Presión derivada del vencimiento de bonos inmobiliarios en 2025.

A pesar de la evolución positiva del mercado inmobiliario, algunos expertos siguen preocupados por el riesgo de que las empresas inmobiliarias incumplan sus pagos de bonos el próximo año.

A pesar de la evolución positiva del mercado inmobiliario, algunos expertos siguen preocupados por el riesgo de que las empresas inmobiliarias incumplan sus pagos de bonos el próximo año.

Según el Dr. Can Van Luc, Economista Jefe de BIDV , durante el período más difícil del mercado inmobiliario (de junio a agosto de 2023), se emitió el Decreto Gubernamental 08/2023/ND-CP, que permitió a las empresas e inversores negociar prórrogas y aplazamientos en el pago de bonos. Gracias a este "salvavidas", el 60% de las empresas obtuvieron una prórroga de dos años, lo que extendió el plazo de reembolso hasta junio de 2025.

Según las estadísticas de una agencia de calificación crediticia, el saldo pendiente de bonos corporativos (tanto capital como intereses) con vencimiento en 2025 se estima en aproximadamente 334 billones de VND. Solo en el sector inmobiliario, el saldo proyectado con vencimiento ronda los 135 billones de VND.

En relación con las cifras anteriores, el experto de BIDV considera que la presión sobre los bonos en 2025 no es motivo de preocupación. Es improbable que se produzcan impagos debido a la mejora gradual del mercado inmobiliario. Muchas empresas solo necesitan ofrecer un descuento de alrededor del 10 % para vender sus productos, en lugar del 40-50 % que requerían en el período anterior.

Además, el Sr. Luc afirmó con seguridad que el mercado inmobiliario se beneficia de factores macroeconómicos. En concreto, la inflación se mantiene bajo control; los tipos de interés en Vietnam siguen siendo bajos; el tipo de cambio se estabiliza gradualmente; y el déficit presupuestario, la deuda pública, la deuda externa y las obligaciones de pago de la deuda pública se encuentran dentro de los límites permitidos por la Asamblea Nacional . Asimismo, el marco institucional y jurídico se está mejorando progresivamente gracias a la entrada en vigor de las tres nuevas leyes inmobiliarias.

La recuperación del mercado quedó claramente reflejada en el informe del tercer trimestre de 2024 del Ministerio de Construcción . En concreto, el número total de transacciones exitosas en los segmentos de apartamentos y casas unifamiliares alcanzó las 38.398. Esta cifra representa un aumento del 48,3 % con respecto al segundo trimestre de 2024 y del 29 % con respecto al mismo periodo de 2023. Con una mejoría en el sentimiento del mercado, las perspectivas para la reactivación del sector inmobiliario son cada vez más claras.

El Sr. Nguyen Quang Thuan, Director General de FiinRatings, comparte esta opinión y afirma que la principal fuente de capital para las empresas inmobiliarias no proviene de préstamos bancarios ni bonos, sino de los pagos de los clientes. Si el gobierno resuelve los problemas legales en los proyectos y crea las condiciones para que los promotores lancen las ventas cuanto antes, la gestión de la deuda mediante bonos dejará de ser un problema complejo.

De hecho, el progreso en la resolución de obstáculos legales se está acelerando. Desde el tercer trimestre de 2024, muchos proyectos que habían estado paralizados durante años han reanudado sus ventas. En Hanói, entre ellos se encuentran Hanoi Melody Residences (distrito de Hoang Mai) y QMS Top Tower (distrito de Nam Tu Liem). En Ciudad Ho Chi Minh, los proyectos reactivados incluyen Dat Xanh Homes Riverside (ciudad de Thu Duc), Metro Star (ciudad de Thu Duc), D-Homme (distrito 6), Lavida Plus (distrito 7), etc.

Sin embargo, desde la perspectiva del Dr. Vu Dinh Anh, experto en economía, el número de bonos que vencen en 2025 sigue representando una presión significativa para las empresas. En particular, los bonos emitidos por compañías inmobiliarias presentan un riesgo de impago y de morosidad mucho mayor que el promedio del mercado.

La conclusión del experto está bien fundamentada, sobre todo si se compara con un informe reciente. Según dicho informe, en los últimos 10 meses, las empresas inmobiliarias residenciales representaron el 60% del total de bonos morosos. Además, el 56% de los emisores con baja solvencia pertenecían al sector inmobiliario residencial y de la construcción.

"Durante los próximos 12 meses, aproximadamente 109 billones de VND en bonos que vencen pertenecen al sector inmobiliario residencial, lo que representa casi la mitad del valor total de los bonos que vencen. De estos, estimamos que alrededor de 30 billones de VND en bonos corren el riesgo de incumplir con el pago del capital", afirma el informe.

Según el Sr. Duong Duc Hieu, Director de la División de Análisis y Calificación Crediticia del Segmento de Empresas No Financieras de VIS Rating, la capacidad de pago de la deuda de las empresas inmobiliarias residenciales sigue siendo débil y la disparidad en la capacidad de pago de la deuda se está ampliando.

Según un experto de VIS Rating, las empresas con proyectos centrados en el segmento residencial, concentrados en grandes ciudades como Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, experimentarán ventas relativamente buenas y una recuperación en 2024. Estas empresas contarán con mejores recursos y una alta capacidad de pago de deudas.

«Por el contrario, algunas empresas seguirán en una situación difícil debido a su anterior enfoque en proyectos altamente especulativos. La demanda en este segmento sigue siendo baja, lo que se traduce en una débil capacidad de pago de la deuda», comentó el Sr. Hieu.

VIS Rating destacó que hasta dos tercios de los promotores inmobiliarios que cotizan en bolsa presentan flujos de caja débiles o extremadamente débiles para el pago de la deuda, concretamente flujos de caja operativos inferiores al 5 % de la deuda total. Esto resulta especialmente grave para los promotores afectados por problemas legales en sus proyectos.

Ante esta situación, se prevé que el 50% de los bonos que vencen a finales de 2024 y principios de 2025 corren el riesgo de incurrir en impago de capital e intereses, y la mayoría de ellos pertenecen a empresas que suelen retrasar los pagos.

Fuente: https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html