Το Κράτος αποφασίζει για τις πρωτογενείς τιμές γης: Λύση για τη σταθεροποίηση της αγοράς ακινήτων

Η απόφαση του Κράτους σχετικά με τις πρωτογενείς τιμές γης έχει ως στόχο τον έλεγχο της αστάθειας της αγοράς.

Το Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος (MARD) συλλέγει εκτενώς απόψεις από οργανισμούς και άτομα για να ολοκληρώσει το σχέδιο νόμου για τις τροποποιήσεις και τις συμπληρώσεις σε ορισμένα άρθρα του νόμου περί γης του 2024, πριν το υποβάλει στην Εθνοσυνέλευση για εξέταση κατά την 10η σύνοδο της 15ης θητείας.

Αφαίρεση πολλών σημείων συμφόρησης

Σύμφωνα με το Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος, μετά από περισσότερο από 1 έτος εφαρμογής, ο νόμος περί γης του 2024 αποκάλυψε μια σειρά από προβλήματα. Οι περιορισμοί στους ισχύοντες κανονισμούς όχι μόνο προκαλούν δυσκολίες στις επιχειρήσεις όσον αφορά τις επενδύσεις και την ανάπτυξη έργων, αλλά επηρεάζουν επίσης άμεσα τα δικαιώματα των ανθρώπων, ιδίως σε διαδικασίες όπως η χορήγηση πιστοποιητικών, η αλλαγή σκοπών χρήσης γης, η διαίρεση οικοπέδων ή η λήψη αποζημίωσης κατά την ανάκτηση γης.

Οι ειδικοί λένε ότι ο άμεσος καθορισμός των τιμών της γης από το κράτος θα βοηθήσει στην αποτροπή των εικονικών τιμών.

Ένα από τα σημαντικότερα σημεία συμφόρησης που επισημάνθηκαν είναι η ανεπάρκεια του σχεδιασμού και των σχεδίων χρήσης γης, τα οποία δεν είναι κατάλληλα για το τρέχον μοντέλο τοπικής αυτοδιοίκησης δύο επιπέδων. Ο ετήσιος σχεδιασμός χρήσης γης σε επίπεδο περιφέρειας δεν είναι πλέον πρακτικός, είναι χρονοβόρος, δημιουργεί πρόσθετες διαδικασίες και επιβραδύνει τη διαδικασία αξιοποίησης της γης. Πολλά νοικοκυριά πρέπει να περιμένουν την ενημέρωση του σχεδίου χρήσης γης, με αποτέλεσμα να χάνουν ευκαιρίες παραγωγής και επιχειρηματικής δραστηριότητας, με αποτέλεσμα σημαντικές απώλειες.

Όσον αφορά τον μηχανισμό κατανομής και μίσθωσης γης, τα έργα υλοποιούνται επί του παρόντος κυρίως μέσω δημοπρασιών ή υποβολής προσφορών. Ωστόσο, αυτές οι διαδικασίες αποδεικνύονται περίπλοκες και αλληλεπικαλυπτόμενες λόγω της εξάρτησης από πολλούς άλλους νόμους, με αποτέλεσμα την παράταση της διαδικασίας προετοιμασίας του έργου.

Συγκεκριμένα, το Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος πρότεινε να διευκρινιστεί ο ρόλος του Κράτους στον καθορισμό των τιμών της γης ως εκπροσώπου του ιδιοκτήτη. Συνεπώς, στην πρωτογενή αγορά, συμπεριλαμβανομένης της κατανομής γης, της μίσθωσης και της αλλαγής σκοπού χρήσης γης, οι τιμές της γης πρέπει να καθορίζονται από το Κράτος και όχι να εξαρτώνται από συμβουλευτικούς οργανισμούς. Εν τω μεταξύ, στη δευτερογενή αγορά, δηλαδή στις δραστηριότητες αγοράς, πώλησης, μεταβίβασης και υποθήκευσης δικαιωμάτων χρήσης γης, οι τιμές της γης θα συμφωνούνται από τα ίδια τα μέρη, με το Κράτος να διαδραματίζει έμμεσο ρυθμιστικό ρόλο μέσω σχεδιασμού, υποδομών και χρηματοοικονομικών μέσων.

Ωστόσο, στην πραγματικότητα, η πρωτογενής αποτίμηση γης εξακολουθεί να εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τα αποτελέσματα των συμβουλευτικών υπηρεσιών και τις δευτερογενείς τιμές, ενώ η συγκεκριμένη μέθοδος προσδιορισμού της τιμής εξακολουθεί να παρουσιάζει πολλές αδυναμίες, στερείται διαφάνειας και δεν αντικατοπτρίζει με ακρίβεια τις εξελίξεις της αγοράς. Αυτό αποδυναμώνει τον ρυθμιστικό ρόλο του Κράτους, επηρεάζει την πρόοδο της υλοποίησης του έργου και προκαλεί πολλές απογοητεύσεις όταν οι άνθρωποι ανακτούν τη γη τους, αλλά το επίπεδο αποζημίωσης δεν είναι κοντά στην πραγματική αξία.

Ένα άλλο ζήτημα που επισημάνθηκε από το Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος είναι η ανακρίβεια στην εφαρμογή των μεθόδων αποτίμησης, ιδίως της μεθόδου του πλεονάσματος, η οποία εξαρτάται από τα δεδομένα της αγοράς, τους τύπους επενδύσεων και τις τιμές ενοικίασης γης. Εν τω μεταξύ, η αγορά δικαιωμάτων χρήσης γης παρουσιάζει έντονες διακυμάνσεις και τα δεδομένα βασίζονται κυρίως σε παλιές τιμές, οι οποίες δεν αντικατοπτρίζουν την πραγματική αξία ή τις μελλοντικές δυνατότητες. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα οι άνθρωποι, ιδίως στις αγροτικές περιοχές, να υφίστανται συχνά ζημίες, επειδή η πραγματική αξία της γης δεν αντικατοπτρίζεται με ακρίβεια στις συναλλαγές.

Ο Δρ. Pham Viet Thuan, Διευθυντής του Ινστιτούτου Περιβαλλοντικής Οικονομίας της πόλης Χο Τσι Μινχ, δήλωσε ότι η τροποποίηση του Νόμου περί Γης είναι απαραίτητη και συνεπής με τον προσανατολισμό της ανάπτυξης μιας σοσιαλιστικής οικονομίας της αγοράς. Σύμφωνα με τον ίδιο, πολλές διατάξεις του ισχύοντος νόμου δεν είναι πραγματικά κοντά στην πραγματική ζωή και στις επιχειρηματικές ανάγκες. Συγκεκριμένα, η είσπραξη τελών χρήσης γης κατά τη μετατροπή γης σε κατοικημένη γη αυξάνεται επί του παρόντος με ραγδαίους ρυθμούς, σε ορισμένα μέρη όπως η πόλη Χο Τσι Μινχ, η αύξηση φτάνει έως και 38 φορές. Αυτό καθιστά αδύνατη την πρόσβαση πολλών ανθρώπων στα νόμιμα δικαιώματα χρήσης τους.

Σύμφωνα με τον ίδιο, η απόφαση του Κράτους σχετικά με τις πρωτογενείς τιμές γης αποτελεί ένα βήμα προς τη σωστή κατεύθυνση, με στόχο τον έλεγχο της αστάθειας της αγοράς, ειδικά στο τρέχον πλαίσιο, όπου η κερδοσκοπία στις τιμές της γης, οι πλειστηριασμοί και στη συνέχεια οι ακυρώσεις καταθέσεων... ωθούν το επίπεδο των τιμών προς τα πάνω ασυνήθιστα. Ωστόσο, ο Δρ. Thuan σημείωσε την ανάγκη σαφούς διαχωρισμού των πρωτογενών και των δευτερογενών τιμών στο σύστημα αποτίμησης γης. «Η εφαρμογή του συντελεστή Κ στα έγγραφα καθοδήγησης θα βοηθήσει στον προσδιορισμό των δευτερογενών τιμών από τις πρωτογενείς τιμές και ταυτόχρονα θα αποτελέσει ένα αποτελεσματικό εργαλείο για το Κράτος για τη ρύθμιση και τη σταθεροποίηση της αγοράς», είπε.

Αυτός ο εμπειρογνώμονας τόνισε επίσης ότι ο νόμος πρέπει να ορίζει σαφώς σε ποιες περιπτώσεις εφαρμόζονται πρωτογενείς τιμές και σε ποιες περιπτώσεις χρησιμοποιούνται δευτερογενείς τιμές. Τα συνοδευτικά διατάγματα και εγκύκλιοι θα διαδραματίσουν ρόλο στον καθορισμό και την παροχή λεπτομερούς καθοδήγησης για τη διασφάλιση της εφικτότητας στην πράξη.

Χρειάζονται επαρκή εργαλεία για τη ρύθμιση και τη διασφάλιση της διαφάνειας

Παρόλο που η πρόταση να δοθεί στο Κράτος η εξουσία να αποφασίζει για τις πρωτογενείς τιμές γης θεωρείται απαραίτητη για να διασφαλιστεί ο ρόλος της εκπροσώπησης ολόκληρης της λαϊκής ιδιοκτησίας, πολλές απόψεις εξακολουθούν να εκφράζουν την ανησυχία ότι εάν υπάρχει έλλειψη παραγόντων της αγοράς στην τιμολόγηση, υπάρχει κίνδυνος επανάληψης της κατάστασης των «δύο τιμών» στην αγορά γης. Αυτό όχι μόνο επηρεάζει τη διαφάνεια της αγοράς, αλλά μπορεί επίσης να οδηγήσει σε απώλειες στον προϋπολογισμό, δημιουργώντας ανισότητα μεταξύ των εμπλεκομένων στη συναλλαγή μερών.

Η κατάσταση των «δύο τιμών» ήταν συνηθισμένη στο παρελθόν, όταν το ίδιο οικόπεδο είχε δύο διαφορετικές τιμές: η τιμή που αναγραφόταν στη σύμβαση και στα έγγραφα για τον υπολογισμό των οικονομικών υποχρεώσεων ήταν συχνά πολύ χαμηλότερη από την πραγματική τιμή συναλλαγής στην αγορά. Ο κύριος λόγος ήταν ότι ο τιμοκατάλογος γης που εξέδιδε το Κράτος δεν αντικατόπτριζε άμεσα τις διακυμάνσεις της αγοράς, με αποτέλεσμα ένα μεγάλο χάσμα μεταξύ της επίσημης τιμής και της πραγματικής τιμής.

Ο κ. Vo Hong Thang, Αναπληρωτής Γενικός Διευθυντής του Ομίλου DKRA, σχολίασε ότι εάν το Κράτος έχει την αποκλειστική εξουσία να αποφασίζει για τις τιμές της γης χωρίς σχόλια από την αγορά, αυτό θα οδηγήσει εύκολα σε μη αντικειμενική τιμολόγηση, προκαλώντας την επανεμφάνιση του «μηχανισμού των δύο τιμών». Σύμφωνα με τον ίδιο, η τιμολόγηση πρέπει να βασίζεται στις αρχές της αγοράς για να διασφαλίζεται η δικαιοσύνη μεταξύ όλων των μερών, συμπεριλαμβανομένου του Κράτους, των επιχειρήσεων και των επενδυτών. Ο κ. Thang είπε ότι εάν το Κράτος κατανέμει γη, ορίζει τις τιμές και εισπράττει χρήματα, δεν διαφέρει από το «να παίζεις ποδόσφαιρο και να σφυρίζεις ταυτόχρονα», χωρίς έναν ανεξάρτητο μηχανισμό παρακολούθησης.

Σύμφωνα με τον ίδιο, αντί να εξαλειφθεί πλήρως ο παράγοντας της αγοράς, ο νόμος θα πρέπει να εξετάσει το ενδεχόμενο ταξινόμησης των χρηστών γης ώστε να υπάρχουν κατάλληλες πολιτικές υποστήριξης. Για παράδειγμα, είναι δυνατό να εξαιρεθούν ή να μειωθούν οι οικονομικές υποχρεώσεις για τις μειονεκτούσες ομάδες κατά την αλλαγή των σκοπών χρήσης γης, όπως έχουν προτείνει πολλοί ειδικοί.

Εν τω μεταξύ, ο κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ, δήλωσε ότι δεν θα πρέπει να υπάρχει λόγος να ανησυχούμε υπερβολικά για την κατάσταση των δύο τιμών ή για την πιθανότητα οι επιχειρήσεις να μπορούν να επωφεληθούν από τις πολιτικές γης. Σύμφωνα με τον ίδιο, το Κράτος διαθέτει πλήρη ρυθμιστικά εργαλεία, από φόρους έως πιστώσεις, για τον έλεγχο των ακινήτων και την αποτροπή της κερδοσκοπίας. «Το Κράτος έχει το πλήρες δικαίωμα να αποφασίζει για τις τιμές της γης στην πρωτογενή αγορά, επειδή αυτό είναι δικαίωμα του ιδιοκτήτη που εκπροσωπεί ολόκληρο τον πληθυσμό. Εν τω μεταξύ, η δευτερογενής αγορά, όπου πραγματοποιούνται οι αστικές συναλλαγές μεταξύ ανθρώπων και επιχειρήσεων, είναι το σημείο όπου η αγορά πρέπει να αυτορρυθμιστεί», τόνισε.

Στην πραγματικότητα, τα τελευταία 2 χρόνια, ο φορολογικός έλεγχος, η συμβολαιογραφική επικύρωση και η διαχείριση των αρχείων μεταβίβασης ακινήτων έχουν εφαρμοστεί πολύ αυστηρά. Πολλοί άνθρωποι που είχαν τη συνήθεια να «ζητούν» από τους αγοραστές να δηλώνουν χαμηλές τιμές για να μειώσουν τους φόρους, τώρα αναγκάζονται να συμμορφώνονται με τους κανονισμούς, επειδή οι συμβολαιογραφικές και φορολογικές υπηρεσίες δεν επιτρέπουν πλέον χαμηλές δηλώσεις και απαιτούν ακόμη και επανέκδοση εγγράφων εάν εντοπιστούν ασυνήθιστες διαφορές. Ο κ. Pham Huu T., επενδυτής ακινήτων στο Lam Dong , δήλωσε ότι συνήθιζε να δηλώνει χαμηλές τιμές μεταβίβασης ακινήτων για να εξοικονομήσει κόστος, αλλά επειδή οι υπηρεσίες έχουν αυστηροποιήσει τις ρυθμίσεις, το κάνει πολύ αυστηρά. «Οι αγοραστές αρνούνται τώρα να δηλώνουν χαμηλές τιμές. Ανησυχούν ότι θα φορολογηθούν βαριά κατά την πώληση αργότερα, επομένως απαιτούν να δηλώνεται η πραγματική τιμή», δήλωσε ο κ. T.

«Ο κ. Nguyen Dang Phu, μεσίτης στην πόλη Χο Τσι Μινχ, επιβεβαίωσε ότι η κατάσταση της δήλωσης «διπλής τιμής» έχει σχεδόν εξαφανιστεί. Οι φορολογικές αρχές έχουν εμπλακεί ενεργά. Έχουν κινηθεί διαδικασίες για ορισμένες περιπτώσεις ψευδούς δήλωσης, ακόμη και έχουν προειδοποιηθεί για ποινική δίωξη. Τώρα, τόσο οι αγοραστές όσο και οι πωλητές είναι σοβαροί, όποιος πληρώνει τον φόρο είναι υπεύθυνος.»

Συμβολή στον αποκλεισμό εικονικών τιμών

Σύμφωνα με τον κ. Le Hoang Chau, η τρέχουσα αποτίμηση μέσω συμβουλευτικών οργανισμών και συμβουλίων εκτίμησης δημιουργεί εύκολα κενά, οδηγώντας ακόμη και σε «συμπαιγνία» κατά τον προσδιορισμό της αξίας της γης. Ως εκ τούτου, είναι απαραίτητο το Κράτος να καθορίζει άμεσα τις τιμές στην πρωτογενή αγορά. Στη δευτερογενή αγορά, ο μηχανισμός της αγοράς θα πρέπει να λειτουργεί πλήρως, υπό τον έλεγχο του Κράτους μέσω φορολογικών εργαλείων. Αυτή η προσέγγιση όχι μόνο βοηθά στη διαφάνεια των τιμών της γης, αλλά συμβάλλει και στην «ψύχρανση» της αγοράς ακινήτων και στην αποτροπή της διογκωμένης εικονικής τιμής από την κερδοσκοπία.

Πηγή: https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm