Estas son leyes importantes y fundamentales que redefinen el marco legal del mercado inmobiliario. Además, el Gobierno ha realizado esfuerzos continuos para eliminar las dificultades y apoyar el mercado inmobiliario. Sin embargo, además de las políticas de apoyo, el mercado inmobiliario también debe afrontar las fluctuaciones de la macroeconomía y de los mercados financieros y monetarios nacionales e internacionales, lo que crea un nuevo contexto para las actividades de inversión inmobiliaria.
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| Escena de la discusión (Foto: HNV) |
Estas observaciones fueron aclaradas durante el seminario “Enfoque de inversión: El sector inmobiliario en el nuevo contexto” organizado por TheLEADER la tarde del 30 de julio en Hanoi .
El Foro, que reunió a un gran número de expertos, abogados y gestores, analizó el impacto de las nuevas regulaciones legales en las actividades de inversión inmobiliaria y debatió qué deben hacer las empresas para adaptarse al nuevo marco legal, además de analizar potenciales oportunidades de inversión y áreas estratégicas de inversión en el nuevo contexto.
En el seminario, representantes de asociaciones empresariales, empresas de inversión y consultoría inmobiliaria, y expertos legales en el sector inmobiliario debatieron sobre el impacto de las tres leyes reformadas en el mercado inmobiliario y las empresas inmobiliarias, los problemas legales resueltos y las cuestiones pendientes; ¿Ha comenzado el mercado inmobiliario un nuevo ciclo?; la evolución de los precios inmobiliarios; las áreas de inversión potenciales; el atractivo de los segmentos inmobiliarios con flujo de caja para la inversión; las estrategias empresariales para adaptarse a las nuevas regulaciones legales, los cambios del mercado y las preferencias de los clientes; el flujo de crédito al sector inmobiliario y la presión sobre los bonos inmobiliarios.
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La Sra. Nguyen Hoai An, directora sénior de CBRE Vietnam, intervino en el seminario (Foto: PV) |
Perspectivas positivas para el sector inmobiliario
En su intervención en el seminario, la Sra. Nguyen Hoai An, Directora Sénior de CBRE Vietnam, afirmó que algunos de los impulsores del crecimiento económico de Vietnam en el período reciente incluyen los flujos de capital de IED, que siguen creciendo a buen ritmo. En el primer semestre de 2024, Vietnam se mantuvo como uno de los países líderes en atracción de IED (tanto en términos de registro como de desembolso) en la región. Esta cantidad de capital contribuye al crecimiento económico general e impulsa el desarrollo inmobiliario, especialmente el sector industrial. Según la Sra. An, otro impulsor del crecimiento es la recuperación de las importaciones y exportaciones en el primer semestre de 2024, que alcanzó un 14,5%, lo que contribuyó a una importante recuperación del PIB del país. La recuperación de esta balanza de importaciones y exportaciones se debe a la recuperación de la demanda mundial. Además, cabe mencionar el aumento en el número de turistas internacionales que regresan a Vietnam, tras un largo período afectado por la pandemia de COVID-19. Se espera que esta cifra alcance los 18-19 millones de visitantes internacionales a Vietnam. Además, cabe mencionar que el número de turistas nacionales ha sido y sigue siendo un factor positivo para la industria turística en general y para el sector inmobiliario turístico en particular. Además, Vietnam también enfrenta numerosos desafíos. Por ejemplo, la inflación ha afectado, y es probable que siga afectando, los precios inmobiliarios, el gasto público y, especialmente, las tasas de interés. Anteriormente, las tasas de interés se mantenían en niveles relativamente moderados a bajos, lo que también impulsó el crecimiento de la economía y el mercado inmobiliario en los últimos tiempos.
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El abogado Pham Thanh Tuan, del Colegio de Abogados de Hanoi, habla en el seminario (Foto: PV) |
Español Al compartir sobre cómo aprovechar las oportunidades y superar los desafíos para los negocios inmobiliarios en el contexto de las nuevas regulaciones legales que entran en vigor, el abogado, Maestro Pham Thanh Tuan, Colegio de Abogados de Hanoi, experto legal en bienes raíces, afirmó que la Ley de Vivienda 2023, la Ley de Negocios Inmobiliarios 2023 y la Ley de Tierras 2024 entrarán en vigor a partir del 1 de agosto de 2024. Las nuevas regulaciones de las 3 leyes anteriores que entran en vigor al mismo tiempo contribuirán a eliminar algunos obstáculos y superposiciones que han causado muchas dificultades para las empresas del sector inmobiliario. Además de los nuevos puntos que tienen un impacto positivo en las empresas, las 3 leyes anteriores aún tienen una serie de problemas que no se han resuelto o que necesitan ser estudiados más a fondo para su finalización. Es decir: las ofertas ganadoras pueden ver canceladas sus ofertas si son lentas en adelantar el capital de compensación para el apoyo al reasentamiento. “Las empresas que invierten en proyectos que utilizan tierras deben anticipar las situaciones legales (que puedan surgir) relacionadas con las consecuencias legales en caso de demora en la organización del capital para la compensación y el apoyo al reasentamiento, preparando así cuidadosamente los recursos financieros para evitar el riesgo de cancelación de la licitación”, recomendó el abogado Pham Thanh Tuan.
Según el abogado Tuan, otras deficiencias incluyen: No aplicar la forma de aprobación de inversionistas a proyectos de áreas residenciales urbanas y rurales; Los proyectos de vivienda comercial en forma de aprobación de política de inversión sin "suelo residencial" todavía están "estancados"; Demarcar el "límite" al transferir una parte del proyecto con la transferencia de derechos de uso de suelo con infraestructura técnica en proyectos inmobiliarios a organizaciones; Las nuevas regulaciones para determinar los precios de los terrenos siguen siendo una "incógnita arriesgada" para las empresas; Las leyes relacionadas con el sector inmobiliario que entran en vigor conducirán a cambios en la estructura del mercado y la escala empresarial".
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| Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam (Foto: PV) |
Cree en el nuevo efecto legal en el mercado inmobiliario
En su intervención en el seminario, el Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, destacó algunas novedades en las leyes relacionadas con el mercado inmobiliario, como la lista de precios de terrenos, antes de su regulación quinquenal, decidida por el Gobierno Central. Sin embargo, actualmente, esta lista se actualiza anualmente y está descentralizada a nivel local. La información sobre los precios de los terrenos es rigurosa y clara, lo que garantiza una competencia más justa y equitativa. Además, las nuevas regulaciones sobre inversión, vivienda social y venta de viviendas a extranjeros, entre otras, contribuirán a un mercado más atractivo y competitivo en el futuro.
Mientras tanto, el Sr. Nguyen Hoang Nam, Director General de G-Home, dijo que con la fuerte flexibilización de la ley, espero que la nueva circular ayude a eliminar todas las dificultades para que los inversores puedan sentirse seguros al construir viviendas sociales.
El Sr. Nguyen Quoc Khanh, presidente del Grupo DTJ, comentó que, si bien la economía vietnamita se ve afectada por las dificultades generales de la economía mundial, el atractivo de la producción industrial vietnamita es muy alto y se considera un punto clave para atraer capital extranjero. Además, la infraestructura y los puertos marítimos de Vietnam han mejorado considerablemente. Mercados inmobiliarios industriales desarrollados como Hung Yen y Ha Nam cuentan con una infraestructura de transporte conveniente, lo que atrae a numerosos inversores nacionales y extranjeros. Asimismo, las recientes políticas gubernamentales han brindado un gran apoyo al sector inmobiliario de parques industriales, en particular la nueva ley que permite la transferencia de inmuebles de parques industriales con los trámites legales completados. Sin embargo, los inversores también enfrentan desafíos, además de los altos requisitos de capital, los largos plazos de cobro, las ganancias moderadas y la liquidez no muy rápida. El gobierno busca desarrollar una industria verde, priorizando los elementos ecológicos.
En su evaluación general del mercado inmobiliario, el Sr. Le Hong Khang, Director de Análisis y Calificación Crediticia de FiinRatings, afirmó que las perspectivas del mercado para los próximos uno o dos años seguirán siendo lentas en su recuperación. Los aspectos positivos de los factores legales o de política necesitarán tiempo para consolidarse.
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Sr. Tran Quang Trung, Director de Desarrollo Comercial de One Housing (Foto: PV) |
El Sr. Tran Quang Trung, director de Desarrollo Comercial de One Housing, predice que de ahora a finales de año, el mercado de Hanoi se mantendrá en la situación actual y que la oferta de apartamentos mejorará después de 2025. Otros segmentos, como los de baja altura, también tendrán un fuerte impulso a finales de este año y principios del próximo.
Fuente: https://dangcongsan.vn/kinh-te/bat-dong-san-trong-boi-canh-moi-673797.html
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