Cómo invertir en bienes raíces con altas oportunidades de rentabilidad

Los bienes raíces son el canal de inversión más rentable, sin embargo, para tener la posibilidad de obtener altas ganancias, también es necesario saber cómo.

Al invertir en departamentos, debe elegir un proyecto con documentos legales completos, buena ubicación y un inversor de buena reputación.

Elige el segmento adecuado

Según el Sr. Ha Van Thien, subdirector general del Grupo Tran Anh, el mercado inmobiliario actualmente se divide en cuatro segmentos principales: apartamentos, terrenos, casas adosadas, villas y complejos turísticos. Los inversores pueden elegir los segmentos adecuados para invertir.

En el sector de apartamentos, los inversores pueden optar por métodos de inversión a corto plazo y de alquiler. Para la inversión a corto plazo, que implica comprar y esperar a que el precio de venta suba un 10% antes de vender, es necesario elegir un proyecto con la documentación legal completa para garantizar el avance de la construcción.

Además, se debe dar prioridad a proyectos con una cantidad reducida de productos, preferiblemente menos de 1000 unidades, ya que cuantos menos productos haya, menor será la competencia, más fácil será la venta y mayor el margen de beneficio. El precio y la ubicación también son factores a considerar al elegir un apartamento como inversión. Un proyecto con una ubicación céntrica, cerca de colegios, supermercados y muchos servicios, aumentará aún más el margen de beneficio.

Quienes invierten en apartamentos en alquiler también deberían optar por navegar, ya que este es el factor que determina el alto precio del alquiler. Es importante que quienes compran apartamentos en alquiler elijan proyectos que incluyan muebles básicos al momento de la entrega, como el baño, la cocina, etc., para no tener que invertir mucho dinero en la decoración inicial.

A la hora de optar por comprar un producto inmobiliario, es necesario comprobar el estado legal del proyecto como la política de inversión, la decisión de planificación 1/500, el permiso de construcción... para evitar la situación de encontrarse con un proyecto que venda "arroz verde" y recaudar capital sin los documentos legales suficientes.

En cuanto al segmento de terrenos, esta línea de productos siempre ha sido popular en años anteriores, pero desde 2022 hasta la fecha, ha sido menos elegida por los inversores. El Sr. Ha Van Thien argumenta que la baja liquidez, el alto capital de inversión y los altos riesgos son los motivos.

Para invertir en terrenos, los inversores necesitan un gran capital y una amplia experiencia, además de comprender el sector. Este es un segmento que requiere sensibilidad, especialmente los inversores deben saber cómo verificar la información urbanística y comprender los procedimientos administrativos relacionados con los terrenos.

Además, debe elegir proyectos de terrenos cerca de áreas densamente pobladas, buena infraestructura de tráfico, ubicados alrededor de parques industriales, cerca de mercados, escuelas, etc. Los proyectos ubicados lejos de áreas residenciales, con pocos residentes, lejos de parques industriales y sin muchas comodidades serán muy difíciles de vender.

Los clientes deberían limitar los préstamos bancarios, ya que es difícil vender terrenos; si dependen demasiado de los préstamos, se verán agobiados por los pagos mensuales de intereses. El margen de aumento de precios en este segmento tampoco es sostenible: los precios pueden ser altos durante la fiebre del oro, pero luego se congelan y será difícil vender.

Según el Sr. Thien, antes de invertir en la compra de terrenos, los clientes deben verificar cuidadosamente la situación legal del proyecto y si cada parcela puede obtener un certificado. Actualmente, muchos inversores inmobiliarios se encuentran estancados tras años desembolsando dinero para la compra de terrenos, pero aún no pueden acceder a la documentación porque el proyecto no cumple con los requisitos legales, lo que da lugar a demandas entre clientes e inversores.

El segmento de casas adosadas y villas ha sido codiciado por los inversores durante muchos años debido a su alto valor de uso, tanto para vivienda como para negocio, o bien, por su alta posibilidad de alquiler. Estos proyectos suelen estar ubicados en ubicaciones convenientes, en vías principales de zonas céntricas, lo que representa una fuente estable de ingresos para los inversores.

Sin embargo, este segmento presenta desventajas, como un capital de inversión considerable, que oscila entre varios miles de millones y decenas de miles de millones de VND. Los clientes de esta línea de productos compran principalmente para alquilar o navegar. En particular, quienes invierten en alquiler deberían elegir proyectos con amplias áreas, apartamentos ubicados en avenidas principales, con una superficie mínima de 4x15 m², incluyendo una planta baja y de uno a dos pisos, cerca del centro para facilitar el alquiler y con precios de alquiler elevados.

Para los inversores a corto plazo, conviene elegir productos con áreas pequeñas y precios bajos, tanto para vivienda como para alquiler comercial, para facilitar la venta. Se recomienda limitar los préstamos bancarios; si se solicita un préstamo, se recomienda optar por un paquete de préstamo con un plazo largo de 15 a 20 años para que la tasa de interés mensual sea baja y los ingresos por alquiler sean suficientes para pagar al banco. Además, conviene elegir proyectos terminados y luego venderlos; evitar comprar proyectos aún no construidos para evitar costos de construcción y minimizar riesgos legales.

En el sector inmobiliario de complejos turísticos, esta es una línea de productos de inversión a largo plazo. Normalmente, al vender esta línea de productos, los inversores se comprometen a ceder en arrendamiento el producto en el que invierten los clientes para su explotación. Sin embargo, desde 2020 hasta la fecha, la mayoría de los compradores se encuentran estancados cuando los inversores no pueden cumplir con su compromiso de pago del alquiler del producto. Además, los proyectos están retrasados y las transacciones se encuentran paralizadas.

Sin embargo, el Sr. Thien cree que si los inversores saben cómo invertir, el sector inmobiliario de complejos turísticos sigue generando grandes beneficios. En concreto, los clientes deberían invertir en productos como casas adosadas y villas en grandes proyectos con numerosas comodidades y productos disponibles. Tras adquirir estos productos, los inversores invierten una cantidad adicional en la decoración y luego colaboran con agentes inmobiliarios para alquilar la propiedad por día y explotarla.

Actualmente, en zonas como Phan Thiet (provincia de Binh Thuan ), el precio diario de alquiler de una villa de 3 habitaciones oscila entre 4 y 6 millones de VND entre semana, y entre 8 y más de 10 millones de VND para fines de semana o festivos. En Ba Ria - Vung Tau, el precio del alquiler es aún mayor y siempre hay escasez de habitaciones. De hecho, este método de inversión no es difícil. Los inversores autorizan a la unidad operativa a buscar huéspedes, explotar la propiedad, limpiarla y compartir las ganancias a partes iguales con ella, según el Sr. Thien.

Elige inversor y método de pago

Según el Sr. Nguyen Hoang, experto inmobiliario independiente, al invertir en bienes raíces, los inversores deben elegir cuidadosamente al inversor, ya que este es el responsable directo del progreso, la calidad y la eficiencia del proyecto. Un inversor con buena reputación garantizará que el proyecto se complete a tiempo con un alto compromiso de calidad, minimizando así los riesgos que puedan enfrentar los clientes.

Si los clientes no investigan cuidadosamente al inversor, pueden correr el riesgo de encontrarse con uno incapaz de implementar el proyecto. Por otro lado, un inversor con buena reputación ofrecerá numerosas políticas de incentivos atractivas, creando las condiciones más favorables para proteger los intereses de los clientes.

El Sr. Hoang afirmó que el perfil de un buen inversionista se evalúa según los proyectos en los que ha participado, tanto en términos de progreso como de calidad. Toda la información sobre la capacidad y la reputación del inversionista se reflejará en este perfil. Por lo tanto, conocer el perfil del inversionista se considera el factor principal de evaluación.

La reputación empresarial es fundamental. Los inversores con un buen historial siempre se esforzarán al máximo para completar el proyecto, comprometidos con sus clientes, crear una buena reputación y consolidar su marca en el mercado. La transparencia y la reputación del inversor contribuyen a aumentar el valor del inmueble.

Además, el potencial financiero del inversor determina la calidad y la escala del proyecto. Los inversores con una sólida situación financiera aportarán la mayor confianza, evitando así la paralización y el abandono de proyectos durante la implementación, así como crisis inesperadas. Los clientes también necesitan inversores con experiencia en el desarrollo de proyectos.

La Sra. Nguyen Thi Thanh Thao, directora de ventas de Phu Dong Real Estate Joint Stock Company, cree que los clientes deben elegir proyectos con buenas políticas de pago, como apoyo a los intereses bancarios, progreso de pago lento, apoyo a las cuotas mensuales, etc. Esto ayudará a los clientes a obtener ganancias de inversión desde el inicio de la compra de bienes raíces, sin carga financiera en cada pago.

Al mismo tiempo, los clientes deben utilizar el apalancamiento financiero bancario al comprar bienes raíces, pero deben elegir paquetes de préstamos con largos períodos de pago, para no enfrentar cargas financieras en el pago de capital e intereses.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/cach-dau-tu-bat-dong-san-co-hoi-sinh-loi-cao-d225396.html