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| Según expertos inmobiliarios, para frenar los precios de la vivienda, es necesario resolver el problema de la brecha entre la oferta y la demanda. De hecho, el mercado de apartamentos en Hanói está satisfaciendo gradualmente la escasez de viviendas. (Foto: Linh An) |
Los precios inmobiliarios de Hanoi fluctúan sorprendentemente
Tras un largo período de constantes subidas de precios, el mercado inmobiliario de Hanói muestra signos de desaceleración. En algunas zonas, se anuncian proyectos en venta con precios reducidos en cientos de millones de dongs en tan solo unos días.
Una encuesta realizada en algunos sitios de listados de bienes raíces muestra que los precios de los apartamentos en noviembre y diciembre en Hanoi están comenzando a mostrar una tendencia a la baja.
Por ejemplo, en octubre se anunció la venta de un apartamento en un edificio del distrito de Nam Tu Liem por unos 63 millones de VND/m2, pero en noviembre el precio había bajado a unos 61 millones de VND/m2.
O un apartamento en el distrito de Long Bien, el precio de venta actual oscila entre 50 y 60 millones de VND/m2, mientras que en octubre el precio promedio era de 55 a 65 millones de VND/m2.
Según el director de un mercado inmobiliario de Ha Dong (Hanoi), en los dos últimos meses, los precios de los bienes raíces en Hanoi se han ajustado y la tendencia a la baja se ha vuelto cada vez más común.
En cuanto a la disminución de la liquidez de los apartamentos en Hanói, el Sr. Pham Duc Toan, director general de EZ Property, explicó que, recientemente, los precios de los apartamentos solo han estado al alza en Hanói debido a la diferencia entre la oferta y la demanda. Hasta ahora, los precios de los apartamentos en Hanói han superado el pico, lo que ha obligado a muchas personas a suspender temporalmente sus planes de compra de vivienda, por lo que la liquidez ha sido muy baja últimamente.
El economista y profesor asociado Dr. Dinh Trong Thinh reconoció que 2024 será el año en que el sector de apartamentos en Hanói experimentará un rápido aumento de precios. Los precios de los apartamentos están subiendo tanto en el mercado primario como en el secundario, e incluso los proyectos antiguos no son la excepción. Durante este período de auge, los precios subirán día a día, semana tras semana. Sin embargo, el Sr. Thinh cree que, en el futuro, el aumento de los precios de los apartamentos se ralentizará, el mercado tenderá a ser más estable y ya no habrá una situación de "fiebre".
Compartiendo la misma opinión, el Sr. Toan predijo que los precios de los apartamentos difícilmente aumentarán más. Pero, según él, será muy difícil que bajen de inmediato.
Según expertos inmobiliarios, para frenar los precios de la vivienda, es necesario resolver el problema de la brecha entre la oferta y la demanda. De hecho, el mercado de apartamentos en Hanói está aliviando gradualmente la escasez de viviendas.
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En particular, el mercado de vivienda de bajo costo en Hanoi está mostrando señales positivas ya que se han iniciado y autorizado muchos proyectos de vivienda social después de un largo período de tiempo sin que se implementaran nuevos proyectos de vivienda social en la capital.
Recientemente, se inició un proyecto de vivienda social con más de 460 apartamentos en la comuna de Uy No, distrito de Dong Anh, y se espera que esté terminado en octubre de 2026.
A principios de este mes, se inauguró otro proyecto de vivienda social en la nueva zona urbana de Ha Dinh (Thanh Tri). Según el plan, esta zona contará con 440 apartamentos en un edificio de 25 plantas. Se prevé que el proyecto finalice en 30 meses.
Anteriormente, a fines de noviembre, se otorgó un permiso de construcción al edificio de apartamentos CT1 con casi 600 apartamentos en el área de vivienda social en el barrio de Thuong Thanh, distrito de Long Bien.
Hanoi tiene nueva lista de precios de terrenos
El Comité Popular de Hanói acaba de emitir la Decisión n.º 71, que modifica y complementa diversos contenidos de la Decisión n.º 30 de 2019 (Decisión n.º 30, Lista de precios de tierras de Hanói, vigente desde 2020 hasta el 31 de diciembre de 2024). Con esta nueva decisión, la lista de precios de tierras vigente se ajustará y estará vigente hasta el 31 de diciembre de 2025.
El punto más importante de la Decisión Nº 71 es que Hanoi complementa y modifica las reglamentaciones relacionadas con los principios de determinación de la ubicación de la tierra, el precio de la tierra según la profundidad del terreno y la disminución de precios según la distancia.
Según la nueva normativa, la ubicación del terreno se determina en función de la rentabilidad, las condiciones de la infraestructura y la distancia de acceso a las carreteras y calles que figuran en la lista de precios del terreno.
En concreto: Ubicación 1, se aplica a terrenos adyacentes a caminos y calles que figuran en la lista de precios de terrenos.
Posición 2, se aplica a terrenos adyacentes a callejones con una sección transversal de 3,5 m o más.
La ubicación 3 es un terreno adyacente al callejón con una sección transversal de 2 m a menos de 3,5 m.
La ubicación 4 es un terreno adyacente al callejón con una sección transversal de menos de 2m.
Para terrenos alejados de carreteras y calles, la lista de precios estipula el descuento según la distancia. De 200 a 300 m, descuento del 5 %; de 300 a 400 m, descuento del 10 %; de 400 a 500 m, descuento del 15 %; a partir de 500 m, descuento del 20 %.
Se puede observar que este ajuste pretende asegurar que el precio sea adecuado a las condiciones reales de utilización del suelo y al valor económico, evitando la situación de alta valoración de terrenos alejados de la zona central.
La decisión también establece la clasificación del precio del terreno según la profundidad de la parcela. En consecuencia, desde el límite de la acera y el callejón hasta 100 m, se aplicará el 100 % del precio del terreno prescrito; de 100 a 200 m, una reducción del 10 %; de 200 a 300 m, una reducción del 20 %; a partir de 300 m, una reducción del 30 %.
En comparación con la antigua lista de precios de terrenos, la lista ajustada es de 2 a 6 veces superior. En particular, el precio más alto de la ciudad corresponde al distrito de Hoan Kiem, con 695,3 millones de VND/m². Este precio corresponde a terrenos residenciales, ubicación 1, que incluye las calles Le Thai To, Hang Ngang y Hang Dao, siendo 3,7 veces superior al anterior (187,9 millones de VND/m²).
La calle Tran Hung Dao (de Tran Thanh Tong a Le Duan) anteriormente tenía el precio de terreno más alto de 114 millones de VND/m2, ahora ha aumentado a 695,3 millones de VND/m2, 6 veces más.
El precio de la calle Nha Tho aumentó de 125,4 millones de VND/m² a 695,3 millones de VND/m², 5,5 veces más. El precio del terreno en la calle Hai Ba Trung (de Le Thanh Tong a Quan Su) también es el más alto, con 695,3 millones de VND/m².
El precio de terreno más alto en el distrito de Ba Dinh es de 450,8 millones de VND/m2 en la calle Phan Dinh Phung...
La lista de precios de terrenos agrícolas en zonas residenciales también se complementa con regulaciones flexibles.
En concreto, el precio de los terrenos agrícolas en zonas residenciales puede ser superior al precio de los terrenos agrícolas fuera de las zonas residenciales, pero sin superar el 50% del precio correspondiente de los terrenos agrícolas en otras zonas.
Para terrenos residenciales y comerciales en zonas rurales, la lista de precios se detalla por comuna y zona. Cabe destacar que las parcelas ubicadas fuera del radio de 200 m de las calles indicadas en la lista de precios tendrán un precio reducido según la normativa de distancia.
La Decisión No. 71 entra en vigor a partir del 20 de diciembre de 2024.
En caso de que el organismo estatal competente haya recibido el expediente del usuario de la tierra antes de la fecha efectiva de esta decisión, el precio de la tierra en la lista de precios de la tierra para determinar las obligaciones financieras, los impuestos y los ingresos presupuestarios de la tierra se implementará de acuerdo con las regulaciones al momento de la presentación del expediente.
Ciudad Ho Chi Minh: Recaudación de más de 17.000 billones de VND de tierras
La información anterior fue anunciada por el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh en el informe que resume cinco años de implementación del Proyecto de Gestión de Tierras y las direcciones para el uso efectivo de la tierra en el área.
Según el informe del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, en 2021, los ingresos totales por terrenos en la ciudad alcanzaron los 22.094,4 billones de VND. Esto incluye tasas de uso del suelo, rentas de terrenos, transferencias de bienes inmuebles, tasas de emisión de certificados y tasas de tasación de expedientes. En 2022, los ingresos aumentaron considerablemente hasta los 30.125,8 billones de VND gracias a la recuperación del mercado inmobiliario tras la pandemia. Sin embargo, en 2023, los ingresos por terrenos disminuyeron a 15.011,1 billones de VND debido a la desaceleración del mercado.
Cabe destacar que, en los primeros 10 meses de 2024, Ciudad Ho Chi Minh recaudó 17.009 billones de VND. "Esto muestra signos de recuperación y crecimiento del mercado", afirmó el informe del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh.
El Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh evaluó que, en el pasado, la gestión y el uso del suelo en la ciudad aún enfrentaban numerosas dificultades, como la falta de una base legal para su implementación, lo que requería estudiar y proponer políticas. Si bien la Ley de Suelo de 2024 ya entró en vigor, su aplicación práctica y la elaboración de normativas y directrices para su implementación requieren tiempo. Además, los procedimientos de implementación relacionados con el suelo siguen siendo lentos, y la planificación general y la planificación urbana ajustada no se han aprobado a tiempo.
En el próximo tiempo, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh implementará el proyecto sobre gestión y uso efectivo de los recursos naturales, especialmente la tierra, para crear recursos de inversión para el desarrollo de la ciudad.
En consecuencia, en el período 2025 - 2030, nos centraremos en la revisión y promulgación de los documentos legales bajo la autoridad del Comité Popular de la Ciudad que sirvan de base para la implementación de conformidad con las disposiciones de la Ley de Tierras de 2024 y los documentos rectores.
Ciudad Ho Chi Minh continúa dirigiendo urgentemente la finalización del sistema de información territorial, la digitalización de documentos de archivo, la actualización de bases de datos de información territorial, la sincronización de datos...
Además, orientar la reforma administrativa hacia el mejoramiento de la aplicación de la tecnología de la información en la recepción y tramitación de procedimientos administrativos, aumentando la transparencia para reducir tiempos y reducir costos oficiales y no oficiales para empresas, inversionistas, hogares e individuos.
La ciudad también innovará la forma de dar publicidad a los procedimientos administrativos, diagramando los pasos de implementación para que las organizaciones y los ciudadanos puedan acceder fácilmente a los procedimientos en materia de tierra y medio ambiente; anunciar públicamente y en su totalidad la información de planificación y fortalecer la gestión de la planificación...
A partir del 1 de enero de 2025 se suprimirán 5 documentos relacionados con la emisión de "libros rojos".
El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente acaba de emitir la Circular No. 20, derogando los 28 documentos legales en materia de tierras, incluidos 05 documentos relacionados con la emisión de "libros rojos".
En concreto lo siguiente:
Derogar la Circular 09/2006/TT-BTNMT que rige la transferencia de contratos de arrendamiento de tierras y la emisión de certificados de derecho de uso de tierras cuando se convierten empresas estatales en sociedades anónimas.
Derogar la Circular 09/2011/TT-BTNMT que regula la licitación para la prestación de servicios públicos con cargo al presupuesto del Estado sobre medición de terrenos para la emisión de certificados de derecho de uso de la tierra, derechos de propiedad de vivienda y otros bienes afectos a la tierra.
Derogar la Circular 30/2013/TT-BTNMT que regula la integración de los estudios topográficos, el establecimiento o corrección de mapas catastrales y el registro, el otorgamiento de certificados de derechos de uso de la tierra, derechos de propiedad de viviendas y otros activos afectos a la tierra, los registros catastrales de construcción y las bases de datos catastrales.
Derogar la Circular 07/2015/TT-BTNMT que regula la preparación de planes de uso de la tierra; preparación de registros de límites de uso de la tierra; medición y establecimiento de mapas catastrales; determinación de precios de alquiler de tierras; asignación de tierras, arrendamiento de tierras y emisión de certificados de derechos de uso de la tierra, derechos de propiedad de viviendas y otros activos vinculados a la tierra para empresas agrícolas y forestales.
Derogar la Circular 14/2017/TT-BTNMT que regula las normas económicas y técnicas para el levantamiento y cartografía de mapas catastrales, el registro de tierras y bienes afectos a las tierras, el establecimiento de registros catastrales, el otorgamiento de certificados de derechos de uso de la tierra, derechos de propiedad de viviendas y otros bienes afectos a la tierra.
La Circular 20 también deroga parte de tres documentos legales en el sector territorial bajo la autoridad del Ministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente.
La Circular 20 entra en vigor oficialmente a partir del 1 de enero de 2025.
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