Enfoques y métodos de valoración de inmuebles a partir del 5 de agosto

Las Normas de Valoración de Vietnam sobre Valoración de Bienes Raíces emitidas junto con la Circular 42/2024/TT-BTC estipulan y orientan sobre la valoración de bienes raíces al evaluar los precios de conformidad con las disposiciones de la ley sobre precios.

La Circular 42/2024/TT-BTC entra en vigor a partir del 5 de agosto de 2024.

Nota: Esta norma de valoración vietnamita no se aplica a la valoración de tierras según las disposiciones de la ley sobre tierras.

Los sujetos que aplican esta nueva Norma de Valoración Vietnamita sobre Valoración de Bienes Inmuebles incluyen:

- Los tasadores de precios y las empresas de tasación de precios realizan actividades de prestación de servicios de tasación de precios de conformidad con las disposiciones de la ley de precios.

- Organizaciones y personas que realicen actividades de valoración de precios estatales de acuerdo con lo dispuesto en la ley de precios.

- Organizaciones e individuos que solicitan valoración, terceros que utilizan informes de valoración de acuerdo con contratos de valoración (si los hay).

De acuerdo con las Normas de Valoración Vietnamitas sobre Valoración de Bienes Raíces, los enfoques aplicados en la valoración de bienes raíces incluirán los siguientes métodos: enfoque de mercado, enfoque de costos y enfoque de ingresos según lo prescrito en las Normas de Valoración Vietnamitas o utilizando una combinación de enfoques.

En cuanto a los métodos de valoración utilizados en la valoración de bienes inmuebles, se incluirán aquellos que pertenezcan a los enfoques o a una combinación de ellos especificados en esta Norma de Valoración vietnamita. El método del superávit se basa en la combinación del enfoque de mercado, el enfoque del coste y el enfoque del ingreso.

En función de las características del inmueble a tasar, el propósito de la tasación, el momento de la tasación, la base del valor de tasación, la información y los datos sobre el inmueble a tasar que se pueden recopilar para elegir el enfoque y el método de tasación adecuados.

Enfoques y métodos de valoración de bienes inmuebles

De conformidad con el artículo 4 de la Circular 42/2024/TT-BTC que regula los enfoques y métodos de valoración de bienes inmuebles a partir del 5 de agosto de 2024 de la siguiente manera:

(i) Los enfoques aplicados en la valoración de bienes raíces incluyen el enfoque de mercado, el enfoque de costos y el enfoque de ingresos según lo prescrito en las Normas de Valoración Vietnamitas o una combinación de enfoques.

(ii) Los métodos de valoración utilizados en la valoración de bienes inmuebles incluyen los métodos de valoración pertenecientes a los enfoques o combinaciones de enfoques especificados en la Cláusula (i) de esta Sección. El método del superávit es un método de valoración basado en la combinación del enfoque de mercado, el enfoque del coste y el enfoque del ingreso.

(iii) En función de las características del inmueble a tasar, el propósito de la tasación, el momento de la tasación, la base del valor de tasación, la información y los datos sobre el inmueble a tasar que se puedan recopilar para elegir el enfoque y el método de tasación adecuados.

En consecuencia, la aplicación del método de superávit a partir del 5 de agosto de 2024 se implementa de la siguiente manera:

(i) Fórmula en el método del superávit:

V = DT - CP

Allí dentro:

- V: Valor tasado del activo.

- DT: Ingresos totales por desarrollo.

- CP: Coste total de desarrollo.

(ii) Contenido de la implementación:

- Determinar el uso más alto y mejor del inmueble.

- Determinar el período de pronóstico del flujo de efectivo futuro (n).

- Determinar los ingresos totales de desarrollo (DT).

- Determinar los costos totales de desarrollo (CP).

- Determinar el valor de los bienes inmuebles (V).

(iii) Casos relativos al momento del surgimiento de los ingresos por desarrollo y de los costos de desarrollo inmobiliario:

Caso 1: Los ingresos y los costos de desarrollo inmobiliario se generan en el mismo año. En ese caso, los ingresos y los costos de desarrollo inmobiliario se calculan con base en el nivel de precios al momento de la valoración.

V = DT – CP (en el momento de la valoración)

- Caso 2: El proceso de desarrollo inmobiliario dura muchos años, luego de la construcción el inmueble se alquila para negocio o se alquila una parte para negocio o se vende parte del inmueble durante muchos años.

Allí dentro:

- V: Valor tasado del activo.

- DTt: Ingresos de desarrollo esperados en el año t.

- CPt: Costos de desarrollo estimados para el año t.

- r: Tasa de descuento.

- n: Periodo de previsión del flujo de caja futuro.

- t: Año de pronóstico.

Además, de conformidad con el artículo 10 de la Circular 42/2024/TT-BTC, la determinación de la tasa de descuento (r) en el método del superávit se prescribe de la siguiente manera:

La determinación de la tasa de descuento debe reflejar el valor temporal del dinero y los riesgos asociados con los flujos de efectivo que surgen durante la construcción, finalización y operación de un proyecto inmobiliario.

La tasa de descuento se determina de una de las siguientes maneras:

- La tasa de descuento determinada por el enfoque de ingresos se especifica en las Normas de Valoración Vietnamitas sobre el Enfoque de Ingresos.

- La tasa de descuento se determina con base en la tasa de interés promedio de los préstamos a mediano plazo de los depósitos en VND en bancos comerciales en los que el Estado posee más del 50% del capital social o la totalidad de las acciones con derecho a voto con sede o sucursales en la provincia en el momento de la valoración para implementar proyectos comerciales y de inversión inmobiliaria.

El uso más elevado y mejor de una propiedad se determina sobre la base siguiente:

- Características de la tasación de inmuebles.

- Información sobre planificación del uso del suelo, planificación de la construcción, planificación del tráfico, regulaciones sobre conversión del uso del suelo y regulaciones sobre inversión en construcción aprobadas por las autoridades competentes.

- Orientación sobre el análisis del mejor y más efectivo uso de las Normas de Valoración Vietnamitas sobre la Recopilación y el análisis de información sobre los activos a valorar.

Sabiduría

Fuente: https://www.nguoiduatin.vn/cac-cach-tiep-can-phuong-phap-tham-dinh-gia-bat-dong-san-tu-5-8-a669626.html