και σταθερά με σταδιακά βελτιωμένα αποτελέσματα. Ο αριθμός των διαμερισμάτων που πωλήθηκαν στο Ανόι αυξήθηκε κατά περισσότερο από 200%, ο προσαρμοσμένος τιμοκατάλογος γης στην πόλη Χο Τσι Μινχ είναι μόνο περίπου το 70% της τιμής αγοράς... είναι τα τελευταία νέα για τα ακίνητα.

Μέχρι το τέλος του 2024, η διαδικασία ανάκαμψης της αγοράς ακινήτων του Βιετνάμ θα έχει σημειώσει σαφή πρόοδο. (Φωτογραφία: Linh An)

Η αγορά ανακάμπτει σταθερά.

Σύμφωνα με το batdongsan.com.vn , η κα Pham Thi Mien, Αναπληρώτρια Διευθύντρια του Ινστιτούτου Έρευνας και Αξιολόγησης της Αγοράς Ακινήτων του Βιετνάμ (Ένωση Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ), η αγορά ακινήτων του Βιετνάμ ανακάμπτει με βιώσιμο τρόπο.

Σύμφωνα με την κα Mien, υποστηριζόμενη από πολλούς θετικούς παράγοντες, εν αναμονή της «απορρόφησης» των νέων νόμων, η αγορά ακινήτων του Βιετνάμ θα συνεχίσει να ανακάμπτει βιώσιμα με σταδιακά καλύτερα αποτελέσματα. Μέχρι το τέλος του έτους, η διαδικασία ανάκαμψης της αγοράς ακινήτων του Βιετνάμ θα έχει σαφή πρόοδο.

Ο Αναπληρωτής Διευθυντής του Ινστιτούτου Έρευνας και Αξιολόγησης της Αγοράς Ακινήτων του Βιετνάμ (Σύνδεσμος Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ) τόνισε ότι, με βάση την υπέρβαση του καθορισμένου σεναρίου , η πίστωση έχει ξεφύγει από την «ζοφερή» κατάσταση, το επίπεδο των επιτοκίων δανεισμού παραμένει χαμηλό, η εκταμίευση δημόσιων επενδύσεων συνεχίζει να προωθείται. Ο νόμος περί γης του 2024, ο νόμος περί στέγασης του 2023, ο νόμος περί επιχειρήσεων ακινήτων του 2023 και η παράγραφος 2 του άρθρου 209 του νόμου περί πιστωτικών ιδρυμάτων, που θα τεθούν σε ισχύ από την 1η Αυγούστου, 5 μήνες νωρίτερα από την προηγούμενη απόφαση, θα έχουν θετικό αντίκτυπο, συμβάλλοντας στην προώθηση της ανάκαμψης και της ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων.

Όταν οι νόμοι τεθούν σε ισχύ, η νοοτροπία της «αναμονής» θα εξαλειφθεί. Οι επιχειρήσεις ανάπτυξης έργων θα ξεκινήσουν τον αγώνα δρόμου για να λύσουν τον δεσμό με την κρατική υπηρεσία διαχείρισης. Οι επενδυτές είναι πιο σίγουροι για την κυκλοφορία των προϊόντων τους. Οι επενδυτές είναι πιο σίγουροι, προωθώντας την ταμειακή ροή που οφείλεται στις τράπεζες για να εισρεύσει σε ακίνητα. Οι μεσίτες και οι επιχειρήσεις παροχής χρηματιστηριακών υπηρεσιών βελτιώνουν ενεργά την ικανότητά τους, προσλαμβάνουν προσωπικό, βελτιώνουν τις γνώσεις τους, συμμορφώνονται με τους νέους κανονισμούς κ.λπ.

Σύμφωνα με την κα Mien, κατά τη διάρκεια της περιόδου αναμονής για την «απορρόφηση» των νέων νόμων, η αγορά ακινήτων θα συνεχίσει να ανακάμπτει αργά και βιώσιμα με σταδιακά βελτιωμένα αποτελέσματα. Μέχρι το τέλος του έτους, η διαδικασία ανάκαμψης της αγοράς ακινήτων του Βιετνάμ θα έχει σαφή πρόοδο. Τα αποτελέσματα της ανάκαμψης θα συνεχίσουν να διαφοροποιούνται ανά τμήμα και περιοχή, αλλά με πιο ομοιόμορφο επίπεδο διαφοροποίησης.

Ο προσαρμοσμένος τιμοκατάλογος γης της πόλης Χο Τσι Μινχ είναι μόνο περίπου το 70% της αγοραίας τιμής.

Το απόγευμα της 29ης Ιουλίου, στο Κέντρο Τύπου της πόλης Χο Τσι Μινχ (HCMC), πραγματοποιήθηκε συνέντευξη Τύπου για την παροχή πληροφοριών σχετικά με την προσαρμογή του Τιμοκαταλόγου Γης σύμφωνα με την παράγραφο 1 του άρθρου 257 του νόμου περί γης του 2024.

Σύμφωνα με τον εκπρόσωπο του Τμήματος Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος της πόλης Χο Τσι Μινχ, το προσχέδιο του προσαρμοσμένου Τιμοκαταλόγου Γης έχει αυξηθεί σε σύγκριση με τον τιμοκατάλογο γης στην Απόφαση Αρ. 02/2020/QD-UBND της 16ης Ιανουαρίου 2020 της Λαϊκής Επιτροπής της Πόλης κατά περίπου 7 φορές. Ωστόσο, ο Τιμοκατάλογος Γης σύμφωνα με την Απόφαση 02/2020/QD-UBND της 16ης Ιανουαρίου 2020, όταν χρησιμοποιείται, πρέπει να πολλαπλασιάζεται με τον συντελεστή προσαρμογής της τιμής γης 3,5 φορές. Επομένως, στην πραγματικότητα, αυτός ο προσαρμοσμένος Τιμοκατάλογος Γης αυξήθηκε μόνο κατά περίπου 2,5 φορές, αντίστοιχα, η τιμή γης σύμφωνα με τον αναμενόμενο προσαρμοσμένο Τιμοκατάλογο Γης αντιστοιχεί μόνο στο 70% του επιπέδου τιμών της αγοράς.

Για παράδειγμα, η τιμή γης στην οδό Dong Khoi, Nguyen Hue, Περιοχή 1, σύμφωνα με την Απόφαση 02/QD-UBND, είναι 162 εκατομμύρια VND/m2 (ίση με το μέγιστο επίπεδο του πλαισίου τιμών γης σύμφωνα με τον Νόμο περί Γης του 2013). Το 2021, η Λαϊκή Επιτροπή της Πόλης ενέκρινε την ειδική τιμή γης (τιμή αγοράς) για μια ισόγεια κατοικία στα 680 εκατομμύρια VND/m2. Εάν υπολογιστεί με παρεμβολή, η τιμή γης σε αυτήν την περιοχή ισοδυναμεί με 970 εκατομμύρια VND/m2. Τώρα, ο αναμενόμενος προσαρμοσμένος τιμοκατάλογος γης για την οδό Dong Khoi, Nguyen Hue είναι 810 εκατομμύρια VND/m2, γεγονός που συνάδει με το γενικό επίπεδο της περιοχής.

Επίσης, σύμφωνα με το Τμήμα Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος, μέσω προκαταρκτικής αξιολόγησης, η ομάδα με τη μεγαλύτερη επιρροή είναι το αντικείμενο της μετατροπής σκοπού χρήσης γης και της αναγνώρισης δικαιωμάτων χρήσης γης από νοικοκυριά και άτομα. Ωστόσο, συγκρίνοντας τον Νόμο περί Γης του 2013 με τον Νόμο περί Γης του 2024: Οι περιπτώσεις σταθερής χρήσης γης πριν από τις 15 Οκτωβρίου 1993 δεν υποχρεούνται να καταβάλουν τέλη χρήσης γης. Σε περίπτωση που η έκταση υπερβαίνει το όριο, το τέλος εισπράττεται σύμφωνα με τον Τιμοκατάλογο Γης του 2005. Οι υπόλοιπες περιπτώσεις χρήσης γης εξετάζονται ανάλογα με την προέλευση και τον χρόνο χρήσης γης για να έχουν κατάλληλο ποσοστό είσπραξης.

Σύμφωνα με το σχέδιο διατάγματος για την είσπραξη τελών χρήσης γης και ενοικίων γης που πρόκειται να εκδώσει η κυβέρνηση, το ποσοστό είσπραξης θα εξεταστεί με βάση το χρονικό πλαίσιο από 10% έως 50% του αναμενόμενου προσαρμοσμένου τιμοκαταλόγου γης. Επιπλέον, οι χρήστες γης που ανήκουν σε ασφαλισμένες οικογένειες, τα εύπορα άτομα και τα φτωχά νοικοκυριά θα εξαιρούνται από τα τέλη χρήσης γης σύμφωνα με τους κυβερνητικούς κανονισμούς.

«Έτσι, ο αναθεωρημένος Τιμοκατάλογος Γης φέρνει στην πραγματικότητα την ρυθμιζόμενη τιμή γης πιο κοντά στο επίπεδο της κοινής αγοράς βήμα προς βήμα, συμβάλλοντας θετικά στη δικαιοσύνη και τη διαφάνεια για τους χρήστες γης και αποφεύγοντας τις απώλειες για τον κρατικό προϋπολογισμό. Επομένως, η χρήση γης θα είναι πιο οικονομική. Στο εγγύς μέλλον, η κυβέρνηση θα προσαρμόσει τα επίπεδα είσπραξης (ποσοστό) ώστε να ταιριάζουν στην πρακτική κατάσταση, περιορίζοντας τις απότομες αυξήσεις των εσόδων», δήλωσε εκπρόσωπος του Υπουργείου Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος.

Η αγορά διαμερισμάτων στο Ανόι έχει θετικά μηνύματα όσον αφορά την προσφορά και τη ζήτηση

Η έκθεση για την αγορά ακινήτων του Ανόι για το δεύτερο τρίμηνο του 2024, η οποία μόλις δημοσιεύθηκε από την Cushman & Wakefield, ανέφερε ότι κατά τους πρώτους 6 μήνες του 2024, η αγορά διαμερισμάτων στο Ανόι έδειξε θετικά σημάδια τόσο στην προσφορά όσο και στη ζήτηση. Περίπου 10.800 νέα διαμερίσματα άνοιξαν προς πώληση, σχεδόν τρεις φορές περισσότερα από την ίδια περίοδο πέρυσι.

Το δεύτερο τρίμηνο του 2024, περίπου 7.600 διαμερίσματα τέθηκαν προς πώληση, σημειώνοντας αύξηση 140% σε τριμηνιαία βάση και 155% σε ετήσια βάση. Αυτή η σημαντική αλλαγή οφείλεται κυρίως στην έναρξη νέων έργων διαμερισμάτων σε ολοκληρωμένες αστικές περιοχές, όπως το Vinhomes Ocean Park και το Vinhomes Smart City. Η Δυτική Αγγλία αντιπροσώπευε περίπου το 59% της προσφοράς νέων διαμερισμάτων τους πρώτους 6 μήνες του 2024, και τα έργα μεσαίας κατηγορίας συνέχισαν να κυριαρχούν στην αγορά, αντιπροσωπεύοντας περίπου το 90% της προσφοράς νέων διαμερισμάτων.

Περίπου 10.900 διαμερίσματα πωλήθηκαν το πρώτο εξάμηνο του 2024, σημειώνοντας αύξηση 216% σε ετήσια βάση. Το δεύτερο τρίμηνο του 2024, οι πωλήσεις νέων διαμερισμάτων στο Ανόι έφτασαν τις περίπου 7.400 μονάδες, σημειώνοντας αύξηση 110% σε τριμηνιαία βάση και 147% σε ετήσια βάση. Η μέση πρωτογενής τιμή έφτασε σχεδόν τα 2.640 δολάρια ΗΠΑ/τ.μ., σημειώνοντας αύξηση 11% σε τριμηνιαία βάση και 30% σε ετήσια βάση.

Σύμφωνα με τους ειδικούς της Cushman & Wakefield, η αύξηση των νέων πωλήσεων κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024 οφείλεται στην έλλειψη νέας προσφοράς τα τελευταία χρόνια. Τα νεοσύστατα έργα με διαφανές νομικό καθεστώς, αξιόπιστους επενδυτές, ελκυστικές πολιτικές πωλήσεων και ολοκληρωμένες παροχές έχουν καταγράψει θετική απόδοση πωλήσεων. Τα περισσότερα από αυτά τα έργα προέρχονται από μεγάλες ολοκληρωμένες αστικές περιοχές στη Δύση.

Η αυξανόμενη ζήτηση για διαμερίσματα στο Ανόι οφείλεται στην αυξανόμενη ζήτηση για κατοικίες, σε συνδυασμό με την αύξηση του πληθυσμού της πόλης και τη μετανάστευση. Επιπλέον, η ζήτηση για επενδύσεις επιστρέφει σταδιακά στο κανάλι των ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομικής αστάθειας.

Οι τιμές των βασικών διαμερισμάτων συνεχίζουν να αυξάνονται λόγω της περιορισμένης προσφοράς. Αυτή η αύξηση τιμών οφείλεται επίσης στην προσφορά διαμερισμάτων μεσαίας και υψηλής ποιότητας, η οποία αντιπροσωπεύει το 98% της νέας προσφοράς, ενώ η προσφορά προσιτών διαμερισμάτων παραμένει σε έλλειψη.

Στην αγορά διαμερισμάτων του Ανόι, κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2024, η αγορά ακινήτων αναμένεται να υποδεχτεί περίπου 9.500 νέα διαμερίσματα. Το μεγαλύτερο μέρος αυτής της προσφοράς θα συγκεντρωθεί στη Δυτική περιοχή, επωφελούμενη από τη στρατηγική της θέση και τις εδραιωμένες υποδομές. Επιπλέον, κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2024, η προσφορά προβλέπεται να συνεχίσει να συγκεντρώνεται σε ολοκληρωμένες αστικές περιοχές όπως το Vinhomes Ocean Park και το Vinhomes Smart City.

Από το 2025, οι προαστιακές περιοχές, συμπεριλαμβανομένων των Dong Anh, Gia Lam, Ha Dong, Hoai Duc, Hoang Mai, Long Bien και Thanh Tri, αναμένεται να κυριαρχήσουν στην μελλοντική προσφορά διαμερισμάτων χάρη στις πρωτοβουλίες ανάπτυξης υποδομών και πολεοδομικού σχεδιασμού της κυβέρνησης. Συγκεκριμένα, οι περιοχές Dong Anh και Gia Lam αναμένεται να γίνουν συνοικίες έως το 2025, συμβάλλοντας στην αναμενόμενη προσφορά από μεγάλες ολοκληρωμένες αστικές περιοχές όπως το Vinhomes Co Loa, το Vinhomes Ocean Park και το BRG Smart City.

Τους πρώτους 6 μήνες του 2024, η αγορά διαμερισμάτων στο Ανόι έδειξε θετικά σημάδια τόσο στην προσφορά όσο και στη ζήτηση. (Φωτογραφία: Ke Toai)

Περιπτώσεις έκτακτης εκκένωσης από πολυκατοικίες από 1η Αυγούστου

Η κυβέρνηση μόλις εξέδωσε το Διάταγμα 98 που περιγράφει λεπτομερώς ορισμένα άρθρα του τροποποιημένου Νόμου περί Στέγασης σχετικά με την ανακαίνιση και την ανακατασκευή πολυκατοικιών, το οποίο τίθεται σε ισχύ από την 1η Αυγούστου.

Σύμφωνα με το Διάταγμα, υπάρχουν 5 περιπτώσεις όπου οι ιδιοκτήτες και οι χρήστες πολυκατοικιών πρέπει να μετεγκατασταθούν. Από αυτές, 2 περιπτώσεις απαιτούν επείγουσα μετεγκατάσταση και 3 περιπτώσεις απαιτούν μετεγκατάσταση σύμφωνα με το σχέδιο αποζημίωσης και στήριξης επανεγκατάστασης.

Συγκεκριμένα, οι δύο περιπτώσεις πολυκατοικιών που πρέπει να μετεγκατασταθούν επειγόντως είναι αυτές που έχουν υποστεί ζημιές από πυρκαγιά, έκρηξη ή φυσικές καταστροφές ή εχθρικές επιθέσεις και δεν πληρούν πλέον τις προϋποθέσεις ασφαλείας για τη συνέχιση της χρήσης τους.

Σε αυτήν την περίπτωση, ο επαρχιακός φορέας διαχείρισης πρέπει να υποβάλει στην Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή επείγουσα απόφαση μετεγκατάστασης εντός 3 ημερών από τη στιγμή που θα καταλήξει στο συμπέρασμα ότι η πολυκατοικία δεν είναι επιλέξιμη για συνεχή χρήση.

Η απόφαση πρέπει να αναφέρει σαφώς την τοποθεσία της πολυκατοικίας που πρέπει να μετεγκατασταθεί επειγόντως, τη ρύθμιση προσωρινής στέγασης, τη μέθοδο, το κόστος και τη διάρκεια της μετεγκατάστασης, καθώς και τις ευθύνες των αρμόδιων οργανισμών και ατόμων. Εάν ο ιδιοκτήτης της πολυκατοικίας δεν μετεγκατασταθεί, ο φορέας διαχείρισης θα εκτελέσει την απόφαση εντός το πολύ 7 εργάσιμων ημερών από την ημερομηνία της απόφασης εκτέλεσης.

3 περιπτώσεις πολυκατοικιών πρέπει επίσης να μετεγκατασταθούν σύμφωνα με το σχέδιο αποζημίωσης και υποστήριξης επανεγκατάστασης.

Καταρχάς, οι κύριες φέρουσες κατασκευές της πολυκατοικίας βρίσκονται σε κατάσταση γενικού κινδύνου, διατρέχουν κίνδυνο κατάρρευσης και δεν πληρούν τις προϋποθέσεις για συνεχή χρήση.

Δεύτερον, η πολυκατοικία έχει υποστεί σοβαρές ζημιές, το σύστημα τεχνικής υποδομής πρόληψης και πυρόσβεσης, ύδρευσης και αποχέτευσης, επεξεργασίας λυμάτων, ηλεκτρικού ρεύματος, εσωτερικής κυκλοφορίας δεν πληροί τις απαιτήσεις των ισχυόντων τεχνικών προτύπων και κανονισμών ή κινδυνεύει να καταστεί μη ασφαλές κατά τη λειτουργία του. Αυτά τα έργα πρέπει να κατεδαφιστούν για να διασφαλιστεί η ασφάλεια των ιδιοκτητών και των χρηστών της πολυκατοικίας και οι απαιτήσεις αστικής ανακαίνισης και καλλωπισμού.

Τέλος, η πολυκατοικία έχει υποστεί ζημιά σε μία από τις κατασκευές της, συμπεριλαμβανομένων των θεμελίων, των κολόνων, των τοίχων, των δοκών και των δοκών, οι οποίες δεν πληρούν τις προϋποθέσεις για κανονική χρήση. Αυτά τα κτίρια δεν εμπίπτουν στις δύο περιπτώσεις κατεδάφισης που αναφέρθηκαν παραπάνω, αλλά πρέπει να ανακαινιστούν και να κατασκευαστούν σύμφωνα με το εγκεκριμένο σχέδιο.

Οι ιδιοκτήτες και οι χρήστες πολυκατοικιών θα λάβουν προσωρινή στέγαση με πολλές μορφές, όπως στο διαθέσιμο ταμείο στέγασης επανεγκατάστασης· στο ταμείο στέγασης που ανήκει σε δημόσια περιουσιακά στοιχεία της περιοχής· στην αγορά εμπορικών κατοικιών ή σε επένδυση σε κτίριο από το ταμείο στέγασης επανεγκατάστασης με κεφάλαια του τοπικού προϋπολογισμού ή κεφάλαια από το ταμείο επενδύσεων ανάπτυξης, το τοπικό ταμείο ανάπτυξης κατοικιών (εάν υπάρχει). Επιπλέον, οι ιδιοκτήτες μπορούν επίσης να πληρωθούν για να οργανώσουν τη δική τους στέγαση.

Πηγή: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-tam-ly-cho-doi-sap-duoc-thao-bo-can-ho-phia-tay-ha-noi-chiem-song-gia-dat-tphcm-tang-bao-nhieu-sau-dieu-chinh-280646.html