El sector inmobiliario en el nuevo contexto

Se trata de leyes fundamentales que transforman el marco jurídico del mercado inmobiliario. Paralelamente, el gobierno ha realizado esfuerzos constantes para eliminar obstáculos y brindar apoyo al sector. Sin embargo, además de estas políticas de apoyo, el mercado inmobiliario también se enfrenta a fluctuaciones macroeconómicas y financieras, tanto a nivel nacional como internacional, lo que crea un nuevo contexto para las actividades de inversión inmobiliaria.

Escena del seminario (Foto: HNV)

Estos puntos se aclararon en el seminario "Enfoque en la inversión: El sector inmobiliario en el nuevo contexto", organizado por TheLEADER en la tarde del 30 de julio en Hanói .

El seminario, que atrajo a un gran número de expertos, abogados y directivos, ofreció un análisis del impacto de las nuevas regulaciones legales en las actividades de inversión inmobiliaria, debatió lo que las empresas deben hacer para adaptarse al nuevo marco legal y analizó las posibles oportunidades de inversión y las áreas estratégicas de inversión en el nuevo contexto.

En el seminario, representantes de asociaciones empresariales, empresas de inversión y consultoría inmobiliaria, y expertos legales en el sector inmobiliario analizaron el impacto de las tres leyes modificadas en el mercado inmobiliario y las empresas del sector; los obstáculos legales que se han eliminado; los problemas pendientes; si el mercado inmobiliario ha iniciado un nuevo ciclo; las tendencias de los precios inmobiliarios; las posibles áreas de inversión; el atractivo de los diferentes segmentos inmobiliarios para el capital de inversión; las estrategias comerciales para adaptarse a las nuevas regulaciones legales, los cambios del mercado y las preferencias de los clientes; los flujos de crédito hacia el sector inmobiliario y la presión sobre los bonos inmobiliarios.

La Sra. Nguyen Hoai An, Directora Senior de CBRE Vietnam, presentó sus puntos de vista en el seminario (Foto: PV).

Perspectivas positivas para el sector inmobiliario.

Durante el seminario, la Sra. Nguyen Hoai An, Directora Senior de CBRE Vietnam, afirmó que varios factores que impulsaron el crecimiento económico de Vietnam en el período reciente incluyen el continuo y sólido crecimiento de la inversión extranjera directa (IED). En el primer semestre de 2024, Vietnam se mantuvo como uno de los países líderes en la atracción de IED (tanto registrada como desembolsada) en la región. Este capital contribuyó al crecimiento económico general e impulsó el desarrollo inmobiliario, especialmente el sector industrial. Según la Sra. An, otro factor de crecimiento fue la recuperación de las exportaciones e importaciones en el primer semestre de 2024, que alcanzó el 14,5%, contribuyendo significativamente a la recuperación del PIB del país. Esta recuperación de la balanza comercial se debió a la reactivación de la demanda global. Además, cabe mencionar el aumento en el número de turistas internacionales que regresaron a Vietnam, tras un largo período afectado por la pandemia de COVID-19. Se proyecta que el número de turistas internacionales que visiten Vietnam podría alcanzar los 18-19 millones. Además, el número de turistas nacionales ha sido y sigue siendo un factor clave para el sector turístico en general y para el mercado inmobiliario relacionado con el turismo en particular. Sin embargo, Vietnam también enfrenta numerosos desafíos. Por ejemplo, la inflación podría afectar los precios inmobiliarios, reducir el gasto de los consumidores y, sobre todo, repercutir en los tipos de interés. Anteriormente, los tipos de interés eran relativamente moderados o bajos, lo que impulsó el crecimiento económico y del mercado inmobiliario.

El abogado Pham Thanh Tuan, del Colegio de Abogados de Hanoi, presentó sus puntos de vista en el seminario (Foto: PV).

Compartiendo perspectivas sobre cómo aprovechar las oportunidades y superar los desafíos para las empresas inmobiliarias en el contexto de las nuevas regulaciones legales que entrarán en vigor, el abogado y máster en derecho Pham Thanh Tuan, del Colegio de Abogados de Hanoi y experto en derecho inmobiliario, afirmó que la Ley de Vivienda de 2023, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 y la Ley de Tierras de 2024 entrarán en vigor a partir del 1 de agosto de 2024. Las nuevas regulaciones de estas tres leyes, que entrarán en vigor simultáneamente, ayudarán a resolver algunos obstáculos y superposiciones que han causado muchas dificultades a las empresas que operan en el sector inmobiliario. Además de los nuevos puntos que impactan positivamente a las empresas, estas tres leyes aún presentan algunos problemas que no se han abordado o que requieren más investigación para su mejora. Estos incluyen: Las empresas que ganan licitaciones pueden ver sus contratos cancelados si tardan en desembolsar fondos para compensación y apoyo para el reasentamiento. "Las empresas que invierten en proyectos de uso del suelo deben anticiparse a las situaciones legales (que puedan surgir recientemente) relacionadas con las consecuencias jurídicas de los retrasos en la asignación de fondos para indemnizaciones y ayudas para el reasentamiento, y, por lo tanto, prepararse a fondo en términos de recursos financieros para evitar el riesgo de cancelación de la licitación", recomendó el abogado Pham Thanh Tuan.

Según el abogado Tuan, otras deficiencias incluyen: la falta de aprobación de los inversionistas para proyectos de áreas residenciales urbanas y rurales; los proyectos de vivienda comercial aprobados bajo el formulario de política de inversión pero sin "terreno residencial" siguen estancados; la distinción entre transferir una parte de un proyecto y transferir los derechos de uso del suelo con infraestructura existente dentro de un proyecto inmobiliario a una organización; las nuevas regulaciones sobre la valoración de terrenos siguen siendo una "incógnita arriesgada" para las empresas; y las leyes relacionadas con los bienes raíces, una vez en vigor, darán lugar a cambios en la estructura del mercado y la escala de los negocios.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam (Foto: PV)

Confiamos en el impacto del nuevo marco legal en el mercado inmobiliario.

Durante un debate en el seminario, el Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, destacó varios aspectos novedosos de la legislación relacionada con el mercado inmobiliario. Por ejemplo, las listas de precios de terrenos, que antes se regulaban cada cinco años y eran decididas por el gobierno central, ahora se actualizan anualmente, descentralizando la autoridad a los gobiernos locales. La información sobre los precios de los terrenos es ahora más rigurosa y clara, lo que garantiza un entorno más justo y equitativo. Además, las regulaciones sobre inversión, vivienda social y venta de viviendas a extranjeros son nuevas disposiciones que crearán un entorno más interesante y atractivo en el futuro.

Por su parte, el Sr. Nguyen Hoang Nam, Director General de G-Home, afirmó que, con la importante flexibilización de las restricciones legales, espera que la nueva circular ayude a eliminar todas las dificultades para que los inversores puedan construir viviendas sociales con confianza.

El Sr. Nguyen Quoc Khanh, Presidente del Grupo DTJ, valora mucho el sector inmobiliario industrial y señaló que, si bien la economía vietnamita se ve afectada por las dificultades generales de la economía global, el atractivo de la producción industrial de Vietnam es muy bueno y se considera un "punto clave" para atraer inversión extranjera. Además, la infraestructura y los puertos marítimos de Vietnam han mejorado significativamente. Los mercados inmobiliarios industriales, como Hung Yen y Ha Nam, cuentan con una infraestructura de transporte favorable, lo que atrae a muchos inversores nacionales y extranjeros. Asimismo, las recientes políticas gubernamentales han brindado un gran apoyo al sector inmobiliario industrial, especialmente la nueva ley que permite la transferencia de bienes inmuebles industriales, lo que ha completado el marco legal. Sin embargo, los inversores también enfrentan desafíos además de los elevados requisitos de capital, los largos plazos de amortización, las ganancias moderadas y la escasa liquidez. El gobierno tiene como objetivo desarrollar industrias verdes con un enfoque en elementos sostenibles.

En su análisis general del mercado inmobiliario, el Sr. Le Hong Khang, Director de Análisis y Calificación Crediticia de FiinRatings, considera que las perspectivas del mercado para los próximos uno o dos años seguirán siendo de lenta recuperación. Los avances positivos derivados de los marcos legales o las políticas tardarán en surtir efecto.

El Sr. Tran Quang Trung, Director de Desarrollo Comercial de One Housing (Foto: PV)

El Sr. Tran Quang Trung, Director de Desarrollo Comercial de One Housing, predice que el mercado de Hanoi se mantendrá en su estado actual hasta finales de año, y que la oferta de apartamentos solo mejorará después de 2025. Otros segmentos, como los edificios de poca altura, también experimentarán un impulso significativo a finales de este año y principios del próximo.

Fuente: https://dangcongsan.vn/kinh-te/bat-dong-san-trong-boi-canh-moi-673797.html