Γιατί οι επιχειρήσεις δυσκολεύονται να μειώσουν τις τιμές των κατοικιών;

Όλες οι επιχειρήσεις θέλουν να μειώσουν τις τιμές των κατοικιών, να δώσουν προτεραιότητα στις ταμειακές ροές

Ο κ. Vo Hong Thang - Διευθυντής Συμβουλευτικών Υπηρεσιών και Ανάπτυξης Έργων, DKRA Group - σχολίασε ότι στην τρέχουσα αγορά, πολλοί επενδυτές έχουν μειώσει προληπτικά τις τιμές των κατοικιών, δίνοντας προτεραιότητα στις ταμειακές ροές έναντι του κέρδους. Οι επιχειρήσεις μειώνουν τις τιμές υποστηρίζοντας τους πελάτες με μεγαλύτερες μεθόδους πληρωμής, χαμηλότερα ποσοστά πληρωμής, έχοντας τη δυνατότητα να πληρώσουν το 30%, ακόμη και το 10% για την παραλαβή του σπιτιού ή υποστηρίζοντας τα επιτόκια, την περίοδο χάριτος του κεφαλαίου...

Σύμφωνα με τον κ. Thang, η προσφορά πρωτογενών έργων στην αγορά δεν είναι μεγάλη προς το παρόν, ο αριθμός των έργων που είναι επιλέξιμα προς πώληση είναι πολύ μικρός. Ωστόσο, οι περισσότεροι επενδυτές, όταν είναι επιλέξιμοι για πώληση, δίνουν προτεραιότητα στη ρευστότητα. Οι υψηλές τιμές δεν θα πουλήσουν προϊόντα, οι επενδυτές θα έχουν κολλήσει με τη ρευστότητα, επομένως κανείς δεν είναι αρκετά ανόητος για να σταθεροποιήσει τις τιμές σε υψηλά επίπεδα αυτή τη στιγμή, σχολίασε.

Επιπλέον, ο κ. Thang δήλωσε ότι το έργο θα έχει τον πιο βασικό τύπο κέρδους συν κόστος για να επιτευχθεί η τιμή πώλησης. Προηγουμένως, οι επενδυτές μπορούσαν να περιμένουν κέρδη έως και δεκάδες τοις εκατό πριν το κάνουν, αλλά τώρα είναι αποφασισμένοι να ισορροπήσουν το κέρδος, ακόμη και να χάσουν σε ορισμένα πρώιμα στάδια. Ο υψηλότερος στόχος των επενδυτών σήμερα είναι η χαμηλότερη δυνατή τιμή πώλησης, η είσπραξη χρημάτων το συντομότερο δυνατό για τη δημιουργία λειτουργικών ταμειακών ροών.

Ο κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA), παραδέχτηκε επίσης ότι στην αγορά, ορισμένοι επενδυτές σε έργα κατοικιών υψηλής και μεσαίας κατηγορίας έχουν μειώσει τις τιμές πώλησης μέσω πολιτικών εκπτώσεων και προωθητικών ενεργειών, καθώς και υπηρεσιών μετά την πώληση που ωφελούν τους πελάτες.

Ορισμένα έργα στέγασης έχουν μειώσει τις τιμές μέσω πολλών προτιμησιακών πολιτικών (Εικονογράφηση φωτογραφίας: Hai Long).

Οι επιχειρήσεις επιθυμούν να μειώσουν τις τιμές των κατοικιών, αλλά...

Ένας εκπρόσωπος ενός επενδυτή που υλοποιεί έργα στην πόλη Χο Τσι Μινχ και στο Λονγκ Αν εκμυστηρεύτηκε ότι η εταιρεία θέλει πραγματικά να μειώσει τις τιμές των κατοικιών και ελπίζει πραγματικά ότι οι τιμές των κατοικιών θα είναι αρκετά χαμηλές ώστε οι άνθρωποι να έχουν εύκολη πρόσβαση σε αυτές.

Ωστόσο, οι επιχειρήσεις δυσκολεύονται επίσης να μειώσουν το κόστος των εισροών, επειδή δεν μπορούν να το μειώσουν. Το κόστος των εισροών, όπως τα τέλη χρήσης γης, οι αποζημιώσεις για την εκκαθάριση του χώρου, οι τόκοι τραπεζικών δανείων, το κόστος εργασίας, οι αγορές δομικών υλικών κ.λπ., έχουν αυξηθεί σημαντικά τον τελευταίο καιρό.

Ένα έργο, από την ύπαρξη επενδυτικής πολιτικής έως την επίσημη κατασκευή του, μπορεί να διαρκέσει έως και 5-7 χρόνια, σε ορισμένες περιπτώσεις 15 χρόνια, αντί για τα κατά μέσο όρο 3 χρόνια που αναμενόταν, σπαταλώντας πολλούς πόρους, με αποτέλεσμα οι επιχειρήσεις να χάνουν κόστος ευκαιρίας. Επιπλέον, οι επιχειρήσεις έχουν δεσμεύσεις προς τους μετόχους και τους εταίρους σχετικά με το ελάχιστο κέρδος που πρέπει να επιτυγχάνεται ετησίως, ανέφερε αυτό το άτομο.

Ως άτομο με πολυετή εμπειρία στην αγορά ακινήτων, ο κ. Chau κατανοεί καλύτερα από τον καθένα τις δυσκολίες που αντιμετωπίζουν οι επιχειρήσεις όσον αφορά τη μείωση των τιμών των κατοικιών. Επεσήμανε ότι οι επιχειρήσεις πρέπει να επωμιστούν πολλά είδη κόστους, όπως το κόστος κατασκευής, τα υλικά, η εργασία, το οικονομικό κόστος, το κόστος διαχείρισης αυξάνεται, ενώ υπάρχουν και «ανώνυμα κόστη».

Συγκεκριμένα, το κόστος γης του έργου περιλαμβάνει το κόστος αποζημίωσης, το κόστος εκκαθάρισης του χώρου μέσω της μεταβίβασης των δικαιωμάτων χρήσης γης, την καταβολή τελών χρήσης γης, ενοικίου γης και τελών προστασίας ορυζώνων (εάν χρησιμοποιούνται ορυζώνες) στο Κράτος. Το κόστος γης αντιπροσωπεύει περίπου το 15% του κόστους των έργων διαμερισμάτων, περίπου το 30% για τα έργα μεζονετών και περίπου το 20% για τα έργα με βίλες.

Συγκεκριμένα, τα τρέχοντα έξοδα αποζημίωσης και εκκαθάρισης του χώρου συνήθως αφαιρούνται από την αρμόδια κρατική υπηρεσία σε ποσοστό περίπου 70% των πραγματικών δαπανών που έχει δαπανήσει η επιχείρηση. Τα υπόλοιπα πραγματικά έξοδα που δεν έχουν αφαιρεθεί θεωρούνται κέρδη και η επιχείρηση πρέπει να καταβάλει επιπλέον φόρο εισοδήματος νομικών προσώπων ύψους 20%. Τέλος, αυτά τα έξοδα περιλαμβάνονται στην τιμή πώλησης που πρέπει να «επωμιστούν» οι πελάτες κατά την αγορά ενός σπιτιού.

Το κόστος κατασκευής αντιπροσωπεύει περίπου το 50% του κόστους ενός έργου πολυκατοικίας, περίπου το 30% του κόστους ενός έργου κατασκευής μεζονέτας και περίπου το 20% του κόστους μιας βίλας. Αυτό το είδος κόστους αυξάνεται, για παράδειγμα, το 1m2 επιφάνειας δαπέδου για μια πολυκατοικία έχει αυξηθεί στα 12-13 εκατομμύρια VND/m2 σε σύγκριση με μόνο περίπου 7-8 εκατομμύρια VND/m2 πριν.

Τα χρηματοοικονομικά έξοδα, συμπεριλαμβανομένων των τόκων από πιστωτικά δάνεια και των πληρωμών τόκων από άλλες πηγές κεφαλαίου, αντιπροσωπεύουν συνήθως περίπου το 10% του κόστους. Τα έξοδα διαχείρισης αντιπροσωπεύουν συνήθως περίπου το 5% του κόστους.

Με «ανώνυμα» έξοδα, η αξία αυτών των εξόδων δεν είναι μικρή. Ωστόσο, επειδή η «νομιμότητα, η εγκυρότητα και η εύλογη φύση» των εξόδων σύμφωνα με τις διατάξεις του Φορολογικού Νόμου δεν είναι εγγυημένες, δεν περιλαμβάνονται στο κόστος επένδυσης του έργου και τελικά περιλαμβάνονται στην τιμή πώλησης που πρέπει να επωμιστούν οι αγοραστές κατοικίας.

Ο κ. Chau ανέλυσε ότι όλα τα παραπάνω κόστη υπολογίζονται υπό κανονικές συνθήκες αγοράς, περίπου 3 χρόνια για εμπορικά έργα στέγασης. Εάν παραταθεί λόγω νομικών προβλημάτων όπως έχει συμβεί τα τελευταία χρόνια, το συνολικό κόστος επένδυσης θα αυξηθεί σημαντικά.

Πολλά έξοδα εισροών κατά την κατασκευή ενός έργου υπερβαίνουν τον προϋπολογισμό (Εικονογράφηση: Quang Anh).

Ποια είναι η λύση;

Ένας εκπρόσωπος μιας επιχείρησης που αναπτύσσει πολλά έργα στο Λονγκ Αν και στο Ντονγκ Νάι δήλωσε ότι για να μειωθούν οι τιμές των κατοικιών, η αγορά χρειάζεται τη συνεργασία πολλών φορέων και μελών της.

Αυτό το άτομο πρότεινε ότι το Κράτος θα μπορούσε να εξετάσει το ενδεχόμενο παροχής φορολογικών κινήτρων για τη χρήση γης για έργα κοινωνικής στέγασης και εργατικής στέγασης· οι τράπεζες θα μπορούσαν να διευκολύνουν τις επιχειρήσεις να δανειστούν κεφάλαια για την υλοποίηση έργων με προνομιακά επιτόκια. Συγκεκριμένα, η διαδικασία ολοκλήρωσης των διαδικασιών και των εγγράφων έγκρισης έργων θα πρέπει να επιταχυνθεί και να εφαρμοστεί γρήγορα, ώστε οι επιχειρήσεις να μην χρειαστεί να παρατείνουν τον χρόνο υλοποίησης.

Ως Πρόεδρος της HoREA, ο κ. Le Hoang Chau πρότεινε πολλές ολοκληρωμένες λύσεις. Για τις επιχειρήσεις, ο κ. Chau πρότεινε στους επενδυτές να μειώσουν τις προσδοκίες κερδών, να μην διατηρούν τις τιμές υψηλές, να αυξήσουν τις εκπτώσεις και να εφαρμόσουν προωθητικές πολιτικές και πολιτικές μετά την πώληση για την τόνωση της ζήτησης, την αύξηση της εμπιστοσύνης των πελατών, τη δημιουργία ταμειακών ροών και ρευστότητας.

Οι επιχειρήσεις πρέπει επίσης να στραφούν στις επενδύσεις τους προς την κατηγορία των οικονομικά προσιτών κατοικιών, με τιμές κατάλληλες για τα εισοδήματα των ανθρώπων. Το πρόγραμμα ανάπτυξης τουλάχιστον 1 εκατομμυρίου διαμερισμάτων κοινωνικής στέγασης κατά την περίοδο 2021-2030 μπορεί να βοηθήσει τις επιχειρήσεις να έχουν πρόσβαση σε ένα πακέτο πίστωσης ύψους 120.000 δισεκατομμυρίων VND με επιτόκια 1,5-2% χαμηλότερα από τα κανονικά εμπορικά επιτόκια.

Επιπλέον, οι επιχειρήσεις μπορούν να συμμετάσχουν σε προγράμματα για την ανακατασκευή παλαιών πολυκατοικιών, την ανακαίνιση και τη μετεγκατάσταση κατοικιών κατά μήκος και πάνω από τα κανάλια, καθώς και την ανακατασκευή παλαιών, ερειπωμένων αστικών περιοχών.

Από την πλευρά του κράτους, ο κ. Chau πρότεινε οι αρμόδιες κρατικές υπηρεσίες να επικεντρωθούν στην άρση των νομικών εμποδίων για την αύξηση της προσφοράς στεγαστικών έργων, η οποία αποτελεί τη βάση για την αύξηση της προσφοράς οικονομικά προσιτής στέγασης και κοινωνικής στέγασης. Αυτή η αύξηση της προσφοράς κατοικιών θα βοηθήσει στη σταθεροποίηση των τιμών των κατοικιών σύμφωνα με τον νόμο της προσφοράς και της ζήτησης και τον νόμο του ανταγωνισμού της αγοράς.

Επιπλέον, ο Σύνδεσμος πρότεινε στο Υπουργείο Κατασκευών να υποβάλει σύντομα στην Κυβέρνηση λεπτομερείς κανονισμούς σχετικά με τα στάδια των επενδυτικών έργων κατασκευής κατοικιών, όπως ορίζεται στο Άρθρο 34 του Νόμου περί Στέγασης του 2023. Στόχος είναι η τυποποίηση της διαδικασίας και των διοικητικών διαδικασιών για την έγκριση έργων εμπορικής στέγασης και έργων κοινωνικής στέγασης, μειώνοντας τον χρόνο εφαρμογής των επενδυτικών διαδικασιών με χρήση γης.

Ο Σύνδεσμος πρότεινε επίσης στη Μόνιμη Επιτροπή της Εθνοσυνέλευσης να εξετάσει το ενδεχόμενο ολοκλήρωσης του Σχεδίου Νόμου για τις Τροποποιήσεις Γης, με σκοπό τη δημιουργία μηχανισμών και πολιτικών για την αποτελεσματική και οικονομική χρήση γης για την υλοποίηση έργων ακινήτων.

Συγκεκριμένα, τα έργα εμπορικής στέγασης και τα έργα κοινωνικής στέγασης είναι εγγυημένα σύμφωνα με τον περί Στέγασης Νόμο και τον περί Επιχειρήσεων Ακινήτων Νόμο του 2023, δημιουργώντας ευνοϊκές συνθήκες για τους επενδυτές ώστε να έχουν πρόσβαση σε γη, διασφαλίζοντας ότι δεν θα υπάρξει απώλεια εσόδων του προϋπολογισμού.

Πηγή: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vi-sao-doanh-nghiep-gap-kho-trong-giam-gia-nha-20231219065924881.htm