Το Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος (MARD) ζητά επί του παρόντος ευρεία σχόλια από οργανισμούς και άτομα για την οριστικοποίηση του σχεδίου νόμου που τροποποιεί και συμπληρώνει ορισμένα άρθρα του νόμου περί γης του 2024, πριν το υποβάλει στην Εθνοσυνέλευση για εξέταση κατά την 10η σύνοδο της 15ης κοινοβουλευτικής περιόδου.
Αφαιρέστε πολλαπλά σημεία συμφόρησης.
Σύμφωνα με το Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος, μετά από περισσότερο από ένα χρόνο εφαρμογής, ο Νόμος περί Γης του 2024 αποκάλυψε μια σειρά από εμπόδια. Οι περιορισμοί στους ισχύοντες κανονισμούς όχι μόνο δημιουργούν δυσκολίες για τις επιχειρήσεις στις επενδύσεις και την ανάπτυξη έργων, αλλά επηρεάζουν επίσης άμεσα τα δικαιώματα των πολιτών, ιδίως σε διαδικασίες όπως η έκδοση πιστοποιητικών γης, η αλλαγή σκοπών χρήσης γης, η υποδιαίρεση γης ή η λήψη αποζημίωσης σε περίπτωση απαλλοτρίωσης γης.
Οι ειδικοί πιστεύουν ότι οι τιμές γης που καθορίζονται άμεσα από το κράτος θα βοηθήσουν στην αποτροπή των διογκωμένων τιμών.
Ένα από τα σημαντικότερα σημεία συμφόρησης που εντοπίστηκαν είναι η ανεπάρκεια στον σχεδιασμό και τη διαχείριση της χρήσης γης, η οποία δεν είναι συμβατή με το ισχύον μοντέλο τοπικής αυτοδιοίκησης δύο επιπέδων. Ο ετήσιος σχεδιασμός χρήσης γης σε επίπεδο περιφέρειας δεν ανταποκρίνεται πλέον στις πρακτικές ανάγκες, με αποτέλεσμα την απώλεια χρόνου, την αυξημένη γραφειοκρατία και τις καθυστερήσεις στην αξιοποίηση της γης. Πολλά νοικοκυριά χάνουν ευκαιρίες παραγωγής και επιχειρήσεων, υφίστανται σημαντικές απώλειες, επειδή πρέπει να περιμένουν ενημερωμένα σχέδια χρήσης γης.
Όσον αφορά τους μηχανισμούς κατανομής και μίσθωσης γης, τα έργα υλοποιούνται επί του παρόντος κυρίως μέσω δημοπρασιών ή διαγωνισμών. Ωστόσο, αυτές οι διαδικασίες αποδεικνύονται πολύπλοκες και αλληλεπικαλυπτόμενες λόγω της εξάρτησής τους από πολλούς άλλους νόμους, με αποτέλεσμα την παράταση της προετοιμασίας των έργων.
Συγκεκριμένα, το Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος πρότεινε την αποσαφήνιση του ρόλου του Κράτους στον καθορισμό των τιμών της γης ως αντιπροσωπευτικού ιδιοκτήτη. Συνεπώς, στην πρωτογενή αγορά, συμπεριλαμβανομένης της κατανομής γης, της μίσθωσης και της μετατροπής χρήσης γης, οι τιμές της γης θα πρέπει να καθορίζονται από το Κράτος, ανεξάρτητα από τους συμβουλευτικούς οργανισμούς. Στη δευτερογενή αγορά, δηλαδή στις δραστηριότητες που αφορούν την αγορά, πώληση, μεταβίβαση και υποθήκευση δικαιωμάτων χρήσης γης, οι τιμές της γης θα καθορίζονται με αμοιβαία συμφωνία μεταξύ των μερών, με το Κράτος να διαδραματίζει έμμεσο ρυθμιστικό ρόλο μέσω σχεδιασμού, υποδομών και χρηματοοικονομικών μέσων.
Ωστόσο, στην πραγματικότητα, η πρωτογενής αποτίμηση γης εξακολουθεί να βασίζεται σε μεγάλο βαθμό στα αποτελέσματα των συμβουλευτικών υπηρεσιών και στις τιμές της δευτερογενούς αγοράς, ενώ οι μέθοδοι προσδιορισμού συγκεκριμένων τιμών είναι ανεπαρκείς, στερούνται διαφάνειας και δεν αντικατοπτρίζουν με ακρίβεια τις εξελίξεις της αγοράς. Αυτό αποδυναμώνει τον ρυθμιστικό ρόλο του Κράτους, επηρεάζει την πρόοδο της υλοποίησης του έργου και προκαλεί μεγάλη δυσαρέσκεια όταν τα άτομα των οποίων η γη κατασχέθηκε λαμβάνουν αποζημίωση που δεν αντικατοπτρίζει την πραγματική της αξία.
Ένα άλλο ζήτημα που επισημάνθηκε από το Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος είναι η ανακρίβεια στην εφαρμογή μεθόδων αποτίμησης, ιδίως της μεθόδου του πλεονάσματος, η οποία εξαρτάται από τα δεδομένα της αγοράς, τους τύπους επενδύσεων και τις τιμές μίσθωσης γης. Εν τω μεταξύ, η αγορά δικαιωμάτων χρήσης γης είναι εξαιρετικά ασταθής και τα δεδομένα βασίζονται κυρίως σε παλιές τιμές, οι οποίες δεν αντικατοπτρίζουν την πραγματική αξία ή τις μελλοντικές δυνατότητες. Αυτό συχνά οδηγεί τους ανθρώπους, ιδίως στις αγροτικές περιοχές, σε μειονεκτική θέση, επειδή η πραγματική αξία της γης δεν αντικατοπτρίζεται με ακρίβεια στις συναλλαγές.
Ο Δρ. Pham Viet Thuan, Διευθυντής του Ινστιτούτου Περιβαλλοντικής Οικονομίας στην πόλη Χο Τσι Μινχ, πιστεύει ότι η τροποποίηση του Νόμου περί Γης είναι απαραίτητη και συνεπής με τον αναπτυξιακό προσανατολισμό μιας σοσιαλιστικής οικονομίας της αγοράς. Σύμφωνα με τον ίδιο, πολλοί κανονισμοί στην ισχύουσα νομοθεσία δεν είναι πραγματικά ευθυγραμμισμένοι με τις πραγματικές καταστάσεις και τις επιχειρηματικές ανάγκες. Συγκεκριμένα, το τέλος χρήσης γης για τη μετατροπή χρήσης γης σε οικιστική γη έχει εκτοξευθεί, με ορισμένες περιοχές όπως η πόλη Χο Τσι Μινχ να έχουν αυξηθεί έως και 38 φορές. Αυτό εμποδίζει πολλούς ανθρώπους να έχουν πρόσβαση στα νόμιμα δικαιώματά τους για χρήση γης.
Σύμφωνα με τον ίδιο, η απόφαση του Κράτους να καθορίσει τις πρωτογενείς τιμές γης αποτελεί ένα βήμα προς τη σωστή κατεύθυνση, με στόχο τον έλεγχο της αστάθειας της αγοράς, ειδικά στο τρέχον πλαίσιο όπου η κερδοσκοπία στη γη, οι πλειστηριασμοί που ακολουθούνται από την κατάσχεση καταθέσεων κ.λπ., οδηγούν τις τιμές σε ασυνήθιστη αύξηση. Ωστόσο, ο Δρ. Thuan σημείωσε την ανάγκη για σαφή διάκριση μεταξύ πρωτογενών και δευτερογενών τιμών στο σύστημα αποτίμησης γης. «Η εφαρμογή του συντελεστή Κ στα καθοδηγητικά έγγραφα θα βοηθήσει στον καθορισμό δευτερογενών τιμών από τις πρωτογενείς τιμές και ταυτόχρονα θα αποτελέσει ένα αποτελεσματικό εργαλείο για το Κράτος για τη ρύθμιση και τη σταθεροποίηση της αγοράς», είπε.
Αυτός ο εμπειρογνώμονας τόνισε επίσης ότι ο νόμος πρέπει να ορίζει με σαφήνεια σε ποιες περιπτώσεις ισχύουν πρωτογενείς τιμές και σε ποιες περιπτώσεις εφαρμόζονται δευτερογενείς τιμές. Τα συνοδευτικά διατάγματα και οι εγκύκλιοι θα διαδραματίσουν ρόλο στον καθορισμό και την παροχή λεπτομερούς καθοδήγησης για τη διασφάλιση της πρακτικής σκοπιμότητας.
Χρειαζόμαστε ένα πλήρες φάσμα εργαλείων για τη ρύθμιση και τη διασφάλιση της διαφάνειας.
Παρόλο που η πρόταση για την εξουσιοδότηση του Κράτους να καθορίζει τις πρωτογενείς τιμές γης θεωρείται απαραίτητη για να διασφαλιστεί ο ρόλος του ως αντιπροσωπευτικού ιδιοκτήτη ολόκληρου του πληθυσμού, πολλοί εξακολουθούν να εκφράζουν ανησυχίες ότι η έλλειψη παραγόντων της αγοράς στην τιμολόγηση θα μπορούσε να οδηγήσει σε επανάληψη της κατάστασης της «διπλής τιμολόγησης» στην αγορά γης. Αυτό όχι μόνο θα επηρέαζε τη διαφάνεια της αγοράς, αλλά θα μπορούσε επίσης να οδηγήσει σε απώλειες στον προϋπολογισμό και να δημιουργήσει ανισότητα μεταξύ των εμπλεκομένων στις συναλλαγές μερών.
Η κατάσταση των «δύο τιμών» ήταν συνηθισμένη στο παρελθόν, όπου το ίδιο οικόπεδο είχε δύο διαφορετικές τιμές: η τιμή που αναγραφόταν στη σύμβαση και στα έγγραφα που χρησιμοποιούνταν για τον υπολογισμό των οικονομικών υποχρεώσεων ήταν συχνά πολύ χαμηλότερη από την πραγματική τιμή συναλλαγής στην αγορά. Ο κύριος λόγος ήταν ότι ο τιμοκατάλογος γης που εκδιδόταν από το Κράτος δεν αντικατόπτριζε τις διακυμάνσεις της αγοράς εγκαίρως, με αποτέλεσμα ένα μεγάλο χάσμα μεταξύ της επίσημης τιμής και της πραγματικής τιμής.
Ο κ. Vo Hong Thang, Αναπληρωτής Γενικός Διευθυντής του Ομίλου DKRA, σχολίασε ότι εάν το Κράτος έχει πλήρη εξουσία να καθορίζει τις τιμές της γης χωρίς να αντικατοπτρίζει τις τάσεις της αγοράς, αυτό θα οδηγήσει εύκολα σε μεροληπτικές αποτιμήσεις και σε επανάληψη του «μηχανισμού των δύο τιμών». Σύμφωνα με αυτόν, η αποτίμηση θα πρέπει να βασίζεται στις αρχές της αγοράς για να διασφαλίζεται η δικαιοσύνη μεταξύ όλων των μερών, συμπεριλαμβανομένου του Κράτους, των επιχειρήσεων και των επενδυτών. Ο κ. Thang παρομοίασε την κατάσταση με το Κράτος να κατανέμει ταυτόχρονα γη, να καθορίζει τις τιμές και να εισπράττει τέλη - κάτι σαν «να παίζεις ποδόσφαιρο και να σφυρίζεις ταυτόχρονα», χωρίς έναν ανεξάρτητο μηχανισμό εποπτείας.
Σύμφωνα με τον ίδιο, αντί να αγνοεί εντελώς τους παράγοντες της αγοράς, ο νόμος θα πρέπει να εξετάσει το ενδεχόμενο ταξινόμησης των χρηστών γης για την παροχή κατάλληλων πολιτικών υποστήριξης. Για παράδειγμα, οι οικονομικές υποχρεώσεις θα μπορούσαν να αρθούν ή να μειωθούν για τις ευάλωτες ομάδες κατά την αλλαγή των σκοπών χρήσης γης, όπως έχουν προτείνει πολλοί ειδικοί.
Εν τω μεταξύ, ο κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ, υποστήριξε ότι δεν υπάρχει λόγος να ανησυχούμε υπερβολικά για το σύστημα διπλής τιμολόγησης ή για την πιθανότητα οι επιχειρήσεις να επωφεληθούν από τις πολιτικές γης. Σύμφωνα με τον ίδιο, το Κράτος διαθέτει άφθονα ρυθμιστικά εργαλεία, από φόρους έως πιστώσεις, για τον έλεγχο των ακινήτων και την αποτροπή της κερδοσκοπίας. «Το Κράτος έχει το πλήρες δικαίωμα να καθορίζει τις τιμές της γης στην πρωτογενή αγορά, καθώς αυτό είναι δικαίωμα του ιδιοκτήτη που εκπροσωπεί ολόκληρο τον πληθυσμό. Εν τω μεταξύ, η δευτερογενής αγορά, όπου πραγματοποιούνται οι αστικές συναλλαγές μεταξύ ατόμων και επιχειρήσεων, είναι το σημείο όπου η αγορά πρέπει να αυτορρυθμιστεί», τόνισε.
Στην πραγματικότητα, τα τελευταία δύο χρόνια, ο φορολογικός έλεγχος, η συμβολαιογραφική επικύρωση και η διαχείριση των εγγράφων μεταβίβασης ακινήτων εφαρμόζονται αυστηρά. Πολλοί άνθρωποι που συνήθιζαν να «ζητούν» από τους αγοραστές να δηλώνουν χαμηλότερη τιμή για να μειώσουν τους φόρους, αναγκάζονται πλέον να συμμορφώνονται με τους κανονισμούς, καθώς οι συμβολαιογραφικές και οι φορολογικές αρχές δεν επιτρέπουν πλέον την υποδήλωση και απαιτούν ακόμη και εκ νέου τεκμηρίωση εάν εντοπιστούν τυχόν αποκλίσεις. Ο κ. Pham Huu T., επενδυτής ακινήτων στο Lam Dong , αφηγήθηκε ότι συνήθιζε να δηλώνει χαμηλότερη τιμή για μεταβιβάσεις ακινήτων για να εξοικονομήσει κόστος, αλλά από τότε που οι αρχές αυστηροποίησαν τους κανονισμούς, είναι πολύ αυστηρός. «Οι αγοραστές πλέον αρνούνται επίσης να δηλώνουν χαμηλότερη τιμή. Ανησυχούν μήπως φορολογηθούν βαριά όταν πουλήσουν αργότερα, επομένως απαιτούν να δηλωθεί η σωστή τιμή», είπε ο κ. T.
«Ο κ. Nguyen Dang Phu, μεσίτης στην πόλη Χο Τσι Μινχ, επιβεβαίωσε ότι η πρακτική της δήλωσης «δύο τιμών» έχει σχεδόν εξαφανιστεί. Οι φορολογικές αρχές ήταν πολύ προσεκτικές. Αρκετές περιπτώσεις ψευδών δηλώσεων έχουν οδηγήσει σε κλητεύσεις, ακόμη και σε προειδοποιήσεις για ποινική δίωξη. Τώρα, τόσο οι αγοραστές όσο και οι πωλητές είναι σοβαροί σχετικά με τις πράξεις τους και όποιος πληρώνει τον φόρο είναι υπεύθυνος για τις δικές του πράξεις.»
Συμβολή στον περιορισμό του τεχνητού πληθωρισμού τιμών.
Σύμφωνα με τον κ. Le Hoang Chau, η τρέχουσα μέθοδος αποτίμησης γης μέσω συμβουλευτικών οργανισμών και συμβουλίων εκτίμησης δημιουργεί εύκολα κενά, οδηγώντας ακόμη και σε συμπαιγνία στον προσδιορισμό της αξίας της γης. Ως εκ τούτου, η άμεση κρατική αποτίμηση στην πρωτογενή αγορά είναι απαραίτητη. Στη δευτερογενή αγορά, οι μηχανισμοί της αγοράς θα πρέπει να εφαρμόζονται πλήρως υπό κρατικό έλεγχο μέσω φορολογικών μέσων. Αυτή η προσέγγιση όχι μόνο συμβάλλει στην αύξηση της διαφάνειας στις τιμές της γης, αλλά συμβάλλει και στην αποκλιμάκωση της αγοράς ακινήτων και στην αποτροπή των διογκωμένων τιμών που προκαλούνται από την κερδοσκοπία.
Πηγή: https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm
Σχόλιο (0)