El sector inmobiliario en el nuevo contexto

Estas son leyes importantes y fundamentales que redefinen el marco legal del mercado inmobiliario. Paralelamente, el gobierno ha realizado esfuerzos continuos para eliminar obstáculos y apoyar el mercado inmobiliario. Sin embargo, además de las políticas de apoyo, el mercado inmobiliario también se enfrenta a fluctuaciones en los mercados macroeconómicos y financieros/monetarios, tanto a nivel nacional como internacional, lo que crea un nuevo contexto para las actividades de inversión inmobiliaria.

Vista del seminario (Foto: HNV)

Estos puntos fueron aclarados en el seminario “Enfoque de inversión: Bienes raíces en el nuevo contexto” organizado por TheLEADER en la tarde del 30 de julio en Hanoi .

El seminario, que reunió a un gran número de expertos, abogados y directivos, analizó el impacto de las nuevas regulaciones legales en las actividades de inversión inmobiliaria, debatió qué deben hacer las empresas para adaptarse al nuevo marco legal y analizó posibles oportunidades de inversión y áreas estratégicas de inversión en el nuevo contexto.

En el seminario, representantes de asociaciones empresariales, empresas de inversión y consultoría inmobiliaria y expertos legales en bienes raíces discutieron el impacto de las tres leyes enmendadas en el mercado inmobiliario y los negocios inmobiliarios; los obstáculos legales que se han eliminado; los problemas restantes; si el mercado inmobiliario ha comenzado un nuevo ciclo; las tendencias de los precios inmobiliarios; las áreas potenciales de inversión; el atractivo de los diferentes segmentos inmobiliarios para el capital inversor; las estrategias comerciales para adaptarse a las nuevas regulaciones legales, los cambios del mercado y las preferencias de los clientes; los flujos de crédito hacia el sector inmobiliario y la presión sobre los bonos inmobiliarios.

La Sra. Nguyen Hoai An, directora sénior de CBRE Vietnam, presentó sus puntos de vista en el seminario (Foto: PV)

Perspectivas positivas para el sector inmobiliario

En su intervención en el seminario, la Sra. Nguyen Hoai An, directora sénior de CBRE Vietnam, afirmó que varios de los impulsores del crecimiento económico de Vietnam en el período reciente incluyen el sólido y continuo crecimiento de la IED. En el primer semestre de 2024, Vietnam se mantuvo como uno de los países líderes en atracción de IED (tanto registrada como desembolsada) en la región. Este capital contribuyó al crecimiento económico general e impulsó el desarrollo inmobiliario, especialmente el inmobiliario industrial. Según la Sra. An, otro impulsor del crecimiento fue la recuperación de las exportaciones e importaciones en el primer semestre de 2024, que alcanzó el 14,5%, lo que contribuyó significativamente a la recuperación del PIB del país. Esta recuperación de la balanza comercial se debió a la recuperación de la demanda mundial. Además, también cabe mencionar el aumento en el número de turistas internacionales que regresan a Vietnam, después de un largo período afectado por la pandemia de COVID-19. Se proyecta que el número de turistas internacionales que visitan Vietnam podría alcanzar los 18-19 millones. Además, el número de turistas nacionales ha sido y sigue siendo un factor impulsor positivo para la industria turística en general y para el sector inmobiliario turístico en particular. Además, Vietnam también enfrenta numerosos desafíos. Por ejemplo, la inflación podría afectar los precios inmobiliarios, restringir el gasto de los consumidores y, especialmente, impactar las tasas de interés. Anteriormente, las tasas de interés eran relativamente moderadas o bajas, lo que impulsó el crecimiento económico y del mercado inmobiliario.

El abogado Pham Thanh Tuan, del Colegio de Abogados de Hanoi, presentó sus puntos de vista en el seminario (Foto: PV)

Al compartir perspectivas sobre cómo aprovechar las oportunidades y superar los desafíos para los negocios inmobiliarios en el contexto de la nueva normativa legal que entra en vigor, el abogado y máster en Derecho Pham Thanh Tuan, del Colegio de Abogados de Hanoi y experto legal en bienes raíces, afirmó que la Ley de Vivienda de 2023, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 y la Ley de Tierras de 2024 entrarán en vigor el 1 de agosto de 2024. Las nuevas regulaciones de estas tres leyes, vigentes simultáneamente, ayudarán a resolver algunos obstáculos y superposiciones que han causado muchas dificultades a las empresas que operan en el sector inmobiliario. Además de los nuevos puntos que impactan positivamente a las empresas, estas tres leyes aún tienen algunos problemas que no se han abordado o que necesitan más investigación para mejorarlos. Estos incluyen: Las empresas que ganan licitaciones pueden tener sus contratos cancelados si son lentas en desembolsar los fondos para la compensación y el apoyo al reasentamiento. "Las empresas que invierten en proyectos de uso de tierras deben anticipar las situaciones legales (que puedan surgir) relacionadas con las consecuencias legales de los retrasos en la asignación de fondos para la compensación y el apoyo al reasentamiento, y así prepararse a fondo en términos de recursos financieros para evitar el riesgo de cancelación de la licitación", recomendó el abogado Pham Thanh Tuan.

Según el abogado Tuan, otras deficiencias incluyen: la falta de aprobación de los inversores para proyectos en áreas residenciales urbanas y rurales; los proyectos de vivienda comercial aprobados bajo el formulario de política de inversión pero sin "terrenos residenciales" todavía están "estancados"; la distinción entre transferir una parte de un proyecto y transferir los derechos de uso de la tierra con la infraestructura existente dentro de un proyecto inmobiliario a una organización; las nuevas regulaciones sobre la valoración de la tierra siguen siendo una "incógnita arriesgada" para las empresas; y las leyes relacionadas con los bienes raíces, una vez que entren en vigor, conducirán a cambios en la estructura del mercado y la escala empresarial.

Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam (Foto: PV)

Creyendo en el impacto del nuevo marco legal en el mercado inmobiliario.

Durante una conversación directa en el seminario, el Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, destacó varias novedades en la legislación relacionada con el mercado inmobiliario. Por ejemplo, las listas de precios de terrenos, que antes se regulaban cada cinco años y eran decididas por el gobierno central, ahora se actualizan anualmente, descentralizando la autoridad a los niveles locales. La información sobre los precios de los terrenos es ahora más rigurosa y clara, lo que garantiza un marco de competencia más justo y equitativo. Además, las nuevas disposiciones sobre la regulación de la inversión, la vivienda social y la venta de viviendas a extranjeros crearán un marco de competencia más atractivo en el futuro.

Mientras tanto, el Sr. Nguyen Hoang Nam, Director General de G-Home, dijo que con la importante flexibilización de las restricciones legales, espera que la nueva circular ayude a eliminar todas las dificultades para que los inversores puedan construir viviendas sociales con confianza.

El Sr. Nguyen Quoc Khanh, presidente del Grupo DTJ, señaló que, si bien la economía vietnamita se ve afectada por las dificultades generales de la economía global, el atractivo de la producción industrial vietnamita es muy alto y se considera un punto clave para atraer inversión extranjera. Además, la infraestructura y los puertos marítimos de Vietnam han mejorado significativamente. Mercados inmobiliarios industriales como Hung Yen y Ha Nam cuentan con una infraestructura de transporte favorable, lo que atrae a numerosos inversores nacionales y extranjeros. Asimismo, las recientes políticas gubernamentales también han brindado un gran apoyo al sector inmobiliario industrial, en particular la nueva ley que permite la transferencia de inmuebles industriales, que ha completado el marco legal. Sin embargo, los inversores también enfrentan desafíos, además de los altos requisitos de capital, los largos plazos de reembolso, las ganancias moderadas y la baja liquidez. El gobierno busca desarrollar industrias verdes, centrándose en los elementos ecológicos.

En su evaluación general del mercado inmobiliario, el Sr. Le Hong Khang, Director de Análisis y Calificación Crediticia de FiinRatings, cree que las perspectivas del mercado para los próximos uno o dos años seguirán siendo de recuperación lenta. Los avances positivos en los marcos legales o las políticas tardarán en surtir efecto.

Sr. Tran Quang Trung, Director de Desarrollo Comercial de One Housing (Foto: PV)

El Sr. Tran Quang Trung, director de Desarrollo Comercial de One Housing, predice que el mercado de Hanoi se mantendrá en su estado actual hasta finales de año, y que la oferta de apartamentos solo mejorará después de 2025. Otros segmentos, como los edificios de baja altura, también experimentarán un impulso significativo a finales de este año y principios del próximo.

Fuente: https://dangcongsan.vn/kinh-te/bat-dong-san-trong-boi-canh-moi-673797.html